Перепланировка и переустройство квартиры

Перепланировка квартиры

Изначальная конфигурация квартир определяется проектной документацией застройщика, фиксируется в сведения кадастрового учета ЕГРН. Собственники квартир вправе изменить планировку (конфигурацию) своей квартиры или провести ее переустройство, если получат проект на выполнение строительных работ, согласуют его в муниципальных ведомствах.

На территории Москвы согласование перепланировки жилых помещений МКД входит в компетенцию МосЖилИнсекции, образуемых при администрациях муниципальных районов. Чтобы соблюсти требования федерального и регионального законодательства при согласовании перепланировки, быстро получить проект и иные обязательные документы, читайте подробнее в статье.

Перепланировка и переустройство квартиры
Один из частых видов перепланировки — увеличение площади кухни путем демонтажа стены

Что такое перепланировка

Перепланировка заключается в изменении конфигурации квартиры. Конфигурация определяется следующими параметрами:

  • типом и серией дома (например, разная конфигурация будет для квартир в хрущовках, новострое, домах индивидуальной застройки);
  • местом расположения стен и перегородок, ограничивающих и распределяющих площадь жилых, вспомогательных помещений;
  • количеством, местом расположения и размеров дверных, оконных проемов;
  • наличием внутриквартирных антресолей, т.е. площадок выше уровня пола;
  • иными факторами (например, перечень характеристик однокомнатной или двухкомнатной квартиры будет существенно отличаться).

Что это означает на практике? Если в ходе работ вы ограничитесь косметическим ремонтом, который не изменит месторасположение и конфигурацию основных элементов квартир, получать и согласовывать проект не нужно. Если же планировка квартиры меняется даже в мелочах, нужно обращаться за получением и согласованием проекта, получить акт о завершении перепланировки.

В законе приведены примеры отдельных видов работ, которые подпадают под перепланировку:

  • разборка и перенос перегородок (например, если в двухкомнатной хрущовке разобрать ненесущую перегородку, будет образована одна комната с большей площадью);
  • обустройство и перенос дверных проемов (например, можно расширить дверной проем в комнату, либо перенести его в другое место на стене);
  • обустройство проходов арочного типа;
  • разукрупнение и укрупнение многоквартирных квартир (если это происходит за счет общего имущества МКД, для согласования потребуется провести собрание собственников, получить их согласие);
  • устройство дополнительных санузлов и кухонь (если проектом квартиру предусмотрено наличие 1 кухни и 1 санузла, нельзя их убрать, тогда как обустройство новых таких помещений возможно с соблюдением технических регламентов);
  • расширение жилплощади за счет вспомогательных помещений (например, если изначальная планировка хрущовки предусматривала наличие кладовки, можно получить проект на присоединение ее площади к одной из комнат);
  • возведение антресолей в пределах квартиры (в этом случае выполняется обустройство площадки выше стандартного уровня пола);
  • иные виды работ, соответствующие нормативным актам, не угрожающие безопасности МКД и жильцов.

Перепланировка проводится для улучшения условий проживания, устранения препятствий в пользовании квартирой или отдельными комнатами. Без получения проекта и согласования с муниципальными ведомствами вы не можете быть уверены, что работы не приведут к повреждению несущих конструкций или иных элементов здания.

Если вы не знаете, подпадают ли ваши работы под понятие перепланировки, обращайтесь за помощью к специалистам МосОблРег. Мы расскажем, как согласовать предстоящие работы или узаконить уже проведенную перепланировку, оформим проект и техническое заключение, поможем в решении сложных вопросов. Цены за услуги, образцы основных документов, фото по ранее выполненным проектам вы можете найти на нашем сайте.

Планы Россиян по улучшению жилищных условий
Планы Россиян по улучшению жилищных условий

Что такое переустройство

Каждая квартира имеет сантехническое, электрическое и инженерное оборудование, состав которого может отличаться, в зависимости от типа МКД, серии дома. Если вы запланировали перенос, замену или установку таких элементов и оборудования, строительные работы подпадают под определение переустройства.

Согласование переустройства требуется, если работы повлекут изменение в характеристиках помещений. Приведем примеры работ, которые обязательно нужно согласовать или узаконить:

  • замена газовых плит на электрические, так как в этом случае будет прокладываться новая сеть электропроводки, увеличится потребление электричества, а система газораспределения на кухне будет демонтирована;
  • монтаж или перенос на новое место газового и нагревательного сантехнического оборудования (естественно, такие работы можно проводить только с соблюдением нормативов безопасности);
  • обустройство или переоборудование ванных комнат и туалетов (например, изменение места расположения унитаза в пределах туалета также подпадает под переустройство, так как меняется система водоснабжения и канализации);
  • монтаж или замена подводящих и отводящих трубопроводов, электросетей (например, изменение схемы отопления комнат);
  • установка душевых кабин, ванн типа «джакузи» и монтаж иного оборудования, не предусмотренного изначальными характеристиками квартиры.

Важно, что получать разрешение на такие виды работ нужно только в случае, если меняются сведения технической документации на помещения. Если вы меняете раковину в ванне или унитаз на другую модель, согласовывать такой ремонт не нужно, так как системы водоснабжения, водоотведения и канализации не меняются.

Совет специалиста.Самостоятельно определить, подпадают ли ваши работы под обязательное согласование, крайне сложно. Сделать это могут только профессиональные проектировщики, обладающие специальными познаниями в сфере строительства. Прежде чем приступать к работам, советуем обратиться на консультацию к нашим специалистам.

Мы оценим, подпадают ли предстоящие изменения под переустройство или перепланировку, расскажем, куда обращаться для согласования. При необходимости, мы оформим всю документацию и согласуем ее в рамках услуги «под ключ». Это станет гарантией, что к вам не предъявят претензии по поводу незаконных строительных работ.

Пример переустройства помещения
Пример переустройства помещения

Перепланировка и переустройство юридическим языком в соответствии с Градостроительным и Жилищным кодексом

Согласно ст. 25 ЖК РФ, под перепланировку и переустройство подпадают любые виды строительных работ в квартире, требующие внесения изменений в технический паспорт. Термин «технический паспорт» не должен вводить в заблуждение. Этот документ уже не применяется для отражения характеристик помещений, так как действует система кадастрового учета. Аналогом технического паспорта в 2020 году является выписка ЕГРН.

Также не требуется обращение в БТИ для согласования или узаконивания ремонта. Ранее именно учреждения БТИ выдавали технический паспорт, который содержал сведения о квартире. Сведения из БТИ может запросить кадастровый инженер, если это нужно для оформления технического плана.

На территории Москвы процедура согласования перепланировок и переустройства в жилых помещениях МКД регулируется следующими нормативными актами:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 2003 (в этом документе указаны требования к безопасности МКД, нормативы технической эксплуатации жилфонда);
  • Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 (этим документов утверждены типовые образцы заявления на согласование перепланировки, решения о согласовании);
  • Постановление правительство № 508.

Основанием для принятия решения о согласовании перепланировки будет заявление, которое собственник квартиры должен подать в МЖИ. В заявлении свое согласие на проведение работ должны выразить все собственники помещения. Также они могут оформить аналогичное согласие в нотариальной форме.

Намного сложнее провести ремонт с изменением характеристик в квартире по соцнайму или в ипотечном жилье. Нанимателям нужно получить согласие наймодателя. Собственники ипотечной квартиры должны уведомлять банк об изменении параметров объекта. Если сделать перепланировку в ипотечной квартире без согласования с банком, вы нарушите условия кредитования.

Рассматривать заявление и проект будет межведомственная комиссия (МВК), создаваемая администрацией района. В процессе согласования или узаконивания работ может потребоваться обращение в иные ведомства:

  • Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП);
  • Районный отдел государственного пожарного надзора (ОГПН), который выдает заключение о соответствии изменений нормам пожарной безопасности (при заказе документов под ключ, заключение ОГПН будет получено при разработке проекта);
  • Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА), если необходимо утвердить проект благоустройства.

Изменения в характеристиках квартиры после завершения работ будут отражены в техническом плане. Этот документ составит кадастровый инженер после обследования объекта. Новые параметры квартиры должны быть зафиксированы в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Для этого собственник подает в Росреестр или МФЦ заявление о кадастровом учете, технический план, акт приемочной комиссии.

Комментарий специалиста. Стандартным вариантом является согласование перепланировки или переустройства еще до начала проведения работ. Однако можно узаконить и уже выполненные работы. Для этого также применяются указанные выше нормативные акты. Если вам нужно узаконить перепланировку, в МосОблРег можно заказать проект, получить помощь в согласованиях.

Учтите, что проведение работ без согласования будет означать незаконную перепланировку. Это автоматически влечет административное наказание. Более того, если выполненные работы не соответствуют строительным нормативам и регламентам, вам на законном основании откажут в согласовании, заставят вернуть исходное состояние объекта.

Что можно и что нельзя делать при перепланировке квартиры в Питере

Согласно Постановлению Госстроя № 2003, не допускается перепланировка и переустройство в следующих случаях:

  • если работы ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций многоквартирного дома;
  • если строительство влечет нарушение работы инженерных систем и оборудования;
  • если работы приведут к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов многоквартирного дома;
  • если будут нарушены требования противопожарной безопасности;
  • если ухудшаются условия эксплуатации и проживания в квартире или доме.

Эти общие ограничения и запреты раскрываются в строительных правилах и регламентах. Учитывать запреты должны не только собственники, но и проектировщики, специалисты подрядных организаций.

Выделим наиболее распространенные случаи, когда вам могут отказать в выдаче разрешения на строительные работы, либо откажут в узаконивании проведенной перепланировки:

  • нарушение работы дымовых и вентиляционных каналов, их демонтаж или заделывание;
  • ограничение доступа к счетчикам и устройствам, позволяющим перекрывать подачу холодной или горячей воды (например, если в квартире есть технический шкаф, нельзя их заделывать или разбирать);
  • запрещено проводить работы, делающие помещения непригодными для проживания (например, запрещено разбирать стену или делать арку между жилым помещением и кухней, оборудованной газовыми плитами);
  • нельзя расширять вспомогательные помещения и коридоры за счет уменьшения жилплощади (несмотря на формальный запрет, эту норму можно обойти при определенных условиях);
  • запрещено проводить работы на несущих конструкциях и стенах, не предусмотренные проектом, превышающие предельно допустимые нормы нагрузки;
  • нельзя устанавливать устройства для ограничения подачи коммунальных ресурсов на общедомовые сети;
  • запрещено расширять площадь ванных комнат и санузлов, если они будут располагаться над жилыми или вспомогательными помещениями нижней квартиры;
  • существенные ограничения предусмотрены для расширения жилплощади за счет балконов, так как создается дополнительная нагрузка на систему отопления дома;
  • нельзя устанавливать отапливаемые полы с питанием от систем горячего водоснабжения или центрального отопления.

Эти далеко не полный перечень запретов и ограничений, которые нужно учитывать собственникам жилых помещений. При подготовке проекта наши эксперты учтут все требования строительных норм и регламентов. Если условия проекта будут соблюдены, проблем при согласовании или узаконивании не возникнет.

Комментарий специалиста. Если неузаконенная перепланировка выполнена с нарушением запретов и ограничений, вы не сможете добиться согласования даже через суд. Если такая проблема возникла, специалисты МосОблРег помогут устранить нарушения, узаконить выполненные работы.

Алгоритм согласования уже произведенной перепланировки или переустройства в Москве – правильный вариант.

Если вы не получали разрешение на перепланировку, вам грозит штраф, судебный иск о приведении объекта в первоначальное состояние. Мы согласуем неузаконенную перепланировку в максимально сжатые сроки, оформим все документы под ключ, устраним любые претензии и замечания муниципальных ведомств.

Разберем, как проходит согласование неузаконенной перепланировки в 2020 году, с учетом требований нормативных актов Москвы

Определить законность перепланировки – по характеристикам работ

Еще до оформления проекта и иных документов для узаконивания самовольной перепланировки, нужно оценить характер выполненных работ. Для этого нужно обратиться в проектную организацию, состоящую в СРО, которая будет заниматься оформлением проекта. Законность перепланировки определяется по следующим критериям:

  • изучаются исходные технические и кадастровые сведения на квартиру, типовой проект серии дома;
  • анализируются документы, по которым проводились работы (например, договор с подрядной организацией, дизайн-проект и т.д.);
  • изменения в характеристиках помещений сверяются с нормативными запретами и ограничениями.

Специалисты будут анализировать возможность проведения дополнительных работ. Например, для усиления несущих конструкций можно изменить конфигурацию дверного проема. Если при перепланировке двухкомнатной квартиры была выделена площадь для третьей комнаты, нужно обеспечить ее оконным проемом. В этом случае поставить на учет трехкомнатную квартиру будет возможно только при соблюдении правил эксплуатации жилфонда (наличие окна, отдельного выхода из каждой комнаты).

Выполнение обследования и обмерные работы

При узаконивании самовольной перепланировки в проекте будут отражены фактически выполненные работы. Поэтому проектировщики должен провести обследование и обмеры на объекте, чтобы определить фактически характеристики квартиры, сравнить их с исходными данными и т требованиями строительных норм. В ходе обследования и обмеров наши специалисты:

  • определяют все виды проведенных работ для отражения в проектной документации;
  • анализируют качество стройматериалов, их соответствие требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормативам;
  • определяют степень воздействия на несущие конструкции;
  • делают фото всех помещений, схемы и чертежи, расчеты.

При обследованиях и обмерах используется проектная документация по каждой серии дома. В большинстве случаев можно воспользоваться типовыми решениями перепланировки, которые изначально предусматривались автором проекта дома.

Комментарий специалиста. Обращаясь в МосОблРег, вам гарантировано строгое соблюдение нормативных актов. Все виды работ мы делаем только с доскональным обследованием помещений, изучением технической документации на дом. Только в этом случае можно избежать проблем при согласовании неузаконенной перепланировки.

Получение выписки ЕГРН и акта осмотра вент каналов

Прежде чем оформить проект, нужно получить официальный документ с кадастровыми сведениями объекта. Таким документов является выписка ЕГРН, в которой отражены исходные характеристики квартиры. Выписку ЕГРН можно получить через Росреестр или МФЦ. Если вы обращаетесь за согласованием самовольной перепланировки через наше бюро, выписка будет заказана в электронной форме.

Также для изготовления проекта нужно провести обследование вентиляционных каналов в квартире, убедиться в их работоспособности. Если в ходе работ вентканалы были демонтированы, их нужно восстановить.

Образец выписки ЕГРН
Образец выписки ЕГРН

Изготовление проекта перепланировки, технического заключения о допустимости выполненных работ

Для узаконивания выполненных работ вам нужно заказать изготовление проекта и технического заключения о состоянии несущих конструкций МКД.

В состав проекта включаются следующие блоки:

  • сведения о квартиры с указанием характеристик по каждым комнатам, вспомогательным помещениям;
  • пояснительная записка проектировщика;
  • перечень архитектурных решений;
  • фото и иные графические материалы;
  • сведения об исходной и разрешительной документации;
  • состав конструктивных и объемно-планировочных решений;
  • мероприятия по организации работ, обеспечения пожарной безопасности;
  • иная информация, подтверждающая возможность проведения перепланировочных работ.

Техническое заключение будет содержать оценку состояния несущих конструкций, степень допустимых нагрузок при выполнении работ. Если вы заказываетеуслуги в МосОблРег, мы сделаем техзаключение при подготовке проекта.

До и после перепланировки
До и после перепланировки

Подача проекта на согласование в ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Москве»

Прежде чем обращаться в администрацию района и МВК, нужно подтвердить соответствие выполненных работ санитарно-эпидемиологическим нормативам. Для этого нужно согласовать проект в подразделении ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Москвы».

Для выдачи положительного заключения будут проверяться соблюдение СНиП к жилым помещениям. В приведенном выше примере о перераспределении площади в двухкомнатной квартире, будет проверено соответствие уровня естественной освещенности в каждой комнате. Естественно, отсутствие окна во вновь выделенном жилом помещении будет являться однозначным отказом в согласовании.

Комментарий специалиста. Если вы обращаетесь за помощью в узаконивании в наше бюро, мы согласуем проект во всех государственных и муниципальных ведомствах. Подробную информацию обо всех стадиях согласования, ценах на услуги, вы сможете получить на консультации наших специалистов.

Образец заключения СЭС
Образец заключения СЭС

Подача документов на согласование в МВК

Чтобы получить согласование выполненного ремонта, вам нужно обратиться в администрацию муниципального района по месту регистрации, либо в МФЦ. Согласование будет выдавать МВК. Подаются следующие документы:

  • нотариально заверенное согласие остальных собственников, если они не выразили его путем подписи в заявлении;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • проект перепланировки или переустройства.

Сколько стоит согласование документов в МВК? Эта услуга предоставляется собственникам жилых помещений бесплатно, т.е. не нужно платить пошлины и сборы.

Срок согласования должно быть вынесено не позднее 45 дней. Если документы прошли согласование, будет выдан акт о соответствии выполненных работ проекту. При вынесении отказа, вы можете обжаловать его в судебном порядке.

Заключение МВК о перепланировке
Заключение МВК о перепланировке

Изготовить технический план и подать его на регистрацию в Росреестр

Если МВК согласовала проект и выдала акт, новые характеристики квартиры нужно зафиксировать в ЕГРН. Для этого выполняются следующие действия:

  • нужно обратиться к кадастровому инженеру, заключить договор подряда на изготовление технического плана (кадастровые инженеры оказывают услуги на платной основе, а цена за оформление техплана будет определена при подписании договора);
  • для оформления техплана инженер проведет обследование, изучит проект, сверит его содержание с фактически выполненными работами;
  • в готовом техплане будут отражены итоговые параметры квартиры, в том числе с отражением инженерного оборудования, изменений на схемах.

Техплан и акт приемочной комиссии нужно представить в МФЦ или Росреестр для проведения кадастрового учета. Эта процедура также бесплатна, так как регистрация прав не проводится.

Комментарий специалиста. При изготовлении техплана инженер проверит, соответствуют ли фактические характеристики квартиры требованиям проекта. При отступлении от проекта все замечания будут указаны в заключении инженера. Пройти кадастровый учет будет нельзя, пока вы не устраните все замечания.

Получить Выписку ЕГРН с измененными характеристиками

Подтверждением согласования незаконной перепланировки в 2020 году будет являться выписка ЕГРН. Этот документ вы получите в Росреестр или МФЦ после завершения кадастрового учета. В выписке будут отражены измененные характеристики жилого помещения. При проведении кадастрового учета не происходит изменение права собственности, поэтому регистрация не требуется.

При прохождении кадастрового учета выписка ЕГРН выдается бесплатно. Если позднее вам понадобиться новая выписка, придется платить госпошлину. Стоимость последующих выписок будет зависеть от варианта обращения (например, при подаче запроса через сайт госуслуг стоимость выписки будет ниже на 30%).

Основные сложности при согласовании перепланировки до выполнения работ и после выполнения работ

Основная масса проблем возникнет при попытке согласовать заведомо незаконную перепланировку. Например, за снос несущих конструкций при попытке объединить несколько комнат или квартир, вам не только грозит отказ в согласовании, но и административный штраф. Приведем несколько примеров, когда могут возникнуть сложности при согласовании:

  • отсутствие согласия других собственников на выполнение работ (например, если в квартире 3 собственника, каждый из них должен поставить подпись в заявлении или оформить документ через нотариуса);
  • перепланировка без согласия наймодателя, либо без согласия банка в ипотечной квартире (при определенных условиях, мы согласуем документы даже в этих случаях);
  • выполнение работ без проекта, либо с отступлением от его условий (например, даже если перепланировка или переустройство будет выполняться по дизайн-проекту, этот документ должен отвечать стандартным требованиям);
  • проведение фасадных работ без согласования с КГА;
  • увеличение площади квартир за счет общедомового имущества;
  • нарушение требований пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Сложности возникнут и при попытке раздела квартиры на обособленные и изолированные помещения. Например, если собственники пытаются разделить трехкомнатную квартиру на несколько однокомнатных, им нужно обеспечить самостоятельные выходы из каждого нового объекта на лестничный проем или на улицу. Добиться этого можно только с согласия всех собственников МКД, что крайне сложно.

Если вы купили квартиру с неузаконенной перепланировкой, либо при наличии в техпаспорте БТИ красных линий, могут возникать следующие проблемы:

  • ответственность, в том числе и штраф, грозит для фактического владельца квартиры;
  • не узаконив выполненные работы, продать квартиру будет сложно, так как при регистрации договора будут проверяться кадастровые сведения объекта (естественно, от сделки может отказаться и покупатель, обнаружив несогласованные изменения);
  • если при ремонте была нарушены целостность несущих конструкций, вас могут обязать восстановить исходное состояние квартиры, возместить убытки.

Чтобы устранить такие проблемы, своевременно обращайтесь за изготовлением проектов, иных документов, заказывайте согласование в нашем бюро. Мы предлагаем выгодную стоимость всех услуг, максимально сжатые сроки согласований.

Как избежать проблем при перепланировки квартиры
Как избежать проблем при перепланировки квартиры

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры

Если надзорные органы выявят факт незаконной перепланировки, собственнику или нанимателю грозят следующие меры ответственности:

  • за самовольную перепланировку в МКД наступает ответственность по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ — штраф составит от 2 до 2.5 тыс. руб.;
  • в судебном порядке будут взысканы расходы на устранение нарушений, восстановление несущих конструкций или иных элементов здания;
  • собственника могут обязать восстановить исходное состояние объекта;
  • при наиболее серьезных нарушениях правил эксплуатации жилфонда, квартира может быть принудительная продана (собственник получить вырученные средства за вычетом понесенных расходов).

Цены на все этапы и стадии согласования

В МосОблРег вы можете заказать согласование или узаконивание перепланировки, оформление проектов  иных документов. Чтобы узнать, сколько стоит помощь в согласовании, вам нужно обратиться на консультацию к нашим специалистам, представить документы на квартиру. Расценки за согласование и оформление будут зависеть от следующих факторов:

  • исходных данных квартиры (например, стоимость проекта будет отличаться для однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, серии дома и т.д.);
  • условий согласования (до или после перепланировки);
  • сроков изготовления документов.

Мы предлагаем услуги под ключ, либо оформление разовых документов – проектов, технических заключений и планов, дизайн-проектов. Подробную информацию о стоимости и сроках оказания услуг можно уточнить на нашем сайте, на консультации в МосОблРег.

Выводы

Перепланировка и переустройство связаны с изменением характеристик квартиры, требует внесения изменений в техническую документацию. Обязательные этапы согласования или узаконивания:

  • получение согласия всех собственников помещения;
  • заказ проекта и технического заключения о состоянии несущих конструкций;
  • подача заявления и документов в администрацию района, получение согласования МВК;
  • проведение строительных работ в соответствие с проектом;
  • получения акта приемочной комиссии;
  • заказа технического плана у кадастрового инженера;
  • проведение кадастрового учета;
  • получение выписки ЕГРН с измененными характеристиками квартиры.

Все виды услуг по согласованию перепланировок можно получить в МосОблРег. Узнать сколько стоит согласование под ключ, ознакомиться с образцами и примерами работ, вы можете на нашем сайте, либо при обращении на консультацию.

Перепланировка
Добавить комментарий