Оценка недвижимости для суда

Оценкой недвижимости можно подтвердить и обосновать рыночную стоимость объекта. Это важно для рассмотрения дела по существу, для доказывания требований истца или возражений ответчика. С отчетом о рыночной цене можно оспорить и снизить кадастровую стоимость. Также оценку вы делаете для взыскания ущерба, причиненного объекту, для обоснования позиции в других спорах. Заказать отчет вы можете в Архитектурном бюро «МБР». О нюансах оценки я расскажу в этой статье.

Когда при рассмотрении дел в суде нужна оценка недвижимости

При обращении в суд истец (заявитель) обязан обосновать требование, предоставить доказательства по своей позиции. Ответчик, который наверняка будет возражать против иска, тоже подает различные документы и подтверждает ими доводы. Для объективного рассмотрения спора в состав доказательств может входить и отчет о рыночной цене недвижимости.

Приведу несколько примеров судебных споров, где результат оценки будет иметь обязательное или решающее значение:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• оспаривание кадастровой стоимости – здесь оценка обязательна для сравнения результатов государственной оценки и показателя реальной рыночной цены;
• взыскание ущерба, причиненного объекту и имуществу в нем – оценкой можно подтвердить, сколько придется потратить собственнику для восстановления недвижимости, приобретения поврежденного или уничтоженного имущества;
• споры по сделкам с недвижимостью, в том числе их оспаривание – здесь оценкой подтверждаем размер компенсации с ответчика, которую ему предстоит выплатить истцу.

Подробнее об этих и некоторых других видах споров я расскажу ниже. В дополнение отмечу, что одного отчета об оценке может быть недостаточно для выигрыша дела. К примеру, при возвещении ущерба придется доказывать еще и вину ответчика, сопутствующие обстоятельства. Это не является предметом оценки, хотя в отчете можно упомянуть о данных обстоятельствах.

Оценкой занимаются эксперты-оценщики, состоящие в СРО. В своей работе они руководствуются федеральными стандартами ФСО, другими правовыми и нормативно-техническими актами. Если оценку заказывает истец, он сам выбирает эксперта или организацию. Рекомендуем обратиться в Архитектурное бюро «МБР», которое предлагает такие услуги. Мы проведем оценку недвижимости для суда в строгом соответствии с нормами. Не менее важно, что наш оценщик может выступить экспертом или специалистом в процессе, если это потребуется. Подробности всегда можно уточнить у консультантов.

Если мы оспариваем кадастровую стоимость трех зданий, на них нужно проводить отдельную оценку?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». В большинстве случаев отчет о рыночной цене оформляем по каждому объекту отдельно. Но есть и исключения. Примером назову имущественный комплекс, который объединяет несколько зданий и сооружений, рассматривается как самостоятельный объект недвижимости. Эти моменты оценщик уточнит по выписке из ЕГРН.

Кто может заказать оценку недвижимости

Если оценка проводится для гражданского или экономического спора, то истец обязан сам предоставить все необходимые доказательства. Поэтому он заказывает оценку при подготовке документов и до обращения в суд. В ряде ситуаций отчет будет заказывать ответчик (например, после возбуждения дела, чтобы обосновать возражения по цене иска).

В уголовных делах оценку проводят по постановлению следователя или дознавателя. Это крайне важно для определения размера ущерба и квалификации преступления по определенной статье УК РФ. Суды обычно назначают экспертизы. Ее предметом, помимо прочего, может быть и цена спорного объекта недвижимости.

Под оценку недвижимого имущества есть отдельный стандарт ФСО № 7. Но важны и другие стандарты. К примеру, по ФСО VI заполняет отчет о рыночной цене. Суд будет проверять документ на соответствие указанным нормативно-техническим актам. Но так как оценщиками являются эксперты с высшим образованием и высокой квалификацией, ошибки и нарушения в их работе встречаются крайне редко.

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Рассказываем о правилах оценки недвижимости для суда

Если вам предстоит обращение в суд, лучше заказывать оценку максимально близко к подаче иска. Срок действия отчета составляет до 6 месяцев. Но ввиду экономической ситуации на рынке показатель рыночной цены может стать неактуальным намного быстрее. В частности, на предложения по сделкам может существенно влиять ключевая ставка ЦБ РФ, а она регулярно растет.

Что касается общего алгоритма проведения оценка недвижимости, то она выглядит так:

• собственник или иное лицо выбирает оценщика для выполнения работ, заключает договор и оформляет задание;
• передаются документы на объект, так как они могут содержать ценообразующие факторы;
• проводится обследование на месте, поскольку нужно оценить фактическое состояние объекта и его конструкций, износ, другие показатели;
• осуществляется анализ рынка по ценообразующим факторам, которые выбрал оценщик (их перечень может отличаться и зависит от ситуации);
• эксперт собирает данные о цене предложений и сделок по объектам со схожими характеристиками, местоположением и состоянием (если используется сравнительный метод);
• проводится расчет цены по методикам, выбранным на основе ФСО;
• оформляется отчет о рыночной цене, который выдается заказчику.

Основной объем работы составляет анализ рынка, сравнение данных по объектам и непосредственно расчет рыночной цены. Осмотр здания или помещения обычно занимает несколько часов, если, конечно, не возникло проблем с допуском на объект. Дату и время обследования согласовываем с заказчиком при заключении договора.

Отчет об оценке может и не потребоваться, если у сторон судебного дела не спора о рыночной цене или размера ущерба. В таких спорах доказывать нужно иные обстоятельства – причина повреждения или разрушения недвижимости, степень вины, наличие умысла и т.д. При нарушении обязательств по договору на первое место выходят взаимные обязательств, сроки и исполнения.

Кто оплачивает оценку недвижимости, если ее заказывает суд?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». При назначении экспертиз суд решает, кто несет расходы на работу. Они могут распределяться в равных или неравных пропорциях между истцом и ответчиком. За счет бюджета экспертизу оплачивают обычно в рамках уголовных и административных дел. Но с виновного лица могут взыскать все расходы после вынесения приговора или постановления.

Для оспаривания кадастровой стоимости

Пожалуй, именно в спорах о кадастровой стоимости отчет об оценке будет ключевое значение. Без этого документа нельзя обратиться с заявлением в бюджетное учреждение или региональную комиссию, подать иск в суд. Таково требование закона. Оценку заказывает собственник, который не согласен с кадастровой стоимостью.

Вот самые важные нюансы, которые будем учитывать при определении рыночной цены:

• обязательно изучаем материалы государственной оценки (они размещены в открытом доступе на сайте Росреестра, на порталах гос. органов власти региона);
• смотрим, подавал ли собственник декларацию о характеристиках недвижимости при проведении оценки (если ее не учли, это станет дополнительны основанием для оспаривания);
• проверяем, влияет ли состояние объекта и его характеристик на реальную стоимость (тут важен износ, различные улучшения и т.д.).

Чтобы использовать сравнительный подход, оценщик уточняет сведения о виде объекта и его функциональном значении, о годе постройке и износе, о состоянии конструкций и инженерных систем. При наличии таких данных приступаем к анализу предложений с рынка. Эта работа ведется по открытым источникам (например, сайты с объявлениями о купле-продаже, со статистической и аналитической информацией). На начальном этапе специалист определит ценообразующие факторы. Их рекомендуемый перечень указан в ФСО для разны видов недвижимости.

Для большинства объектов можно найти аналоги на открытом рынке. Для объективной оценки подбираем от 3 до 5 предложений, указываем в таблице ссылки на них (с указанием характеристик). Это будет важно при проверке отчета судом. Если на рынке нет объектов со схожими параметрами, что бывает редко, можно использовать затратный или доходный метод оценки.

Итогом работы специалиста станет расчет рыночной цены. Также нужно указать предел (допуск) отклонения по стоимости. Полученный показатель с обоснованием расчета укажем в отчете.

Для обоснования размера ущерба

В данной категории спора можно взыскать фактически причиненный ущерб (прямые и косвенные убытки), упущенную выгоду. Часто истцы заявляют о размере компенсации за восстановление объекта и конструкций. Соответственно, предметом оценки может быть:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• рыночная стоимость объекта с учетом причиненного ущерба (ее можно сравнить с ценой недвижимости в обычных условиях);
• размер недополученных доходов и упущенной выгоды (например, если здание нельзя эксплуатировать и сдавать в аренду до устранения повреждений);
• затраты на ремонт и восстановление, которые должно оплатить виновное лицо.

Для оценки по перечисленным основаниям изучаем документы и сведения о причинах повреждений и разрушениях. Это могут быть материалы уголовных и административных дел, дефектные ведомости и акты. После обследования на месте эксперт увидит, как причиненный ущерб повлияет на рыночную цену объекта.

Сам по себе, отчет оценщика не гарантирует положительный результат по делу. Суд будет устанавливать и другие обстоятельства, о которых я упомянул выше (вина, умысел и т.д.). Вполне возможно, что ущерб возник ввиду небрежности самого собственника или вины обеих сторон. Тогда принимают решение об полном или частичном отказе в иске.

Для других видов споров

Есть и другие ситуации, когда в судебных делах будет важен результат оценки недвижимости. Вот самые очевидные примеры:

• взыскание страхового возмещения при повреждении или уничтожении объекта – эксперт страховой компании может занизить ущерб, а отчет позволит доказать реальную сумму к выплате;
• обращение взыскания на заложенное имущество – это особенно актуально для долгов по кредитам с залогом (ипотекой), когда определяют начальную цену для торгов;
• оспаривание сделок с объектами недвижимости – для этого важно определить размер компенсации, если ранее стороны умышленно занизили цену по договору.

Еще с оценкой сталкиваются участники банкротных дел и исполнительных производств. Если они не согласны с ценой, определенной по инициативе пристава или управляющего, то могут подать жалобу. Также, по требованию должника и за его счет обязаны провести новую оценку. При рассмотрении жалоб в судах отчет оценщика будет иметь важное, если не решающее значение.

Сколько времени занимает оценка недвижимости в вашей компании?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Заранее это сложно сказать, так как нужно изучить задание заказчика, сведений и документы на объект. В большинстве случаев отчет будет подготовлен в срок от 5 дней. Естественно, для этого заказчик должен предоставить нашему эксперту доступ для осмотра объекта. Примерные цены на наши работы смотрите на главной странице сайта Архитектурного бюро «МБР».

Отчет о рыночной цене как доказательство в судебном споре

Итогом оценки всегда будет оформление отчета. Для этого руководствуемся ФСО № VI. В документе оценщик укажет не только сведения о себе, но и информацию:

• об основания проведения оценки (договор, задание собственника);
• о методиках и подходах к оценке, основанные на стандартах;
• о характеристиках объекта, собранную при осмотре и полученную из документов;
• таблицу с указанием цен по сделкам с объектами, имеющими сходные параметры;
• расчет рыночной стоимости, обоснование выводов;
• дополнительные пояснения о проведенной оценке;
• приложения – все собранные материалы.

Сейчас отчеты обычно оформляют в электронном виде (документ будет заверен ЭЦП). Это никак не мешает предоставлению в суд. Отчет будет исследован наряду с другими доказательствами. По мере необходимости оценщика могут вызвать для дачи пояснений в процесс.

Где еще можно использовать

Кроме судебных споров, отчет после оценки можно подать для внесудебного оспаривания кадастровой стоимости. Заявления по данному вопросу рассматривают региональные комиссии или бюджетные учреждения. В целом, такая процедура пройдет быстрее, чем судебный процесс (до 30 дней). Если она завершится отказом, то сохраняется право на обращение в суд. Но с 2027 года прохождение внесудебного оспаривания станет обязательным для собственников.

Заключение – коротко о главном

• Оценка недвижимости для суда нужна при рассмотрении различных споров – по кадастровой стоимости, по возмещению ущерба, по оспариванию сделок.
• В гражданских делах оценку заказывает сторона, которая хочет представить отчет как доказательство.
• Оценка проводится на основании стандартов ФСО и завершается подготовкой отчета о рыночной стоимости.
• Заказать оценку недвижимости для суда и для иных целей вы можете в Архитектурном бюро «МБР».