Оценка БТИ и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость

Оценка БТИ предусматривает определение инвентаризационной стоимости. Она отражается в документах технического учета, используется только в отдельных сферах деятельности. Кадастровая стоимость определяется по итогам государственной оценке, а ее показатель входит в состав сведений ЕГРН. Помимо прочего, это значение применяется в сфере налогообложения. Поэтому только оспаривание кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, дает возможность уменьшить размер налогов.

Читайте, как взаимосвязаны оценка БТИ и кадастровая стоимость, какие нормативные акты применяются для оценочной деятельности, что входит в состав документов для оспаривания.

Виды стоимости, которую можно определить при оценке недвижимости

Оценочная деятельность в России регулируется Законом № 135-ФЗ. Он предусматривает определение следующих основных видов стоимости:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

  • кадастровая – определяется бюджетными учреждениями в рамках федеральной оценки недвижимости;
  • рыночная – определяется оценщиками, состоящими в СРО, в отношении любых видов имущества, в том числе объектов и участков;
  • инвентаризационная – определяется в рамках технической инвентаризации недвижимости, в том числе основных средств предприятия;
  • инвестиционная – определяется для определения эффективности вложения средств, оценке перспектив получения дохода и т.д.;
  • ликвидационная – определяется как вероятная цена реализации основных средств компании.

Для определения каждого из этих видов стоимости применяются отдельные нормативные акты и стандарты, методики и подходы. Также будет отличаться и сфера использования ценовых показателей.

Сразу отметим, что учреждения БТИ не участвуют в определении кадастровой стоимости. Эта процедура осуществляется бюджетным учреждением, работающим по заданию органа власти субъекта РФ. Сведения из документов технического учета применялись для налогообложения до перехода на систему кадастровой оценки. Проверить показатель кадастровой стоимости можно через онлайн-сервис на сайте АБ «МСР».

Комментарий эксперта. Согласно Закону № 135-ФЗ, к субъектам оценочной деятельности относятся не организации, а физические лица (оценщики). Поэтому, если в штате компании есть указанные специалисты, она вправе предлагать услуги по оценке. Каждый оценщик должен состоять в СРО. Также эксперту необходимо соответствовать иным требованиям, предусмотренным законодательством.

Схема взаимодействия разных органов в сфере кадастра и недвижимости
Схема взаимодействия разных органов в сфере кадастра и недвижимости

Может ли БТИ заниматься оценкой

В Законе № 135-ФЗ нет упоминания о Бюро технической инвентаризации. Само по себе, это учреждение не занимается оценкой. Но оно может предлагать услуги по указанному направлению, если в штате БТИ есть оценщики, состоящие в СРО. Работа указанных специалистов не будет отличаться от деятельности независимых оценщиков.

У БТИ есть полномочия по определению инвентаризационной стоимости (зачастую ее называют себестоимостью). Формально, это тоже оценка. Однако она завершается не определением рыночной цены, а так называемой восстановительной стоимости. Это требуется для технического учета и инвентаризации объектов недвижимости.

Для организаций-собственников могут быть важны все виды стоимости, в том числе инвентаризационной. Но для целей налогообложения они используют только стоимостной показатель из ЕГРН. Сведения технической документации из БТИ для расчета налогов не требуются.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Взаимосвязь и отличие оценки БТИ и кадастровой стоимости

Процесс определения инвентаризационной и кадастровой стоимости существенно отличается:

  • БТИ использует для техинвентаризации нормативные акты, принятые достаточно давно (например, Приказ Росжилкоммунсоюза РФ № 39 был утвержден еще в 1991 года и применяется до сих пор);
  • кадастровая оценка проводится по нормативным актам и стандартам, утвержденным в последние 10 лет;
  • до перехода на систему кадастрового учета и оценки данные БТИ применялись для налогообложения (некоторое время действовал переходный период);
  • сведения о кадастровой стоимости публичны, доступны для ознакомления любому заинтересованному лицу (например, через Публичную кадастровую карту Росреестра);
  • данные об инвентаризационной стоимости не размещаются в открытом доступе, и содержатся только в документах технического учета БТИ (их можно получить в виде справки по отдельному запросу).

В большинстве случаев инвентаризационная стоимость будет ниже кадастровой. Это связано с особенностями оценки и расчета. Одним из основных показателей для инвентаризационной оценки является нормативный износ объекта. Но он может существенно отличаться от реального износа (например, если техническое состояние объекта стало лучше после капитального ремонта). По указанным причинам инвентаризационная стоимость будет постепенно снижаться со временем. Кадастровая стоимость, напротив, обычно увеличивается, так как одним из ценообразующих факторов для ее определения являются данные с рынка спроса и предложения.

Комментарий эксперта. Самым объективным показателем является рыночная стоимость недвижимости. Ее могут определить оценщики АБ «МСР». Отчет с рыночной ценой можно использовать для разных целей, от согласования условий сделки до оспаривания и пересмотра кадастровой стоимости.

Инвентаризационная стоимость: как определяется и где применяется

Из действующих нормативных актов, которые применяются для технической инвентаризации и определения инвентаризационной стоимости, выделим:

  • Приказ Росжилкоммунсоюза РФ № 39;
  • Приказ Минстроя РФ № 87.

Учреждения БТИ могут рассчитывать инвентаризационную стоимость в ходе первичного учета, периодической инвентаризации. Показатель будет указан в техническом паспорте, ряде других документов.

Вот несколько важных моментов, связанных с расчетом инвентаризационной стоимости органами БТИ:

  • расчет осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на показатель физического износа на дату оценки;
  • восстановительная стоимость нормируется по индексам и коэффициентам, утвержденным специальными сборниками и на основе уровня 1991 года;
  • для определения физического износа применяются не только нормативные сборники, но и сведения о дате начала эксплуатации, сроке службы объекта;
  • физический износ может определяться путем технического обследования объекта с составлением акта.

Периодичность инвентаризации – 1 раз в 5 лет. Соответственно, в этот срок будет пересчитываться и инвентаризационная стоимость. Но собственник может заказать инвентаризацию во внеплановом порядке. В нормативных актах есть и другие нюансы, связанные с определением или перерасчетом собственности.

Сведения оп итогам инвентаризации отражаются только в технических документах и инвентарном деле. В Росреестр для включения в ЕГРН они не передаются. На данный момент инвентаризационную стоимость могут применять:

  • при определении тарифов за оказание некоторых нотариальных услуг;
  • для внутренних целей организации, учета и списания основных средств;
  • для расчетов смет при капитальном и текущем ремонте недвижимости.

Если оценщик БТИ делает оценку в рамках Закона № 135-ФЗ, то он будет определять рыночную цену. Ее показатель отражается в отчете. При этом ответственность за достоверность, полноту и обоснованность сведений в документе будет нести сам оценщик, а не БТИ.

В процессах определения кадастровой стоимости БТИ не участвует
В процессах определения кадастровой стоимости БТИ не участвует

Особенности кадастровой оценки

Сфера применения результатов кадастровой оценки намного важнее. Именно по ней сейчас исчисляются:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

  • земельный налог;
  • налог на имущество физических лиц и организаций;
  • арендная плата на имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности (если это не противоречит закону или документам на аукционы, конкурсы);
  • административные штрафы по некоторым составам КоАП РФ.

БТИ не участвует в процедуре кадастровой оценки. Эти полномочия уже несколько лет есть только у бюджетных учреждений. Они работают по заданию региональных властей.

Некоторые нюансы, связанные с государственной оценкой и определением кадастровой стоимости:

  • периодичность оценки составляет не чаще 1 раза в 2 или 4 года;
  • для оценки могут использоваться документы и сведениями технического учета БТИ, но решающее значение имеют рыночные ценообразующие факторы;
  • результаты оценки утверждаются, после чего вносятся в ЕГРН;
  • в отличие от инвентаризационной стоимости, кадастровую можно оспорить и уменьшить.

Бюджетное учреждение не сверяет кадастровую и инвентаризационную стоимость, так как это совершенно разные показатели.

Результат оценки также может не совсем отвечать действительности. Массовый подход, который бюджетное учреждение применяет для группы объектов, не учитывает индивидуальные характеристики строение, помещения или участка, иной недвижимости. Поэтому стоимость по кадастру может быть значительно выше, чем рыночная цена. В таком случае собственник может использовать разные схемы оспаривания.

Комментарий эксперта. Любое заинтересованное лицо может отслеживать ход оценки, ознакомиться с ее результатами. Данные сведения размещаются не только в ЕГРН, но и в Фонде данных на портале Росреестра. Если нужен официальный документ для оспаривания кадастровой стоимости, то помощь с получением выписки из реестра окажут эксперты АБ «МСР».

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Описание документа Ссылки для скачивания
1 Техническое задание на рыночную оценку объекта (образец заполнения) Ссылка
2 Заявление о пересмотре кадастровой стоимости в связи с ложными сведениями Ссылка
3 Методические указания о проведении оценки Ссылка
4 Заявление в Комиссию Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости Ссылка
5 Заявление в Комиссию Росреестра (образец заполнения) Ссылка
6 Образец отчета о рыночной цене Ссылка
7 Иск о снижении кадастровой стоимости Ссылка
8 Заявление о предоставлении выписки из ЕГРН Ссылка

На что влияет инвентаризационная и кадастровая стоимость

О сфере применения инвентаризационной стоимости БТИ рассказано выше. Если речь идет о кадастровой цене, то собственник-организация использует этот показатель следующим образом:

  • в ИФНС подаются расчеты и годовая декларация по налогам на недвижимость и землю;
  • кадастровая стоимость из ЕГРН является основным показателем, к которому применяются льготные ставки, понижающие и повышающие коэффициенты;
  • налоговый орган проверяет обоснованность расчетов по сведениям ЕГРН и информации, предоставленной собственником.

Для граждан, владеющих недвижимостью, ИФНС самостоятельно рассчитывает налоги, направляет уведомления и требования.

Общий алгоритм действий при определении кадастровой стоимости
Общий алгоритм действий при определении кадастровой стоимости

Оспаривание оценки БТИ и кадастровой стоимости

Инвентаризационную стоимость БТИ собственник не может оспорить. Но для результатов кадастровой оценки это напрямую допускается законом. Собственник может выбрать следующие варианты для обращения:

  • через региональную комиссию, если она не упразднена;
  • во внесудебном порядке через бюджетное учреждение (если регион упразднил комиссию по оспариванию);
  • по административному иску в судебном порядке.

Самым эффективным вариантом является обращение в суд. Собственник может подать иск минуя комиссионное рассмотрение спора. При любом варианте оспаривания вы можете получить сопровождение наших экспертов.

Какие документы нужны собственнику

Документы из Бти для оспаривания и пересмотра кадастровой стоимости не нужны. В силу закона собственнику могут потребоваться:

  • заявление в комиссию или бюджетное учреждение;
  • выписка из ЕГРН (подтверждает не только действующий показатель стоимости по кадастру, но и права на объект);
  • отчет о рыночной цене (оформляется оценщиками АБ «МСР» за 1-3 дня);
  • административный иск в суд.

Отчет о рыночной цене для оспаривания изготавливается в электронном виде, удостоверяется УКЭП оценщика.

Оспорить можно только кадастровую, но не инвентаризационную стоимость
Оспорить можно только кадастровую, но не инвентаризационную стоимость

Услуги Архитектурного бюро «МБР»

Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости – одно из основных направлений работы Архитектурного бюро «МСР». С кейсами по данной деятельности можно ознакомиться на нашем сайте. В перечень услуг входит:

  • проведение оценки, подготовка отчета в строгом соответствии с нормами законодательства;
  • оформление заявления или административного иска;
  • представительство интересов клиента на все этапах оспаривания;
  • дополнительные услуги в сфере кадастра, оценки и регистрации прав.

Если вам предстоит оспаривание кадастровой стоимости, обращайтесь к нам! Примерные цены на услуги смотрите ниже.

Описание услуги Стоимость услуги
1 Составление отчета о рыночной цене от 7 000 рублей
2 Заполнение искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости от 3 000 рублей
3 Запрос на получение выписки из ЕГРН 350 рублей
4 Сопровождение оспаривания в суде от 15 000 рублей
5 Сопровождение оспаривания в комиссии Росреестра от 12 000 рублей

Заключение

  • Оценка БТИ предусматривает определение или изменение инвентаризационной стоимости. Этот показатель будет зафиксирован в инвентарном деле, в технической документации. Для налогообложения он не применяется.
  • Учреждения БТИ не занимаются расчетом кадастровой стоимости. Эти полномочия переданы законом бюджетным учреждениям, которые работают по заданию органов власти субъекта РФ.
  • Инвентаризационная стоимость не подлежит оспариванию. Результаты кадастровой оценки, напротив, можно обжаловать во внесудебном или судебном порядке.

FAQ

Проводится ли оценка БТИ для определения кадастровой стоимости?

Нет, учреждения БТИ никогда не занимались и не занимаются кадастровой оценкой. Но сведения и документы технического учета могут использоваться бюджетным учреждением, наряду с иной информацией о недвижимости.

Как узнать инвентаризационную и кадастровую стоимость?

Учреждение БТИ может выдать справку об инвентаризационной стоимости. Также собственник может получить копию техпаспорта, справку ТЭП и иные документы. Кадастровую стоимость можно узнать только по сведениям из ЕГРН.

Как оспорить оценку БТИ и кадастровую стоимость?

Результаты инвентаризационной оценки БТИ не оспорить. Кадастровую стоимость могут пересмотреть на основании заявления в региональную комиссию, бюджетное учреждение или суд. Основным документом для этого является отчет о рыночной цене.

Список источников

Закон № 218-ФЗ (скачать)

Закон № 237-ФЗ (скачать)

Приказ Росреестра № П/0336 (скачать)

Оцените статью
АБ МБР