Отчет по оценке

Отчет по оценке оформляется для определения реальной рыночной цены объекта или участка. Документ оформляет оценщик, отвечающий требованиям Закона № 135-ФЗ. При проведении оценки эксперт руководствуется федеральными стандартами. Отчет с указанием рыночной цены можно использовать для совершения сделок, оформления кредитов, в иных целях. Также отчет по оценке входит в состав обязательных документов для оспаривания и пересмотра кадастровой стоимости. Услуги по оценке оказывает Архитектурное бюро «МБР».

Читайте, как и где заказать отчет по оценке, что учитывается при расчете рыночной цены недвижимости, как использовать документ для снижения кадастровой стоимости.

Что это за документ

Оценка недвижимости может проводиться в рамках разных правоотношений. К примеру, государство заказывает ее в бюджетных учреждениях, чтобы определить кадастровую стоимость объектов, участков. Также оценка проводится в рамках Федерального закона № 135-ФЗ. По ее итогам могут определяться следующие виды стоимости недвижимости:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• рыночная;
• кадастровая;
• ликвидационная;
• инвестиционная;
• иная стоимость.

Оценка представляет собой комплекс действий, проверок и процедур. Завершаются они подготовкой отчета или заключения. Документ, выданный оценщиком, должен соответствовать законодательству, федеральным стандартам. При этом эксперт отвечает за обоснованность своих выводов, полноту и достоверность исследований, объективность установленной цены недвижимости.

Отчет по оценке может получить собственник или арендатор объекта. Документ может использоваться:

• для совершения сделок с недвижимостью, заключения договоров;
• для расчета налоговых и арендных платежей;
• для определения суммы компенсаций, убытков;
• для получения кредитов на приобретение недвижимости, под залог объектов и участков;
• для рассмотрения споров в судебных и иных органах;
• для многих других правоотношений с участием организаций и физических лиц.

Без отчета по оценке не обойтись при оспаривании кадастровой стоимости, которую определяет бюджетное учреждение.

Комментарий эксперта. Для получения отчета нужно обращаться к оценщикам, отвечающим требованиям Закона № 135-ФЗ. Это относится к наличию профильного образования, членству в СРО, ряду других моментов. Оценщики АБ «МБР» могут провести оценку и оформить отчет о рыночной цене любого объекта недвижимости. Также заказчику доступны услуги по сопровождению оспаривания кадастровой стоимости в судебном или внесудебном порядке. Поможем снизить кадастровую стоимость вашего объекта «под ключ» и с гарантией. Для подробной консультации и заказа наших услуг свяжитесь с нами по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.

Зачем нужен отчет об оценке при оспаривании кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости тоже входит в сферу оценочной деятельности. Но оценка, проводимая бюджетным учреждением, имеет ряд особенностей, которые не учитываются реальные характеристики недвижимости, многие ценообразующие факторы. Это приводит к завышению кадастровой стоимости, а, следовательно, и к переплате по налогам.

Право на оспаривание кадастровой стоимости предусмотрено Законом 3 237-ФЗ. Одним из обязательных документов для этого является отчет по оценке недвижимости. При успешном прохождении процедуры оспаривания стоимость в кадастре приравняют к рыночной цене, указанной в отчете. Как результат, собственник сможет платить налоги в меньшем размере, а в ряде случаев получит право на возмещение переплаты за предыдущие периоды.

Значение кадастровой стоимости можно проверить через онлайн-сервис на нашем сайте. Также для оспаривания будет нужна выписка ЕГРН. Она подтверждает наличие прав на объект или участок, кадастровую стоимость по итогам последней оценки. Помощь в оформлении и получении всех документов окажут эксперты АБ «МБР». Наша команда имеет большой опыт в данном вопросе. Для получения подробной консультации о возможности снижения кадастровой стоимости по вашему объекту недвижимости свяжитесь с нами по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Правила проведения оценки и оформления отчета

Рыночная цена может существенно меняться, на что влияет множество факторов. При подготовке отчета она определяется на момент проведения оценки. Для этого оценщик:

• изучает исходные данные на объект или участок;
• анализирует документы, представленные собственником;
• определяет и проверяет факторы, влияющие на рыночное ценообразование;
• проводит осмотры и обследования, чтобы определить реальные характеристики недвижимости;
• делает расчеты на основании методик, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Важным отличием от государственной оценки является использование индивидуального, а не массового подхода. Оценщик определяет рыночную цену конкретного объекта или участка. Кадастровая стоимость, напротив, рассчитывается для группы объектов со схожими параметрами.

Оценщик не может оформить отчет без осмотра и обследования объекта или участка. Только указанные действия позволяют определить реальное состояние здания или помещения, конструкций и коммуникаций, уровень благоустройства, иные важные данные. Обоснование факторов, на основании которых определена рыночная цена, будет указано в отчете.

Необходимо снизить кадастровую стоимость по вашему объекту и снизить сумму уплачиваемых налогов? За подготовкой отчет о снижении КС обращайтесь к специалистам АБ «МБР». Обладаем большим практическим опытом в подготовке и оспаривании кадастровой стоимости любых объектов недвижимости. 

Для подробной консультации и заказа наших услуг свяжитесь с нами по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.

С кем заключить договор

Для получения отчета необходимо обращаться к оценщикам, состоящим в СРО. На стоимость услуг будет влиять:

• вид, характеристики и целевое назначение объекта;
• цель проведения оценки;
• местонахождение недвижимого имущества, его удаленность;
• срочность проведения оценки.

Оценщики АБ «МБР» оформляют отчет, в среднем, за 1-3 дня. Документ будет соответствовать всем требованиям законодательства. При оспаривании кадастровой стоимости его можно представить как доказательство в суд, для рассмотрения комиссией или бюджетным учреждением. По мере необходимости, оценщик примет участие в рассмотрении спора, обоснует свои выводы и итоговое заключение о рыночной цене.

Комментарий эксперта. В большинстве случаев результаты проведенной оценки действительны в течение 6 месяцев. Поэтому лучше обращаться за оформлением отчета непосредственно перед прохождением процедуры оспаривания кадастровой стоимости. Если пройдет 6 месяцев, то оценку придется проводить заново.

Нормативные акты и методики оценки

Общие правила проведения оценки и оформления отчетов регламентированы Законом № 135-ФЗ. Но при этом точный порядок действий оценщика регулируется несколькими федеральными стандартами, в том числе:

• ФСО II (виды стоимости);
• ФСО III (описание процесса оценки);
• ФСО V (методики и подходы к оценочным действиям);
• ФСО VI (требования к форме и содержанию отчета по оценке).

Также отдельные стандарты действуют для разных видов имущества. В отношении недвижимости специальные правила детализированы в ФСО № 7. Перечень всех стандартов и нормативных актов будет указан в отчете.

Какие сведения важны для определения рыночной цены объекта

Исходя из методики и подхода, выбранного оценщиком, для расчета рыночной цены могут быть важны:

• кадастровые сведения из ЕГРН;
• документы и данные технического учета БТИ;
• документы о сделках с объектом или участком;
• сведения с рынка спроса и предложения по недвижимости с аналогичными характеристиками;
• данные о фактическом состоянии объекта или участка, полученные в ходе осмотра;
• сведения о затратах на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, обслуживание объекта.

Основной комплект документов оценщик получает от собственника при заключении договора. Но анализ рынка и обследование объекта он проводит самостоятельно.

В перечень характеристик, которые прямо или косвенно влияют на рыночную цену объекта, может входить:

• год постройки, реконструкции или ввода в эксплуатацию;
• вид, функциональное назначение, разрешенное и фактическое использование;
• материал стен, несущих конструкций;
• планировка, архитектурные и конструктивные решения;
• уровень оснащенности инженерными коммуникациями;
• расположение объекта, в том числе в пределах участка, по отношению к дорожной, инженерной и иной инфраструктуре;
• виды деятельности, которые ведутся на объекте;
• наличие или отсутствие обременений;
• иные сведения, исходя из предмета оценки.

Все характеристики, которые оценщик учел при расчетах и обосновании рыночной цены, также отражаются в отчете.

При исследовании рынка недвижимости эксперт будет собирать и анализировать данные:

• о сделках с объектами со схожими параметрами;
• об административно–территориальном зонировании;
• о коммерческих предложениях, размещенных в открытом доступе.

Наличие указанной информации позволяет использовать сравнительный подход. Для определения рыночной цены будут сравниваться данные по аналогичным объектам, сделкам и с ними. Для подбора объектов в ФСО есть руководящие указания.

Если на открытом рынке нет объектом со схожими параметрами, то оценщик может использовать затратный, доходный и иные методики (подходы). Для каждого из них в стандартах предусмотрены правила расчета и обоснования рыночной цены.

Услуги по оспариванию кадастровой стоимости вашего объекта вы можете заказать в АБ «МБР». Наши специалисты в кратчайшие сроки подготовят отчет о рыночной стоимости, в соответствии с требованиями законодательства, а также предоставят возможные варианты и величины снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Для заказа отчета свяжитесь с нами по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.

Особенности оформления отчета

После завершения оценщик составляет отчет. Для целей оспаривания кадастровой стоимости документ изготавливается в электронном виде. Как указано в ст. 11 Закона № 135-ФЗ, в содержание отчета входят следующие данные:

• номер и дата отчета;
• основание для оценочных действий (договор с собственником, задание);
• данные об оценщике (ФИО, членство в СРО и т.д.);
• цель проведения оценки (например, для пересмотра кадастровой стоимости);
• описание объекта или участка, сведения о правах на недвижимость;
• перечень стандартов, применявшихся оценщиком;
• описание действий по определению цены объекта, пределы применения этого показателя (по мере необходимости);
• дата, на которую определена рыночная цена;
• список документов, на основании которых проводилась оценка, определялись характеристики объекта;
• иная информация, которую оценщик считает важной для обоснования своих действий, расчета стоимости.

Для подписания отчета в цифровом формате оценщик использует усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП).

При составлении отчета важное значение имеет описание действий по анализу рынка, всех фактов, влияющих на расчет стоимости. Данные должны быть объективными и достоверными, подлежать проверке при возникновении споров. Также отчет должен содержать выводы по всем вопросам, изложенным в задании собственника.

Комментарий эксперта. В отдельных случаях суды могут назначать повторную или дополнительную оценку. Основанием для этого обычно являются ошибки или несоответствия в отчете, выводах эксперта. Но если документ оформляют оценщики АБ «МБР», то указанных проблем не возникнет.

Команда АБ «МБР» обладает богатым опытом в судебном оспаривании кадастровой стоимости — у нас сотни успешных кейсов.

Оставьте заявку для анализа вашего объекта на сайтам или по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.

Куда подавать отчет об оценке при оспаривании кадастровой стоимости

После завершения оценки отчет выдается заказчику (собственнику). Далее он может выбрать следующие варианты оспаривания и пересмотра кадастровой стоимости:

• через бюджетное учреждение (если в рамках переходного периода субъект РФ упразднил комиссию);
• через региональную комиссию по рассмотрению споров;
• через судебные органы.

Во всех перечисленных схемах собственник прикладывает отчет по оценке к заявлению. Если рассмотрение спора завершится положительно, то кадастровая стоимость будет приравнена к показателю рыночной цены, отраженному в отчете. Далее это значение Управление Росреестра внесет в ЕГРН, а собственник сможет использовать его для целей налогообложения.

Наши специалисты имеют многолетний опыт оспаривания кадастровой стоимости, поэтому вы можете рассчитывать на положительный итог. Подробнее о стоимости наших услуг можно узнать на бесплатной консультации: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или оставив заявку нам на почту: info@mosoblreg.ru.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Услуги Архитектурного бюро «МБР»

Оформление отчета по оценки входит в перечень услуг Архитектурного бюро «МБР». Также мы предлагаем:

• консультационную поддержку по любым вопросам в сфере недвижимости, регистрации прав, кадастра и оценки;
• проведение обмеров, обследований и иных действий на объектах;
• сопровождение оспаривания кадастровой стоимости во внесудебном или судебном порядке;
• представительство интересов при рассмотрении споров.

Уточнить состав и стоимость услуг можно на консультации. Ориентировочные цены смотрите в таблице ниже.

Кейсы АБ «МБР»

Кейс 1. Снижение кадастровой стоимости земельного участка

В АБ «МБР» обратился заказчик — собственник земельного участка. Ему требовалось снизить кадастровую стоимость своего земельного участка площадью 29 000 м.кв., расположенного в Москве. Он выбрал для данной задачи АБ «МБР», так как компания обладает богатым опытом в данном вопросе, а также имеет свой штат юристов и оценщиков. На момент заключения договора, кадастровая стоимость участка, установленная в ЕГРН составляла 325 659 533 рублей.

Действия АБ «МБР» для снижения кадастровой стоимости:

1. Проведен совместный анализ земельного участка, как оценщиками так и кадастровыми инженерами компании.
2. Оценщики подготовили отчет о рыночной стоимости земельного участка и согласовали все нюансы с заказчиком для направления его в Комиссию и суд.
3. Также экспертами и юристами была подготовлена вся необходимая документация, в том числе и административное заявление в Московский городской суд (заявление соответствовало Кодексу административного судопроизводства).
4. Так как заказчик заказал оспаривание «под ключ», то юристы АБ «МБР» также сопроводили полностью всю процедуру судебного оспаривания завышенной кадастровой стоимости земельного участка, включая экспертную оценку.
5. Московский городской суд принял положительное решение в сторону нашего заказчика. Кадастровая стоимость была снижена, а с ней и сумма налоговых платежей.

В результате работы команды АБ «МБР» кадастровая стоимость земельного участка была уменьшена до 225 813 754 рублей, то есть процент снижения составил 31%.

Кейс 2. Снижение кадастровой стоимости торгового объекта

В АБ «МБР» обратился заказчик — собственник торгового объекта, расположенного в Москве, площадью почти 8 000 м.кв. Обратился он по совету своих соседей-собственников, которые успешно оспорили кадастровую стоимость своих объектов при помощи наших специалистов. На момент заключения договора с нами, кадастровая стоимость здания в ЕГРН составляла 130 956 855 рублей, 46 копеек.
Действия наших специалистов для успешного снижения кадастровой стоимости объекта:

1. Оценщики компании согласовали с заказчиком возможные варианты оспаривания — кадастровую стоимость можно снизить как в административном, так и в судебном порядке. Было принято обоюдное решение о том, что сначала будут поданы документы в Комиссию при Росреестре.
2. Далее был проведен анализ рынка и подготовлен отчет о рыночной стоимости объекта для оспаривания в Комиссии или и в суде.
3. Так как собственник заказа оспаривание кадастровой стоимости «под ключ», то наши специалисты также представляли его интересы в Комиссии при Росреестре. К сожалению, ее решение было отрицательным. Поэтому, была подготовлена необходимая документация для оспаривания в судебном порядке.
4. Административное заявление об обжаловании решения Комиссии было направлено в Московский городской суд (в соответствии с Кодексом административного судопроизводства). Кроме того, юристы АБ «МБР» сопроводили процедуру судебного оспаривания и контролировали работу судебной экспертизы.
5. Московский городской суд удовлетворил решение заказчика о снижении кадастрового стоимости торгового здания.

Таким образом, в результате успешной работы специалистов АБ «МБР» кадастровая стоимость объекта была уменьшена до 87 779 027 рублей. В процентном соотношении это 33%. А сумма налоговой экономии составила за три года более 2 200 000 рублей.

Заключение

Отчет по оценке оформляется, чтобы определить стоимость недвижимости. В большинстве случаев оценщик рассчитывает рыночную цену, которая будет важна и для оспаривания кадастровой стоимости.

Для проведения оценки и оформления отчета нудно руководствоваться Законом № 135-ФЗ, федеральными стандартами. Помимо прочего, в ФСО описаны методики и подходы к оценке, требования к формату и содержанию отчета, иные важные нюансы.

В отчете оценщик описывает характеристики объекта, ценообразующие факторы, методику и расчеты оценке, итоговое значение рыночной цены. Для целей оспаривания кадастровой стоимости документы оформляется в электронном виде.

FAQ

Список источников

Закон № 218-ФЗ (скачать)

Закон № 237-ФЗ (скачать)

Приказ Росреестра № П/0336 (скачать)