Отчет об оценке рыночной стоимости

Вы получите отчет о рыночной цене объекта после завершения оценки. Документ можно предоставить для рассмотрения различных споров, в том числе о кадастровой стоимости. Чтобы рассчитать и определить рыночную цену, можно сравнить объект с аналогами, оценить затраты на возведение и улучшение, проанализировать возможные доход от эксплуатации. В статье я расскажу о правилах оценки и об их применении на практике. Для примера посмотрим отчет, подготовленный оценщиком Архитектурного бюро «МБР».

Какие вопросы можно решить оценкой и определением рыночной цены недвижимости

Чаще всего оценка недвижимости проводится, чтобы определить (рассчитать) рыночную стоимость. Это цена, за которую можно продать объект на свободном рынке, без каких-либо ограничений. Есть и иные цели оценки, которые реже нужны рядовым собственникам. Например, в ходе государственной оценки определяют кадастровую стоимость, а ведь есть еще инвентаризационная, инвестиционная и т.д. При заключении договора оценщик уточнит, где и для чего будет применяться отчет.

В рамках этой стать я расскажу о правилах оценки и оформления отчета для оспаривания кадастровой стоимости. Перед оценщиком Архитектурного бюро «МБР» стояли такие задачи:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• определить состояние и особенности местоположения нежилого помещения (находится на первом этаже многоквартирного дома);
• выбрать подходы к оценке, применимые в данной ситуации (всего есть 3 подхода);
• подобрать для сравнения предложения по сделкам с объектами-аналогами (их основные характеристики, назначение и местоположение должны совпадать с помещением заказчика);
• обосновать значение рыночной цены в отчете, чтобы при его проверке не возникло замечаний.

Все эти задачи были успешно решены. После оспаривания кадастровой стоимости ее приравняли к рыночной цене. Главным плюсом для собственника стало снижение размера имущественного налога (экономия составила около 130 000 рублей в год).

Помимо оспаривания кадастровой стоимости, отчет о рыночной цене может применяться:

• для подготовки документов по гражданским сделкам;
• для разрешения судебных споров;
• для определения начальной цены на публичные торги или для выкупа;
• для оценки доли в уставном капитале юридического лица, если она внесена имуществом или имущественными правами.

Порядок оценки в этих случаях будет примерно одинаков, несмотря на отличие в целях. Еще вопрос об определении рыночной стоимости могут поставить в рамках экспертизы. Такие задачи также встречались в работе специалистов Архитектурного бюро «МБР».

Как долго действует отчет об оценке рыночной стоимости, если я закажу его для оспаривания кадастровой цены?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Общий срок действия отчета с результатами оценки составляет до 6 месяцев. Вопросы могут возникнуть из-за существенных изменений на рынке недвижимости, что иногда бывает. Специальные нюансы действуют для оценки, проводимой в рамках банкротства или исполнительного производства. Там значение рыночной цены для публичных торгов действует только 1 месяц. Если за это время реализация не проведена, то оценку назначают заново.

Особенности применения результатов оценки для оспаривания кадастровой стоимости

Так как для примера мы выбрали оценку для оспаривания кадастровой стоимости, стоит сказать несколько слов об этой процедуре. Она нужна собственникам, которые хотят снизить налоговые платежи на недвижимое имущество. Несоответствие кадастровой и рыночной цены бывает довольно часто по следующим причинам:

• государственная оценка использует массовый подход, т.е. ведется анализ характеристик сразу по группе схожих объектов;
• индивидуальные особенности объектов не учитываются, если только собственник не предоставил подтверждающие документы (да и это случае оценки бюджетного учреждения часто игнорируют поступившие материалы);
• осмотр объектов не ведется, т.н. кадастровую стоимость определяют только на основании документов и сведений.

Еще один нюанс – кадастровая оценка проводится достаточно редко (1 раз в 2 или 4 года). За этот промежуток времени ситуация на рынке может измениться, а значит, это должно повлиять и на налоговые обязательства.

Сейчас оспаривание возможно по двум схемам – административная процедура (ГБУ или региональная комиссия) или через суд. Собственник сам принимает решение, куда подавать заявление, отчет о рыночной цене и иные документы. Через пару лет внесудебное оспаривание станет обязательным требованием. Только после получения отказа от бюджетного учреждения можно будет обратиться в суд.

Отчет о рыночной цене является основным документом для оспаривания. Он нужен как для суда, так и во внесудебной процедуре. Оплачивает оценку собственник. Также за подачу административного иска в суд нужно внести госпошлину.

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Как проходит оценка объекта недвижимости

Для проведения оценки собственник заключил договор и заполнил задание, указан цель определения рыночной стоимости. Объектом исследования стало нежилое помещение со следующими параметрами:

• месторасположение – первый этаж МКД практически в центре Москвы (это устраняет сложности с подбором объектов-аналогов);
• общая площадь помещения – более 1500 кв. м.;
• особенности планировки – в помещении есть антресоль, т.е. площадка на возвышении (она увеличивает полезное пространство, хотя и не входит в площадь объекта);
• на помещении есть обременения – ипотека и действующая аренда (это тоже учитывается при оценке).

При оценке нужно провести осмотр объекта. Дате и время мы сразу согласовали с заказчиком. Так как помещение расположено в черте городской застройки, с выездом проблем не возникло. Но если оценка проводится в отношении удаленного объекта, это увеличит продолжительность всех действий. В нашем примере отчет был подготовлен и выдан заказчику через 3 дня.

В перечень действий оценщика при определении рыночной стоимости входит:

• осмотр объекта, фотографирование (для улучшения восприятия);
• сбор данных о качественных и количественных характеристиках помещения (при осмотре, из документов);
• анализ ситуации на рынке недвижимости, подбор предложений по сделкам с объектами-аналогами (сравнительный подход);
• анализ размера затрат на строительство и улучшения объекта, а также доходов от сдачи в аренду и эксплуатации (соответственно. затратный и доходный подход).

Итогом работы станет заполнение отчета, где будет не только значение рыночной цены, но и описание хода исследований, обоснование всех выводов.

Сравнительный, затратный и доходный подходы – как правильно выбрать и на что они влияют

После предварительного анализа сведений об объекте и рынке недвижимости оценщик должно определиться с подходами к оценке. Как я сказал выше, их три. Сравнительный предусматривает сравнение с объектами, у которых такие же (схожие) количественные и качественные характеристики. Этот подход можно использовать практически всегда. Но иногда встречаются объекты, у которых нет аналогов в том же регионе, либо характеристики нельзя сравнить обычным способом.

В нашем примере оценщик не использовал затратный подход, поскольку на рынке есть достаточное количество объектов-аналогов. А вот доходный подход он применил, поскольку речь идет о коммерческой недвижимости, на которой можно неплохо зарабатывать. Большое помещение в центре Москвы всегда можно сдать в аренду. Доход от будущих арендных платежей нужно учесть при расчете рыночной стоимости.

Если оценщик применяет два и более подхода, он должен указать их удельный вес. В нашем случае у сравнительного и доходного подходов было по 0.5. Это значит, что после получения показателей стоимости по обоим подходам, оценщик определит по ним среднее значение. Также действует схема, если для оценки выбраны все три подхода.

Будет ли оценщик проводить обмеры и изучать состояние скрытых конструкций на месте?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Нет, такие работы не входят в оценку. На месте проводится только визуальный осмотр, без обмеров, использования разрушающих методов обследования. Все остальные сведения оценщик возьмет из документов – выписка из ЕГРН, техпаспорт и экспликация и т.д.

Осмотр объекта

В ходе осмотра оценщик убедится, что планировка объекта соответствует сведениям из ЕГРН, документам от собственника. Также на месте можно увидеть улучшения, которые влияют на рыночную цену. В нашем случае таковым является антресоль. Она была возведена в рамках перепланировки. Арендатор, который снимает помещение, вынес на антресоль несколько комнат, организовал место для хранения оборудования и инвентаря. Подробнее о таком перепланировочном решении можно узнать из нашего материала.

При осмотре мы фотографируем объект с разных ракурсов. Это облегчает восприятие описания помещения или здания при изучении отчета. Фотоматериалы входят в состав приложений к документу. В среднем, осмотр даже большого объекта занимает не более нескольких часов.

Сбор информации с рынка недвижимости

В рамках сравнительного подхода оценщик соберет данные с рынка недвижимости. Для этого важны ценообразующие факторы, качественные и количественные характеристики. При подборе объектов-аналогов в нашем примере мы учитывали:

• местоположение (примерно в том же районе было несколько десятков похожих помещений);
• технические параметры (площадь, назначение и вид здания, наличие отдельного входа и т.д.);
• наличие транспортной, социальной и иной инфраструктуры, удаленность от станций метро и т.д.;
• наличие и вид парковки (в нашем случае стихийная, т.е. прямо у дома);
• состояние внутренней отделки (в нашем примере, как и объектов-аналогов – стандарт);
• расположение относительно красной линии (в нашем случае – первая линия).

Вполне возможно, что для других объектов оценщик выберет и дополнительные ценообразующие факторы. Все это будет указано в отчете.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Если есть отличия в характеристиках с объектами-аналогами, можно применять корректировки. За счет них итоговое значение будет максимально объективным. Пример из нашего случая – корректировки применялись по такому фактору, как удаленность от метро (от 5 до 21 минуты пешком).

Для использования доходного подхода оценщик сравнивал предложения по аренде для схожих объектов. По ним было выведено среднее значение. (почти 16 000 рублей в год за 1 кв. м.). Дополнительные корректировки при расчете сделаны на потери от недозагрузки, операционные расходы и т.д.

Расчет рыночной стоимости

При завершении оценки нужно рассчитать рыночную стоимость помещения, на которую собственник будет ссылаться при оспаривании кадастровой цены. Расчет оформляется в виде таблицы и выглядит примерно так:

• затратный подход — не применялся (удельный вес 0);
• сравнительный подход – рыночная стоимость 114 810 530 рублей (удельный вес 0.5);
• доходный подход – рыночная стоимость 131 808 225 рублей (удельный вес 0.5);
• итоговая рыночная цена при использовании двух подходов — 123 309 000 рублей.

Помимо прочего, в отчете была указана дата, на которую рассчитана рыночная стоимость. Это всегда важно при рассмотрении споров в суде.

В какой форме выдают отчет о рыночной стоимости для предоставления его в суд?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Сейчас отчеты обычно оформляют электронно, с удостоверением ЭЦП. Суда и все государственные ведомства принимают такие документы. Если собственнику нужен отчет в бумажной форме, мы укажем это в договоре.

Форма и содержание отчета об оценке

Чтобы отчет был принят как доказательство, нужно правильно заполнить его, обосновать все выводы и описать ход исследований. Помимо прочего, в документе будет информация:

• об оценщике, его компании и членстве в СРО;
• об основаниях для проведения оценки;
• о подходах, которые выбрал оценщик;
• о характеристиках объекта и аналогов;
• об источниках получения информации с рынка (ссылки на сайты, аналитические материалы и т.д.).

Как я сказал выше, в отчете будут таблицы с расчетом рыночной стоимости по каждому подходу, а также с итоговым значением. Также важны приложения – это документы, собранные в ходе оценки, фотофиксация и иные материалы.

Еще стоит сказать, что основные требования к оценке и содержанию отчета можно найти в федеральных стандартах (ФСО). Их несколько под разные цели исследований. Перечень нормативных актов и стандартов мы укажем в начале отчета.

Если у вас возникли вопросы, свяжитесь с консультантами Архитектурного бюро «МБР». Примерную стоимость оценки и некоторых других работ нашей компании смотрите ниже. Уточнить состав и стоимость услуг можно на консультации.

Заключение – коротко о главном

• Отчет об оценке рыночной стоимости важен для судебных разбирательств, подготовки документов по сделкам, для многих иных целей.
• Оценщик работает с документами от собственника, изучает информацию с рынка, проводит визуальный осмотр объекта.
• Для оценки можно использовать три подхода – доходный, затратный и сравнительный.
• Отчет об оценке выдаем в бумажном или электронном виде. Срок его действия — до 6 месяцев.
• Закажите отчет об оценке рыночной стоимости в Архитектурном бюро «МБР»!