Отчет об оценке недвижимости

Отчет после оценки подтвердит и обоснует стоимость объекта – к примеру, рыночную, инвентаризационную, инвестиционную. Это может быть важно для подготовки документов по сделке, для разбирательства споров в судах, для множества иных целей. Как правило, оценка включает работу со сведениями с рынка и документами на недвижимость, обследование на месте, расчеты. Подготовка отчета ведется на основании ФСО № 7. В статье я расскажу, как оценщик Архитектурного бюро «МБР» проводит оценку и оформляет отчет. Подробнее о таких услугах вы можете узнать и у наших консультантов.

Пять ситуаций, когда будет важен отчет об оценке недвижимости

Как собственник, вы вполне можете и сами определить его рыночную стоимость. Для этого можно поизучать сведения с профильных сайтов и электронных площадок, учесть расходы на недавний ремонт и стоимости приобретения недвижимости, иные факторы. Далее свою цену можно указать в объявлении на продажу или предложить напрямую покупателю. Но далеко не факт, что она будет соответствовать реальной рыночной стоимости.

Объективную цену объекта можно определить в ходе оценки. Вот пять распространенных ситуаций, когда без нее вообще не обойтись, либо отчет оценщика поможет решить ваши задачи:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• оспаривание кадастровой стоимости – здесь отчет является одним из основных документов, которые обязан подать заявитель;
• оформление кредита под залог недвижимости – банки всегда требуют оценку, и нередко предлагают для выполнения таких работ «свою» компанию;
• рассмотрение судебных споров – отчет эксперта-оценщика всегда примут как доказательство (правда суд не обязан учитывать данные из документа для вынесения решений);
• проведение публичных торгов, в том числе при банкротстве – это обязательное требование закона, а оценку заказывает организатор торгов, управляющий в банкротном деле;
• определение размера страхового возмещения – оценка проводится при заключении договора, а также при наступлении страховых случаев.

Во многих других ситуациях также будет важна рыночная стоимость. Примером назову обычные сделки купли-продажи, определение размера компенсации при выкупе объектов для государственных нужд. Оценка проводится для амортизации основных средств, при передаче недвижимости в уставный капитал.

Обычно собственников интересует именно рыночная цена. Это стоимость, за которую объект можно продать на открытом рынке. Соответственно. основным направлением работы оценщика станет поиск и подбор предложений на недвижимость со схожими параметрами. Если таковых нет, то можно выбрать затратный или доходный метод оценки.

Может ли оценщик подготовить отчет без обследования объекта недвижимости?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт Архитектурного бюро «МБР». Как указано в ФСО № 7, оценщик обязан провести осмотр объекта, если в задании заказчика не указано иное. Поэтому, в принципе, подготовка отчета без обследований возможна. Но это вряд ли устроит собственник, ведь оценщик не сможет учесть реальное состояние здания или помещения, фактический износ и другие важные данные. Если в отчете будет указано, что отчет составлен без осмотра, документ вряд ли примут как доказательство в суде.

Кто и когда проводит оценку

Чаще всего к нашим оценщикам обращаются собственники объектов или их представители с доверенностью. Но отчет о рыночной цене также могут заказать:

• судебные органы;
• государственные и муниципальные ведомства;
• судебные приставы исполнители;
• управляющие в банкротных делах с участием граждан, организаций;
• юридические лица в отношении имущества своих учредителей;
• организаторы публичных торгов, госзакупок и тендеров.

Рыночная цена будет рассчитана на момент подготовки отчета. Иногда суды или даже сами собственник дают задание рассчитать стоимость на определенную дату (например, при оспаривании сделок за прошлые годы). Но для таких исследований далеко не всегда удается собрать нужные данные. Как вариант, в отчете будут указаны допуски по погрешности в цене.

Кроме подготовки документа, оценщик может обосновать свои выводы и дать пояснения в судебном процессе. Мы часто сталкиваемся с такими ситуациями, в том числе при оспаривании кадастровой стоимости. Но если к отчету нет замечаний, а все выводы логичны, понятны и обоснованы, то суду этого может быть достаточно.

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Рассказываю, как оценщик АБ «МБР» проводит оценку недвижимости и оформляет отчет

При проведении оценки нельзя полагаться на субъективный фактор. Чтобы все выводы и цифры были объективны, оценщики применяют нормативные акты, а также специальные федеральные стандарты (ФСО). По ним выбираем методы и способы определения рыночной цены, собираем исходные данные и материалы, проводим осмотр на месте.

Чтобы отчет имел юридическую силу, оценщик должен указать в нем о членстве в профильной СРО. Это гарантирует, что специалист имеет высшее образование, надлежащую квалификацию и опыт работы в сфере оценки. В штате Архитектурного бюро «МБР» есть свои оценщики. Также вы можете заказать и другие услуги в сфере проектирования, недвижимости и кадастра.

Срок работы по оценке определим индивидуально. На осмотр объекта уйдет несколько часов. Намного больше времени может занять сбор информации с рынка недвижимости, расчета. В среднем, готовый отчет мы выдаем клиентам в срок от 3-5 дней. Также в индивидуальном порядке определяем и стоимости работы.

Как долго будет действовать отчет о рыночной цене нежилого помещения для суда?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт Архитектурного бюро «МБР». По умолчанию, срок действия документа составляет до 6 месяцев. Но нужно понимать, что за это время могут измениться не только характеристики объекта, но и экономические факторы на рынке недвижимости. Поэтому советуем заказывать оценку непосредственно перед тем, когда вы планируете использовать отчет. Иначе могут возникнуть основания для проведения повторной оценки, а это влечет дополнительные расходы.

На какие объекты можно подготовить отчет

По этому вопросу есть разъяснения в стандарте ФСО № 7. Мы можем рассчитать рыночную стоимость:

• объектов капитального строительства (здания, сооружения, линейные объекты);
• жилые и нежилые помещения;
• объекты незавершенного строительства;
• части объектов;
• машино-места;
• доли в праве собственности на объект.

При заключении договора мы проверяем наличие права собственности (по выписке из ЕГРН). Сведения об этом укажем в отчете.

Основным методом оценки является сравнительный. Для этого оценщик подберет на рынке предложения по объектам с аналогичными характеристиками. Тут будут важны сведения (на примере здания):

• о функциональном назначении (административное, производственное и т.д.);
• о высоте, площади, объеме и этажности;
• о видах деятельности, которые ведутся в здании;
• об особенностях планировки объекта;
• о местоположении здания, его удаленности от центра или города в целом;
• о близлежащей инфраструктуре (дороги и т.д.);
• об уровне оснащенности инженерными системами;
• о типе конструкций, их материале;
• о годе постройки, нормативном и фактическом износе;
• о наличии или отсутствии обременений права собственности.

Кстати, эти данные должны учитывать и при расчете кадастровой стоимости. На практике, если сам собственник не укажет их в декларации, бюджетные учреждения работают только со сведениями общего характера. Именно это зачастую приводит к необоснованному завышению цены недвижимости по ЕГРН. Главное последствие такого несоответствия – повышенный размер имущественного налога. Чтобы снизить его, собственник оспаривают кадастровую стоимость, обосновывают свое заявление отчетом о рыночной цене.

Сбор исходных данных

Чтобы рассчитать объективную рыночную цену, эксперт собирает исходные сведения. Для этого работаем:

• с документами и данными, предоставленными заказчиком (собственником);
• с информацией из открытых источников (типичный пример – сайты, где публикуют данные с предложениями по купле-продаже недвижимости);
• со сведениями, полученными в ходе осмотра объекта на месте.

Есть и различные нормативные справочники под оценку. По ним можно рассчитать износ объекта в целом или отдельных конструкций. Также справочники подходят для определения инвентаризационной стоимости (ее можно увидеть в технических паспортах БТИ, справках ТЭП).

Все материалы, собранные оценщиком, будут приложены к отчету. На них нужно ссылаться в выводах. Тем больше база для оценки, тем объективнее будет стоимостной показатель объекта. Если каких-либо данных нельзя собрать в предложенной ситуации, оценщик укажет на это в документе.

Анализ предложений и сделок с рынка недвижимости

В целом, найти аналогичные предложения можно почти по всем видам объектов. В расчетах обычно фигурирует от 3 до 5 схожих варианта. Также важно определить промежуток времени, за который оценщик собирает базу для анализа. В текущей экономической ситуации рыночная стоимость неуклонно растет. Поэтому оптимальным вариантом будет учет информации за 1-2 месяца.

В отчете оценщика будет таблица с характеристиками объектов, по которым проводилось сравнение. Еще можно использовать сводные аналитические данные, которые периодически публикуют торговые площадки. На сайте Росстата и Минстроя РФ тоже можно найти полезную аналитику. На нее можно ссылаться в отчете.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Также стоит сказать о дополнительных факторах, которые может или обязан учитывать оценщик:

• сведения по объектам по расширенной территории (если для конкретного города или региона нет достаточной информации);
• данные об экономической и даже политической ситуации, которые влияют на состояние рынка;
• прогнозы о тенденциях и перспективах рынка (например, в свете ожидающегося повышения ключевой ставки ЦБ РФ).

Еще бывают важны показатели инвестиционной окупаемости и доходности от эксплуатации объекта. К примеру, если в ближайшие 3 года стоимость недвижимости или аренды вырастет, это скажется и на текущей рыночной цене.

Расчет и обоснование рыночной цены объекта

Имея данные о предложениях по аналогичным объектам, оценщик приступит к расчетам. Как вариант, будет определено среднерыночное значение для схожих объектов. Обязательно нужно указать показатель допустимой погрешности (зависит от методологии оценки). Это будет интервал величин. Главным в отчете будет цифра – рыночная цена объекта на определенную дату.

При сложной оценке ФСО № 7 предусматривает согласование промежуточных результатов. Помимо прочего, это позволяет выявить недостатки в ранее выбранных методах и подходах, внести коррективы в дальнейшую работу. Если оценка назначена судом, то эксперт может обращаться за разъяснениями (в случае неверно поставленных вопросов или при недостаточности материала).

Приведем пример из практики Архитектурного бюро «МБР». Нам заказали оценку трехэтажного здания. Отчет был нужен для оспаривания кадастровой стоимости в суде. Оценка показала, что рыночная цена объекта составила 17 500 000 рублей. По данным кадастра стоимость составляла более 23 000 000 рублей. Соответственно, с суммы почти в 5 500 000 рублей собственник платил имущественный налог, хотя этих расходов можно избежать. По итогам оспаривания суд приравнял кадастровую цену к рыночной. Со следующего отчетного периода налог стал значительно меньше.

Подготовка отчета о рыночной цене

Отчет – это документ с результатами оценки. На основании федеральных стандартов мы укажем в его содержании:

• данные об основаниях для проведения оценки, виде стоимости для расчета;
• информацию об эксперте-оценщике (в том числе членство СРО);
• исходные данные об объекте недвижимости;
• обоснование методики и подходов к оценке;
• описание действий, выполненных оценщиком;
• сведения с открытого рынка недвижимости, собранные в ходе оценки;
• рыночная стоимость, интервал погрешности.

Все материалы, использованные в расчетах и исследовании рынка, будут приложены к отчету. В большинстве случаев готовый документ выдаем в электронном виде, подписываем ЭЦП.

Дополнительные услуги оценщиков Архитектурного бюро «МБР»

Помимо оценки и оформления отчета, наши специалисты готовы оказать смежные услуги:

• экспертиза объектов, строительных работ и документации;
• участие в судебном процессе в качестве экспертов;
• проведение обмеров и технических обследований с подготовкой отчетов, заключений и иных материалов;
• помощь с согласованием разных документов на строительные работы.

Смотрите информацию обо всех работах и услугах на сайте Архитектурного бюро «МБР». Уточнить состав и стоимость услуг можно на консультации. Ориентировочные цены смотрите в таблице ниже.

Заключение – коротко о главном

• Отчет об оценке покажет реальную рыночную стоимость объекта на определенную дату. Услугу оказывают эксперты, состоящие в СРО.
• Для оценки можно использовать сравнительный, затратный или доходный метод. Для сравнения оценщик подбирает на открытом рынке предложения по объектам с аналогичными характеристиками.
• Оценка с оформлением отчета проводится в соответствие с федеральными стандартами (ФСО). Заказать услуги можно в Архитектурном бюро «МБР».