Особенности согласования перепланировки в нежилом здании

Перепланировка в нежилом здании

Планировка здания определяется местом расположения и габаритами его внутренних конструкций, различных проемов и дополнительных элементов. Перепланировкой будет считаться их изменение в ходе строительных работ. Обязательные правила для их согласования предусмотрены нормативной базой РФ и региона, где находится объем. В любом случае, для перепланировки в нежилом здании требуется проект, а изменения после нее нужно отразить в ЕГРН.

Читайте, в чем заключаются особенности согласования перепланировки для нежилых зданий, какие варианты и решения может выбрать собственник, что входит в состав обязательных документов.

Содержание
  1. Перепланировка в нежилом здании – что это такое
  2. Как можно изменить планировку нежилого здания: варианты и решения
  3. Что нужно учитывать для согласования и проведения перепланировки
  4. Нормативная база
  5. Перечни разрешенных и запрещенных строительных работ, изменений в планировке
  6. Список полезных документов
  7. Общие правила согласования перепланировки нежилых зданий
  8. Требования к документам
  9. Зачем нужен кадастровый учет после завершения перепланировки
  10. Кейсы АБ «МБР»
  11. Кейс 1. Подготовлен проект на перепланировки торгового здания. В итоге было образовано 2 новых помещения, возведена антресоль с площадью 50 кв. м. Оформление проектной документации в АБ «МБР» заняло 4 рабочих дня.
  12. Кейс 2. Проектом на перепланировку в нежилом здании было предусмотрено возведение 2 новых входов в помещения первого этажа. Эти работы соответствовали перечню Постановления № 432-ПП, поэтому проблем при обращении в Росреестр не возникло. Проектная документация была оформлена в течение 5 дней.
  13. Заключение
  14. Список источников

Перепланировка в нежилом здании – что это такое

Планировка здания – это условное понятие. Она определяется исходя из расположения и конфигурации:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

  • основных и вспомогательных помещений здания, место общего пользования;
  • несущих и ненесущих конструкций (стены, перекрытия, перегородки и т.д.);
  • проемов под окна и двери, входных групп, тамбуров и т.д.;
  • дополнительных элементов планировки (например, антресоль, которая может возводиться в границах помещения или с выходом за них).

Изменение внутренней конфигурации помещений или здания в целом подпадает под понятие перепланировки. Она предусматривает проведения комплекса строительных работ по решениям, указанным в проекте. Правила их согласования зависят от функционального назначения здания и/или помещений, перечня работ и решений. Для нежилых зданий процедура согласований предусматривает меньше требований, чем для аналогичных работ в МКД.

Если меняется не внутренняя конфигурация здания, а его основные параметры (высота, этажность и т.д.), то речь будет идти не о перепланировке, а о реконструкции. Данный вид работ представляет повышенную опасность для объекта, людей и имущества. Поэтому согласовать реконструкцию намного сложнее, а требования к проведению таких работ значительно строже.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Комментарий эксперта. Планировка может меняться в пределах одного помещения в здании или для нескольких из них. Такие работы могут повлечь изменения фасадных решений – как вариант, при обустройстве нового входа, заделывании оконных проемов и т.д. Это также повлияет на процесс согласования, перечень необходимых документов.

Основным документом для согласования перепланировки является проект.
Основным документом для согласования перепланировки является проект.

Как можно изменить планировку нежилого здания: варианты и решения

Решение о необходимости изменения планировки принимает владелец объекта. Учитывая требования законодательства, перепланировка в нежилом здании может предусматривать:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

  • появление (образование) новых помещений – путем выдела, раздела или объединения, либо из свободного объема этажа;
  • изменение конфигурации существующих помещений (перенос стен, возведение перегородок и т.д.);
  • обустройство, демонтаж или изменение характеристик дополнительных элементов планировки (пример – антресоль, т.е. площадка на возвышении);
  • изменение параметров проемов, их заделывание или обустройство;
  • иные изменения, разрешенные законодательством.

Целью проведения перепланировки может быть повышение эффективности использования внутреннего пространства здания, обустройство помещений под основную деятельность или для сдачи в аренду. При этом итогом работ не может являться изменение общих градостроительных параметров строения. Если собственник хочет возвести дополнительный этаж или пристройку, ему нужно получать разрешение на реконструкцию.

Что нужно учитывать для согласования и проведения перепланировки

Чтобы законно сделать перепланировку в нежилом здании, необходимо обеспечить соответствие:

  • по составу и содержанию документов, которые требуются для проведения работ;
  • по разрешениям, которые нужно получить через государственные органы (если требуется);
  • по нормам безопасности при проведении перепланировки;
  • по действиям, которые нужно выполнить после окончания работ.

Для перепланировки в нежилом здании необходимо уточнить, какие работы разрешены законодательством. Если не соблюсти ограничения и запреты, собственника могут привлечь к ответственности. Чтобы избежать таких рисков, рекомендуем заказывать проектную документацию в Архитектурном бюро «МБР».

Нормативная база

Все проектные решения и действия при согласовании перепланировки должны быть основаны на нормах законодательства. Для проведения работ в нежилом здании, расположенном в столице, нужно учитывать положения:

  • Закона № 218-ФЗ (общие правила обновление ЕГРН после завершения работ);
  • Градостроительный кодекс Москвы (общие требования к безопасности строительных работ);
  • Постановление № 432-ПП (содержит предписания по спискам работ, которые можно выполнить без разрешения на строительство);
  • Приказ № П/0082 (описывает требования к содержанию и форме технического плана, который обязательно нужен после перепланировки).

К сожалению, в законодательстве о перепланировках нежилых зданий до сих пор много пробелов (в отличие от аналогичных работ в помещениях МКД). Поэтому спорные вопросы нередко приходится решать в судебном порядке (например, путем оспаривания приостановок и отказов со стороны Росреестра). Одним из таких моментов является отсутствие правовых норм о перепланировки с возведением антресолей в нежилых строениях. Специалисты АБ «МБР» успешно оспариванию решения ведомства через суды, но в нормативных актах изменений пока нет.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

План этажа в проектной документации на перепланировку
План этажа в проектной документации на перепланировку

Перечни разрешенных и запрещенных строительных работ, изменений в планировке

Любая перепланировка предусматривает комплекс проектных решений и строительных работ. При их выборе и обосновании необходимо учитывать не только общие требования по нормам безопасности. В Постановлении № 432-ПП фактически утвержден перечень работ, которые можно законно выполнить в рамках перепланировки. Вот несколько примеров:

  • усиление конструкций фундаментов и оснований (если не ухудшается их прочность, не снижаются деформативные свойства);
  • частичная замена отдельных элементов конструкций и стен (за отдельными исключениями);
  • полная или частичная разборка ненесущих стен и перегородок, либо их возведение;
  • обустройство различных проемов в ненесущих и несущих стенах, перегородках, перекрытиях, в том числе с устройством лестниц (исключения – вырубка проемов и ниш в пилонах, стенах-диафрагмах и т.д.);
  • частичная замена элементов перекрытий (без понижения отметки пола и выемки грунта в подвале);
  • изменение или создание входных групп с общей площадью до 15 кв. м., а в отдельных случаях до 40 кв. м.

На основе этих перечней проектировщики АБ «МБР» выбирают проектные решения, соответствующие техническому заданию заказчика. При этом почти под каждый вариант работ в Постановлении № 432-ПП указаны дополнительные ограничения или исключения. Например, при возведении лоджий на первых этажах недопустимо обустройство фундаментов и помещений под ними. Это изменит общие параметры здания и будет подпадать под реконструкцию.

Комментарий эксперта. Перепланировка почти всегда сопровождается переустройством. Эти работы заключаются в изменении инженерных систем, состава и места расположения сантехнического оборудования. Оформлять отдельный проект на них не требуется. Все решения можно описать в единой проектной документации.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец договора аренды
2 Скачать Образец технического плана на часть помещения
3 Скачать Образец технического плана
4 Скачать Образец заявления о кадастровом учете
5 Скачать Образец выписки ЕГРН
6 Скачать Образец договора аренды, прошедший регистрацию в Росреестре
7 Скачать Инструкция для заявителя при подаче документов на кадастровый учет и регистрацию
8 Скачать Образец заявления о снятии с кадастрового учета после аренды

Общие правила согласования перепланировки нежилых зданий

Суть согласования заключается в получении разрешений от государственных ведомств. В частности, если перепланировка проводится в помещении МКД, то обязательно нужно разрешение от жилинспекции Москвы. Но если аналогичные работы будут проводиться в нежилом строении, то действуют следующие правила:

  • специальное разрешение на проведение работ не требуется;
  • законность и обоснованность решений и предстоящих работ подтверждает проектной документацией;
  • собственнику требуется разрешение по линии Москомархитектуры (МКА), если проект предусматривает изменение архитектурных, колористических и иных решений фасада;
  • в отдельных случаях, если требуется подтверждение по санитарно-эпидемиологическим нормам, необходимо оформлять заключение по линии Роспотребнадзора (СЭС).

Учреждения БТИ не участвуют в согласованиях и выдаче разрешений. Но туда необходимо обращаться за получением учетно-технической документации (паспорт здания, поэтажные планы и т.д.) до начала перепланировки, а также для внесения изменений в документы. Росреестр также не входит в перечень органов для согласования перепланировок. Ведомство лишь проводит кадастровый учет с обновлением сведений ЕГРН. По сути, это заявительная процедура, а приостановки и отказы могут быть вынесены только при наличии пробелов в законодательстве (об этом указано выше).

Требования к документам

Ввиду отсутствия обязательных требований к согласованию перепланировки в нежилом здании, ключевое значение имеет правильное оформление документации. Исходя их ситуации, собственнику может потребоваться:

  • правоподтверждающий документ (выписка ЕГРН);
  • проектная документация (оформляется организацией, входящей в состав профильной СРО);
  • техническое заключение (требуется в отдельных случаях, подробнее смотрите по ссылке);
  • учетно-технические документы БТИ (паспорт, экспликации помещений, поэтажные планы и т.д.);
  • технический план (описывает состояние объекта после завершения работ, т.е. обновленную планировку);
  • заявление о проведении кадастрового учета.

Для выполнения работ по проекту нужно заключить договор с подрядной компанией, состоящей в СРО. После завершения перепланировки заказчик и подрядчик подписывают акт. Этот документ будет важен для обращения к кадастровому инженеру, заказа технического плана.

Заключение кадастрового инженера в техническом плане после перепланировки
Заключение кадастрового инженера в техническом плане после перепланировки

Все документы, которые нужны для перепланировки в нежилом здании, можно заказать в АБ «МБР». Перечень дополнительных услуг, которые могут оказать наши проектировщики и инженеры:

  • обследования и обмеры на объекте (до и после завершения работ);
  • сопровождение обязательных процедур (например, по линии Росреестра или МКА);
  • ведение дел в судах при оспаривании незаконных приостановок, отказов.

Полезную информацию о правилах проведения и согласования перепланировок можно найти на сайте АБ «МБР». Предварительные цены за услуги юристов и экспертов нашей компании.

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Разработка договора аренды от 5000 руб.
2 Разработка договора аренды на часть помещения или здания от 5000 руб.
3 Оформление технического плана от 8000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта).
4 Сопровождение кадастрового учета и регистрации от 15000 руб.
5 Разработка проектной документации от 25 000 рублей

Зачем нужен кадастровый учет после завершения перепланировки

Данный вид работ влечет изменение первоначальных характеристик помещений внутри здания. Поэтому после завершения перепланировки необходимо обновить информацию в ЕГРН. Для этого собственник:

  • заключает договор с аттестованным кадастровым инженером, передает проект и иные документы;
  • обеспечивает доступ для проведения обмеров, обследований;
  • получает технический план с актуальными сведениями о планировке;
  • обращается с техпланом в Росреестр, чтобы внести новые данные в ЕГРН;
  • получает выписку ЕГРН после завершения учетных действий.

Указанная процедура не является согласованием. Чтобы упростить свои действия, собственник может поручить инженеру направить техплан в Росреестр в электронном виде. Инженер АБ «МБР» заверит документ посредством ЭЦП, передаст его в ведомство через онлайн-сервис. Это быстрее и удобнее, чем обращение с техпланом в бумажном виде.

Комментарий эксперта. При определенных условиях можно узаконить перепланировку, которая проводилась без оформления проекта. Но для этого необходимо подтвердить соответствие по нормам строительной и иной безопасности. С этой целью проектировщики АБ «МБР» оформляют техническое заключение. О нюансах узаконивания можно узнать по ссылке.

Поэтажный план здания в техплане для кадастрового учета
Поэтажный план здания в техплане для кадастрового учета

Кейсы АБ «МБР»

Кейс 1. Подготовлен проект на перепланировки торгового здания. В итоге было образовано 2 новых помещения, возведена антресоль с площадью 50 кв. м. Оформление проектной документации в АБ «МБР» заняло 4 рабочих дня.

В данном примере сложности возникли только при обращении в Росреестр. Ведомство отказано в обновлении ЕГРН на том основании, что вопрос с возведением антресолей в нежилых зданиях напрямую не описан в законодательстве. В судебном порядке специалистам АБ «МБР» удалось решить эту проблему.

Кейс 1

Кейс 2. Проектом на перепланировку в нежилом здании было предусмотрено возведение 2 новых входов в помещения первого этажа. Эти работы соответствовали перечню Постановления № 432-ПП, поэтому проблем при обращении в Росреестр не возникло. Проектная документация была оформлена в течение 5 дней.

После окончания перепланировки инженер АБ «МБР» провел кадастровые работы, оформил технический план по Приказу № П/0082. Документ был изготовлен за 2 дня (включая обмеры на месте). Росреестр обновил данные в ЕГРН без приостановок.

Кейс 2

Заключение

  • Перепланировка в нежилом здании заключается в изменении его внутренней конфигурации. Это могут быть работы на несущих и ненесущих стенах, перегородках, проемах, входных группах, антресолях и т.д.
  • Законодательство РФ и столицы не содержит обязательных требований о получении разрешения на перепланировку нежилого здания. Исключением является только архитектурного, колористического облика фасадов объекта.
  • Перечень работ, которые можно выбрать для проектных решений, утвержден Постановлением № 432-ПП. После завершения перепланировки необходимо заказать техплан и пройти учет по линии Росреестра.
Часто задаваемые вопросы
Что включает перепланировка в нежилом здании?
Сюда входят проектные решения и строительные работы, влекущие изменение внутренней конфигурации здания. Точный состав таких изменений будет указан в проектной документации.
Кто выдает разрешение на перепланировку в нежилом здании?
Законодательством не предусмотрено получение этого документа. Поэтому для проведения работ в нежилом здании достаточно оформить проект. Его можно заказать в АБ «МБР».
Зачем нужно обращаться в Росреестр при перепланировках в нежилом здании?
Это требуется для обновления данных в ЕГРН. Процедура называется кадастровый учет, проводится ведомством на основании техплана от кадастрового инженера.

Список источников

Оцените статью
АБ МБР