Обследование незавершенного строительства: что это такое, когда требуется

Кадастровый учет и Кад ошибка

Основной целью обследования объекта незавершенного строительства выступает оценка его технического состояния. Для этого в отношении конструкций ОНС проводятся визуальный осмотр, а также обмерные и иные работы. Также, при наличии технического плана, недостроенному объекту может быть присвоен кадастровый номер.

В этой статье вы узнаете о том, что такое объект незавершенного строительства, а также  в каких случаях и как проводится его обследование и постановка на кадастровый учет.

Что такое объект незавершенного строительства?

 Законодатель не дает четкого определения понятию «объект незавершенного строительства» (ОНС). Однако содержание статьи 1 ГрК РФ позволяет сделать вывод, что ОНС — объект недвижимости, строительство которого не завершено. Объектами незавершенного строительства могут выступать здания, строения и сооружения, прочно связанные с землей.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

При этом, не являются ОНС помещения, находящиеся в недостроенном здании. Это обусловлено тем, что эти объекты не имеют самостоятельного характера.

ОНС могут являться только капитальные объекты, которые не могут быть перенесены на другое место без нарушения целостности. Объекты могут быть признаны недостроенными, если в отношении их, как минимум, завершены работы по заливке фундамента или сделаны работы аналогичного характера.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Обследование незавершенного строительства: что это такое, когда требуется
При кадастровом учете уделяется внимание и степени готовности конструкций здания. Для этого техники проводят обследование объекта недвижимости

Причины прерывания строительных работ в отношении объекта могут быть разными. Поводом могут послужить в основном следующие основания:

  • банкротство заказчика строительных работ;
  • нарушения, допущенные на стадии проектирования и выявленные во время строительства;
  • изменение застройщиком своего мнения о виде и объеме строительства объекта недвижимости.

При наличии данных обстоятельств заказчиком или застройщиком часто принимается решение о консервации объекта. Так, проводятся организационно-технические мероприятия, направленные на соблюдение сохранности объекта недвижимости до возобновления его строительства.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

ОНС будет иметь статус недостроя с начала получения разрешения на строительство и до введения его в эксплуатацию. Постройка недвижимости будет считаться завершенной, когда застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ подтвердит, что строительство окончательно завершено и готовый объект соответствует установленным  к строительству требованиям.

Когда проводится обследование ОНС?

Нередко в отношении объекта незавершенного строительства проводится обследование. Данная процедура направлена на определение технического состояния конструкций и инженерных сетей, а также качества уже выполненных строительных работ.  Проверяется, при этом, и соответствие хода строительных работ содержанию самого проекта строительства.

Как правило, обследование незавершенного строительства проводится в следующих случаях:

  • при наличии желания возобновить прерванную постройку здания. В данной ситуации заказчику требуется актуализировать сведения об объекте, проверить его техническое состояние после консервации или «простоя»;
  • при необходимости определения пригодности зданий, строения для эксплуатации;
  • при выявлении отступлений от строительного проекта;
  • при необходимости оценки состояния ОНС, который перенес пожар или стихийное бедствие;
  • при выявлении дефектов и повреждений конструкций объекта незавершенного строительства.

Из данного перечня частыми основаниями являются два первых случая. Нередко обследование ОНС является этапом, который предшествует его продаже, залогу или реализации в качестве имущества при банкротстве. Для этого ОНС должен быть поставлен на кадастровый учет .

Комментарий эксперта. Как правило, решение о постановке ОНС на учет принимает заказчик работ, застройщик или иное уполномоченное лицо. Также обязанность прохождения учета может быть возложена судебным решением.

Например, это будет актуально при банкротстве, где активы должника выставляются на торги. При постановке на учет обязательно проверят законность строительства, наличие прав на участок.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Архитектурное бюро «МБР» является одной из немногих московских компаний, которая имеет реальный опыт в сфере оказания услуг по обследованию ОНС. Наша компания силами инженеров-проектировщиков поможет Вам оформить проект объекта недвижимости, его коммуникационных частей. В свою очередь штатные техники и кадастровые инженеры АБ «МБР» профессионально выполнят обследование, координирование и обмеры объекта незавершенного строительства. Мы не являемся посредниками, и поэтому несем ответственность за результат оказываемых услуг.

Документы для обследования ОНС

Для проведения обследования объекта незавершенного строительства нужно будет заключить договор со специалистом — техником. Именно он чаще всего занимается выполнением кадастровых работ в отношении объекта незавершенного строительства.

Перед проведением визуального обследования ОНС техник запрашивает у заказчика следующие документы:

  • разрешение на строительство;
  • проектные документы на ОНС (обязательно наличие проекта на строительство объекта недвижимости);
  • документ, подтверждающий право на земельный участок (выписка ЕГРН или договора аренды, свидетельство о праве собственности);
  • акты и отчеты ранее проводившихся обследований в отношении объекта.

В ходе обсуждения с техниками программы работ по обследованию ОНС определяется порядок доступа к обследуемым конструкциям. Решение по данному вопросу обычно оформляется в протоколе. Также заказчик должен согласовать с исполнителем техническое задание на обследование ОНС.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Обследование незавершенного строительства: что это такое, когда требуется
Разрешение на строительство подтверждает, что строительные работы осуществляются и на законном основании и в соответствии с проектом

В АБ «МБР» можно заказать все виды документов, необходимые для получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. Наши инженеры-проектировщики и эксперты по согласованию помогут Вам оформить и согласовать проект строительства, составить планы инженерных сетей.

Кадастровые инженеры оформят для Вас технический план. Вы также можете воспользоваться услугами юристов АБ «МБР», которые помогут пройти все стадии согласования документов в уполномоченных ведомствах.

Этапы обследования ОНС

После получения необходимого пакета документов техниками будут проводится специальные работы по обследованию ОНС. Они состоят из двух основных этапов: предварительного и детального обследований.

Целью предварительного обследования объекта выступает выявление дефектов и повреждений конструкций строящегося здания, сооружения. К конструкциям могут быть, например, отнесены фундамент, отмостка, стены, колонны, перекрытия и иные элементы.

Этап предварительного обследования носит преимущественно визуальный характер. Осмотр сопровождается замерами конструкций объекта незавершенного строительства. Предварительное обследование характеризуется тем, что определяет общее состояние будущего здания.

Детальное обследование подразумевает установление геометрических параметров ОНС. Данная процедура осуществляется за счет проведения техниками обмерных работ. В отличии от визуального обследования данный метод отличается более тщательным исследованием каждой конструкции объекта. На рассматриваемой стадии помимо определения степени повреждений осуществляется и оценка возможности введения объекта в эксплуатацию.

Предварительное обследование ОНС

Как уже было отмечено, в процессе предварительного обследования техники рассматривают ОНС по внешним признакам. Проводятся следующие работы:

  • проверка объекта и его конструкций на наличие существенных деформаций. Определяются разломы, перекосы, крены, выгибы и прочие отклонения;
  • определение аварийных участков ОНС;
  • составление схемы мест выработок, вскрытий и зондирования конструкций объекта;
  • определение территории близлежащих участков, организация отвода поверхностных вод;
  • оценка расположения здания, определяющая возможность эффективного удаления дыма и газа. Данному виду работ уделяется особое внимание при обследовании ОНС для введения его в дальнейшем в эксплуатацию.

В ходе проведения указанных мероприятий действия техников будут сопровождаться проведением простых измерений. В качестве инструментов обычно используются рулетки, уровни, отвесы и прочие приборы.

Результаты оценки технического состояния ОНС фиксируются в определенных документах. Это  схемы и ведомости дефектов и повреждений, фотографии дефектных участков объекта. Также техниками составляется технический отчет о состоянии конструкций объекта на основании визуального обследования.

Детальное обследование ОНС

Инструментальное обследование проводится при необходимости более детального изучения конструкций ОНС. Требование об этом устанавливают сами специалисты — техники, проводящие визуальный осмотр. Но нередко заказчик самостоятельно принимает решение о проведении комплексной процедуры исследования объекта.

Такое решение является наиболее верным. По результатам проведения работ владельцу объекта будет известно не только общее состояние ОНС, но и сведения о его отдельных конструкциях, элементах.

Детальное обследование включает в себя следующие мероприятия:

  • проведение замеров геометрических параметров ОНС, его элементов;
  • выявление дефектов и повреждений объекта, а также анализ причин их возникновения;
  • определение нагрузок и воздействий, оказывающих влияние на конструкции ОНС;
  • расчет несущих способностей конструкций по результатам обследований.

По итогу данных действий составляется заключение с выводами о результатах обследования.

Обследование незавершенного строительства: что это такое, когда требуется
Процедура обмера ОНС проводится путем применения технологии BIM, нивелирования, акустической методики и прочих способов

Комментарий эксперта. После завершения строительства обмер проводится для ввода здания в эксплуатацию. Характеристики здания могут несущественно отличаться от проектной документации, а для изготовления технических паспортов и планов требуются точные данные. Впоследствии обмеры нужны при любых изменениях параметров здания, в том числе при реконструкции, перепланировках.

Нужно ли ставить ОНС на кадастровый учет ?

Обычно индивидуальные кадастровые номера присваиваются готовым объектам недвижимости (например, зданиям или нежилым помещениям). Объект незавершенного строительства в данном случае не будет являться исключением. Постановка на кадастровый учет недостроенного объекта часто происходит в следующих случаях:

  • для привлечения инвесторов, которые могут поспособствовать завершению стройки;
  • для заключения договора купли-продажи с новым застройщиком, который завершит строительство здания;
  • для признания права собственности на ОНС. Например, это может потребоваться при урегулировании спора по договорам;
  • для проведения торгов;
  • для получения кредита под залог недостроенного здания.

Данные причины могут послужить основаниями для обращения Вами в Росреестр. При этом, нужно помнить, что прохождение государственной регистрации не дает самого права эксплуатации ОНС. Для этого предварительно нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Оказанием данной услуги занимаются сотрудники Госстройнадзора (Санкт-Петербург) или Мосгосстройнадзора (Москва).

Для прохождения государственного кадастрового учета нужно, чтобы ОНС соответствовал следующим требованиям:

  • соблюдение правовых норм, предъявляемых к объектам недвижимости (например, неразрывная связь ОНС с землей);
  • наличие у владельца ОНС разрешения на строительство здания;
  • определенная степень готовности ОНС (Здание должно иметь основные конструкции и элементы).

Для подтверждения соблюдения данных и иных требований сотрудники Росреестра не будут выезжать на территорию ОНС. Заявитель должен будет предоставить пакет документов: документы на участок, разрешение на строительство, технический план.

Обследование незавершенного строительства: что это такое, когда требуется
Для постановки объекта на кадастровый учет нужно подтвердить определенную степень его готовности. Этим занимается кадастровый инженер при оформлении технического плана

Если требуется поставить ОНС на кадастровый учет, либо пройти аналогичную процедуру с другим объектом, то вам поможет компания АБ «МБР». Наши услуги включают проведение кадастровых работ, изготовление документации, сопровождение учета и регистрационных действий в Росреестре.

Все работы выполняются силами штатных техников, кадастровых инженеров, экспертов по согласованию, юристов и других специалистов. Дополнительно вы можете получить помощь при совершении сделок, оформлении аренды недвижимости.

Как изготовить технический план?

Самостоятельно оформить технический план для кадастрового учета нельзя. Для выполнения этой задачи нужно заключить договор с кадастровым инженером.

Это может быть как частный специалист, так и сотрудник кадастровой или геодезической организации, учреждения БТИ. Информация обо всех кадастровых инженерах содержится на портале Росреестра.

При заключении соглашения с кадастровым инженером заказчик должен передать ему следующие документы:

  • документ, подтверждающий право на участок, на котором расположено недостроенное здание (например, выписка ЕГРН, договор аренды);
  • проектные документы на строительство;
  • разрешение на строительство (подтверждает законность строительных работ).

Кроме этих могут быть поданы и другие документы (например, акт приемки определенных этапов работ при строительстве).

Некоторые документы кадастровый инженер может получить самостоятельно, без обращения к заказчику. Например, он имеет право запросить через ЕГРН сведения на земельный участок, определяющие его местонахождение.

Обследование незавершенного строительства: что это такое, когда требуется
Технический план может оформить только кадастровый инженер. Как и техники, он может производить обследование, замеры и координирование ОНС

После получения документов техниками проводятся обмерные работы в отношении ОНС. Параллельно определяется степень готовности конструкций строящегося здания и его координаты. Данные кадастровые работы, их результаты, предопределяют содержание самого технического плана. Последний составляется по форме утвержденной приказом Росреестра № П/0082.

Технический план оформляется в электронной форме и, заверенный ЭЦП кадастрового инженера, передается заказчику. По желанию последнего  специалист сам может передать документ в Росреестр.

Если вам необходимо заказать техплан, обращайтесь в АБ «МБР». Мы выполняем все необходимых работы и услуги в сфере кадастра, недвижимости, проектирования.  Мы гарантируем, что документы, подготовленные нашими кадастровыми инженерами, без проблем пройдут любые проверки Росреестра. Также мы можем сопровождать вас по всем видам сделок с недвижимостью.

Кадастровый учет ОНС в Росреестре

Кадастровый учет всех объектов недвижимости ведет Росреестр. Постановка на кадастровый учет объекта незавершенного строительства может проводится параллельно с регистрацией прав на него. Для присвоения ОНС кадастрового номера заявителю необходимо подать в государственный орган следующие документы:

  • технический план на ОНС;
  • разрешение на строительство объекта;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится объект (например, выписка из ЕГРН).

Бывает ситуация, при которой земельный участок ранее не был поставлен на кадастровый учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы. В этом случае допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и ОНС. Если право собственности в отношении участка было зарегистрировано до июля 2016 года у правообладателя на руках должно быть свидетельство о праве.

Комментарий эксперта. Если у заявителя имеется свидетельство о праве, выданное до июля 2016 года, обменивать его на выписку ЕГРН не нужно. При совершении любой сделки с земельным объектом вместо свидетельства будет выдана выписка из ЕГРН (например, если арендованный участок будет оформлен в собственность застройщика). Регистрация недостроя возможна только при наличии технического плана, подтверждающего определенную степень готовности конструкций.

Госпошлина за постановку на кадастровый учет не взимается. Однако, при одновременной регистрации прав на ОНС заявителю нужно будет оплатить:

  • для физических лиц — 2 000 руб.;
  • для юридических лиц — 22 000 руб.

Процедура постановки ОНС на кадастровый учет  составляет 5 дней при подаче документов через Росреестр. При обращении за данной услугой в МФЦ этот срок увеличится на два дня.

При одновременной регистрации прав и присвоения кадастрового номера сроки могут составлять 10 или 12  дней (в зависимости от места регистрации — Росреестр или МФЦ). Важно помнить, что дата постановки на кадастровый учет — это дата внесения в ЕГРН записи об объекте недвижимости.

После постановки на кадастровый учет недостроенного объекта заявитель получит выписку из ЕГРН. Именно этот документ будет играть ключевую роль при распоряжении объектом незавершенного строительства.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п

Ссылки

Описание

1 Скачать Правила обмеров зданий
2 Скачать Образец заявления на выдачу разрешения на строительство нового здания
3 Скачать Образец заявления о проведении экспертизы и обследований ОНС
4 Скачать Образец заявления о проведении экспертизы проекта
5 Скачать Рекомендации по подготовке проектной документации на экспертизу
6 Скачать Образец акта освидетельствования скрытых работ
7 Скачать Образец заявления о прохождении кадастрового учета

Обследование объекта незавершенного строительства: цена и сроки

Компания  АБ «МБР» оказывает услуги по обследованию объектов незавершенного строительства с 2013 года.

Сроки обследования ОНС рассчитываются нами индивидуально для каждого случая и зависит от характера самих требуемых услуг. Получить информацию о примерных сроках и стоимости проведения конкретных обследований Вы можете по телефону или оставив заявку на нашем сайте.

Ниже приведены цены на обследование и оказание иных услуг, имеющих отношение к ОКС.

№ п/п

Услуга, документ

Стоимость

1

Обследование объекта незавершенного строительства от 13 000 руб.

2

Подготовка документов для постановки ОНС на кадастровый учет от 25 000 руб.

3

Оформление технического плана на ОНС от 15 000 руб.

4

Сопровождение кадастрового учета и регистрация ОНС от 17 000 руб.

5

Разработка проектов на завершение строительства ОНС от 35 000 руб.

Кейсы компании АБ «МБР»

Кейс 1. Подготовка технического заключения о состоянии строительных конструкций недостроенного фитнес-центра

В 2021 году в АБ «МБР» обратился клиент для заказа услуги по анализу причин появления дефектов и повреждений конструкций строящегося фитнес-центра.  Последнее требовалось для устранения возникших недостатков перед возобновлением строительных работ. В результате работы в течении 3 дней нашими инженерами-экспертами были разработаны чертежи усиления конструкций недостроя.

Заказчик получил заключение, содержащее выводы и рекомендации по устранению дефектов конструкций. В итоге, быстрая и слаженная работа инженеров-экспертов позволила избежать лишних расходов в размере 10 000 рублей.

Обследование незавершенного строительства: что это такое, когда требуется
Недостроенное здание фитнес-центра

Кейс 2. Подготовка проектно-технической документации для объекта незавершенного строительства

В 2022 году к нам обратился собственник объекта недвижимости, которому требовалась услуга по проведению визуального и инструментального обследований объекта. Заказчик хотел в кратчайшие сроки пройти данную процедуру для быстрого получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В результате проведенных работ техниками компании АБ «МБР» были составлены протокол испытаний ОНС и заключение о результатах обследования. Также в течении 3 дней кадастровым инженером был подготовлен акт, подтверждающий соответствие параметров построенного здания проектной документации.

В итоге заказчик успешно получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Уменьшение срока проведения кадастровых работ позволило заказчику получить  дополнительную выгоду в размере 130 000 рублей.

Обследование незавершенного строительства: что это такое, когда требуется
ОНС, для которого производились кадастрово-технические работы

 

Часто задаваемые вопросы
Что такое объект незавершенного строительства?
Как проводится обследование ОНС?
Как поставить ОНС на кадастровый учет?

Выводы

Обследование объекта незавершенного строительства, бесспорно, является важным этапом при возобновлении его постройки или ввода в эксплуатацию. Для получения наиболее точного результата лучше проводить комплексное исследование объекта.

Постановка ОНС на кадастровый учет невозможна без описания в техническом плане координат и технических характеристик объекта, определения степени его готовности.

Список использованной литературы

Градостроительный кодекс Российской Федерации (Скачать);

Федеральный закон № 218-ФЗ (Скачать);

Федеральный закон № 221-ФЗ (Скачать);

Постановление Правительства РФ № 546 (Скачать);

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10. 2020  № П/0393 (Скачать);

СП 13-102-2003 (Скачать);

ГОСТ 31937 -2011 (Скачать).

Оцените статью
АБ МБР