Незаконная пристройка (реконструкция) — как узаконить в 2024 году

Реконструкция

Определение самовольной постройки дано в ст. 222 ГК РФ. В случае необходимости, узаконить пристройку можно на ее основании.

Некоторые моменты реконструкции объектов капитального строительства освещены в Постановлении Правительства Москвы № 272-ПП «Об утверждении Положения о Комитете государственного строительного надзора», последовательность действий — в Постановлении Правительства Москвы № 234-ПП «Об организации работ по выявлению и пресечению самовольного строительства…».

Реконструкция — это изменение технических и экономических параметров здания, например — увеличение площади здания или количества этажей.

Работы по реконструкции регламентируются Постановлением Правительства Москвы №432.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Что такое незаконная пристройка к зданию

Согласно ст. 222 ГК РФ, здание считается самовольным, при следующих обстоятельствах:

  • если оно построено с нарушением вида разрешенного землепользования;
  • если в ходе строительства нарушены градостроительные нормы и правила;
  • если постройка находится на земле, которая принадлежит иным лицам или лицам, не предоставившим ее под застройку;
  • если застройка производилась без подготовки проектной и прочей разрешительной документации.
Незаконная пристройка (реконструкция) - как узаконить в 2024 году
Незаконная пристройка к зданию

Частным случаем самовольной постройки является незаконная пристройка к зданию.

Пристройка — это реконструкция, возникающая в процессе эксплуатации здания. Пристройки могут выполнять хозяйственные функции или функции защиты несущих стен, увеличения площади здания и повышают его стоимость.

Определение термину дается в п. 14 ст. 1 ГК РФ. Строительство пристройки ведется на усмотрение владельца здания.

Незаконная пристройка (реконструкция) - как узаконить в 2024 году
Согласование в виде реконструкции

Реконструкция связана с увеличением или уменьшением суммарной площади здания способом возведения пристроек и надстроек, повышением этажности, а также внесением изменений во внешнюю часть строения.

Во время производства реконструкции не должны затрагиваться опорные несущие элементы здания, иначе строительно-монтажные работы будут уже отнесены к перепланировке.

Пристройка новой части к нежилому зданию осуществляется на основании разрешения Госстройнадзора. Для его получения потребуется:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

  • добиться согласия всех собственников на запланированное строительство;
  • провести инженерные изыскания и предпроектное обследование, оформить техническое заключение;
  • оформить проект реконструкции (выполняющая эти работы организация должна быть включена в профильную СРО);
  • провести экспертизу проекта и получить утвердительное решение;
  • направить документы в Госстройнадзор.
Незаконная пристройка (реконструкция) - как узаконить в 2024 году
Разрешение на реконструкцию

Требуется ли узаконивать пристройку к зданию?

Пристройка занимает определенное место — по высоте или ширине. Если вспомогательное сооружение расположено на земле, то оно вносит изменения в прошлые параметры строения, ведь часть земельного участка придется под него.

В каких-то случаях строительство пристройки не обходится без существенного вмешательства в структуру здания и есть риск того, что пребывание в нем станет опасным для находящихся внутри людей.

Незаконную пристройку нужно узаконивать, иначе владелец не сможет распоряжаться зданием – подробности в п. 2 ст. 222 ГК РФ. При проведении сделки в Росреестре в любом случае увидят неучтенные в документации преобразования и сделка сорвется.

Какие пристройки неукоснительно требуется узаконивать, а какие — нет?

В соответствии с правилами, оформлению разрешительной документации подлежит лишь капитальное строение. Капитальным называют строение, которое имеет общую со зданием стену, а также фундамент (к примеру — склад, магазин, аптека и т.д.).

Некапитальные пристройки — это нежилые строения без капитального фундамента (к примеру — навес, крыльцо с лестницей и т.д.).

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, узаконивание капитальной постройки включает два процесса — уведомление органа о запланированной реконструкции (раньше для строительства нужно было получать разрешительную документацию) и регистрацию права собственности на строящийся объект.

Эти процессы на данное время объединены, и если уведомление прошло без проблем, направление документов в Росреестр выполняет сама администрация помимо собственника.

Узаконить некапитальную пристройку проще — с этой целью потребуется только заказать новый технический план (в котором будут отмечены все внесенные изменения).

Любая нелегализованная капитальная пристройка является самостроем и в отношении ее владельца могут использоваться штрафные санкции. Также местные власти могут подать на него в суд и потребовать демонтировать сооружение, обеспечив приведение здания в первоначальный вид.

Чем грозит незаконная пристройка

При проведении реконструктивных мероприятий без сбора необходимой документации ответственность подразумевается по двум статьям КоАП РФ:

  • ст.9.5 ч.1 – наложение штрафа (2-5 тыс. руб. для граждан и ИП. Юридические лица должны заплатить до 1 млн руб. Штрафы могут быть больше за нарушение правил землепользования и застройки (ПЗЗ));
  • ст. 9.5 ч.5. – ответственность за ввод строения в эксплуатацию после нелегального внесения в него изменений.

При самовольном проведении работ по незаконной пристройке владельцу может грозить судебное разбирательство (по инициативе компетентных инстанций), а также ограничение сделок с недвижимостью. Ограничение действует до устранения замечаний по причине внесения в технический план данных о нелегальной реконструкции.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

По мнению экспертов, любая незаконная реконструкция представляет опасность для здоровья и жизни граждан, поскольку проводится без согласования и получения разрешений, а также в нарушение строительных нормативов.

Как узаконить пристройку?

Узаконивание — это процедура согласования внесенных в документацию поправок с компетентными органами. Узаконивание пристройки к зданию может проводиться через отдел архитектуры или в суде.

Не рекомендуется избегать узаконивания через отдел архитектуры, поскольку иначе процедуру придется проводить через суд, что намного сложнее, длительнее по времени и дороже.

Незаконная пристройка (реконструкция) - как узаконить в 2024 году
Эскиз пристройки к основному зданию

Заявителю потребуется обратиться в орган самоуправления (например — районную администрацию) с пакетом документов:

  • копией паспорта собственника;
  • выпиской из ЕГРН основывающуюся право собственности на земельный участок, на котором будет вестись строительство;
  • проектировочными данными для пристройки;
  • кадастровым паспортом земельного участка;
  • актом о согласии на пристройку от технических служб.

С этой целью вам необходимо составить и направить заявление и прилагающиеся к заявлению документы. Разработать проект вам помогут в компании АБ «МБР».

В соответствие с нормами, узаконивание не может пройти, минуя обращение в комиссию или суд.

Обычно провести легализацию с подключением к процессу администрации не представляется возможным и тогда владельцу объекта недвижимости предстоит судиться — если был получен отказ от администрации, то необходимо опротестовать решение в суде.

Решение задачи узаконивания незаконной пристройки в суде возможно, если реконструкция не нарушает СНиПы, не нарушает права третьих лиц и не представляет опасности для людей, а заявитель имеет на руках правоподтверждающие документы на земельный участок и здание.

Задачами суда при легализации незаконных пристроек становится:

  • меры безопасности в отношении проживающих в здании людей — с этой целью проводится оценка соответствия строительным, санитарным и пожарным нормам;
  • защита прав 3-их лиц.

В каких-то случаях понадобятся дополнительные документы, служащие подтверждением ваших взглядов. Суд может назначить строительную экспертизу (оплату услуг экспертов осуществляет истец).

Если в заключении эксперты укажут, что пристройка не соответствует положениям градостроительных норм и СНиПов (СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» и др.), то провести узаконивание не представляется возможным. Судом будет назначено привести здание в первоначальный вид, демонтировав незаконную пристройку к зданию.

Незаконная пристройка (реконструкция) - как узаконить в 2024 году
Снос незаконной постройки

Решением суда определяется дальнейшее будущее объекта:

  • При принятии решения с положительным для собственника результатом совместно с разрешением дела в суде заявителю потребуется направить пакет документов в Росреестр, на основании чего в дальнейшем будут внесены поправки в ЕГРН.
  • При принятии решения не на благо собственника его могут обязать демонтировать пристройку к зданию.

Сбор документов для узаконивания незаконной пристройки

Перед проведением мероприятий по узакониванию пристройки заявителю потребуется собрать следующий пакет документов:

Подготовка технического плана

Все вносимые в структуру здания изменения необходимо отразить в техническом плане. Подготовка данного документа займет около 2-5 дней.

Незаконная пристройка (реконструкция) - как узаконить в 2024 году
Технический план нежилого здания (пример)

Технический план потребуется для любого вида пристройки, и он выдается после проведения замеров и осмотра специалистом — кадастровым инженером.

Обновленные характеристики объекта недвижимости при учете площади пристройки будут отмечены специалистом как в графической, так и в текстовой части технического плана.

А именно, будут отмечены обновленные контуры и площадь здания, уточненное местоположение на участке и координаты. Выдается технический план в электронном виде и в дальнейшем передается в Росреестр для учета.

Заказать изготовление технического плана вы можете в Архитектурном бюро «МБР» — после рассмотрения документов, специалисты подробнее рассчитают сроки подготовки и все условия четко обозначат в договоре.

Согласование с другими заинтересованными лицами

Незаконная пристройка (реконструкция)  должна быть согласована с другими заинтересованными лицами, чтобы не нарушать их права.

В числе заинтересованных третьих лиц — другие собственники (к примеру — третьи лица, арендующие помещения в здании), поэтому советуем вам заранее получить письменное согласование от них или же составить акт согласования. Так вы убережете себя от лишних проблем при легализации незаконной пристройки к дому).

Кадастровый учет и регистрация

Для окончательного узаконивания незаконной пристройки обязательно потребуется встать на учет в Росреестре. В процессе этого будут обновлены данные ЕГРН, где будут отмечены новые параметры здания. Поскольку при проведении реконструкции права на объект недвижимости не меняются, проходить регистрацию не нужно.

Особенности проведения реконструкционных мероприятий

Исходный объем работ находится в зависимости от особенностей эксплуатации здания и от обширности проводимых работ. Производить реконструкцию можно как выборочно, так и комплексно. При выборочном проведении реконструкции может увеличиваться количество этажей, а также полезная площадь  постройки.

При выполнении реконструктивных работ могут:

  • пристраиваться иные объекты;
  • меняться несущие конструкции;
  • надстраиваться дополнительные этажи;
  • проводиться перепланировка;
  • меняться наружные ограждения;
  • перекладываться стены.

Особенности реконструкции коммерческих помещений

К коммерческим нежилым помещениям  относятся магазины и иные объекты торговли, кафе и иные предприятия общепита, офисы и т.д. Перед проведением  реконструкционных мероприятий особенное внимание должно уделяться особенностям зданий.

Если коммерческие помещения находятся на первом этаже здания, то разрешение на реконструкцию должны дать все собственники в соответствии с имеющейся у каждого из них долей.

Кроме того, потребуется организовать экспертизу, имеющую целью оценить риски, а также установить особенности строения, влияющие на проведение строительно-монтажных работ.

Нужно знать некоторые особенности проведения реконструкции. Так, реконструкция складов производится чаще всего после перепрофилирования производственной организации или после смены ее собственника.

А гостиницы, часто расположенные в старых двухэтажных домах, при конструировании приводят в соответствие с современными стандартами качества и комфортности. С этой целью повышают потолки, расширяют площадь, производят надстройки в виде дополнительных этажей и прокладывают инженерные коммуникации.

Реконструирование котельных производится при установке нового оборудования или же увеличении мощностей и т.д.

Необходимость в согласовании реконструкции здания в Москве

Когда работы по возведению пристроек проводятся на территории города Москвы, процесс согласования будет включать в себя приготовление предпроектного предложения и оформление проектных документов. После выполнения этих этапов владельцу нежилых помещений может быть дано разрешение.

Заказывать проект для нежилого строения потребуется в том случае, если при проведении работ будут вноситься изменения:

  • относительно количества этажей;
  • в суммарную планировку здания и ее отдельных конструкций;
  • относительно объема помещений либо их суммарной площади;
  • связанные с увеличением общей площади строения и т.д.

С помощью выдаваемого на территории г. Москвы разрешения, осуществляется государственный контроль как внешнего вида, так и технического состояния строения.

Решить проблему согласования как можно быстрее вам помогут опытные специалисты компании «МБР».

Различия между работами по перепланировке и реконструкции

Сложнее всего узаконить незаконную пристройку владельцу коммерческой недвижимости, планирующему возвести пристройку (в виде нового корпуса или настраивания одного этажа и более) и тем самым увеличить площадь здания.

Подобного типа работы в сравнении с обычной перепланировкой осуществить намного сложнее, поскольку они более похожи на реконструкцию здания капитального типа.

При проведении таких работ необходимо будет направить обращение в Москомархитектуру и получить Градостроительный план земельного участка, который включается в пакет обязательных проектных и других документов.

После утверждения проектной документации в установленных законом инстанциях документация направляется в Мосгосстройнадзор.

После проверки документов получение одобрения будет оформлено согласие на возведение пристройки.

При этом потребуются не только временные и денежные затраты, а также знание многочисленных и постоянно меняющихся норм законодательства. На основании необходимости внесения корректировок при проведении работ может потребоваться вмешательство в общую несущую структуру капитального строения.

И с учетом этого, представители контролирующих органов как можно тщательнее проверяют полученную от заявителя информацию.

Самостоятельное узаконивание незаконной пристройки

При необходимости после обращения в гос. органы и сбора необходимых документов возможно самостоятельное решение вопроса по узакониванию реконструкции (перепланировки). При этом заявителю необходимо учитывать значительные временные затраты (что связано с множество инстанций, согласующих объект), необходимость знания норм Законодательства РФ и строительных нормативов, необходимость самостоятельной подготовки пакета документов для создания проекта.

По мнению экспертов, при самостоятельном прохождении рассмотренного выше процесса очень важно придерживаться буквы закона, в противном случае на владельца недвижимого имущества могут налагаться санкции (что будет серьезной помехой при оформлении прав на недвижимость в последующем).

Заказать проведение узаконивания всегда можно в компании АБ «МБР», сотрудничество с которой гарантирует вам высокое качество подготовки проектной документации и выполнения всех процессов по легализации незаконной пристройки.

Стоимость узаконивания

Стоимость узаконивания самовольной постройки включает юридические, а также технические услуги.

По факту, в расходы при строительстве административным путем включаются:

  • госпошлина за регистрацию;
  • подготовка технического плана.

При строительстве судебным путем расходы будут складываться из:

  • госпошлины (размер которой определяется при учете стоимости незаконной пристройки (реконструкции));
  • строительно-технической экспертизы;
  • оформления технического плана и т.д.

При этом нужно быть готовым к тому, что вы получите за незаконную пристройку штраф.

Услуги представительства в суде, выполняемые адвокатом, обходятся дорого и одна только консультация юриста может стоить 1,5-3 тыс. руб. Госпошлина может составлять 200-500 руб., внесение изменений в технический план — от 10 тыс. руб., экспертиза – от 25 тыс. руб., согласование перепланировки — порядка 20 тыс. руб.

Нужно иметь в виду, что добиться узаконивания даже в суде не так-то просто. Типичными причинами отказа разрешения оформления пристройки могут быть:

  • Несоответствие запроектированной или уже возведенной пристройки нормам строительства.
  • Если пристройка по факту превышает утвержденные в разрешении размеры.
  • Неполный пакет документов, нарушение формальностей и т.п.
Незаконная пристройка (реконструкция) - как узаконить в 2024 году
Современные технологии позволяют запроектировать будущую пристройку с визуализацией

Советы специалистов

При узаконивании юристы АБ «МБР» советуют учитывать следующие моменты:

  • в процессе возведения незаконной пристройки должны использоваться только качественные стройматериалы;
  • заявление принято к рассмотрению и запланировано судебное заседание уже спустя 3-5 дней после подачи Истцом;
  • суд вправе отклонить иск, если ранее суд уже отказывал в узаконивании или в заявлении имелись ошибки.

Лучше проводить узаконивание заранее — еще на стадии проектирования, иначе может возникнуть масса проблем с легализацией пристройки.

Выводы

Поскольку пристройка к зданию является реконструкцией, ее согласование в соответствии  с ГрК РФ обязательно. Самовольная пристройка наказывается наложением штрафа согласно ст. 9.5 КоАП РФ.

Для узаконивания примыкающей к объекту новой части здания потребуется заказать проект и пройти экспертизу, а также оформить разрешение Госстройнадзора Также необходимо получить технический план и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Кейсы

Пример успешно полученного разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции фитнес-центра.

Получено положительное заключение негосударственной экспертизы:

Незаконная пристройка (реконструкция) - как узаконить в 2024 году
Заключение негосударственной экспертизы
Незаконная пристройка (реконструкция) - как узаконить в 2024 году
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Часто задаваемые вопросы
Что такое реконструкция?
В каких случаях государственные органы могут признать здание или пристройку самовольной?
Какую пристройку проще узаконить - капитальную или некапитальную?

Использованная литература

  • Градостроительный кодекс Российской Федерации (скачать);
  • Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать);
  • Гражданский кодекс Российской Федерации (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы №432 «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 272-ПП «Об утверждении Положения о Комитете государственного строительного надзора» (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 234-ПП «Об организации работ по выявлению и пресечению самовольного строительства…» (скачать);
  • Официальный сайт Мэра Москвы — mos.ru.
Оцените статью
АБ МБР