Незаконная перепланировка нежилого помещения в МКД: как узаконить в 2024 году

Перепланировка в МКД

По закону собственник волен проводить на площади своей недвижимости перепланировку, но работы должны проходить с учетом положений ЖК РФ (статьи 25–29, глава 4) и Постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП. Игнорирование этих документов приводит к нарушению закона. А незаконная перепланировка чревата неприятными сюрпризами, которые начинаются штрафами и заканчиваются судебными тяжбами с государственными организациями.

Перепланировка как понятие

Что такое перепланировка нежилого помещения в МКД (многоквартирном доме)? Это преобразование его структуры и конфигурации. Статус помещения в этом случае может не меняться. Если при реконструкции несущие конструкции МКД подвержены трансформации, то при перепланировке несущие элементы не всегда задействованы.

Некоторые виды деятельности по перепланировке:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

  • разборка старых и монтаж новых перегородок или стен, не являющихся частью конструкции здания;
  • обустройство тамбуров посредством создания внутренних перегородок в помещении, через которое входят с улицы;
  • работы, влияющие на архитектурный облик МКД, такие как создание или изменение проемов окон и дверей в  стенах и крышах — без ущерба для несущих элементов конструкций МКД, обустройство навесов на крышах МКД без увеличения высоты здания.

Любая перепланировка нуждается в согласовании. В Москве необходимо согласовать перепланировку с жилищной инспекцией (МЖИ), иначе она будет считаться неузаконенной. К этому стоит добавить, что не все изменения в структуре или конфигурации МКД могут быть узаконены.

Например, если задумана перепланировка стен, из которых хотя бы одна является несущей, то есть поддерживающей конструкцию здания, — такая работа не может быть согласована.

Незаконная перепланировка нежилого помещения в МКД: как узаконить в 2024 году
Демонтаж ненесущей стены в нежилом помещении

Какая перепланировка нежилого помещения незаконна?

Перепланировка, произведенная без согласования с компетентными органами, незаконна, или самовольна.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Вместе с тем существует возможность узаконивания перепланировки уже после совершенных работ, если только они не запрещены законом. Однако собственник, делающий запрос на оформление акта о самовольной перепланировке, привлекается к административной ответственности (п. 18 Приложения 1 к ПП № 508).

Куда жильцам МКД жаловаться на незаконную перепланировку?

Жильцов чаще беспокоят проводимые на первом этаже работы, а не сама незаконная перепланировка, жаловаться в этом случае можно в несколько организаций: УК (управляющая компания), ТСЖ и жилищная инспекция, которая как раз и решит возникшую проблему.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Обращение принимают при личном посещении учреждения. Текст жалобы составляется предварительно или на месте. Сотрудник инстанции получает основание прийти с проверкой и убедиться, как состояние помещения отвечает содержанию технического паспорта. Как дальше будут развиваться события, зависит от произведенных на объекте изменений.

Случается, что коммерческие помещения находятся в МКД, являющемся объектом архитектурного наследия. В такой ситуации жалобу подают не только в жилищную инспекцию, но и в Департамент культурного наследия.

Каковы последствия незаконной перепланировки?

Административная ответственность за неправомерное деяние такого рода выражается в штрафе. Его размер зависит от статуса лица. В статье 7.21 Кодекса РФ об административных нарушениях (КоАП РФ) сказано, что физическому лицу уплата штрафа обойдется в 2000–2500 рублей, должностному лицу — в 4000–5000 рублей, а юридическому лицу или предпринимателю — в 40 000–50 000 рублей.

В Москве есть свой КоАП. Столичные собственники коммерческой недвижимости отвечают за перепланировку без согласования по ст. 9.12 КоАП города Москвы, в которой прописаны размеры налагаемых штрафов:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

  • 2000-2500 рублей — для гражданина;
  • 5000-50 000 рублей — для должностного лица;
  • 300 000-350 000 рублей — для юридического лица.

Несогласованная перепланировка грозит иными неприятностями. Так, владелец недвижимости может получить предписание от инстанции, проводящей согласование перепланировок в его районе, вернуть помещение в первичное состояние. В предписании будут указаны порядок действий и сроки.

Незаконная перепланировка нежилого помещения в МКД: как узаконить в 2024 году
Уведомление о необходимости приведения самовольной перепланировки помещения в прежнее состояние

Если собственник не выполнил предписание, инстанция, согласующая перепланировки, подаст в суд исковое заявление. Собственнику в этой ситуации грозят еще и судебные издержки. Всех этих проблем может и не быть, стоит только узаконить перепланировку вовремя, как положено по законодательству.

Самовольная перепланировка: как узаконить в Москве

Незаконная перепланировка в Москве нежилых помещений в МКД, проходит узаконивание при участии жилищной инспекции. Узаконивание проводится в порядке, предписанном в ПП № 508.

Сначала полагается составить перечень произведенных на объекте работ. Часть из них не нуждается в оформлении проектной документации. Таковыми могут быть разборка и установка встроенной мебели.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Если в ходе самовольной перепланировки одна из работ нуждается в подготовке проектной документации, для узаконивания потребуется ряд таких действий:

  • подготовить техническое заключение, которое отражает действительное состояние объекта после перепланировки, фиксирует наличие или отсутствие влияния произведенных работ на опорные конструкции здания, а также отсутствие превышения допустимых нагрузок на конструктивные элементы МКД;
  • подать заявление через Портал госуслуг Москвы на предоставление услуги по оформлению акта о перепланировке помещения в МКД на работы, выполненные ранее без согласования;
  • загрузить техническое заключения во время заполнения данного заявления на Портале;

Если коммерческое помещение в МКД хозяин приобрел в ипотеку, от него могут потребовать согласие банка.

  • предоставить сотруднику Мосжилинспекции доступ к объекту недвижимости для проведения приемки работ, после того как заявление будет принято;
  • уплатить штраф за незаконную перепланировку;
  • получить Акт о завершенной перепланировке помещения в МКД;
  • обратиться с Актом о перепланировке в БТИ Москвы, чтобы в техпаспорт помещения внесли документально зафиксированные изменения (о порядке внесения даны сведения на сайте ГБУ МосгорБТИ);
  • заказать подготовку техплана, затем внести изменения в сведения ЕГРН о выполненной в нежилом помещении МКД государственной регистрации в Росреестре (перечень документов дан на портале Росреестра).

Бывают случаи, когда в государственной инстанции могут запросить дополнительные документы. Один из них, когда местоположение нежилого помещения — в доме, признанном памятником архитектуры. За разрешением на перепланировку в таком здании понадобится обращаться в Департамент культурного наследия. Экспертное заключение по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы — тоже обычное требование при перепланировке коммерческого помещения.

Легализация незаконной перепланировки потребует много времени и нервного напряжения. Процедура узаконивания значительно сокращается при наличии опыта и профессиональных знаний.

Самовольная перепланировка в Санкт-Петербурге: как согласовать

Для согласования незаконной перепланировки нет временных ограничений, его можно осуществить через несколько лет после проведенных работ.

Ход легализации в Москве и Санкт-Петербурге схож при некотором различии. В Санкт-Петербурге согласование работ по перепланировке ложится на плечи межведомственной комиссии при районной администрации.

Чтобы преобразования в нежилом помещении МКД получили статус «согласованная перепланировка», нужно подготовить следующие документы :

  • заявление о перепланировке нежилого объекта;
  • свидетельство о собственности на коммерческую недвижимость;
  • технический план объекта;
  • технический паспорт;
  • проект перепланировки, прошедший согласование;
  • техническое заключение о состоянии строительных конструкций (на случай, если ход работ коснулся опорных конструкций МКД);
  • акт о техническом состоянии дымоходов и вентиляции;
  • план инженерных сетей (зоны совмещения);
  • обмерные чертежи объекта, где намечена перепланировка;
  • акт межведомственной комиссии при администрации района Санкт-Петербурга.

Иногда в районной администрации могут запросить дополнительные документы. Так, если нежилое помещение находится в доме со статусом памятника архитектуры, истории и культуры, то потребуется заключение КГИОП (Комитета по охране памятников истории и культуры) о допустимости перепланировки нежилого помещения.

Кроме этого, при перепланировке коммерческого помещения понадобится экспертное заключение по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы в проектной документации. В Санкт-Петербурге некоторые межведомственные комиссии требуют письмо-заключение из МЧС о выполнении требований пожарной безопасности в проектной документации.

Если вследствие перепланировки коммерческая недвижимость собственника присоединится к части общего имущества, понадобится подтверждение согласия всех собственников многоквартирного дома.

Когда все документы будут готовы, в Санкт-Петербурге, как и в Москве, завершающий этап — регистрация изменений в Росреестре на основании технического плана, подготовленного квалифицированным кадастровым инженером.

Какая перепланировка не подлежит согласованию (узакониванию)?

Многие владельцы нежилых помещений полагают, что они могут проводить на площади своей собственности любые работы, какие им хочется. Закон утверждает другое.

Есть определенные ситуации, когда перепланировка запрещена. Если она будет произведена самовольно, то узакониванию не подлежит. Решить проблему здесь можно только приведением нежилого помещения в исходное состояние.

Перечень некоторых запрещенных действий при перепланировке:

  • ликвидировать, изменять сечения каналов системы вентиляции, демонтировать (частично или полностью) вентиляционные и технические коробы (шкафы) даже тогда, когда они не связаны с общедомовыми инженерными коммуникациями;
  • обустраивать полы с подогревом за счет системы водоснабжения или отопления всего дома;
  • любые другие работы, негативно влияющие на условия эксплуатации дома;
  • возрастание нагрузки на несущие конструкции свыше предельно допустимых по проекту при обустройстве стяжек пола, замены легких перегородок на тяжелые, установке дополнительного оборудования в квартирах;
  • перемещение радиаторов отопления, подсоединенных к системе горячего водоснабжения всего дома и к системе центрального отопления, на балконы, лоджии, террасы;
  • обустраивать проемы, ниши, пробивать отверстия в несущих стенах, стенах-диафрагмах и колоннах и в местах, где сборные элементы связаны между собой; устраивать тамбуры и витрины снаружи, за пределами внешних стен объекта;
  • монтировать на главном фасаде МКД вентиляционные коробы и дымоходы.
Незаконная перепланировка нежилого помещения в МКД: как узаконить в 2024 году
Вентиляционное оборудование по фасаду здания

Словом, запрещены все действия, следствием которых становятся нарушения в инженерных коммуникациях, ухудшение теплоснабжения и водоснабжения всего дома, ухудшение внешнего вида здания, появляется риск обрушения конструкции здания.

Когда согласование (разрешение) не требуется

Не всегда преобразовательные мероприятия на объекте нуждаются в разрешении. Если перепланировка объекта коммерческой недвижимости не затрагивает конструкцию здания и оставляет без перемен общую площадь, беспокоиться о предварительном согласовании не стоит.

Работы, не требующие разрешения:

  • замена радиаторов отопления (согласовать с управляющей компанией отключение системы на время проведения работ);
  • внутренняя отделка стен;
  • замена сантехники без ее перемещения;
  • монтирование вытяжки;
  • переоборудование встроенных в стены шкафов;
  • замена окон с сохранением их параметров.

Однако, если хозяин задумал установить унитаз или ванну на новое место, а окна решил сделать побольше, надо позаботиться о разрешении таких действий.

Что определяет стоимость и сроки согласования?

На формирование цены услуги влияет площадь недвижимости, количество работ (обмерные, проектные, кадастровые), оформление документации, регистрация в Росреестре, тип объекта недвижимости, статус заказчика. Согласование в МЖИ и Росреестра проводятся бесплатно. Предварительные расценки за документы и услуги наших специалистов можно посмотреть ниже.

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Проектирование перепланировки от 25 000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ)
2 Сопровождение согласования перепланировки от 15 000 руб.
3 Изготовление технического плана от 25 000 руб.
4 Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ от 20 000 руб.
5 Оформление технического заключения от 25 000 руб.

Сделать точный расчет можно на сайте компании «АБ МБР», в разделе «Калькулятор стоимости».

Часто задаваемые вопросы
Всякую ли перепланировку можно согласовать?
Необходимо ли для перепланировки согласование?
Будет ли считаться перепланировкой обустройство отдельного входа в собственное нежилое помещение?
Как быть, если в согласовании самовольной перепланировки отказано?
Как незаконная перепланировка может быть обнаружена?

Заключение

Перепланировка нежилого помещения в МКД нуждается в разрешении (согласовании) специальных служб. Законом предусмотрено, что разрешение должно быть получено до того как преобразование недвижимости начнется. Одновременно закон оставляет для собственника, осуществившего перепланировку самовольно, возможность узаконить ее уже после проведения работ.

Неприятные последствия перепланировки вне закона — административное взыскание в виде штрафа, денежные затраты на приведение нежилого помещения в первоначальный вид, долгие судебные разбирательства с государственными органами. Избежать всего этого нетрудно: вовремя пройти процедуру согласования перепланировки.

Архитектурное бюро «МБР» с 2013 года на рынке проектных и кадастровых работ, занимается узакониванием перепланировок, в том числе самовольных. Опытные инженеры бюро квалифицированно проведут согласование, сохраняя время заказчика.

Перечень полезных документов

 Наименование документа

1

Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать)

2

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (скачать)

3

Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года №508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (скачать)

4

Закон г. Москвы от 21.11.2007 N 45 (ред. от 22.05.2019) «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» (скачать)
Оцените статью
АБ МБР