Неузаконенная перепланировка – последствия, штрафы и порядок узаконивания

Прямо из названия «неузаконенная перепланировка» вы видите, что он не приведена в соответствие с законом. Обычно под этим понимают, что работы выполнены без разрешения от уполномоченных ведомств. Оно всегда требуется для изменения планировки в помещениях МКД, а в ряде ситуаций и для работ в нежилом здании. Неузаконенная перепланировка станет основанием для административного наказания. Вполне могут грозить и другие последствия, о чем я расскажу в этой статье. Также посмотрим, что может сделать для узаконивания работ.

Что понимается под неузаконенной перепланировкой

Перепланировку нужно проводить «по закону». Под этим понимается, что собственник:

• получит все обязательные документы, предусмотренные нормативными актами;
• оформит обязательные разрешения (их перечень зависит от статуса помещения/здания, характера работ и их последствий);
• обеспечит соблюдение норм безопасности при производстве работ (по проекту, на основании правовых и нормативно-технических актов).

Закон – это общее и условное понятие. Правила согласования перепланировки содержатся в нормативных актах регионов. В Москве таковыми являются Постановления № 508-ПП и № 432-ПП, а для фасадных работ еще и Постановление № 94-ПП. Также, для изменения планировки в помещениях МКД применяются нормы ЖК РФ (общие понятие и требования).

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

В зависимости от ситуации, перепланировку будут считать неузаконенной в следующих случаях (на примере столицы):

• при производстве работ в помещениях МКД – без разрешения Мосжилинспекции, даже если у собственника был проект, техническое заключение;
• при перепланировке в нежилом здании – если собственник выполнил работы без проекта и техзаключения (по умолчанию, разрешение от гос. органов на это не нужно);
• при перепланировке с изменением фасадных решений – если собственник не согласовал работы через Москомархитектуру, хотя это требовалось по Постановлению № 94-ПП.

Бывает и так, что собственник получил разрешение МЖИ и выполнит работы строго по проекту, но не обратился за актом приемки и для обновления сведений ЕГРН. Здесь уже идет речь о незавершенной перепланировке. Согласно правилам ЖК РФ, завершением указанных работ станет внесение в реестр обновленных данных о конфигурации, границах и площади помещения.

Неузаконенная перепланировка доставит ряд проблем. Тем не менее, собственник может легализовать выполненные работы, если они не повлекли серьезных нарушений. Для помещений МКД такой регламент напрямую описан в Постановлении № 508-ПП. Для работ в нежилых зданиях узакониванием станет прохождение кадастрового учета с обновлением ЕГРН.

Будет ли считаться неузаконенной перепланировка, если сделана до вступления в силу Постановления № 508-ПП?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Действительно, Постановление № 508-ПП утверждено и применяется только с 2011 года. Но и до этого момента были нормативные акты, по которым шло согласование перепланировок. Невыполнение данных требований, пусть уже и утративших силу, тоже является нарушением. Когда его выявят, собственник получит штраф, но может столкнуться и с иными санкциями.

Для помещений в нежилых зданиях

Выше я упомянул, что правила перепланировки для нежилых зданий относительно мягче. Прежде всего, это связано с отсутствием обязанности получать разрешение на работы. Для них, как и всегда нужен проект, а еще техническое заключение. Поэтому перепланировка будет считаться неузаконенной при отсутствии этих двух документов. Еще одним основанием станет отсутствие полномочий на выполнение работ (например, если арендатор изменил планировку без согласования с собственником).

Важны будут нормы Постановления № 94-ПП. Там есть список улиц. Если нежилое здание находится на одной из них, то нужно получать разрешение на перепланировку с изменением фасадов. В данном случае отсутствие такого документа станет нарушением. Кстати, узаконить фасадные работы будет сложнее, чем изменение планировки внутри помещения. Об этом тоже поговорим ниже.

Как и кто может выявить неузаконенную перепланировку

Сначала посмотрим, что сказано в Постановлении № 508-ПП про узаконивание перепланировки. Когда собственник обращается с запросом на выдачу акта приемки, МЖИ проверяет, когда было выдано разрешение и есть ли оно вообще. Если согласование не проводилось, то должностное лицо обязано оформить административный протокол. Далее, после рассмотрения дела, будет назначено наказание по КоАП РФ.

Также неузаконенную перепланировку в помещениях МКД или нежилого здания могут выявить:

• сам собственник или проектная организации при подготовке документов на новое изменение планировки;
• МЖИ или иные гос. органы в ходе собственных проверок;
• надзорные органы при рассмотрении обращений граждан, иных заинтересованных лиц.

Наказание может быть не только за нарушение порядка согласования. Работы, выполненные без разрешения (а уж тем более без проекта и техзаключения), зачастую противоречат нормам безопасности. Еще хуже, если они повлекли причинение ущерба людям, имуществу, конструкциям и инженерным системам. В самом плохом варианте речь идет об ухудшении состояния несущих конструкций, снижения показателей прочности и надежности. За это собственника точно накажут.

Могут ли наказать собственника до завершения строительных работ при перепланировке?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Такое бывает достаточно часто. Даже если собственник получил разрешение, то подрядчик может отступить от проекта или вообще работать с грубыми нарушениями строительных норм. Такие факты могут выявить в ходе собственных проверок или по обращениям других лиц. Как итог, вы получите предупреждение или предписание о недопустимости нарушений, их устранении.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Документ	Ссылка
1	Образец заявления о согласовании перепланировки	Скачать
2	Образец заявления о выдаче разрешения на строительство	Скачать
3	Образец заявления о проведении экспертизы и обследований	Скачать
4	Рекомендации о подготовке документов на экспертизу	Скачать
5	Образец акта освидетельствования скрытых работ	Скачать
6	Техническое задание на разработку проекта	Скачать
7	Образец технического плана	Скачать
8	Образец технического заключения о состоянии несущих конструкций	Скачать

Последствия для собственника

Неузаконенную перепланировку не стоит считать незначительной проблемой, от которой можно легко отмахнуться. И здесь речь вовсе не о возможном наказании. Так как фактическая планировка помещения будет отличаться от сведений ЕГРН, это может привести к таким сложностям:

• есть риск отказа в регистрации договоров купли-продажи и аренды (ввиду несоответствия кадастровых сведений);
• найти покупателя будет сложнее, так как обычно все документы на объект досконально проверяют, а неузаконенная перепланировка вряд ли понравится контрагенту;
• банк может отказать в выдаче кредита под залог недвижимости, если планировка объекта была незаконно изменена.

Это более чем серьезные риски, которые могут «ударить по карману» и негативно сказаться на бизнесе.

Могут ли принудительно изъять объект, если его собственник сделал перепланировку без разрешения? Теоретически это возможно по ряду оснований (например, систематическое нарушение правил пользования помещением в МКД) и только с выплатой компенсации. На практике, такие ситуации не встречаются, что вызвано рядом причин. Но и других последствий хватит с головой, чтобы не нарушать правила согласования и нормы безопасности в будущем.

Административная ответственность

Напрямую, административное наказание грозит только за неузаконенную перепланировку в помещениях МКД. Такие нормы предусмотрены ст. 7.21 КоАП РФ. Порядок привлечения к ответственности таков:

• рано или поздно, собственнику придется обращаться за узакониванием, а МЖИ сразу оформит административный протокол;
• отвечать по закону будет собственник помещения, даже если работы выполняла по его заданию подрядная организация;
• так как особых проблем с доказыванием здесь не возникнет (ведь разрешение отсутствует), в отношении собственника вынесут постановление о взыскании штрафа.

Назначение наказания не освобождает от обязанности узаконивания. Для этого нужно подтвердить, что завершенные работы допустимы с точки зрения закона, безопасны. Такие выводы будут указаны в техническом заключении. Это обязательный документ для узаконивания самовольной перепланировки.

Теперь посмотрим, насколько серьезным будет штраф по КоАП РФ. Это зависит от статуса собственника:

• от 2 000 до 2 500 рублей для физ. лиц;
• от 40 000 до 50 000 рублей для организаций и ИП;
• от 4 000 до 5 000 рублей для должностных лиц.

Еще раз скажу, что эти штрафы предусмотрены только для неузаконенной перепланировке в МКД. Суммы кажутся небольшими. Но кроме штрафа могут быть и другие проблемы (как вариант, устранение нарушений с проведением дополнительных работ, что тоже стоит приличных денег).

За неузаконенную перепланировку в помещениях нежилого здания по КоАП РФ не накажут. В принципе, тут вообще не будет состава нарушения, ведь на работы не нужно разрешение. Но наказания не избежать, если:

• нарушены нормы строительной, пожарной, санитарной и иной безопасности;
• в ходе строительных работ пострадали люди, причинен ущерб имуществу;
• последствием перепланировки стало разрушение или повреждение конструкций, инженерных коммуникаций и систем здания.

Дела по таким фактам могут рассматриваться по КоАП РФ, либо по законодательству об административных правонарушениях конкретного региона. Кроме штрафа, можно столкнуться с взысканием ущерба и вреда, обязанностью восстановить исходное состояние объекта, иными требованиями.

Обязанность привести помещение в исходное состояние

При узаконивании нужно доказать допустимость и безопасность работ. Увы, зачастую это невозможно. И тогда, кромке административной ответственности, собственника могут обязать устранить нарушения или восстановить первоначальное состояние помещения. Вот несколько примеров, когда бывает именно так:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• устройство или расширение проема без необходимых усилений, из-за чего снижена несущая способность стены;
• производство работ на конструкциях и коммуникациях в аварийном и ветхом состоянии;
• выполнение работ, которые запрещены при любых обстоятельствам (к примеру, если после них система вентиляции в МКД станет неработоспособна);
• разрушение несущей стены или ее части, что повлекло снижение устойчивости и прочности здания.

Если устранить замечания можно, собственник проводит дополнительные работы и заказывает техзаключение. Впрочем, и до обращения в МЖИ этот документ не получить, ведь эксперты тоже выявят нарушения.

Для устранения недостатков и приведения помещения в исходное состояние установят определенный срок. Об этом будет указано в предписании или постановлении. Надзорный орган может проверять, как собственник выполняет требование (в том числе с выездной инспекцией).

Дополнительные последствия

Есть и другие проблемы, которые могут наступить при неузаконенной перепланировке:

• отказ в узаконивании по административной и судебной процедуре;
• предъявление исков о возмещении ущерба и вреда;
• привлечение к уголовной ответственности (к примеру, если из-за нарушения правил охраны труда пострадал рабочий или посторонний человек).

Архитектурное бюро «МБР» оказывает помощь в узаконивании перепланировок. Даже если будет получен отказ по административной процедуре, можно обратиться в суд. Положительная практика по таким вопросам есть у наших специалистов. Но все же, лучше действовать строго по закону – приступать к работам только на основании разрешения, оформлять проект и техническое заключение.

Варианты узаконивания и обязательные документы

Итак, если нарушение заключается только в отсутствии разрешения и/или проекта и техзаключением, перепланировку можно узаконить. Возможны следующие схемы:

• получение технического заключения и техплана, подача документов в МЖИ для оформления акта приемки – при положительном результате вы получите уведомление, а Мосжилинспекция сама направит ваши материалы в Росреестр;
• получение технического заключения и техплана, подача их в Росреестр с запросом на проведение кадастрового учета – по итогу вы получите выписку из ЕГРН в электронном виде.

Если МЖИ или Росреестр вынесут отказ, мы подготовим документы в суд. Кстати, зачастую исход дела зависит от заключения эксперта, который подтвердит безопасность завершенных работ. Такие услуги тоже предлагает АБ «МБР».

Когда перепланировка считается завершенной

Официальным завершением перепланировки станет внесение сведений в ЕГРН. Кадастровый учет проводится по одинаковым правилам как при согласованиях, так и при узаконивании. Отличием будет только способ обращения в ведомство – напрямую в Росреестр или через МЖИ. Основным документом для обновления ЕГРН станет технический план. Этот документ изготовит кадастровый инженер АБ «МБР».

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Обследование несущих конструкций при перепланировке	от 20 000 руб.
2	Инженерные изыскания с обследованием конструкций	от 65 000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта)
3	Обследование при проведении экспертиз	от 45 000 руб.
4	Оформление проектной документации на перепланировку	от 120 000 руб.
5	Помощь в согласования проекта на проемы в несущих стенах	от 35 000 руб.

Кейс Архитектурного бюро «МБР» — узаконивание перепланировки с возведением антресоли

В данном случае к нам обратился собственник помещения (ресторана) в МКД. У него был проект, но до начала работ разрешение МЖИ не выдавалось. Техническое заключение для узаконивания мы получили через ГБУ «Экспертный центр» (по доверенности). Техплан для обращения в МЖИ оформил наш кадастровый инженер. При личном взаимодействии с чиновниками мы тоже обосновали безопасность перепланировки. Итогом стало получение выписки из ЕГРН.

Заключение – коротко о главном

• Неузаконенная перепланировка может обернуться взысканием штрафа, обязанностью восстановить исходное состояние помещения или необходимостью устранить нарушения.
• Для узаконивания будет нужно техническое заключение. Еще один обязательный документ – технический план.
• В зависимости от ситуации, узаконить работы можно в административном или судебном порядке.
• Архитектурное бюро «МБР» не только подготовит документы для узаконивания, но представит ваши интересы на всех его этапах.