Надстройка второго этажа – как согласовать, можно ли обойтись без реконструкции

Сделав надстройку в одноэтажном здании, вы получите новый этаж и дополнительную площадь. Такие работы закон относит к реконструкции, что скажется на подготовке документов и согласованиях. Так как надстройка второго этажа изменит основные технические параметры здания, необходимо обновить сведения в ЕГРН. Все документы, которые будут нужны для выполнения указанных работ, вы получите в Архитектурном бюро «МБР». Ниже в статье я максимально подробно расскажу ю нюансах возведения настройки.

Какие строительные работы проводятся при надстройке второго этажа здания

Простыми словами, надстройка заключается в возведении еще одного этажа (вверху существующего). Соответственно, одноэтажное здание станет двухэтажным. Как минимум, указанные работы включают:

• разборку кровли (крыши) и последующее ее устройство над новым этажом;
• монтаж несущих конструкций (наружные стены), перекрытие сверху;
• устройство проема в перекрытии над первым этажом, чтобы сделать лестницу вверх;
• устройство поемов в новых наружных стенах второго этажа (под окна, а возможно и под отдельный вход с прилегающей территории).

Еще вы можете сразу «нарезать» пространство нового этажа на помещения, комнаты. Для этого возводим перегородки и стены в местах, оговоренных проектом. Вполне возможны и иные решения, которые можно реализовать при надстройке.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Для большинства строительных работ собственнику объекта нужен проект. Не является исключением и реконструкция с надстройкой второго этажа. Документы оформят проектировщики Архитектурного бюро «МБР». Также с нашей поддержкой вы пройдете все согласования и кадастровый учет.

При реконструкции можно возвести и больше этажей. Все зависит от характеристик и несущей способности фундамента и перекрытий, ведь на них будет приходиться новый вес. Не менее важно и состояние грунта. Все это будет изучено в ходе инженерных изысканий и расчетов. Это обязательный этап перед реконструкцией, разработкой проекта. Проведение изысканий тоже входит в состав услуг АБ «МБР».

Есть ли ограничения по высоте и границам надстройки для существующего одноэтажного здания?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Как таковых. Ограничений нет. Площадь второго этажа может совпадать или быть меньше первого. Высота определяется при разработке проекта. Она может быть больше или меньше, либо такой же, как у этажа ниже. Еще учитываем нагрузки, которые создадут новые несущие конструкции надстройки. Если здание изначально проектировали как одноэтажное, несущей способности может не хватить для выдерживания дополнительного веса.

Как изменятся исходные параметры объекта

Одно из ключевых последствий реконструкции – изменение основных параметров здания. При надстройке второго этажа это относится:

• к высоте и этажности здания;
• к общему объему объекта;
• к площади здания (она будет включать площадь надстроенного этажа).

Контуры здания определяются периметром наружных стен. Так как первый этаж никуда не денется, то координаты характерных точек границ объекта не изменятся. Но есть одновременно возводится еще и пристройка, то необходимо сделать координирование. Это входит в состав кадастровых работ при подготовке технического плана.

Одновременно с реконструкцией можно изменить планировку объекта. К примеру, на первом этаже можно объединить, разделить или образовать помещения. Это зачастую актуально и для устройства лестницы на второй этаж, ведь для нее необходимо пространство. Работы и решения по изменению планировки укажем в соответствующем разделе проекта реконструкции. Согласование пройдет по единой процедуре.

Почему надстройку второго этажа нельзя согласовать перепланировкой

Во-первых, в законе (ГрК РФ) напрямую указано, что относится к реконструкции. Как я пояснил выше, это всегда будет изменение основных параметров здания. Также предстоят работы на несущих конструкциях, а это тоже является одним из признаков реконструкции. Еще отмечу, что в нормативных актах есть и перечни работ, которые можно согласовать через перепланировку. Возведение (надстройка) второго этажа туда не входит ни при каких обстоятельствах.

Есть один альтернативный вариант, при котором можно возвести аналог этажа. Это будет антресоль – площадка на возвышении с лестницей. Ее устройство не входит в понятие реконструкции по ряду причин:

• размер антресоли не будет превышать 40% от площади помещения (это ключевой условие, а при превышении пропорции уже придется согласовывать полноценный этаж);
• все конструкции антресоли расположены в границах помещения, т.е. объем, общая высота и этажность здания не меняются;
• антресоль может появиться в помещении без задействования несущих конструкций (как вариант, только в части крепления балок, основания).

Еще одно непременное условие для перепланировки с антресолью – большая высота помещения (этажа). Над и под основанием должно быть место для прохода людей.

Возможности, которые даст появление антресоли, сложно переоценить. Там можно образовать помещения и комнаты, организовать месту под хранение товаров и инвентаря. Очень эффективно такое решение для заведений общепита – дополнительное пространство для клиентов, зона отдыха и т.д. При этом затраты на перепланировку ощутимо ниже, чем надстройка второго этажа при реконструкции. Подробнее о разработки проекта на антресоль читайте в нашем материале.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Объясняем правила согласования надстройки второго этажа

Ввиду высокой опасности работ, приступать к реконструкции нужно только после получения проекта, разрешения от надзорного органа. И дело не только в огромных штрафах, но и в рисках причинения ущерба и вреда, разрушения конструкций и обрушения здания. Сперва нужно убедиться, что надстройка второго этажа вообще возможна:

• с точки зрения норм строительной, пожарной и иной безопасности;
• с учетом фактического состояния конструкций, грунта;
• в части ограничений по градостроительным регламентам (это особенно актуально для этажности и высоты объектов).

Простого осмотра здания, конструкций и прилегающей территории будет недостаточно. Обязательным требованием для реконструкции является проведение инженерных изысканий. Материалы и их результатами прикладываем к проекту, направляем на экспертизу и на проверку в надзорный орган.

В ГрК РФ описаны только общие требования к составу документов и согласованиям реконструкции. Еще важны положения:

• Постановления № 87 (в части формы, состав разделов проекта);
• сводов правил (СП) под определенные типы здания и строительные работы;
• нормативно-технических актов, где описаны правила заполнения проектной документации.

Когда возведение этажа будет завершено, собственник обратится в Росреестр с техпланом. Правила заполнения этого документа включены в Приказ № П/0082.

Нужны ли специальные разрешения для надстройки второго этажа на объекте культурного наследия?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Скорее всего, такие работы будут в принципе невозможны. В целях сохранения объектов культурного наследия там допускаются только отдельные виды строительных работ и при согласовании через уполномоченные органы. Как вариант, реконструкцию могут разрешить только для замены или восстановления старых несущих конструкций. Но так как дополнительный этаж изменит облик здания, то его наверняка не разрешат сделать.

Изыскания и разработка проекта

Требований к проведению реконструкции достаточно много. Часть их них относится к действиям собственника до обращения за разрешениями. Он обязан:

• заказать инженерные изыскания в компании, которая является членом профильной СРО;
• получить проектную документацию, соответствующую Постановлению № 87 (обязательное условие такое же – у компании должно быть членство в СРО);
• подготовить дополнительные документы, предусмотренные ГрК РФ и другими нормативными актами.

Изыскания нельзя свести к только к визуальному осмотру объекта и участка. Все намного серьезнее – полноценные обследования, расчеты и проверки, а зачастую еще и экспертизы, испытания. Итогом изысканий станет вывод о возможности проведения реконструкции, условиях и правила безопасности для этого.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Основным документом для производства работ в здании станет проект. Это объемный «труд», где все решения и мероприятия сгруппированы по разделам. Их состав и примерное содержание можно посмотреть в Постановлении № 87. Вот примеры из структуры разделов, которые есть в любом проекте на реконструкцию:

• пояснительная записка (цели и основания разработки, выводы о безопасности и соответствии всех решений, работ);
• описание технического состояния здания, исходных параметров (из правоустанавливающих документов, по результатам изысканий);
• разделы с архитектурными, конструктивными, инженерными, планировочными и иными решениями (именно тут мы опишем, какие работы нужно провести для возведения надстройки второго этажа);
• разделы с мероприятиями по безопасности (подробности покажу чуть ниже);
• комплект графических материалов (общий строительный план, чертежи и схемы под отдельные виды работ, и т.д.).

В целом, заказчику не особо интересна структура разделов проекта и даже их содержание (конечно, за исключением конкретики – работ по возведению нового этажа). Главное, чтобы документ соответствовал обязательным требованиям и успешно прошел последующие проверки – на этапе экспертизы и при оформлении разрешения на строительство (реконструкцию).

Требования безопасности к строительным работам

Поскольку требования безопасности при реконструкции очень и очень много, они будут сгруппированы в проекте и сопутствующих материалах так:

• действия и мероприятия до начала строительных работ (вывод здания из эксплуатации и прекращение деятельности на нем, ограждение территории, временное отключение от сетей и т.д.);
• действия по обеспечению безопасности при подвозе техники, материалов и рабочих;
• меры по охране и безопасности труда (в частности, отдельное внимание уделяем работам на высоте, ведь предстоит возвести новый этаж);
• мероприятия по пожарной безопасности как на участке и в здании, так и в местах нахождения рабочих, хранения техники и материалов;
• меры по снижению негативных воздействий на окружающую среду, близлежащую инфраструктуру и застройку;
• действия после завершения строительных работ, в том числе по освобождению территории от мусора, по подключению объекта и т.д.

Еще при реконструкции оформляем проект производства работ (ППР). Там содержится конкретика, т.е. предписания для всех действий подрядчика. На основании графиков и планов в ППР необходимо завершать определенный этап строго в намеченный срок, переходить к следующему. Также в данном проекте видны требования по размещению и передвижению техники, конструкций и материалов. Оформлением ППР займутся специалисты Архитектурного бюро «МБР».

Разрешения надзорного органа

Даже имея на руках проект, соответствующий всем требованиям, приступать к надстройке второго этажа и иным работам нельзя. Закон обязывает собственника или его представителя:

• направить все материалы на экспертизу (государственную или негосударственную, исходя из требований ГрК РФ);
• получив положительное заключение экспертизы, подать документы с запросом на выдачу разрешения на строительство (проверки проводит надзорное ведомство, а в Москве это Мосгосстройнадзор);
• до начала работ в здании необходимо направить уведомление в тот же надзорный орган.

И в ходе производства работ придется столкнуться с проверками (или запросами) из надзорного органа. Проверять будут соответствие проекту и нормам безопасности, наличие специальных допусков и разрешений, журналы и акты на завершенные и текущие работы. За все этого отвечает подрядная организация, с которой собственник заключит договор.

Учет изменений в характеристиках здания

Кадастровый учет – это общее назначение процедуры, суть которой заключается во внесении в ЕГРН каких-либо сведений. После реконструкции с надстройкой второго этажа это будет обновление информации о параметрах здания. Порядок действий таков:

• после окончания работ и подписания актов с подрядчиком подавайте запрос в надзорный орган – если проверка пройдет успешно, заявителю выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию;
• закажите технический план у кадастрового инженера АБ «МБР» — специалист проведет обмеры и получит сведения о новых характеристиках объекта;
• направьте техплан с заявлением в Управление Росреестра – регистратор перенесет сведения из документа в ЕГРН, а вы получите новую выписку на объект.

На указанных этапах ваши интересы тоже могут представить специалист Архитектурного бюро «МБР». Примерную стоимость некоторых работ нашей компании смотрите ниже.

Заключение – коротко о главном

• В статье мы рассказали об особенностях надстройки и согласования второго этажа. Это будет реконструкцией, разрешение на которую выдает надзорный орган.
• Помимо проведения инженерных изысканий, для успешного прохождения экспертизы и получения разрешения будет нужен проект. Разрабатываем его на основании Постановления № 87.
• В ваших интересах все согласования надстройки второго этажа пройдут специалисты Архитектурного бюро «МБР».