Строение, возведенное без разрешения, является самостроем. Одна из мер ответственности за это – снос. Но есть возможность ее узаконить и признать право собственности.
Из статьи вы узнаете, какие документы необходимы для легализации самостроя, какие процедуры для этого используются и куда обратиться за помощью.
- Как определить самострой
- Как узаконить самострой
- Административный порядок оформления самостроя
- Судебный порядок оформления самостроя
- Примеры работ и стоимость
- Кейс 1. Легализация реконструкции торгового центра
- Кейс 2. Легализация реконструкции складского комплекса
- Список полезных документов
- Выводы и FAQ
- Список использованной литературы
Как определить самострой
При незаконном строительстве отсутствует разрешение на него. Земельный участок не пригоден для работ, а сами они выполнены с нарушениями градостроительных норм и правил.
Такую постройку нельзя использовать как предмет сделок.
Основные признаки самостроя вытекают из его понятия:
- Земля под строением не отведена для этих целей. В кадастровой выписке указывается вид разрешенного использования земли. Он соответствует градостроительному регламенту, утверждаемому для каждой зоны в границах города. В отдельных случаях разрешается менять вид использования, но этим вопросом должны заниматься специалисты.
- Здание построено без предварительного согласования проекта и выдачи разрешения на строительство. Только этот документ дает право начать работы. Его выдает Госстройнадзор. Более подробно о проектной документации можно прочитать здесь.
- Существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, и они являются неустранимыми. Они угрожают целостности здания. Могут причинить вред третьим лицам, их жизни и здоровью. Степень несоответствия и безопасности определяет эксперт. Такое заключение можно заказать в архитектурном бюро «МБР».
Мнение эксперта. Статус самовольной постройки могут иметь перепланировка и реконструкция. Например, при устройстве или демонтаже перегородок, дверных, оконных проемов. Или когда в результате реконструкции создаются новые объекты, но отсутствует согласование органов власти на это.
За незаконное строительство или изменение архитектурного облика предусмотрена гражданская, имущественная, административная ответственность.
Среди последствий – приведение объекта и земельного участка в первоначальное состояние путем сноса постройки (статья 25 ФЗ от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ, статья 222 ГК РФ).
В качестве административного наказания предусмотрен штраф:
- для граждан – от 2 тыс. до 5 тыс. рублей;
- должностных лиц – от 20 тыс. до 50 тыс. рублей;
- индивидуальных предпринимателей – от 20 тыс. до 50 тыс. рублей или приостановление деятельности на срок до 90 суток;
- юридических лиц – от 500 тыс. до 1 млн. рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток (статья 9.5 КоАП РФ).
Согласование и регистрация объекта самовольного строительства предотвратит применение мер ответственности. Оформление документов и исследовательские работы выполнят специалисты Архитектурного бюро «МБР». Поскольку в нем работают инженеры различной квалификации, эксперты, юристы, это позволит провести весь процесс комплексно и оперативно.
Как узаконить самострой
В силу прямого указания закона использовать самовольную постройку нельзя (ст. 222 ГК РФ). Решение о ее сносе принимают органы власти и суд. Также они выдают предписания об устранении нарушений и оформлении строения.
Общий срок демонтажных работ от 3 до 12 месяцев, для приведения документов в порядок – от 6 месяцев до 3 лет.
Расходы на демонтаж несет владелец объекта. Если лицо, проводившее строительство, неизвестно, они возмещаются за счет собственника земельного участка.
Незаконный самострой можно легализовать следующими способами:
- административный: получить разрешение на строительство, предписание об устранении нарушений или решение о возможности сохранить объект недвижимости;
- судебный: получить положительное судебное решение.
Мнение эксперта. Чтобы узаконить самовольную постройку любым из способов, необходимо оформить земельный участок под строением и заключение о безопасности объекта.
Административный порядок оформления самостроя
Разрешение на строительство выдается до начала работ. Порядок его получения установлен нормативно-правовыми актами – Градостроительным кодексом РФ, постановлением Правительства Москвы от 17 апреля 2012 г. № 145-ПП.
В первую очередь подготавливаются градостроительный план земельного участка и технические условия.
На ГПЗУ расположена планировка территории, указаны ее характеристики, существующие ограничения. План выдает Москомархитектура.
ТУ определяют возможность и параметры соединения с инженерно-коммунальными сетями, точки подключения и нагрузку, разграничение ответственности ресурсоснабжающей организации и владельца строения. Если в ходе работ меняются характеристики, необходимо получить новые ТУ.
Затем разрабатывается проектная документация – основной документ, на котором базируется все последующее строительство. Это архитектурные, технологические, конструктивные решения и расчеты для создания конкретного объекта недвижимости.
Если в ходе работ возникают отступления от проекта, такие изменения отражаются в документации, а параметры корректируются.
Ее оформляют:
- организации или предприниматели, имеющие членство СРО – если заказчиком выступает застройщик, технический заказчик, лиц, ответственное за эксплуатацию объекта, региональный оператор;
- подрядчики, не состоящие в СРО, когда проект готовится по ТЗ других лиц.
Заказать проект можно в Архитектурном бюро «МБР». Наша компания имеет членство СРО, более 10 лет оформляет проектную и техническую документацию.
После этого проводится экспертиза в государственной или частной компании. Заключение подтвердит, что он выполнен в соответствии с обязательными стандартами и требованиями.
Оно не требуется, если ОКС расположены отдельно друг от друга, с количеством этажей не более двух, а площадью менее 1500 кв. м. Эти объекты исключают проживание людей, ведение производственной деятельности и для них не устанавливается санитарно-защитная зона. Исключение составляют особо опасные, технически сложные или уникальные строения (ст. 48.1 ГрК РФ).
Затем Мосгосстройнадзор выдает разрешения на строительство.
Когда строительные работы проводятся за пределами ЦАО Москвы вне границ выявленных объектов культурного наследия, их территорий и зон охраны, и земли, непосредственно связанной с участками в границах территорий ОКН, выявленных и не расположенных на магистральных улицах общегородского и районного значения, дополнительно получается свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения (АГР).
Для этого в электронном виде подготавливаются материалы, которые вместе с заявлением и иными документами подаются посредством официального сайта Мэра Москвы (mos.ru).
Свидетельство выдает Москомархитектура.
Поскольку здание уже возведено, после выдачи разрешений проводится его обследование. Цель – подтвердить соответствие выполненных работ согласованному проекту, введение строения в эксплуатацию.
Далее кадастровым инженером подготавливается технический план. Он включает описание основных характеристик и параметров постройки, схему расположения и границы.
Кадастровые инженеры Архитектурного бюро «МБР» имеют опыт работы более 11 лет. Специалисты постоянно повышают квалификацию, следят за актуальными изменениями в правовых актах. Это позволяет оформлять документы для легализации строений оперативно и безошибочно.
На заключительном этапе проводится кадастровый учет с одновременным внесением в ЕГРН сведений о правах.
Выявлением фактов самостроя и пресечением таких действий в Москве занимается Городская комиссия по пресечению самовольного строительства. Ее деятельность регулируется постановлением Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП.
Комиссия ведет перечни незаконных строений, которые обновляются раз в три месяца:
- список объектов, не имеющих разрешительной документации, но содержащихся в ЕГРН (приложение № 2 к № 819-ПП);
- перечень неоформленных строений, отсутствующих в Реестре недвижимости (приложение № 3 к № 819-ПП).
Комиссия рассматривает по существу материалы о сносе. Она вправе выдать предписание об устранении нарушений или заключение о возможности сохранения объекта, если он расположен на муниципальной земле или участке, собственность на который не разграничена. Комиссия инициирует судебное разбирательство о демонтаже постройки.
Чтобы исключить строение из самовольных в Комиссию подается заявление с приложением ГПЗУ и документов на участок, заключения о допущенных отступлениях при работах и их существенности для постройки.
Положительное решение позволит ввести ОКС в эксплуатацию. Затем оформляется технический план, строение ставится на кадастровый и регистрационный учеты.
Еще одним ведомством, через которое оформляется самовольная постройка, является Градостроительная земельная комиссия.
Она создана для принятия оперативных решений в сфере землепользования, градостроительства, реконструкции, усовершенствования порядка реализации инвестиционных проектов, выявления и сохранения объектов культурного наследия.
После установления факта самостроя Комиссия рассматривает вопрос о сносе или сохранении постройки. В любом случае придется заплатить штраф за незаконное строительство.
Если земля под строением не оформлена, с ДГИ Москвы заключается договор аренды.
Кроме этого, потребуется заключение о соответствии градостроительным нормам, требованиям безопасности.
На основании положительного решения Комиссии и наличия других документов, строение вводится в эксплуатацию.
Далее изготавливается технический план. В электронном виде он подается в органы кадастра для постановки на учет и внесения сведений в ЕГРН.
Документы для узаконивания самовольной постройки можно заказать в АБ «МБР». Не нужно обращаться к разным специалистам. В архитектурном бюро подскажут как оформить самострой. Здесь же можно заказать выполнение работ «под ключ».
Судебный порядок оформления самостроя
Узаконивание постройки возможно через судебные органы. Владелец самостроя подает иск о признании права собственности, об отмене предписания о демонтаже конструкции.
В суд обращаются и органы государственной власти.
При узаконивании самостроя, заявление подается по правилам ГПК РФ. При оспаривании предписания – по КАС РФ.
В качестве доказательств приобщаются:
- ГПЗУ и подтверждающие законность его использования документы;
- техническое заключение о соблюдении требований безопасности;
- если обжалуется предписание – его копия.
При подаче иска оплачивается госпошлина. Размер госпошлины при узаконивании право на самострой зависит от стоимости объекта. В остальных случаях госпошлина устанавливается в твердом размере: для граждан 300 рублей за каждое требование, для организаций 6 тыс. рублей соответственно.
Суд определяется по месту нахождения имущества.
В ходе разбирательства будут заслушаны мнения сторон, изучены представленные материалы. Зачастую суды назначают строительно-техническую экспертизу для установления соблюдения постройки инженерным, санитарным, экологическим, противопожарным требованиям.
Отмена предписания о сносе позволит оформить строение в административном порядке: ввести его в эксплуатацию, поставить на учет, зарегистрировать право.
Решение о признании права является достаточным для внесения сведений в ЕГРН.
Зачастую в судебном заседании оглашается только резолютивная часть, а позже оформляется полное решение. Оно вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Мнение эксперта. Когда в суде уже рассматривается дело о демонтаже, необходимо представить свои возражения или подать встречный иск. Представленные материалы должны подтверждать возможность сохранения строения.
Примеры работ и стоимость
Кейс 1. Легализация реконструкции торгового центра
В архитектурное бюро «МБР» обратился собственник торгового центра. Он не успел закончить строительные работы в установленный срок. В связи с этим ему было отказано в вводе объекта в эксплуатацию.
Инженеры-проектировщики АБ «МБР» оформили всю необходимую проектную и техническую документацию, а юристы успешно узаконили объект в судебном порядке. Поскольку работы выполнялись «под ключ», кадастровый инженер компании подготовил технический план и вместе с судебным решением подал его в Росреестр. По итогу заказчик получил выписку из ЕГРН и смог использовать построенные площади для увеличения прибыли.
Кейс 2. Легализация реконструкции складского комплекса
В АБ «МБР» обратился собственник складского комплекса. Он провел на данном объекте недвижимости без согласования с надзорными органами. В результате проверки, Городской комиссией ему было выдано предписание о сносе.
Инженеры-проектировщики Архитектурного бюро «МБР» подготовили и согласовали в максимально короткие сроки проектную документацию по реконструкции складских помещений и зарегистрировали изменения в Росреестре. Это позволило использовать новые помещения в производственных целях.
Примерная стоимость работ:
- Инвентаризация для ввода в эксплуатацию – от 30 000 рублей;
- Акт обследования – от 25 000 рублей;
- Изготовление технического плана – от 25 000 рублей;
- Согласование в Архитектуре – от 40 000 рублей;
- Регистрация изменений в ЕГРН – от 10 000 рублей;
- Проектирование альбома АГР/АГО – от 80 000 рублей.
Список полезных документов
| № п/п | Наименование документа | Ссылка |
| 1 | Образец акта обследования | Скачать |
| 2 | Образец выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Образец технического плана | Скачать |
| 4 | Образец акта о сносе здания | Скачать |
| 5 | Образец заключения межведомственной комиссии | Скачать |
| 6 | Заявление о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 7 | Инструкция для заявителя при подаче документов в МФЦ | Скачать |
Выводы и FAQ
Самовольное строительство не порождает возникновение прав на его результат.
К признакам незаконности относятся отсутствие разрешения на работы, непригодность под эти цели земельного участка, наличие отступлений от градостроительных норм и правил.
Самострой легализуется в административном или судебном порядке. Главное правило – строение должно соответствовать противопожарным, техническим, экологическим требованиям и не создавать угрозу причинения вреда третьим лицам.
Правильность и своевременность изготовления проектов, планов, оперативность получения разрешений и заключений зависят от опыта, знаний и применения эффективных способов защиты интересов заказчика. Сотрудники Архитектурного бюро «МБР» точно знают как зарегистрировать самострой.
Список использованной литературы
- Градостроительный кодекс РФ (скачать);
- Гражданский кодекс РФ (скачать);
- Кодекс РФ об административных правонарушениях (скачать);
- Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (скачать);
- Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ (скачать);
- Федеральный закон от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ (скачать);
- Постановление Правительства РФ от 27.05.2022 г. № 963 (скачать);
- Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 (скачать);
- Постановление Правительства Москвы от 06.08.2019 г. № 985-ПП (скачать);
- Постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 г. № 819-ПП (скачать);
- Постановление Правительства Москвы от 17.04.2012 г. № 145-ПП (скачать);
- Постановление Правительства Москвы от 31.05.2011 г. № 234-ПП (скачать);
- Письмо Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 (скачать);
- Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. в редакции от 23.06.2015 г. (скачать).
