Как провести и согласовать перепланировку в апартаментах в 2024 году

Перепланировка в МКД

Перепланировка апартаментов требует строгого соблюдения законодательных норм. Архитектурное бюро МБР, оказывающее услуги по подготовке проектов перепланировки, технических заключений, технических планов и сопровождению согласований в Росреестре, рассказывает о соответствующей нормативной базе и об особенностях осуществления перепланировки на практике.

Апартаменты — нежилая недвижимость?

В соответствии с ГОСТ Р 51185-2008, апартамент — гостиничный номер, состоящий из жилых комнат, спальных мест, кухни, а также отдельного места для отдыха.

Как провести и согласовать перепланировку в апартаментах в 2024 году
Современные апартаменты сейчас выглядят как элитные квартиры

Апартаменты, разумеется, могут не только временно использоваться (арендоваться) гражданами (и предприятиями), но и находиться в их собственности. По внешним признакам апартаменты бывают исключительно схожи с квартирами, часто они практически аналогичны им по характеристиками. Но по юридическим признакам апартаменты — всегда нежилая недвижимость.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Как правило, строительство апартаментов (вместо квартир) обусловлено тем, что вид разрешенного использования земли не позволяет построить жилой дом. В некоторых случаях апартаменты располагаются в жилом многоквартирном доме (по аналогии с магазинами, парикмахерскими, офисами), но при этом не оформлены в качестве объектов жилого фонда. Соответствующему оформлению могут помешать, например:

  • несоответствие апартаментов критериям признания жилой недвижимостью по ст. 16 ЖК РФ (например, если они не имеют прямого доступа к помещениям общего пользования);
  • невозможность оформления в качестве объектов жилого фонда из-за отсутствия возможности соблюдения санитарно-гигиенических, инженерных и иных нормативов — в частности, закрепленных в постановлении Правительства России от 28.01.2006 № 47.

Можно отметить, что размещение апартаментов как нежилого объекта недвижимости в многоквартирном доме потребует соблюдения требований законодательства по звукоизоляции, режиму тишины. Нежилой объект не должен нарушать архитектурного облика здания.

В свою очередь, обустройство апартаментов в нежилом здании (например, в гостинице, апарт-отеле) позволяет не учитывать требования, установленные для жилых объектов.

Строительство таких объектов может обходиться значительно дешевле, стоимость квадратного метра в апартаментах может быть заметно ниже той, что характеризует цену жилплощади в МКД.

Бывает, что собственнику или арендатору апартаментов необходимо переделать помещение, произведя, к примеру:

  • изменение положений перегородок, проемов;
  • формирование новых проемов;
  • пристройку тамбура.

Все эти операции подходят под определение перепланировки помещения, которое, в свою очередь, закреплено законодательно. Соответственно, проведение перепланировки всегда требует учета положений регулирующих нормативов.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Эксперт. Перепланировка апартаментов как нежилой недвижимости может происходить по упрощенной схеме. Например, в Москве ремонтно-строительные работы не требуют получения разрешения на их проведение на основании постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП.

На практике перепланировка апартаментов может проводиться по разным схемам, обусловленным спецификой правового регулирования.

Можно выделить два основных сценария:

  • перепланировка апартамента, расположенного в многоквартирном доме;
  • перепланировка апартамента в нежилом здании.

Рассмотрим их последовательно.

Перепланировка апартаментов в МКД: законодательство

Перепланировка в многоквартирном доме — процедура, которая детально регламентируется законодательством. В данном случае применяются нормативные акты:

1. Федерального уровня:

  • Жилищный Кодекс;
  • приказ Госстроя от 27.09.2003 № 170.

В указанных выше нормативах не определены прямые требования к перепланировке нежилых объектов. Но, несмотря на это, суды предписывают применять в отношении перепланировки таких объектов именно «жилое» федеральное законодательство по аналогии (п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда России от 23.07.2009 № 64, определение ВАС РФ от 10.04.2014 № ВАС-3999/14 по делу N А40-82277/2012).

Главное требование “жилого” законодательства — обязательность согласования перепланировки с местным органом власти.

Но что значит по аналогии? То, что к нежилым объектам, расположенным в МКД (в том числе к апартаментам) применяются точно такие же требования в части согласования перепланировки, что и в случае с жилой недвижимостью.

Эксперт. Применительно к нежилым объектам в МКД требования не дифференцированы по конкретным типам объектов, будь то апартаменты, офисы или торговые точки.

Схожесть апартаментов с квартирами не имеет значения. Перепланировка апартаментов, располагаемых в МКД, происходит в том же порядке, что перепланировка помещения магазина в жилом доме.

Обратившись в Архитектурное бюро “МБР”, вы можете быть уверены в обеспечении полного соответствия процедуры перепланировки требованиям законодательства.

2. Регионального и местного уровня.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

В Москве основной норматив — постановление Правительства от 25.10.2011 № 508-ПП. В Санкт-Петербурге — распоряжение Жилищного комитета города от 12.08.2021 № 735-р. Пример областного акта — постановление Главы Волоколамского муниципального района Московской области от 16.06.2015 № 1235.

Как провести и согласовать перепланировку в апартаментах в 2024 году
Документация на перепланировку должна составляться с учетом требований законодательства

Указанные нормативы нижестоящего уровня, в свою очередь, могут содержать положения, касающиеся перепланировки нежилых объектов.

Рассмотрим основные этапы перепланировки апартаментов в МКД — по общефедеральным правилам, а также с учетом особенностей, обусловленных действием законодательства города Москвы.

Перепланировка апартаментов в Москве: этапы

Итак, апартаменты в МКД перепланируются по тем же правилам, что установлены в отношении жилых и иного типа нежилых помещений, расположенных в МКД. В первую очередь, действует, как мы уже определили выше, правовая аналогия на уровне федерального законодательства.

В соответствии с принятыми «жилищными» правилами, предусматривается согласование перепланировки апартаментов с компетентным муниципальным органом власти (ст. 14 ЖК РФ). В Москве это Мосжилинспекция (п. 19 Требований по постановлению № 508-ПП).

Чтобы согласовать перепланировку апартаментов (нежилого помещения) в МКД, в указанный орган нужно направить (ст. 26 ЖК РФ):

  • заявление по установленной форме;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • проект перепланировки;
  • технический паспорт жилого объекта;
  • протокол общего собрания собственников МКД — если перепланировка предполагает объединение апартамента с объектом общедомового имущества (например, фасадом, подвалом);
  • заключения органа власти, занимающегося охраной памятников архитектуры, о допустимости перепланировки — если данная процедура происходит в МКД, признанном охраняемым объектом.

Эксперт. Взаимодействие с жилищной инспекцией в общем случае осуществляет владелец объекта недвижимости. Но заявителем также может быть арендатор, имеющий генеральную доверенность от собственника.

Компания АБ МБР имеет большой опыт перепланировки арендованных объектов недвижимости, юридического оформления согласия собственника объекта на перепланировку.

Как провести и согласовать перепланировку в апартаментах в 2024 году
Образец заявления на согласование перепланировки в МКД

В постановлении Правительства Москвы № 508-ПП приведены расширенные требования к проекту, который нужен для согласования перепланировки. Он должен включать текстовые и графические материалы, оформленные с учетом технических регламентов, ГОСТов, СНиП, дополняться экспертным заключением от аккредитованной организации (п. 1.1, 1.2.3.1 Требований по приложению № 3).

Эксперт. Указанное заключение от аккредитованной фирмы подтверждает соответствие документации техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим правилам. Архитектурное бюро “МБР” имеет необходимые компетенции для разработки данного документа.

Отметим, что положениями Приложения № 7 к документу определен состав техпаспорта помещения. Обязательная его составляющая — поэтажный план, а также экспликация к нему.

Как провести и согласовать перепланировку в апартаментах в 2024 году
Образец поэтажного плана объекта недвижимости

Эксперт. В Москве Мосжилинспекция принимает техпаспорта только от БТИ. Поэтому, необходимо в установленном порядке запросить их там. Обращение к компетентным специалистам поможет ускорить данную процедуру.

В течение 45 дней муниципальный орган проверит документы и примет решение по согласованию перепланировки. Если оно будет положительным, то на его основании можно проводить предусмотренные проектом строительные или ремонтные работы.

В общем случае согласование действует бессрочно (в федеральном законодательстве нет ограничений), но в Москве — только 18 месяцев (п. 2.11.1.1 Приложения № 2 к постановлению № 508-ПП).

Муниципальный орган откажет в согласовании перепланировки, если (ст. 27 ЖК РФ, п. 1.7.2, 1.7.2 постановления № 170):

  • заявитель не передал необходимые документы;
  • проект перепланировки нарушает требования законодательства;
  • перепланировка может привести к нарушению целостности несущих конструкций здания, ухудшению вида фасадов, условий проживания домовладельцев.

Московские власти могут отозвать уже выданное согласие на перепланировку — например, если в документах будут выявлены противоречивые или неверные сведения (п. 2.12.1.5 приложения № 2 к постановлению № 508-ПП).

По завершении перепланировки осуществляется приемка проведенных работ и подписывается акт — при участии комиссии, сформированной контролирующим органом.  после перепланировки.

Эксперт. После перепланировки до представления результатов работ комиссии целесообразно вызвать специалиста из БТИ, который проверит соответствие проекта проведенным изменениям.

Акт будет передан муниципальным органом в Росреестр,  ст. 28 ЖК РФ).

Эксперт. Соответствующие изменения вносятся на основании технического плана, который готовится кадастровым инженером.

Данный документ вы можете заказать в Архитектурном бюро “МБР” у опытных и компетентных специалистов.

Как провести и согласовать перепланировку в апартаментах в 2024 году
Образец акта о завершении перепланировки

Владельцу апартамента, расположенного в Москве, могут отказать в оформлении акта (п. 2.10.1.2 Приложения № 2 к постановлению № 508-ПП). Возможные причины — несоответствие фактически проведенных работ проекту, отказ в доступе приемочной комиссии в апартамент, истечение срока действия согласования на перепланировку.

Эксперт. Согласование перепланировки нежилого помещения в МКД в Москве, фактически, трехэтапное. Сначала муниципалитет дает разрешение на процедуру, затем удостоверяет согласование тем фактом, что не отзывает его. После — подтверждает перепланировку актом ввода в эксплуатацию, отражающим то, что все проведенные работы соответствуют проекту.

На практике даже при наличии положительного решения от Мосжилинспекции, которое не отозвано и остается действительным, могут возникнуть трудности при согласовании перепланировки.

Не забываем, что одно из условий принятия акта — наличие качественно составленного техплана. Кроме того, чтобы избежать отказа в составлении акта, нужно доверить проведение работ квалифицированным строительно-ремонтным бригадам.

В региональных законах могут фиксироваться не только дополнительные требования и ограничения, но и некоторые послабления для владельцев недвижимости при перепланировке. Так, постановление Москвы № 508-ПП допускает в ряде случаев (рассмотрим их ниже) провести перепланировку в упрощенном порядке.

Как провести перепланировку упрощенно?

На основании положений законодательства Москвы можно выделить две схемы проведения перепланировки нежилого помещения в МКД без стандартного согласования (по общефедеральным правилам):

  1. Проведение ремонтно-строительных работ без оформления решения о согласовании перепланировки (с оформлением акта приемки после проведения таких работ).

Данная схема реализуема, если у заявителя имеется техническое заключение на допустимость проведения работ по перепланировке. Данное заключение должно составляться проектной организацией, входящей в СРО (п. 16 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП).

Важно знать, что перепланировка по факту проведения работ невозможна, если МКД относится к объектам культурного наследия, и требуются предварительные работы по сохранению данного объекта (п. 17 документа).

  1. Проведение перепланировки без предварительного согласования и при отсутствии технического заключения.

Это возможно, если работы по перепланировке не относятся к тем, что перечислены в п. 2 и 3 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП). Оформляется при этом обязательно акт о приемке — но по упрощенной схеме, приведенной в п. 19.1 Приложения № 1.

Перепланировка апартаментов в нежилом здании

В свою очередь, перепланировка апартаментов, расположенных в нежилом здании, характеризуется тем, что:

  • не регламентируется федеральным законодательством детально (в региональном и местном при этом могут быть нормативы, для Москвы № 432-ПП);
  • не регулируется «жилым» федеральным законодательством по аналогии.

Следовательно, данная процедура производится в ряде аспектов заметно проще в сравнении с перепланировкой жилого объекта или апартаментов в МКД. В частности, не нужно ее согласовывать с муниципальными органами в порядке, определенном положениями ЖК РФ.

В случае с объектами недвижимости, расположенными в Москве, не требуется наличия разрешения на строительные работы по перепланировке (п. 1.1 приложения № 2 к постановлению Правительства Москвы от  27.08.2012 № 432-ПП). Однако, при этом должно быть оформлено положительное заключение (от организации со свидетельством, выданным СРО) о технической готовности объекта капитального строительства к проведению перепланировки (п. 2.2 приложения № 2).

Эксперт. В Москве на практике также требуется проект перепланировки. Фактически постановление № 432-ПП предусматривает составление данного документа.

На практике владельцу апартамента для перепланировки в нежилом здании потребуется:

  • заказать проект перепланировки;
  • получить указанное техническое заключение;
  • произвести работы по перепланировке, обеспечивая соблюдение установленных регламентов, требований;
  • внести изменения в ЕГРН по апартаментам в Росреестре.

Найти контакты территориального отделения Росреестра в городе можно на официальном сайте ведомства.

Особое внимание нужно уделить последней процедуре — которая требует взаимодействия с Росреестром. Изменения в ЕГРН по нежилой недвижимости ведомство производит на основании данных, приведенных в техническом плане (о важности составления которого в различных сценариях согласования перепланировки мы уже сказали выше).

Составляет его, как мы уже знаем, кадастровый инженер по обращению инициатора перепланировки объекта недвижимости.

Как провести и согласовать перепланировку в апартаментах в 2024 году
Образец поэтажного плана, являющегося частью технического плана помещения

Технический план должен обязательно соответствовать проекту перепланировки (ч. 10 ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). А поэтажный план в техплане — тому плану, который зафиксирован в соответствующем проекте. Иначе Росреестр может отказать в обновлении данных в ЕГРН.

Список полезных документов

№ п/п

Ссылки

Описание

1

Скачать Образец проекта перепланировки

2

Скачать Образец заявления на согласование перепланировки

3

Скачать Образец технического паспорта

4

Скачать Образец технического плана

5

Скачать Образец технического заключения на перепланировку, подлежащую согласованию после проведения работ

Если провести перепланировку без учета требований законодательства, то в отношении владельца апартамента применяются штрафные санкции.

Перепланировка не согласована: последствия

Если перепланировка апартамента в МКД была произведена без согласования с контролирующим муниципальным органом, то собственника данного объекта недвижимости могут оштрафовать (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ):

  • как гражданина — на 2000-2500 рублей;
  • как должностное лицо — на 4000-5000 рублей;
  • как юрлицо — на 40000-50000 рублей.

Если апартамент расположен в нежилом здании, находящемуся в собственности города Москвы, то за его незаконную перепланировку предусмотрены штрафы (ч. 1 ст. 9.8 КоАП г. Москвы):

  • на граждан — 1000-3000 рублей;
  • на должностных лиц — 10000-30000 рублей;
  • на юридических лиц — 50000-150000 рублей.

Примечательно, что инициировать назначение административного штрафа может сама Мосжилинспекция при обращении заявителя на согласование перепланировки по факту (п. 16 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП). Даже при успешном согласовании в данном случае правонарушение в виде допущения самовольной перепланировки считается совершенным.

Эксперт. Административные штрафы — не единственное последствие самовольной перепланировки. Владельца апартаментов могут обязать через суд привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

Кейсы

Кейс 1. Арендатор нежилого объекта принял решение выделить часть торговой площади, и в этих целях произвел перепланировку. Архитектурное бюро “МБР” разработало документацию по проекту, в том числе технический план в целях регистрации изменений в структуре объекта недвижимости в кадастре.

Ниже — изображение плана части этажа с отображением изменений после перепланировки.

Как провести и согласовать перепланировку в апартаментах в 2024 году
Технический план части этажа с отображением изменений после перепланировки

Кейс 2. Собственник квартиры в рамках перепланировки пожелал расширить кухню, изменить расположение инженерных коммуникаций, перераспределить площадь комнат.

Специалисты Архитектурного бюро “МБР” обеспечили согласование процедуры с Мосжилинспекцией, подготовили и проверили необходимую документацию. В частности, отразили изменения после перепланировки в поэтажном плане (изображен ниже). Аналогичные процедуры могут быть проведены в отношении апартамента, схожего с квартирой.

Как провести и согласовать перепланировку в апартаментах в 2024 году
Поэтажный план после перепланировки

Итоги

Перепланировка апартаментов происходит:

  1. В рамках юрисдикции жилищного законодательства (ЖК РФ, постановления № 170, региональных и муниципальных нормативов), если апартамент располагается в многоквартирном доме.

Процедура в общем случае требует согласования с муниципальным органом (жилищной инспекцией, в Москве — Мосжилинспекцией), оформления акта приемки. В Москве возможны:

  • оформление разрешения на перепланировку по факту (если МКД не относится к защищаемым объектам культурного наследия);
  • перепланировка без предварительного согласования, если проводимые ремонтно-строительные работы не поименованы в п. 2 и 3 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП.

Московские власти могут:

  • отозвать согласование перепланировки (основная причина — ошибки в документах, представленных для получения согласования);
  • отказаться подписывать акт о приемке работ по перепланировке (если обнаружилось, что они не соответствуют содержанию проектной документации),

Несогласованная перепланировка приводит к административным штрафам. Кроме того, суд может обязать привести апартаменты в первоначальное состояние.

  1. Вне рамок юрисдикции жилищного законодательства, если апартамент располагается в полностью нежилом здании.

Процедура не требует согласования с регулирующими органами. При этом, на практике (с учетом фактических требований со стороны Росреестра) она усложнена необходимостью:

  • подготовки проекта перепланировки, на основании которого будет составляться технический план для регистрации изменений в Росреестре;
  • подготовки технического заключения (для выполнения требований по постановлению № 432-ПП);
  • необходимостью личного обращения владельца (арендатора) перепланируемых апартаментов в Росреестр либо составления доверенности у нотариуса.

Кроме того, требуется заключение от аккредитованной организации о технической готовности проведения объекта капстроительства к перепланировке (п. 2.2 приложения № 2 к постановлению № 432-ПП).

Стоимость перепланировки

 В таблице ниже приведены применяемые в общем случае расценки на базовые услуги, оказываемые Архитектурным бюро “МБР” при обеспечении проведения перепланировки апартаментов.

№ п/п

Услуга (документ) Стоимость (руб.)
1 Проектирование перепланировки апартамента От 12 000 (точная стоимость определяется площадью и иными характеристиками апартаментов, видов проводимых работ)
2 Сопровождение процедуры согласования перепланировки по жилищным нормативам От 10 000
3 Изготовление технического плана для отражения кадастровых изменений апартаментов в нежилом здании От 8 000

Использованные нормативные акты

Оцените статью
АБ МБР