Как определить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость

Определить кадастровую стоимость может только бюджетное учреждение, действующее на основании задания органа власти субъекта РФ. Данное полномочие не может передаваться частным (независимым) оценщикам. Тем не менее, после завершения кадастровой оценки собственник вправе оспорить стоимость, если она завышена по сравнению с рыночной ценой. Данная процедура доступна в судебном и внесудебном порядке. Доказать завышение кадастровой стоимости можно отчетом независимого оценщика. Заказать оформление этого документа, как и услуги по сопровождению оспаривания, можно в Архитектурном бюро «МСР».

Читайте, кто и когда может определить кадастровую стоимость, как собственнику снизить этот показатель, какие документы нужны для судебной и внесудебной процедуры оспаривания.

Кто может определить кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость определяет государство. Если быть точнее, указанные полномочия распределены между:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

  • органом власти субъекта РФ – оформляет задание на проведение оценки, формирует перечень объектов и участков, утверждает итоги работы;
  • бюджетным учреждением (ГБУ) – непосредственно выполняет оценку, готовит итоговые материалы для утверждения;
  • Росреестром – рассматривает проекты материалов в рамках оценки и дает на них заключения (замечания), обновляет данные в ЕГРН.

В конечном итоге, кадастровую стоимости применяет налоговая служба. Она рассчитывает налоги и направляет требования (уведомления) собственникам-гражданам, проверяет обоснованность расчетных и отчетных документов от организаций. Также исходя из кадастровой стоимости могут назначать наказание по некоторым административным составам.

Собственник не может сам определить кадастровую стоимость. Более того, указанных полномочий нет и у независимых оценщиков, коммерческих организаций, ведущих деятельность в сфере оценки. Но их действия могут напрямую повлиять на кадастровую стоимость. На основании оценки и отчета о рыночной цене владелец объекта может пройти оспаривание через суд или во внесудебном порядке. По итогам процедуры кадастровую стоимость приравняют к рыночной цене (если конечно между этими значениями есть несоответствие).

Комментарий эксперта. Чтобы определить кадастровую стоимость, бюджетное учреждение выполняет оценочные работы на основании Закона № 237-ФЗ, методических указаний Росреестра. Нарушения нормативных актов и правил оценки тоже могут являться основаниями для оспаривания. Однако чаще всего собственник подают документы на снижение кадастровой стоимости из-за ее завышения по сравнению с рыночной ценой.

В Приказе № П/0336 есть перечень ценообразующих факторов, влияющих на определение кадастровой стоимости
В Приказе № П/0336 есть перечень ценообразующих факторов, влияющих на определение кадастровой стоимости

Как собственнику проверить текущую кадастровую стоимость

Чтобы установить завышение кадастровой и рыночной стоимости объекта, собственник может:

  • воспользоваться онлайн-калькулятором на сайте АБ «МСР», где в перечне услуг есть проверка кадастровой стоимости;
  • получить данные о кадастровой цене недвижимости через сервисы Росреестра (в частности, такая информация доступна на Публичной кадастровой карте);
  • запросить выписку из ЕГРН (она в любом случае потребуется для обращения на оспаривание).

Независимую оценку с оформлением отчета выполнят оценщики Архитектурного бюро «МСР». Документ будет отвечать всем требованиям законодательства, содержать обоснование расчета рыночной цены. Саму процедуру оспаривания также помогут пройти эксперты нашей компании.

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Описание документа Ссылки для скачивания
1 Техническое задание на рыночную оценку объекта (образец заполнения) Ссылка
2 Заявление о пересмотре кадастровой стоимости в связи с ложными сведениями Ссылка
3 Методические указания о проведении оценки Ссылка
4 Заявление в Комиссию Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости Ссылка
5 Заявление в Комиссию Росреестра (образец заполнения) Ссылка
6 Образец отчета о рыночной цене Ссылка
7 Иск о снижении кадастровой стоимости Ссылка
8 Заявление о предоставлении выписки из ЕГРН Ссылка

Особенности определения кадастровой стоимости

Чтобы определить кадастровую стоимость, проводится оценка. Сейчас этим занимаются бюджетные учреждения. Для оценки утверждается перечень объектов недвижимости, расположенных в пределах региона. Оценочные работы должны учитывать:

  • данные об основных характеристиках недвижимости (тип, виды разрешенного использования, местоположение и т.д.);
  • сведения о результатах предыдущей оценки (они запрашиваются по линии Росреестра, либо из архива бюджетного учреждения);
  • информация о ценообразующих факторах, в том числе с публичного рынка недвижимости.

В 2022-2023 годах государство ввело переходный период для определения кадастровой стоимости. Целью принятия такого решения являлось намерение перевести все субъекты РФ на единые сроки проведения оценки. Поэтому во многих регионах оценочные работы были проведены во внеочередном порядке.

Периодичность оценки и изменения кадастровой стоимости напрямую связано с местом расположения объектов. В большинстве регионов это допускается не чаще 1 раза в 4 года. Для городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург) сделано исключение. Они могут проводить оценку для определения кадастровой стоимости не чаще 1 раза в 2 года.

Комментарий эксперта. Историю изменения кадастровой стоимости можно проверить по сведениям ЕГРН. Там указывается дата, с которой вступил в силу новый показатель. Это будет важно для целей оспаривания кадастровой стоимости, применения ее для налогообложения.

Классификация материалов основных несущих конструкций для кадастровой оценки
Классификация материалов основных несущих конструкций для кадастровой оценки

Основные требования закона о кадастровой оценке

Оценка для расчета кадастровой стоимости проводится не в произвольном порядке, а на основании Закона № 237-ФЗ. Дополнительные нюансы проведения работ описаны в приказах Росреестр. Выделим самые важные правила:

  • орган власти утверждает решение о проведении оценочных работ, перечень объектов и задание для бюджетного учреждения;
  • проекты материалов по оценки и итоговые документы размещаются на сайте Росреестра (ознакомиться с ними можно через Фонд данных ведомства);
  • для целей оценки объекты из перечня группируются по различным параметрам (местоположение, зонирование, вид и т.д.);
  • в руководящих документах Росреестра есть перечень ценообразующих факторов для объектов и участков (обычно бюджетные учреждения не выходят за эти пределы);
  • в рамках оценки собственник может предоставляться документы и сведения, влияющие на стоимость недвижимости (в частности, это будет декларация о характеристиках);
  • Росреестр проверяет проекты материалов ГБУ, дает заключение, готовит список замечаний;
  • итоги оценки утверждаются заказчиком работ, после чего Росреестр обновит данные в ЕГРН;
  • новое значение кадастровой стоимости вступает в силу и применяется для налогообложения с 1 января календарного года, следующего за годом оценки.

Орган власти региона не может изменить правила оценки, утвержденные на федеральном уровне. Но у субъекта РФ есть право уточнить регламент процедуры внесудебного оспаривания кадастровой стоимости. Прежде всего, это относится к выбору и определению уполномоченного органа.

Методики и подходы для определения кадастровой стоимости

Оценщики бюджетного учреждения не проводят осмотры и обследования каждого объекта (участка) из перечня, ввиду их большого количества. Поэтому за основу при расчете кадастровой стоимости берутся сведения и документы, полученные или собранные в ходе оценки. Методики и подходы при определении кадастровой стоимости имеют следующие нюансы:

  • основным является массовый подход, т.е. оценка в отношении группы объектов со схожими параметрами, расположенными в равнозначных территориальных зонах;
  • индивидуальный подход может применяться при наличии документов от собственника, либо по мере поступления информации от органа местного самоуправления;
  • одним из этапов работы бюджетного учреждения является оценочное зонирование (применяется на основании административно-территориального и кадастрового деления).

В проектах и итоговых документах ГБУ указывает все сведения, на основании которых была определена кадастровая стоимость. Если в них будут выявлены нарушения, то результат оценки можно оспорить. Но рядовым собственникам сделать это крайне сложно. Поэтому основной причиной для оспаривания является несоразмерность кадастровой и рыночной цены недвижимости.

Комментарий эксперта. Закон разрешает подавать декларацию о характеристиках объекта и иные документы. Для этого на региональных порталах есть соответствующие сервисы. Но даже направление указанных документов не гарантирует, что бюджетное учреждение примет их во внимание при проведении оценочных работ. Обжаловать такие действия ГБУ можно только теории, но не на практике.

Почему кадастровая стоимость может быть выше рыночной

Это возможно из-за особенностей методики и подхода к поведению кадастровой оценки:

  • бюджетное учреждение использует далеко не все ценообразующие факторы, которые могут влиять на рыночную стоимость недвижимости;
  • массовый подход не позволяет учитывать индивидуальные характеристики и реальное состояние объекта, а это напрямую сказывается на рыночную цену;
  • оценочные работы проводятся на основе документов и сведений, собранных за предыдущие периоды, тогда как на момент определения кадастровой стоимости и позднее ситуация на рынке может существенно измениться.

Завышение кадастровой стоимости является распространенной ситуацией во всех регионах. Поэтому ее оспаривание тоже стало обычной практикой для владельцев недвижимости.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Фонд данных кадастровой оценки доступен на портале Росреестра
Фонд данных кадастровой оценки доступен на портале Росреестра

Что делать собственнику, если кадастровая стоимость завышена

Если проверка показала, что кадастровая стоимость существенно выше рыночной цены, собственник может:

  • оставить все как есть, платить налоги по завышенному показателю;
  • пройти процедуру оспаривания, чтобы определить кадастровую стоимость в размере рыночной цены.

Если оспаривание пройдет успешно, собственник получит прямую экономическую выгоду. Для крупных объектов и больших земельных участков снижение размера налоговых платежей может составить десятки, сотни, а нередко и миллионы рублей. Вместо перечисления этих средств в бюджет, их можно направить на развитие бизнеса, на иные цели.

Для оспаривания нужно подтвердить значение рыночной цены недвижимости. Для этого будут сравниваться сведения из двух документов:

  • выписка ЕГРН (кроме кадастровой стоимости подтверждает еще и наличие прав);
  • отчет по оценке, выполненной по заказу собственника (срок действия документа составляет до 6 месяцев).

Юридическим основанием для рассмотрения спора о кадастровой стоимости станет заявление или административный иск. Помощь с оформлением всех документов окажут эксперты Архитектурного бюро «МСР».

Особенности и последствия оспаривания кадастровой стоимости

По итогам оспаривания определить кадастровую стоимость может суд, либо орган, уполномоченный субъектом РФ. С учетом положений переходного периода (до 2026 года) таковым может выступать специальная комиссия (как и ранее), либо бюджетное учреждение. Так как ГБУ ранее проводило оценку, то наиболее эффективным вариантом оспаривания стоит признать обращение в суд.

Общие правила рассмотрения споров по кадастровой стоимости заключаются в следующем:

  • собственник направляет документы на судебную или внесудебную процедуру, получает уведомление о предстоящем заседании;
  • отчет о рыночной цене передается в бюджетное учреждение, которое подготовит заключение;
  • если вынесено положительное решение, то Росреестр его исполнит путем обновления данных в ЕГРН (только по конкретному объекту или участку);
  • новое значение кадастровой стоимости будет действовать до следующей оценки.

Кадастровую стоимость приравняют к рыночной. Когда новое значение вступит в силу, его можно будет применять для расчета налоговых платежей, сдачи отчетности. Так в НК РФ указан ряд оснований, когда владелец недвижимости сможет вернуть переплату по налогам за предыдущие периоды.

Услуги Архитектурного бюро «МСР»

Шансы на положительное решение при оспаривании и пересмотре кадастровой стоимости будут выше, если вы обратитесь в Архитектурное бюро «МСР». Мы предлагаем:

  • выполнение оценочных работ, подготовку отчета о рыночной цене в течение 1-3 дней;
  • консультации по вопросам в области оценки, недвижимости, кадастра;
  • подготовку и подачу всех документов, которые нужны для пересмотра кадастровой стоимости;
  • защита интересов собственника в суде, бюджетном учреждении или региональной комиссии.

Подробнее о наших услугах можно узнать на предварительной консультации. Примерные цены на услуги смотрите ниже.

Описание услуги Стоимость услуги
1 Составление отчета о рыночной цене от 7 000 рублей
2 Заполнение искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости от 3 000 рублей
3 Запрос на получение выписки из ЕГРН 350 рублей
4 Сопровождение оспаривания в суде от 15 000 рублей
5 Сопровождение оспаривания в комиссии Росреестра от 12 000 рублей
Разъяснения о правилах оспаривания кадастровой стоимости
Разъяснения о правилах оспаривания кадастровой стоимости

Заключение

  • Определить кадастровую стоимость может только бюджетное учреждение, выполняющее оценку по заданию субъекта РФ. Проекты документов и итоговые материалы после оценочных работ проверяет Росреестр.
  • По результатам оспаривания кадастровую стоимость могут приравнять к значению рыночной цены. После этого новый показатель включат в ЕГРН, а собственник сможет использовать его для расчета налогов.
  • Оспаривание можно пройти по внесудебной процедуре или в суде. Основным документом для рассмотрения спора является отчет о рыночной цене, который оформят оценщики АБ «МСР».

FAQ

На какие объекты могут определить кадастровую стоимость?

Государственная оценка проводится по перечню участков и объектов, утвержденному органом власти региона. Туда включают недвижимость, поставленную на кадастровый учет.

Как часто проводится оценка, чтобы определить кадастровую стоимость?

В столице и Санкт-Петербурге проводить оценку могут не чаще 1 раза в 2 года. Для остальных регионов периодичность проведения оценочных работ составляет не чаще 1 раза в 4 года.

Может ли независимый оценщик определить кадастровую стоимость для ЕГРН?

Нет, по итогам независимой оценки определяется только показатель рыночной цены. Но отчет оценщика станет ключевым документом для снижения кадастровой стоимости во внесудебном или судебном порядке.

Список источников

Закон № 218-ФЗ (скачать)

Закон № 237-ФЗ (скачать)

Приказ Росреестра № П/0336 (скачать)

Оцените статью
АБ МБР