Как избежать сноса самостроя в Москве в 2024 году

Причины самовольного строительства могут быть разными, но объединяет такие строения одно – отсутствие разрешительной документации.

Из данной статьи вы узнаете, как избежать принудительного сноса незаконно возведенной недвижимости, какие документы потребуется оформить и сколько будут стоить эти работы.

Самострой: понятие и виды

Применительно к строению термин «самовольное» означает строительство на чужой или не предназначенной для этого земле, в отсутствие разрешительной документации, при наличии нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на такой объект не возникает после постройки. Его можно приобрести через муниципальные органы власти или суд при условии выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

До регистрации строения в ЕГРН им нельзя распоряжаться – продавать, дарить, оформлять залог и т.д.

Виды самостроя вытекают из его понятия:

1. Объект возведен на чужом участке. На земле запрещено строительство или она не оформлена. Территория населенного пункта разделена на зоны, для каждой утвержден градостроительный регламент. В нем есть информация о видах разрешенного использования, которым соответствуют параметры строительства и реконструкции. В письме Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 содержится перечень деятельности для каждого из видов.
2. Здание возведено без предварительного согласования проектной документации. Разрешение на строительство дает право выполнять работы. Отсутствие документов позволяет признать объект самовольным. Более подробно о проектах можно прочитать здесь.
3. Нарушения градостроительных требований существенны и неустранимы, т.е. угрожают целостности самой постройки, жизни, здоровью или имуществу граждан. Вопрос о степени несоответствия разрешает экспертиза.

Мнение эксперта. Перепланировка и реконструкция тоже могут иметь статус «самовольных». Например, устройство или демонтаж перегородок, устройство дверного проема. Если в результате реконструкции созданы новые объекты, но разрешительная документация отсутствует, такие изменения признаются самостроем.

Закон устанавливает имущественную ответственность за строительство или изменение архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство (статья 25 ФЗ от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ). Последствием этого станет предписание о сносе или приведение архитектурного объекта и земельного участка в первоначальное состояние.

Аналогичные меры предусматривает статья 222 ГК РФ.

Административное наказание предполагает уплату штрафа: гражданами от 2000 до 5000 руб., должностными лицами и предпринимателями от 20 000 до 50 000 руб., юридическими лицами от 500 000 до 1 000 000 руб. (статья 9.5 КоАП РФ).

Самовольно возведенный объект необходимо оформить. Это предупредит предписание о сносе. Специалисты Архитектурного бюро «МБР» выполнят работы по узакониванию самостроя. В штате компании работают инженеры различной квалификации, эксперты, юристы, что позволит заняться процессом легализации комплексно и оперативно.

Нормативные акты

Федеральные законы имеют высшую юридическую силу среди нормативно-правовых актов. Все действия физических и юридических лиц должны соответствовать требованиям законов.

В части самовольных строений применению подлежат:

Кодексы:

• Градостроительный кодекс РФ: порядок получения разрешений, условия и особенности сноса или оформления строения нормы о градостроительном регламенте.
• Гражданский кодекс РФ: дает понятие, условия и последствия самовольного строения.
• Кодекс РФ об административных правонарушениях устанавливает ответственность и определяет ее размеры.

Федеральные законы:

• Об архитектурной деятельности в Российской Федерации от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ,
• О государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ,
• О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 03.08.2018 № 339-ФЗ,
• Технический регламент о безопасности зданий и сооружений от 30.12.2009 № 384-ФЗ.

Постановления Правительства РФ:

• от 16.02.2008 г. № 87,
• от 27.05.2022 г. № 963,

Постановления Правительства Москвы:

• от 06.08.2019 г. № 985-ПП,
• от 17.04.2012 г. № 145-ПП.

Необходимо учитывать положения: постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. в редакции от 23.06.2015 г.

Это не весь перечень документов, которые применяются в сфере выявления и легализации самостроя, признании на него права собственности. Заказчику, столкнувшемуся с этой проблемой, требования НПА могут показаться невыполнимыми. Поэтому Архитектурное бюро «МБР» выполняет все разрешительные и проектные работы, избавив собственника от изучения большого объема документов.

Легализация самостроя в Москве

По закону использование самовольной постройки запрещено (ст. 222 ГК РФ). Она подлежит сносу или оформлению в установленном порядке. Муниципалитет вправе направить иск о том, что строение носит самовольный характер, в силу чего подлежит демонтажу. Решение принимают органы местного самоуправления или суд.

Срок для сноса — от трех до двенадцати месяцев за счет лица, построившего объект, для устранения нарушений – от шести месяцев до трех лет.

Если неизвестно кто проводил строительство, снос производится за счет владельца земельного участка. Следовательно, после оформления всех документов, именно это лицо приобретает право собственности на строение.

Способы узаконить самовольную постройку необходимо:

• получить разрешение на строительство;
• получить решение Градостроительной земельной комиссии;
• получить положительное судебное решение.

Мнение эксперта. При любом способе оформления самостроя должны быть документы о принадлежности земельного участка и заключение о выполнении требований безопасности.

Разрешение на строительство

Этот документ подтверждает, что проект работ не противоречит градостроительному плану земли (ГПЗУ). Его получение является основанием для проведения строительства.

Порядок получения разрешения на строительство установлен Градостроительным кодексом РФ, Постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 г. № 145-ПП.

Первоначально необходимы два документа:

• ГПЗУ – определяет планировку территории и содержит информацию о ее характеристиках и ограничениях. План необходим для изготовления проектных документов. В Москве ГПЗУ выдает Москомархитектура.
• Технические условия — определяют точки подключения к инженерно-коммунальным сетям. Выдаются поставщиками ресурсов. Этот документ определяет возможно ли подключиться с коммунальным сетям, в каких точках и с какой нагрузкой. ТУ необходимы для проектирования. Если в ходе проектных работ показатели подключения будут меняться, необходимо получить новый документ.

Далее, необходимо разработать проектную документацию. Заказать ее можно в нашем архитектурном бюро «МБР». Компания имеет членство СРО, уже более 10 лет оформляет проекты и техническую документацию.

Для ее подготовки проводится натурный осмотр, описываются характеристики, определяются соответствие требованиям, выполняются расчеты допустимых нагрузок. Самострой не должен нарушать планировку территории, права соседей.

Строительная проектная документация – это совокупность архитектурных, технологических, конструктивных, инженерных решений для выполнения работ. Включает текстовую и графическую части.

Ее оформляют юридические лица или индивидуальные предприниматели, являющиеся членами СРО, если договор подряда на подготовку проектной документации заключен с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором. Если договор заключен с иными лицами, подрядчиком могут выступать индивидуальные предприниматели и юридические лица не состоящие в СРО.

Готовый документ подлежит экспертизе. Ее выполняют государственные или частные компании. Она подтвердит, что проект соответствует обязательным стандартам и требованиям.

Заключение не требуется если объекты строительства находятся отдельно друг от друга, количество этажей не превышает двух, а общая площадь – 1500 кв. м. В этих строениях не будут проживать граждане, вестись производственная деятельность, за исключением объектов, которые в соответствии со ст. 48.1 ГрК РФ являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами. Для них не устанавливается санитарно-защитная зона.

Подготовленные документы передаются в Мосгосстройнадзор для рассмотрения.  Цель – получить разрешение на строительство.

Если проводятся строительство или реконструкция объектов (за исключением строительства ОКС не более двух этажей и 1500 кв. м, не предназначенных для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, включая склады), расположенных за пределами ЦАО г. Москвы, вне границ территорий, выявленных объектов культурного наследия, зон охраны ОКН и земельных участков, непосредственно связанных с земельными участками в границах территорий ОКН, выявленных ОКН и не расположенных на магистральных улицах общегородского и районного значения, дополнительно в Москомархитектуре выдается свидетельство об утверждении архитектурно- градостроительного решения (АГР).

Для его получения подготавливаются материалы АГР в отношении объекта капитального строительства в виде одного электронного файла.

Эти материалы вместе с заявкой (заявлением) и иными право подтверждающими документами подаются через официальный сайт Мэра Москвы (mos.ru)

Учитывая, что объект уже построен, следующим шагом является обследование строения. Оно определяет соответствие проекта и фактического здания. После этого выдается разрешение на ввод в эксплуатацию.

Затем оформляется технический план. В нем содержатся все основные характеристики строения. Текстовая часть содержит сведения о состоянии и измерениях, местоположении. Графическая часть – схема расположения и границы. Технический план оформляет кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат.

Оформить технический план можно в Архитектурном бюро «МБР». Организация работает с 2013 года, опыт кадастровых инженеров более 11 лет. За этот период произошло много ключевых изменений в законодательстве о регистрации недвижимости. Кадастровые инженеры Бюро следят за изменениями в законах, повышают уровень квалификации. Поэтому результат их работы всегда точен и безошибочен.

Заключительным этапом является кадастровый учет строения с одновременной регистрацией прав.

Решение Городской комиссии

Городская комиссия по пресечению самовольного строительства создана Правительством Москвы для выявления и устранения фактов незаконного возведения объектов, пресечения таких действий.

К ее компетенции относится:

• рассмотрение по существу материалов о ранее принятом решении о сносе;
• принятие решения в отношении собственника об устранении выявленных нарушений;
• выдача заключения о возможности признания права собственности на самовольно возведенный объект, если он расположен на городской земле или участке, собственность на который не разграничена;
• обращение в суд с иском о сносе самовольной постройки на муниципальной земле.

Она ведет перечни самостроев. Сведения актуализируются раз в квартал. Основания деятельности – постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 г. № 819-ПП.

Оно имеет Приложения:

• № 2 – список объектов, не имеющих разрешительной документации, но содержащихся в ЕГРН;
• № 3 – перечень строений отсутствующих в Реестре недвижимости и не оформленных.

Решения принимаются на ежемесячных заседаниях простым большинством голосов от числа участвующих членов. При необходимости могут созываться дополнительные заседания.

Исключение объекта из этого Перечня проводится в заявительном порядке. Обязательным это оформление станет при вынесении предписания.

В обоих случаях предоставляются:

• правоустанавливающие документы на землю;
• ГПЗУ;
• документы, подтверждающие, что строение не нарушает права третьих лиц и соответствует требованиям безопасности.

Комиссия может предоставить дополнительный срок завершить работы или оформить объект.

После приведения строения в соответствие с градостроительными и строительными нормами и правилами и принятии положительного решение о сохранении объекта, оно исключается из Перечня самовольных построек.

Далее оформляется ввод в эксплуатацию, технический план. Завершает процесс кадастровый учет и регистрация прав. Эти работы выполняет кадастровый инженер.

Решение Градостроительной земельной комиссии

Градостроительная земельная комиссия создана для оперативного решения вопросов в области градостроительства и использования под строительство (реконструкцию) земельных участков, совершенствования порядка реализации инвестиционных проектов на территории Москвы, а также для проведения работ по сохранению недвижимых объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия.

Для оформления самовольного строения через ГЗК необходимы документы:

• на земельный участок;
• заключение о соответствии объектов градостроительным нормам и правилам, об отсутствии угрозы жизни, здоровью, нарушения прав и законных интересов неопределенного круга лиц
• архитектурно-градостроительное решение: содержит описание выполненных работ и конструктивных особенностей, экологических, санитарных, инженерно-технических правил.

По итогам рассмотрения принимается решение о возможности сохранения строения. Комиссия вправе рекомендовать подать в суд исковое заявление о сносе самовольной постройки. Вступившее в законную силу судебное решение будет являться основанием для фактического сноса самовольной постройки.

За допущенные нарушения придется оплатить штраф.

Если земельный участок, на котором находится ОКС, не оформлен, с ДГИ г. Москвы заключается договор аренды участка.

Таким образом строительство объекта будет соответствовать виду использованию земли.

Заключительный этап – получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После этого готовится технический план, объект проходит в Росреестре кадастровый учет с одновременной регистрацией прав.

Судебное решение

Основания обращения в суд: оспорить предписание о демонтаже или признать право собственности на самовольную постройку.

К иску приобщаются доказательства:

• ГПЗУ в пределах трехлетнего срока с момента обращения с заявлением;
• документы на землю;
• заключение о техническом состоянии объекта;
• если обжалуется предписание о сносе – соответствующий документ Стройнадзора.

При подаче заявления уплачивается государственная пошлина. Иск направляется по месту нахождения строения. Суд вправе поставить вопрос о проведении судебной строительной экспертизы. Отмена предписания о демонтаже позволит оформить разрешительную документацию и зарегистрировать строение.

Судебный акт узаконивает право собственности на объект. Об этом вносятся сведения в ЕГРН. В Росреестр подается заверенная копия вступившего в законную силу решения.

Мнение эксперта. Если рассматривается заявление о сносе строения как самовольного, необходимо подать встречный иск о признании права на постройку. В дело подаются документы, подтверждающие возможность сохранения объекта, и регистрации прав на него.

Внесение сведений о строении в ЕГРН подтверждает право собственности заявителя.

Примеры работ и стоимость

Кейс 1. Легализация реконструктивных работ в здании торгово-развлекательного центра в Москве

Заказчик не успел закончить реконструктивные работы в ТРЦ в срок, и не смог получить разрешение на ввод в эксплуатацию самостоятельно. Сотрудники Архитектурного бюро помогли подготовить всю необходимую проектную документацию и внести изменения об объекте в ЕГРН.

Кейс 2. Легализация складских помещений в Москве и отмена предписания о сносе

Заказчик получил предписание Городской комиссии о сносе нелегально построенного складского строения. Заказчику необходимо было в срочном порядке оформить права на данное строение. Специалисты Архитектурного бюро «МБР» разработали и согласовали проектную документацию на этот объект в короткие сроки, что позволило в дальнейшем зарегистрировать право на объект и отменить предписание о сносе.

Примерная стоимость работ:

1. Инвентаризация для ввода в эксплуатацию – от 30 000 рублей;
2. Акт обследования – от 25 000 рублей;
3. Изготовление технического плана – от 25 000 рублей;
4. Согласование в Архитектуре – от 40 000 рублей;
5. Регистрация изменений в ЕГРН – от 10 000 рублей;
6. Проектирование альбома АГР/АГО – от 80 000 рублей.

Список полезных документов

Выводы и FAQ

Самовольная постройка – объект, возведенный на чужом участке или с нарушением назначения земли, в отсутствие разрешительной документации или с нарушением требований закона.

Узаконивание строения происходит в административном (через органы власти) или судебном порядке.

Специалисты, которые оформляют проектную, получают разрешительную документацию, должны обладать опытом, оперативностью и эффективными способами защиты интересов заказчика. Архитектурное бюро «МБР» неоднократно добивалось отмены предписаний государственных органов, признания права на строение судебном порядке.

Список использованной литературы

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Гражданский кодекс РФ (скачать);
• Кодекс РФ об административных правонарушениях (скачать);
• Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ (скачать);
• Постановление Правительства РФ от 27.05.2022 г. № 963 (скачать);
• Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 06.08.2019 г. № 985-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 г. № 819-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 17.04.2012 г. № 145-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 31.05.2011 г. № 234-ПП (скачать);
• Письмо Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 (скачать);
• Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. в редакции от 23.06.2015 г. (скачать).