Как избежать сноса при самовольной пристройке в 2024 году

Заглавная Акт о сносе и проект сноса и демонтажа

В 2018 году были приняты поправки в законодательство, содержащие не только причины для сноса самостроя, но и возможность легализовать сооружения. Решение о сносе, как правило, принимают после судебного рассмотрения. В статье вы узнаете, в каких случаях постройку признают самовольной, когда ее можно легализовать и как избежать сноса.

Определение самовольной постройки

Самовольная постройка — сооружение, которое построили в отсутствие согласований, возведение которого нарушает градостроительные, строительные предписания, которые вступили в силу на дату создания самостроя и продолжающие действовать при обнаружении данного объекта.

Что не признают самостроем

Не признается самовольно возведенным строением, если при начале строительства не было выявлено препятствий для ее возведения. Также не признают несанкционированным строением, если собственник участка не имел возможность знать об ограничениях для проведения работ по строительству.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Самостроем не признается строение, возведенное владельцем в отсутствие его ведомости действующих правил закона об использовании принадлежащего ему участкам земли, и об их нарушении (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Пристройка к зданию

Пристройки к зданию являются одним из вариантов самостоятельной постройки, являющейся реконструкцией здания. Пристройки позволяют увеличить площадь здания и его стоимость, повысить этажность, изменить внешнюю сторону строения.

Реконструкция и перепланировка в чем отличие?

Если строительные работы затрагивают опорные несущие конструкции здания, это перепланировка.

Пристройку к зданию можно сделать по проекту реконструкции и на основании разрешения на строительство
Пристройку к зданию можно сделать по проекту реконструкции и на основании разрешения на строительство

Какие пристройки требуют узаконивать?

Оформлению разрешительной документации необходимо для капитального строения, имеющую общую со зданием стену и фундамент. Нелегализованная капитальная пристройка является самостроем и на владельца будут наложены штрафные санкции. Ввиду допущенных нарушений при строительстве самостроя, владельцы сталкиваются с:

  • уведомлением, постановлением о сносе;
  • предписанием об искоренении выявленных нарушений, после ликвидации которых возможно признать право собственности;
  • взысканием расходов на снос, ущерба и вреда, причиненных в результате незаконных строительных работ;
  • административным наказанием в виде административного штрафа или административного приостановления деятельности (ч.1 ст.9.5 КоАП РФ).

КоАП РФ предусматривает наложение штрафа при пропуске срока для отправления извещения о реконструкции или завершении работ, которые подлежат проверке, а также при эксплуатации объекта без одобрения на ввод в эксплуатацию.

Однако владелец имеет право обжаловать заключение о необходимости сноса в административной форме, судебных процессах с помощью подачи требования в форме иска о признании на самострой своего права собственности. В судебной или административной форме возможно исключить несоблюдения стандартов безопасности, спроектировать и легализовать реконструкцию.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Устранение нарушений

В предписании или уведомлении на самострой указывают, что необходимо устранить для реализации норм безопасности. Для этого может потребоваться:

  • заключение о соответствии нормам безопасности;
  • оформление документации на реконструкцию, для того чтобы легализовать самострой, зарегистрировать через суд право собственности на объект в измененных параметрах;
  • оформить документацию на новые строительные работы, необходимые для того, чтобы объект соответствовал законодательству.

Если заключение подтверждает соответствие правилам безопасности, дополнительные строительные работы не требуются. Но если необходимо изменить параметры объекта, то обязательно оформляется проектная документация.

Список необходимых документов и разрешений лучше уточнить у специалистов проектной организации. Если вам нужна легализация самостроя, вы хотите получить заключение о соответствии, обратитесь к экспертам Архитектурного бюро «МБР». Наши специалисты имеют большой опыт в утверждении и легализации самостроя, что поможет устранить трудности при проведении тяжб, как административных, так и связанных с судебным процессом.

Пристройку, возведенную без разрешения. признают самостроем и заставят снести
Пристройку, возведенную без разрешения. признают самостроем и заставят снести

Снос самовольной постройки

При несоблюдении предписаний законодательства, нормы которого  контролируют предоставление участка земли под строительство и выполнение работ по проектированию и строительству, возникает обязанность по сносу самостроя.

Решение о сносе

Суд после судебного разбирательства может вынести два заключения: о сносе самостроя или приведение его в согласование с нормативными установками. Тем не менее стоит отметить предписание ГК РФ, в котором говорится, что муниципалитет имеет полномочия сносить самовозведенные строения (п. 4 ст. 222 ГК РФ). Потребность разрушения местная власть признает в случае:

  • Проектные работы такого объекта совершались в момент, когда у лица не имелось необходимых юридических документов на  землю, или построено на участке, где запретили сооружение самостроя и он располагается в районе общего пользования;
  • Самострой разместили в границах территории с особыми обстоятельствами пользования, однако режим зоны не допускает возведение такого объекта или проектные работы совершались без разрешения.

Администрация решает о целесообразности проведения работ для сноса или работ по приведению пристройки в соответствие с законом.

Местная власть не имеет полномочий по сносу самостроя или по выдаче требований о процессе по приведению в соответствие, если в Управлении Росреестра право собственности оформлено или ранее было признано судом. Поэтому, в ситуациях несанкционированных работ по незаконной постройке владелец может столкнуться как с внесудебным, так и разбирательством в зале судебного заседания, а также ограничением сделок с недвижимостью.

Согласование перепланировки или реконструкции

Согласуйте перепланировку или реконструкцию, чтобы предотвратить снос несанкционированного строительства. Чтобы устранить нарушения и избежать сноса, могут потребоваться дополнительные строительные работы. Чаще всего это будет реконструкция, которая позволит изменить основные параметры здания. Примеры:

  • в ходе реконструкции можно разобрать пристройку, если она нарушает ограничения и допустимые параметры по ГПЗУ;
  • согласование проекта реконструкции здания может включать разбор нового этажа, если высота и этажность нарушают требования градостроительной документации;
  • проект может предусматривать строительство новых несущих конструкций для безопасности здания;
  • проект реконструкции может включать в себя решения по перепланировке, то есть изменение конфигурации помещений, состава и расположения технических коммуникаций.

Процесс оформления проектной документации для утверждения реконструкции в Москве включает несколько этапов:

  • заключение договора с проектной организацией, которая является членом СРО;
  • получение документов от заказчика, исходные данные на самострой;
  • выездное обследование объекта (проверяется фактическое состояние сооружения, конструкций и технических систем);
  • выбор проектных решений для легализации самовольной постройки;
  • составление строительной документации по Постановлению No 87;
  • утверждение проектной документации по реконструкции путем прохождения экспертизы, запроса разрешения через Мосгосстройнадзор.

При наличии разрешения вы приступаете к строительным работам. По завершении работ у Мосгосстронадзора запросите разрешение на ввод в эксплуатацию. На основании этого документа вы можете обратиться к специалистам за составлением техплана, произвести регистрацию и постановку на учет в Росреестре.

Компания «Смарт Вэй» помогут вам провести необходимые обследования и составить техническую документацию быстро и качественно в таких городах как Москва, Санкт-Петербург, а также в Московской и Ленинградской области.  Чтобы получить бесплатную консультацию, свяжитесь со «Смарт Вэй» по телефону, оставьте заявку на сайте или закажите обратный звонок. При заключении договора мы гарантируем получение прописанного результата. У нас реализована одна из лучших процедур контроля за качеством подготавливаемой документации, так как на каждый документ существует более 30 показателей проверки.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Расходы по сносу самостроя могут возложить на виновное лицо
Расходы по сносу самостроя могут возложить на виновное лицо

Легализация пристройки

Чтобы избежать сноса самостроя, следует предпринять действия по признанию на него права собственности.

Перечень необходимых документов:

  • паспорт собственника;
  • правоустанавливающие документы;
  • тех. документация документы на объект капитального строительства;
  • согласие третьих лиц;
  • экспертное заключение о тех. состоянии объекта;
  • эскиз основного здания с пристройкой (при наличии);
  • согласование проектной части со службами — санитарной службой, пожарной инспекцией и т.д.
  • тех. план.

В этом случае заявителю придется потратить много времени на изучение законодательных предписаний и подготовку пакета документов. Важно придерживаться буквы закона, иначе владелец недвижимости столкнется с санкциями (которые впоследствии станут серьезным препятствием для регистрации права собственности).

За легализацией самовольно возведенной постройки обратитесь в АБ «МБР», сотрудничество с которой гарантирует качественную итоговую проектную документацию и прохождение всех этапов легализации.

Технический план нежилого здания

Кадастровый инженер после проведения замеров для любого вида пристройки подготавливает тех. план, внося в графическую и в текстовую часть обновленные характеристики: будут отмечены обновленные контуры и площадь здания, уточненное местоположение на участке и координаты. Выдается технический план в электронном виде и в дальнейшем передается в Росреестр для учета. Закажите тех. план в Архитектурном бюро «МБР». После рассмотрения документов, специалисты подробнее рассчитают сроки подготовки и все условия договора.

На уже построенную пристройку получить необходимые документы возможно в администрации или в судебном процессе. Внесудебный порядок представляет собой обращение в администрацию в таком же порядке, как и при планируемой пристройке. Ваши действия будут состоять из подачи уведомления о реконструкции и ожидания ответа. Также обратитесь к кад. инженеру для составления тех. плана. После этого отправьте уведомление о завершении работ и дождитесь итогов проведенной проверки и уведомления о соответствии.

Далее следует этап передачи документов в Управление Росреестра, сотрудники которого вносят преобразования в ЕГРН. После данных действий пристройка будет легализована. Ознакомиться с информационным онлайн порталом сведений о недвижимости можно на сайте Росреестра: https://rosreestr.gov.ru.

Однако необходимо понимать, что вместо уведомления о соответствии вы можете получить отказ от администрации. Тогда на владельца дома подадут в суд, что влечет отстаивание своих прав в судебных тяжбах. Признавать право собственности или возвращать дому прежний вид будет зависеть от вынесенного судейского решения.

Для работ по сносу нужно заказать проектную документацию
Для работ по сносу нужно заказать проектную документацию

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Документ Ссылка
1 Техническое задание на проектирование перепланировки Скачать
2 Образец выписки ЕГРН Скачать
3 Образец технического плана Скачать
4 Образец технического паспорта Скачать
5 Образец заявления о проведении кадастрового учета Скачать
6 Образец заявления о выдаче разрешения на строительство Скачать
7 Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию Скачать
8 Образец заявления о согласовании перепланировки Скачать

В каких случаях возможно признать право собственности на самострой?

Признать право на самострой может лицо, которому земля принадлежит на праве собственности,  пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Землевладелец также должен иметь полномочия на проведение работ по строительству этого объекта на своем зем. участке. При обращении в суд необходимо проверить, соответствует ли самострой положениям закона и не нарушает ли данный объект права неограниченного круга лиц. Еще одним важным условием является отсутствие со стороны самостроя угрозы, посягающей на жизнь и здоровье людей.

Владелец самостроя подает иск о признании права на данный объект, осуществляет подготовку доказательной базы, подтверждающей факт соблюдения предписаний гражданского, земельного и градостроительного законодательства. Затем он выдвигает свои требования в рамках процесса, и суд решает, следует ли удовлетворить иск.

В роли условия отказа для признания за лицом права собственности не может выступать один лишь факт отсутствия согласия на возведение. Отсутствие разрешения на строительство-одна из характерных черт самостроя.

При рассмотрении дела, суд за основу своего решения положит анализ следующих фактов:

  • нарушает ли реконструкция СНиПы, права третьих лиц, опасно ли для неограниченного круга людей;
  • имеет ли заявитель правоустанавливающие документы на участок и здание;
  • принимались ли лицом попытки легализовать самострой (например, об этом свидетельствует факт получения лицом согласия на стройку или акта ввода в эксплуатацию).

Также суд может назначить экспертизу для установления соблюдения мер безопасности, соответствия строительным, пожарным нормам и санитарным.

Если эксперт обнаружит факт несоответствия положениям норм градостроительного законодательства и СНиПов (СНиП 3.03.01-87 и др.), то провести узаконивание невозможно.

Пакет документов для суда

  • Выписка на зем. участок из ЕГРН (судебная власть, как и прежде, наделена полномочиями по запросам информации из реестра);
  • Подтверждение факта легализации пристройки ранее и сведения по полученному ответу муниципалитета;
  • Пакет документов, которые подтверждают ее строительство. Такие документы представляют собой договоры, подписанные соглашения с компанией-застройщиком, строительной фирмой и т.д.;
  • Техплан на пристрой. Закажите техплан у кад. инженера в Архитектурном бюро «МБР»;
  • Заключение экспертов коммунальных служб, в котором специалисты реализуют необходимую оценку на безопасность пристройки и возможности подключения инженерных коммуникаций;
  • Если строительство требует дополнительных разрешений, то необходимо их согласование с иными службами.
  • Квитанция об уплате гос. пошлины.

Архитектурное бюро «МБР» всегда готово оказать помощь в подготовке технической документации, а также в прохождении всех этапов узаконивания самостроя путем представления интересов в судебных тяжбах. Большой опыт специалистов позволяет успешно решать такие задачи. Подробную информацию даст специалист по телефону, указанному на сайте. 

После завершения сноса необходимо заказать акт обследования у кадастрового инженера
После завершения сноса необходимо заказать акт обследования у кадастрового инженера

Действия, следующие после принятия в процессе судейского решения  

  • после удовлетворения иска вы подаете заявление в Управление Росреестра с просьбой зафиксировать преобразования в базе реестра, прикладывая к пакету документов принятый ранее судебный акт. Вы имеете возможность направить заявку посредством МФЦ.
  • при отказе в удовлетворении выдвинутых вами требований, вы получаете предписание о необходимости привести дом в вид, который был ранее. Срок для проведения работ указывается в предписании. Контроль за исполнением принятого ранее судом акта производит администрация.

Что следует знать, когда решается вопрос сноса застройки?

  • в области строительства нормы должны применяться в редакции, действовавшей в момент проведения строительства застройки;
  • под предлогом сноса не подразумевается тот факт, что объект включили после строительства в пределы территории, для которой предусмотрены особые обстоятельства пользования;
  • нормативные предписания Гражданского кодекса РФ о построенных самовольно конструкциях не распространяются на строения нежилого назначения, которые построили до 1995 года, и, следовательно, их не могут обозначить как строительство несанкционированное и самовольное. Неизменность площади постройки после 1995 года отражается в БТИ и документах;
  • администрация не имеет полномочий сносить здание по причине отсутствия у владельца документов на принадлежащий ему зем. участок, если строительство этой застройки было осуществлено раньше, чем вступил в юридическую силу земельный кодекс;
  • суд может принять свое решение о проведении сноса только если нет возможности выполнить такую работу, которая могла бы вернуть объект в существовавший до преобразования вид.

Снос постройки могут осуществить сотрудники ФССП на основании решения суда и исполнительного листа.

Расходы на снос

Собственник участка земли (или арендатор) самостоятельно или за свои денежные средства осуществляет снос или приведение в соответствие с предписаниями.

В ситуациях, когда собственник не смог оспорить решение суда, либо он не принимал меры по оспариванию, необходимо отправить уведомление об осуществлении работ по сносу.

Чтобы привести самострой в соответствии с законом, можно сделать реконструкцию
Чтобы привести самострой в соответствии с законом, можно сделать реконструкцию

Какие причины отказа в легализации самостроя?

Как правило, строительство незаконных объектов не всегда возможно легализовать, даже через судебные инстанции. Есть несколько причин для негативных решений:

  • отсутствие у них права собственности на участок.  Владелец земельного участка, а также дома подает заявление в администрацию или суд. Процесс можно осуществлять через представителя при наличии нотариально заверенной доверенности;
  • комплект документов не был представлен в полном объеме. Это то обязательство для лица, которое установил законодатель. Причиной для отказа является отсутствие полного перечня представленных документов и наличие в них ошибок;
  • нарушение положений законодательства.  Пристройка должна быть построена в соответствии со стандартами и с соблюдением СНиПов, поскольку нарушение предусмотренных законодательством строительных норм выступает причиной отказа. Кроме того, ее местоположение не должно противоречить проекту межевания. Пристройка должна будет соответствовать ВРИ земли;
  • несоблюдение правил безопасности. При проведении строительной экспертизы эксперт изучает факт соответствия элементов объекта строительным нормам и изучает качество строительных материалов. В заключении отражают факт представления опасности конструкции для людей;
  • превышение размерных стандартов здания. Если ваша постройка превышает установленные стандарты, вам необходимо получить разрешение на строительные работы;
  • расхождения с заявленным параметрами. Данная ситуация возможна даже в случае соблюдения положений закона. Заявка на реконструкцию владельца содержит сведения о планируемых изменениях. После завершения работ эксперты муниципалитета проверяют, соответствует ли преобразования заявленным параметрам. Если есть какие-либо несоответствия, вы получите отказ.

Ознакомьтесь с основными проблемами признания на самострой права собственности в следующем видео:

Выводы

  • В России несанкционированная самовольно построенная застройка-сооружение, построенное с нарушением норм российского законодательства и без разрешения.
  • Пристройки к зданию являются видом самовольно построенной конструкции.
  • В случае несанкционированных работ по незаконной постройке владелец может столкнуться с решением о сносе, устранении нарушений, взысканием расходов на снос, а также административным наказанием.

Если вы столкнулись с требованием или предписанием по самострою, обращайтесь в Архитектурное бюро «МБР».

Наши услуги

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Проектирование перепланировки от 25 000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ)
2 Сопровождение согласования перепланировки от 15 000 руб.
3 Изготовление технического плана от 25 000 руб.
4 Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ от 20 000 руб.
5 Оформление технического заключения от 25 000 руб.

Список использованной литературы

Гражданский кодекс РФ (скачать)

Градостроительный кодекс РФ (скачать)

Закон № 384-ФЗ (скачать)

Приказ Росреестра № П/0082 (скачать)

Оцените статью
АБ МБР