Кадастровая стоимость и уменьшение кадастровой стоимости – полная инструкция

Кадастровая стоимость

Показатель кадастровой стоимости определяется по результатам государственной оценки недвижимости. Так как при проведении комплексных кадастровых работ невозможно учесть индивидуальные особенности объекта, кадастровая стоимость может существенно отличаться от рыночной цены. Так как кадастровая стоимость используется для расчета имущественного налога, ее уменьшение позволит снизить налоговую нагрузку.

Как рассчитывается кадастровая стоимость, про новую простую возможность уменьшение кадастровой стоимости, а также дополнительные инструменты — подробнее в статье.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Кадастровая стоимость определяется в соответствие с Федеральными законами № 135-ФЗ и № 237-ФЗ. Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ, кадастровая стоимость относится к обязательным идентификаторам недвижимости, которые отражаются в реестре ЕГРН. Выделим ключевые особенности, которыми характеризуется кадастровая стоимость:

  • чтобы получить стоимость объекта капитального строительства или участка заказываются комплексные оценочные работы (это делает субъект РФ);
  • работы по государственной оценке выполняют эксперты по оценке;
  • после утверждения результатов оценки, сведения о кадастровой стоимости отражаются в ЕГРН;
  • собственник может получить эти сведения из выписки ЕГРН или отдельной справки о стоимости по кадастровому номеру или адресу объекта.

При комплексной оценке работы ведутся массовым порядком, т.е. в отношении групп объектов. Обследование отдельных объектов не проводится, поэтому их уникальные характеристики не учитываются при определении стоимости.

Как только кадастровая стоимость отражается в ЕГРН, эта информация будет использоваться для расчета и оплаты имущественного налога на недвижимость. Даже в отношении единичного объекта разница в показателях рыночной цены и кадастровой стоимости может привести к завышению налога. Для предприятий, владеющих крупными объектами и участками, либо множеством единиц недвижимости, такое завышение может привести к существенным расходам.

Комментарий специалиста. Изменить кадастровую стоимость можно только путем ее оспаривания через региональную Комиссию или в судебном порядке. Физические лица могут обращаться  с таким вопросом сразу в  суд. Юридические лица, владеющие недвижимость, должны подавать заявление в Комиссию, а при отрицательном решении смогут обратиться в суд.

Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости 2019
Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости 2019

Нормативное регулирование кадастровой стоимости в России и Москве

Порядок определения и применения показателей кадастровой стоимости утвержден следующими нормативными актами:

  • Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
  • Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
  • Налоговый кодекс РФ, в части расчета и оплаты имущественного налога;
  • Приказ Минэкономразвития РФ № 226;

На сайте Комитета по имущественным отношениям Москвы можно найти приказы об утверждении кадастровой стоимости, которая действует с января 2020 года.

Где и как можно узнать кадастровую стоимость объекта?

До перехода на систему кадастрового учета сведения о недвижимости отражались в ЕГРП. Этот реестр не содержал данных о кадастровой стоимости, поскольку на тот момент применялась рыночная и инвентаризационная оценка. С 2017 года вместо ЕГРП применяется реестр ЕГРН, для которого кадастровая стоимость является обязательным идентификатором.

Узнать сведения о текущей кадастровой стоимости можно следующими способами:

  • заказать обычную или расширенную выписку ЕГРН – через Росреестр, МФЦ, портал госуслуг;
  • заказать справку о кадастровой стоимости — через Росреестр, МФЦ, портал госуслуг;
  • получить указанные документы и узнать стоимость можно через кадастровых инженеров, которые имеют доступ к онлайн-версии ЕГРН.

Еще одним вариантом получения данных является онлайн-ресурс Публичная кадастровая карта. На нем можно выбрать нужный объект недвижимости по адресу или на графической карте, получить информацию о кадастровой стоимости и иных характеристиках. Поиск можно провести и по кадастровому номеру. Через публичную кадастровую карту можно перейти на портал госуслуг. Чтобы заказать выписку ЕГРН или справ о кадастровой стоимости.

Комментарий специалиста. Так как реестр ЕГРП уже не применяется, надлежащим правоустанавливающим документом является выписка ЕГРН. Этот документ можно получить при совершении сделок с недвижимостью, при проведении кадастрового учета, либо по отдельному запросу. Выписка ЕГРН может выдаваться в обычном и расширенном формате. Расширенная выписка ЕГРН содержит ряд специальных данных, однако сведения о стоимости по кадастру будет предоставлена в любом формате.

rosrestr
rosrestr

На что влияет кадастровая стоимость объекта?

Показатель кадастровой стоимости применяется в следующих целях:

  • для расчета имущественного налога (его базовые ставки утверждены в НК РФ и детализируются нормативными актами субъекта РФ);
  • для расчета госпошлины при вступлении в наследство на квартиру, участок или иной объект недвижимости (при наследовании можно выбрать расчет по инвентаризационной или рыночной стоимости объекта);
  • для определения стоимости объекта по договору купли-продажи (если такой вариант выберут стороны).

Наиболее важен размер кадастровой стоимости для расчета налога на имущество. Его обязаны платить физические и юридические лица, владеющие квартирами, комнатами, участками, зданиями и сооружениями, иными объектами недвижимости.

В НК РФ определены только базовые ставки имущественного налога. На территории субъекта РФ и муниципальных образований они могут меняться, однако не должны превышать ставок по НК РФ. На территории Москвы ставки налога на имущество юридических лиц в 2020 году составляют:

  • 2% от кадастровой стоимости – стандартная ставка на имущество организаций;
  • 1% — ставка для административно-деловых и торговых центров с площадью свыше 3000 кв.м.; нежилых помещений для размещения офисов, торговых объектов, точек общепита и бытового обслуживания с площадью свыше 3000 кв.м.; жилые дома и помещения, не учитываемые на балансе как основные средства;
  • 5% — ставка для объектов недвижимости отдельных категорий иностранных организаций.

Для квартир и иных объектов:

  • 1% — для жилых домов со стоимостью до 5 млн. руб.;
  • 15% — для жилых домов со стоимостью от 5 до 10 млн. руб.;
  • 1% — для квартиры и комнат со стоимостью до 7 млн. руб.;
  • 15% — для квартир и комнат со стоимостью от 7 до 20 млн. руб.

Полный размер ставок по объектам, на которые право собственности принадлежит физлицам, можно уточнить на сайте ФНС https://www.nalog.ru/rn78/service/tax/d740423/ . Также на сайте ФНС можно получить данные о ставках имущественного налога Ленинградской области или любого другого региона.

Хотя ставки налога меняются достаточно редко, размер платежей будет регулярно увеличиваться. Это связано с регулярным изменением кадастровой стоимости. Субъекты РФ обязаны заказывать государственную оценку недвижимости не реже 1 раза в 5 лет (может быть и чаще). Чтобы избежать увеличения налоговой нагрузки, большинство предпринимателей и частных лиц могут использовать вариант с оспариванием и уменьшением кадастровой стоимости.

Комментарий специалиста. Процедура оспаривания кадастровой стоимости достаточно сложная. Поэтому приступая в ней. Обращайтесь за помощью в МосОблРег. Мы оказываем полный комплекс услуг в сфере недвижимости на территории Москвы и МО, поможем подготовить документы для оспаривания, представим ваши интересы в Комиссии, в суде.

Что делать, если не согласен с кадастровой стоимостью? Порядок ее уменьшения

Если вы не согласны с размером кадастровой стоимости по данным ЕГРН, вы можете ее оспорить.

Юридические лица обязаны обращаться в Комиссию. При получении отрицательного ответа, можно продолжить оспаривание через суд. Физические лица могут сразу обращаться в суд, однако и обращение в Комиссию может оказаться эффективным вариантов решения спора.

Целью оспаривания является установление кадастровой стоимости в размере рыночной цены квартиры или иного объекта. Поэтому для Комиссии и суда нужно представить отчет о рыночной стоимости объекта. Если процедура завершится положительным результатом, сведения ЕГРН будут обновлены.

Подробное изучение недвижимости может открыть нестандартные пути уменьшения стоимости
Подробное изучение недвижимости может открыть нестандартные пути уменьшения стоимости

Судебный порядок уменьшения кадастровой стоимости

Для суда применяются следующие правила:

  • юридические лица и ИП должны подавать заявление в арбитраж, а при рассмотрении дела будут применяться нормы АПК РФ;
  • физические лица подают документы в районный суд по нормам ГПК РФ или КАС РФ.

Обращаться в суд могут граждане и организации, чье право собственности на объект подтвержден выпиской ЕГРН. Также можно выдать доверенность и действовать через представителя.

В суд нужно подать:

  • заявление об оспаривании кадастровой стоимости или отрицательного ответа Комиссии;
  • документ, подтверждающий право собственности на объект;
  • справка о кадастровой стоимости;
  • отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости;
  • материалы о рассмотрении дела в Комиссию (если заявитель обращался туда);
  • платежный документ об оплате госпошлины.

Размер госпошлины за обращение в суд определен статьей 333.19 НК РФ. Если обжалуется нормативный акт, пошлина составит 300 руб. для физических лиц и 4500 руб. для организаций. Если оспаривается ненормативный акт, в том числе отрицательный ответ Комиссии, пошлина составит 300 руб. (для граждан) и 6000 руб. (для организаций).

Отчет об оценке объекта недвижимости для суда

Смысл оспаривания кадастровой стоимости заключается в ее сопоставлении с реальной рыночной ценой объекта. Для этого нужно заказать отчет об оценке по правилам Закона № 135-ФЗ:

  • заказать отчет можно у оценщика, состоящего в СРО;
  • для подготовки отчета будут проанализированы правоустанавливающие и технические документы на объект, проведено обследование, определены фактические характеристики;
  • для определения цены в отчете будут использованы рыночные оферты на аналогичные объекты, сведения о гражданских сделках, нормативные методики.

В содержании отчета будет отражены все показатели, влияющие на рыночную цену объекта (местоположение, анализ спроса и оферт на недвижимость в конкретном населенном пункте и регионе, степень благоустройства и т.д.). Только по этим показателям можно определить, сколько стоит объект в вашем населенном пункте, насколько его цена отличается от кадастровых показателей.

Стоимость изготовления отчета будет зависеть от характеристик и адреса объекта. Цена за отчет на квартиру начинается от 2000 руб., тогда как документ на объект коммерческой недвижимости будет стоить от 10 000 руб. В МосОблРег вы можете заказать отчеты на максимально выгодных условиях. Мы изучим содержание оферт и спора на рынке недвижимости в  Москвы или населенных пунктах МО, сделаем объективный отчет о рыночной цене вашего объекта.

Как выглядит отчет об оценке
Как выглядит отчет об оценке

Назначение отчета об оценке судом

Получение отчета об оценке возможно и в судебном порядке. Для этого применяются следующие правила:

  • если отчет, представленный собственником, содержит неточные формулировки или неполные сведения, суд может назначить оценку по собственной инициативе, либо по ходатайству ответчика;
  • о назначении экспертизы суд выносит определение, в котором формируется перечень вопросов эксперту;
  • если есть два разных отчета, суд обязан сам оценить их содержание, либо привлечь к участию в деле специалиста (эксперта).

Расходы на судебные экспертизы оплачивает их инициатор. Если такое решение принял сам суд, после завершения дела все расходы будут взысканы с проигравшей стороны.

Суд всегда назначает судебную оценку
Суд всегда назначает судебную оценку

Раздел объекта недвижимости

Нестандартное решение нашли сотрудники МосОблРег — раздел здания или помещения на помещения и вспомогательные объекты недвижимости. Благодаря этому мы уменьшили стоимость трех крупнейших торговых центров в Москве.

Какое решение суда требуется для уменьшения кадастровой стоимости?

Целью обращения в суд является приравнивание кадастровой стоимости к рыночной цене объекта. Именно такое требование нужно указать в иске при обращении в суд. Если иск будет удовлетворен, суд обяжет уполномоченные органы установить кадастровую стоимость в ЕГРН по показателю рыночной цены. Решение, вступившее в силу, обязаны исполнить специалисты Росреестра.

Порядок исполнения решения суда об уменьшении кадастровой стоимости

Чтобы применить последствия вынесения судебного решения, собственник должен:

  • дождаться вступления в силу судебного акта (30 дней), либо итогов рассмотрения жалобы на решение;
  • получить в канцелярии суда исполнительный лист с требованием об изменении кадастровой стоимости;
  • представить исполнительный лист в ФССП для принудительного исполнения.

Обращаться в ФССП нужно только в случае, если вам отказали во внесении изменений в ЕГРН. По Федеральному закону № 218-ФЗ основанием для кадастрового учета является судебное решение. Однако нередко специалисты Росреестра нарушают закон, поэтому принудительно исполнить решение можно через приставов.

Обращаясь в наше бюро, вам гарантирована поддержка опытных юристов на всех стадиях судебного разбирательства, исполнительного производства. Мы получим решение, передадим его в ФССП. добьемся быстро внесения новых данных в ЕГРН.

Сложности при уменьшении кадастровой стоимости. Почему кадастровую стоимость не всегда уменьшают в административном и судебном порядке?

Обращаясь за оспариванием кадастровой стоимости вам нужно подтвердить, что она существенно отличается от рыночной цены. Однако при проведении административных и судебных процедур могут возникать проблемы и сложности:

  • откажут в уменьшении стоимости, если заявитель не подтвердить право собственности на объект, либо полномочия на ведение дела;
  • не примут отчет об оценке как доказательство, если его оформит субъект, не состоящий в СРО;
  • так как органы местного самоуправления заинтересованы в увеличении налоговых поступлений, они вправе обжалования решения Комиссии и суда.

Также при определении рыночной цены может подтверждаться, что она соответствует кадастровой стоимости, либо вовсе превышает ее.

Комментарий эксперта. В ст. 22 Закона № 237-ФЗ указано, что результаты оспаривания не могут привести к увеличению кадастровой стоимости. Однако при последующей государственной оценке недвижимости это допускается, т.е. кадастровая стоимость будет увеличена.

Стоимость услуг по уменьшению кадастровой стоимости в Москве

Чтобы добиться уменьшения кадастровой стоимости и снижения налоговой нагрузки, желательно осуществлять все действия при поддержке юристов, специалистов в сфере кадастра и недвижимости. Полный комплекс услуг по защите интересов собственника окажут специалисты МосОблРег. В стоимость услуг будет входить:

  • изготовление отчета о рыночной цене объекта;
  • получение документов из Росреестр в письменном виде или через онлайн-ресурсы;
  • представительство интересов на всех стадиях административной и судебной процедуры оспаривания;
  • защита интересов в исполнительном производстве.

Стоимость услуг будет определена после изучения всех обстоятельств дела. Специалисты учтут характеристик объекта, его адрес и местонахождение, статус собственника, иные параметры.

Выводы

Оспорить кадастровую стоимость в 2019 году можно через региональную Комиссию или в судебном порядке. Сделать это может собственник объекта для уменьшения налога на имущество. Чтобы приступить к оспариванию, нужно получить выписку ЕГРН или справку о стоимости по кадастровому номеру или адресу объекта. Также нужно заказать отчет о рыночной оценке недвижимости.

Услуги по уменьшению кадастровой стоимости оказывает МосОблРег. В нашем штате есть опытные юристы, оценщики, кадастровые инженеры и другие специалисты, готовые представить ваши интересы на всех стадиях процедуры. Подробнее об условиях сотрудничества вы можете уточнить на консультации.

Перепланировка
Добавить комментарий