Все объекты недвижимости (сведения о них должны быть занесены в ЕГРН) подлежат финансовой оценке со стороны госструктур. По особой методике вычисляют кадастровую стоимость по специальным формулам. Данный показатель используют для налоговых расчётов, формирования платежей при получении наследства, начисления сумм за аренду государственного, а также муниципального имущества, штрафов за нарушение правил использования земельных участков и др.
Кадастровую стоимость рассчитывают только ГБУ (бюджетные учреждения), которые руководствуются Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее ФЗ № 237), прочими нормативными актами.
В статье рассмотрим, для чего нужна кадастровая стоимость, что за органы её устанавливают, как рассчитывается, где ее узнать и остальные нюансы.
- Кадастровая стоимость здания: раскрываем понятие
- Кто даёт оценку
- Узнать кадастровую стоимость в 2024 году
- Для чего нужна кадастровая стоимость
- На что влияет кадастровая стоимость
- Расчёт кадастровой стоимости в 2024 году
- Как определяется кадастровая стоимость: основные этапы
- Итоговые документы
- Налог на кадастровую стоимость
- Как собственник здания может узнать кадастровую стоимость
- Список ошибок при расчёте
- Изменение кадастровой стоимости здания: возможно ли это?
- Перечень полезных документов
- Стоимость услуг АБ «МБР»
- Кейсы компании АБ «МБР»
- Кейс 1. Снижение кадастровой стоимости торгово-развлекательного центра в г. Москва
- Кейс 2. Снижение кадастровой стоимости нежилого помещения в г. Москва
- Выводы
- Список использованной литературы
Кадастровая стоимость здания: раскрываем понятие
Кадастровая стоимость (КС) здания — величина, которая рассчитывается госорганами благодаря ценообразующим факторам, по законам России на конкретное число по итогу оценочных мероприятий объекта недвижимости. Кадастровую стоимость оценивают ГБУ.
Эту величину вычисляют по некоторым показателям: нахождению собственности, и тому, что она из себя представляет.
Руководствуясь ФЗ № 237, для оценки кадастровой стоимости зданий, сооружений, а также помещений на предмет формирования этой стоимости подлежит информация о:
- расположении;
- времени постройки (год возведения);
- материале, из чего сделаны стены здания,
- серии МКД,
- состоянии строения в плане аварийности, ветхости;
- расположенности имущества в приграничных зонах с особыми условиями;
- другие ценообразующие показатели, которые учтены методическими рекомендациями при расчёте оценки.
Учитывая вышеперечисленное, рассчитывается величина кадастровой здания. Данный математический параметр несколько отличается от рыночной стоимости имущества. При вычислении опираются только на общие показатели, однако цена на имущество также зависит и от других нюансов (перепланировка, капитальный ремонт).
Кто даёт оценку
Согласно ФЗ № 237, оценку от государства даёт специализированное бюджетное образование, которое создаётся исполнительными региональными ведомствами РФ. Сотрудники ГБУ дают оценку кадастровой стоимости недвижимого имущества, строений в совокупности. Окончательно расчёт итоговой оценки фиксирует и узаконивает региональный орган государственных госструктур.
Кадастровая оценка зданий, сооружений в столице велась в 2023 году. Результаты оценки внесли в ЕГРН, они используются с 2024 года. Расчёт выполнило ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования». В 2024 году ГБУ сделает новую оценку участков.
Узнать кадастровую стоимость в 2024 году
Для чего нужна кадастровая стоимость
Отметим, что оценка кадастровой стоимости помогает официально определить стоимость коммерческого здания. Данный показатель понадобится в определённых случаях.
Кадастровая стоимость необходима в следующих ситуациях:
- вычисление налогов на имущество, землю;
- уведомления по имущественному налогу;
- заполнение деклараций по имуществу;
- вычисление госпошлины для оплаты нотариусу;
- расчёт сумм арендных платежей (к примеру, в аренду сдаётся муниципальное помещение);
- продажа здания;
- раздел имущества;
- расчет суммы при процедуре наследования;
- оформление ипотечного кредита.
Комментарий эксперта. Сравнивая с рыночной, которая часто меняется в силу разных экономических причин, оценку кадастровой стоимости дают на определённый промежуток времени.
В различных регионах России недвижимость переоценивают каждые четыре года после последней оценки по кадастру. В Москве, Санкт-Петербурге, а также в Севастополе — через два года.
На что влияет кадастровая стоимость
В выписке ЕГРН, кадастровая стоимость здания — обязательный параметр, который фиксируется сотрудниками Росреестра. Собственник строения применяет эту величину для собственных задач. Предприятию данная величина используется для оценивания основного капитала, формированию проектов по инвестициям.
Банки запрашивают сведения о цене здания перед принятием вердикта о выдаче залога под недвижимость. Контрагентам во время купли-продажи недвижимости, кадастровая стоимость нужна для согласования цены на собственность.
Расчёт кадастровой стоимости в 2024 году
Рассчитывают кадастровую стоимость согласно основным нормативным актам: ФЗ № 237, а также ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» (далее — ФЗ № 135). Ими определена процедура составления списка объектов, также состав сведений для оценщиков.
В позапрошлом году, а именно в 2022, массово переоценивались земельные участки. Обновлённая кадастровая стоимость действует с 01.01.2023 года. Результаты переоценки занесены на сайт Росреестра, а также на порталы региональных властей. В наступившем году то же самое коснется зданий, помещений, строений, других нежилых объектов.
Для Москвы с данными об оценке земельных участков за 2022 год можно ознакомиться на портале Правительства г. Москвы. Распоряжение от 03.11.2022 года № 64489 было опубликовано 7.11.2022 года.
Комментарий эксперта. В марте прошлого года Госдума приняла поправки в НК РФ, которые помогут экономике приспособиться к введённым по отношению к России санкциям. В 2024 году КС для налоговых расчётов на недвижимое имущество меняться не будет (величина останется на уровне прошлого года).
В расчётах кадастровой стоимости используют несколько способов оценки: методика массовой оценки, применяют индивидуальный подход. По результатам оценки проводят анализ, приводят доводы, причём кадастровая стоимость не может оказаться выше рыночной (на определённый промежуток времени в период оценки)
Для вычисления кадастровой стоимости применяют самый подходящий для определённого региона, типа недвижимого имущества, места расположения, иных показателей, метод, подход, используя специальные математические формулы.
Комментарий специалиста. Если нет согласия с расчётом, можно оспорить показатели рассчитанной величины кадастровой стоимости в досудебном или судебном порядке. Заметим, что досудебное решение вопроса проводится сотрудниками Росреестра — создаётся Комиссия, которая рассматривает спорные моменты по итогам расчёта КС.
Как определяется кадастровая стоимость: основные этапы
Вычисление кадастровой стоимости намечают всегда по состоянию на начало года (на 1 января). Рассмотрим этапы указанного процесса, описанные ФЗ № 237:
- Госструктуры принимают решение об оценке недвижимости, публикуют об этом на официальных региональных сайтах.
- Перед расчётом собирают, изучают информацию из Росреестра, проводят анализ документов собственников, рассматривают ответы по запросам из госорганов, региональных, местных ведомств;
- Обрабатывают полученные данные о здании, для которого кадастровая стоимость была снижена в суде или через Комиссию.
- Рассчитывают по математическому методу кадастровой стоимости.
- Делают отчет об оценки нежилого здания, передают его на утверждение.
- Утверждают и публикуют отчет на официальном интернет-ресурсе.
- Обновляют ЕГРН новой информаций.
Во время оценки госучреждение формирует отчеты промежуточного характера и список зданий, прошедших оценку. Указанные документы направляют в Росреестр, и вся информация о них размещается на сайте. При проверке промежуточных отчетов бывают недочёты, которые учитываются в дальнейшей работе.
Итоговые документы
Общие нормы к содержанию отчета по оценке регламентированы ФЗ № 135. После расчетов, сотрудники госучреждения готовят завершающий отчет о своей работе. В нем они указывают стоимость всех зданий из перечня. Отчет направляется на утверждение заказчику. Далее итоги также размещают отчет на сайте для публичного доступа.
Как только отчет проверен и дополнён замечаниями, составляется акт. Им утверждают итоги оценки здания (нескольких зданий). Акт, решение об утверждении обязательно публикуют на официальном интернет-сайте. После чего акт отправляется в Росреестр для занесения туда обновленных сведений.
Налог на кадастровую стоимость
По представленным сведениям на официальном интернет-ресурсе ФНС, в нынешнем году все регионы РФ стали применять данные кадастровой стоимости для расчёта налоговых платежей на земельный участок или недвижимое имущество.
Показателями инвентаризационной оценки можно воспользоваться на сегодня только при наследовании зданий, участка, при внутреннем учете основных средств в организации.
Ставки налогов с предельными и средними значениями, коэффициентами, в зависимости от типа, места нахождения объектов, установлены в НК РФ (ст. 406):
- до 0.1 процента для недостроенных зданий, гаражей, т.д.;
- до 2-х процентов для нежилых зданий (офисных, торговых, также административных строений и т.д.);
- до 0.5 процента для других типов недвижимости.
На сегодня в столице РФ определена ставка 2%, она действует с 2023 года согласно Закону г. Москвы от 5.11.2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций». Кадастровая стоимость объектов недвижимости в столице обновляется каждые 2 года.
При этом ставки налога на имущество предприятий г. Санкт-Петербурга определены ст. 2 Закона города Санкт-Петербурга от 26.11.2003 номер 684-96.
К тому же применяют дифференцированные ставки налога в зависимости от (п. 5 ст. 406 НК РФ):
- кадастровой стоимости здания;
- типа объекта;
- расположения здания;
- типов территории, в пределах которых располагаются строения.
Чтобы рассчитать сумму налога, которую нужно оплатить за отчетный год, на портале ФНС имеется онлайн калькулятор для расчёта налоговых платежей на имущество. Предварительное значение налогового платежа можно узнать, если правообладатель собственности заполнит в предложенных строках основные сведения о недвижимости.
Мнение эксперта. Кадастровая стоимость — непостоянная величина. Данный показатель меняется (уменьшается, однако чаще повышается) — всё зависит от роста цен, инфляции.
Как собственник здания может узнать кадастровую стоимость
Муниципальные ведомства и госорганы не сообщают правообладателям недвижимости о росте либо уменьшении кадастровой цены на неё. Нужные сведения можно узнать самостоятельно.
По заявке собственника Росреестр выдаёт ему выписку из ЕГРН, в которой отмечается, кроме технических показателей здания, величина кадастровой стоимости на определённую дату. Так, выписку ЕГРН получают через многофункциональный центр, веб-ресурс Госуслуги, личное посещение отделения Росреестра.
Основные показатели из ЕГРН можно узнать на ПКК (Публичной кадастровой карте). Этот сервисное обслуживание Росреестра, которое работает в онлайн режиме, оно доступно любому желающему.
В карточке здания на ПКК отмечена стоимость имущества по последнему результату оценки. Через ПКК заказывают выписку из госреестра (обычного либо расширенного типа).
Итак, узнать кадастровую стоимость, собственник здания может с помощью:
- мобильного приложения Kadastr RU;
- онлайн сервиса Росреестра «Публичная кадастровая карта»;
- обращения в МФЦ, на веб-сайт Росреестра, личного посещения территориального подразделения Росреестра.
Также вы можете узнать показатели кадастровой стоимости здания, перейдя по ссылке.
Комментарий эксперта. С 1 марта 2023 года нельзя больше выдавать выписку ЕГРН с личной информацией собственника без согласия последнего. По итогу поправок, Росреестр больше не раскрывает личные сведения собственников недвижимости, если данные заказывает третье лицо.
Список ошибок при расчёте
Вследствие оценки кадастровой стоимости здания госструктурами возможно допущение недочётов в процессе, поэтому информация оказывается неверной. Кадастровая цена может необоснованно повышаться.
Ошибки, полученные при расчёте данной величины, перечислены в ФЗ № 237-ФЗ (смотрите статью 21):
- разовая техническая погрешность, появившаяся при расчёте КС одного объекта недвижимости (опечатка, описка, ошибка в вычислениях, др.);
- системная ошибка, допущенная к нескольким объектам (по аналогии с единичным объектом — описка, ошибка в арифметике, также опечатка и т.д.);
- единственная погрешность в методологии, возникшая из-за несоответствия следованию методическим рекомендациям по установлению КС (использование неверного оценочного метода, недочёты в методике);
- системная ошибка в методологии — аналогичные погрешности, которые относятся к группе объектов.
При обнаружении ошибочных действий, у правообладателя есть возможность подать обращение об исправлении погрешности в уполномоченные ведомства муниципальных госструктур РФ, которые оценивали кадастровую стоимость. В столице это бюджетное учреждение «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». В суд придётся обращаться, если ГБУ не согласится оспаривать кадастровую стоимость.
Мнение эксперта. Собственник имеет возможность узнать самостоятельно, соответствует ли кадастровая стоимость его имущества ценам на рынке недвижимости. Есть возможность найти кадастровую стоимость по кадастровому номеру с помощью публичной кадастровой карты Росреестра или запросить выписку из Росреестра.
Затем рекомендуем обратиться к оценщикам АБ «МБР» за услугой по подготовке отчета и проверке рыночных сведений о стоимости. После сравнительного анализа можно обжаловать действующую кадастровую стоимость.
Изменение кадастровой стоимости здания: возможно ли это?
Несмотря на то, что госучреждение оценивает здание, не уведомляя о процессе самих правообладателей, последние имеют возможность повлиять на кадастровую стоимость имущества.
Такие варианты предусмотрены:
- в процессе оценочных мероприятий — отправление документации, информации с доказательствами, которые повлияют на цену объекта;
- после утверждения результатов оценки — подготовка иска в судебную инстанцию, или же оспаривание оценки в Комиссии при Управлении Росреестра;
- после внесения обновлений в ЕГРН — поправки технической либо реестровой погрешности, обнаруженной в реестре.
Для понижения кадастровой следует заказать отчет, который поможет узнать о рыночной цене объекта недвижимости. Его подготовит для вас независимый эксперт-оценщик . Обратиться за таким отчётом вы можете в АБ «МБР».
Чтобы рассмотреть судебный спор, необходимо пройти строительно-техническую экспертизу, согласно Распоряжению № 3214-р.
Перечень полезных документов
| № п/п | Ссылки на скачивание документов | Описание |
| 1 | Скачать | Техническое задание на рыночную оценку объекта |
| 2 | Скачать | Выписка ЕГРН |
| 3 | Скачать | Заявка в Комиссию Росреестра (бланк) |
| 4 | Скачать | Иск об уменьшении кадастровой стоимости (бланк) |
| 5 | Скачать | Заявка на получение выписки ЕГРН |
| 6 | Скачать | Заявка в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости |
| 7 | Скачать | Заявка о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности данных |
Стоимость услуг АБ «МБР»
Если вам необходимо снизить кадастровую стоимость нежилого помещения, провести оценку для нежилого здания, то специалисты АБ «МБР» помогут:
- оформить, направить документацию на рассмотрение в комиссию, суд;
- получить выписку ЕГРН;
- подготовить отчет о рыночной стоимости здания;
- оспорить кадастровую стоимость;
- устранить реестровые погрешности, нарушения.
Подробнее обо всех услугах можно узнать у наших экспертов по телефону +7 (495)-129-16-28, или написав на e-mail: info@mosoblreg.ru.
Кейсы компании АБ «МБР»
Кейс 1. Снижение кадастровой стоимости торгово-развлекательного центра в г. Москва
В компанию АБ «МБР» обратились владельцы торгово-развлекательного центра г. Москвы (площадью 21 240,7 кв.м).
На тот момент кадастровая стоимость объекта равнялась 1335386187,37 руб., владельцы вносили каждый год налоговый платёж в размере 26707723,75 руб. и им потребовалось снизить имущественное налогообложение.
Специалисты АБ «МБР» провели анализ на возможность снижения кадастровой стоимости, определили экономическую выгоду от оспаривания. По полученным данным эксперты компании пришли к выводу, что кадастровую стоимость завысили по отношению к рыночной практически в 2 раза. Было принято решение оспаривать кадастровую стоимость для снижения её до рыночных показателей.
Для уменьшения налоговых платежей, уменьшения кадастровой стоимости, специалисты АБ «МБР» произвели следующие действия:
- составили отчет об оценке стоимости на рынке недвижимости;
- подготовили экспертное заключение СРО на вышеуказанный отчет,
- подготовили все необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке, минуя Комиссию;
- вышли на заседание и получили положительное решение об уменьшении кадастровой стоимости.
По итогу работы специалистов АБ «МБР» владельцы ТРЦ получили положительное решение, в дальнейшем экономия на налоговых платежах ежегодно составит 12154582 рубля.
Кейс 2. Снижение кадастровой стоимости нежилого помещения в г. Москва
В 2020 году юристы АБ «МБР» представляли интересы собственника по оспариванию кадастровой стоимости нежилого здания в столице, площадью 2 759,20 м2.
В результате специалисты компании АБ «МБР» снизили кадастровую стоимость на 26%. Общая налоговая экономия при этом составила 3467164,83 рубля.
Выводы
Кадастровая стоимость здания — это величина стоимости строения недвижимости, рассчитанная государством по специальной методике.
Рассчитывается кадастровая стоимость зданий, помещений, которые находятся на кадастровом учете в Росреестре. Оценку заказывает региональное правительство. Мероприятия по расчёту кадастровой цены проводят сотрудники госучреждений бюджетного типа.
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно с помощью заказа выписки ЕГРН в Росреестре или МФЦ, через Публичную кадастровую карту.
Если кадастровая стоимость завышена, то есть превышает рыночную цену, данный показатель можно снизить понизить. В этой ситуации собственник помещения обращается к независимому оценщику, чтобы он составил отчёт об оценке, затем подаёт документы в Комиссию при Управлении Росреестром и/или суд.
Эксперты АБ «МБР» проконсультируют вас по услугам определения и оспаривания кадастровой стоимости здания. Если она достаточно высока и не совпадает с ценой на рынке, специалисты АБ «МБР» помогут уменьшить её.
Позвоните по телефону +7 (495)-129-16-28 для подробной консультации, либо напишите нам на электронную почту info@mosoblreg.ru.
