Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является итогом федеральной оценки. Она проводится в отношении всех объектов, поставленных на учет в кадастре, включенных в ЕГРН. Расчет кадастровой стоимости ведется на основании Закона № 237-ФЗ, а методические указания по данному вопросу утверждены Приказом Росреестра № П/0336. Хотя оценка проводится по заказу государства бюджетными учреждениями, собственники могут повлиять на ее результаты. Для этого можно представить документы, влияющие на расчет кадастровой стоимости, либо оспорить итоговый показатель через суд, комиссию.

Читайте, как и когда определяется кадастровая стоимости недвижимости, для каких целей применяется этот показатель и где его проверить, как пройти процедуру оспаривания.

Что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости

Действующие правила определения кадастровой стоимости недвижимости применяются с 2016 года, когда вступил в силу Закон № 237-ФЗ (текущая редакция от 2023 года). С этого момента указанный показатель стал основой для начисления земельного и имущественного налога. Также значения кадастровой стоимости постепенно стали применяться для назначения административных наказаний в виде штрафов (по отдельным составам). Сейчас кадастровая стоимость входит в состав обязательных сведений ЕГРН по каждому объекту, поставленному на учет.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Ключевые моменты, связанные с федеральной оценкой, расчетом и утверждением кадастровой стоимости в России:

  • в системе оценки задействованы бюджетные учреждения, органы региональной власти и Росреестр;
  • сам процесс определения кадастровой стоимости входит в полномочия бюджетных учреждений, которые работают на основании договора и задания от региона;
  • в процессе сбора данных о ценообразующих факторах учреждения взаимодействуют с местными властями, а также собственниками имущества;
  • в большинстве случаев материалы и отчеты по всем этапам оценки размещаются в открытом доступе на сайтах региональных Управлений Росреестра;
  • после утверждения итогов федеральной оценки обновляются данные в ЕГРН, а собственник сможет увидеть кадастровую стоимость своей недвижимости;
  • пересмотр показателей стоимости происходит после очередной оценки, либо по результатам процедуры оспаривания.

Кадастровая стоимость нужна государству, чтобы упорядочить и систематизировать процесс налогообложения. Именно этот показатель является базовым для расчета налогов за землю, недвижимое имущество. При этом организации, владеющие объектами и участками, обязаны сами рассчитать размер платежей, указать их в отчетности для ФНС.

Комментарий эксперта. В ценообразовании по рыночным сделкам кадастровая стоимость может применяться в добровольном порядке (если на это согласны обе стороны). Но такие случаи встречаются достаточно редко. В ряде ситуациях сравнение рыночной и кадастровой стоимости будет важно для применения и обоснования налоговых вычетов для граждан. Также данные о цене из кадастра могут применяться для расчета нотариальной пошлины при наследовании.

Определение кадастровой стоимости по Закону № 237-ФЗ
Определение кадастровой стоимости по Закону № 237-ФЗ

Как узнать о действующей кадастровой стоимости

Процедура федеральной оценки весьма длительная, а следить за ее ходом не имеет смысла. Рядовых собственников больше интересует итог этой деятельности, т.е. утвержденный показатель кадастровой стоимости. Узнать его можно:

  • через бесплатный сервис на нашем сайте (там же можно сразу заказать ряд услуг, связанных с оспариванием кадастровой стоимости);
  • через Публичную кадастровую карту (открытая платформа, где содержатся основные данные по всем объектам недвижимости);
  • через платные и бесплатные сервисы на портале Росреестра;
  • через сервис на «Госуслугах» (там можно заказать и официальный документ – выписку из ЕГРН на недвижимость).

Зная кадастровую стоимость, можно правильно рассчитать налоговые платежи. Если указанный показатель существенно выше рыночной стоимости, либо при проведении оценки были выявлены нарушения, то собственник может подать заявление на оспаривание. Услуги по сопровождению этой процедуры оказывают кадастровые инженеры и юристы АБ «МБР».

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Описание документа Ссылки для скачивания
1 Техническое задание на рыночную оценку объекта (образец заполнения) Ссылка
2 Заявление о пересмотре кадастровой стоимости в связи с ложными сведениями Ссылка
3 Методические указания о проведении оценки Ссылка
4 Заявление в Комиссию Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости Ссылка
5 Заявление в Комиссию Росреестра (образец заполнения) Ссылка
6 Образец отчета о рыночной цене Ссылка
7 Иск о снижении кадастровой стоимости Ссылка
8 Заявление о предоставлении выписки из ЕГРН Ссылка

Особенности определения кадастровой стоимости для недвижимости

Основные правила проведения федеральной оценки не меняются уже несколько лет. Уточняются лишь отдельные моменты оценочной деятельности, положения федеральных стандартов (ФСО), срок плановой или внеочередной оценки. Выделим основные этапы:

  • утверждение сроков проведения плановой оценки (в 2022-2023 году действовал переходный период, чтобы оценка проводилась во всех регионах по единым срокам и правилам);
  • подготовка к оценке (заключение договора, формирование списков недвижимости, утверждение состава специалистов-оценщиков и т.д.);
  • сбор и изучение информации о рынке недвижимости;
  • выбор и обоснование методики оценки, перечня ценообразующих факторов;
  • сбор информации о значениях ценообразующих факторов;
  • проведение оценочного зонирования (на основании административно-территориального и кадастрового деления территорий, зон и т.д.);
  • определение стоимости в рамках массой оценки или по индивидуальному подходу;
  • подготовка проектов документов и передача их на рассмотрение в Росреестр;
  • рассмотрение замечаний и дополнений, документов от правообладателей, органов власти;
  • утверждение результатов оценки, передача сведений в Росреестр для обновления ЕГРН.

На каждом из перечисленных этапов выполняется определенный комплекс действий. Их описание можно найти в методических указаниях Приказа № П/0336.

Комментарий эксперта. Основной метод федеральной оценки – определение кадастровой стоимости в массовом порядке. Для этого группируются объекты недвижимости со схожим целевым и разрешенным назначением, характеристиками, территориальными показателями. Массовый подход не учитывает индивидуальные особенности недвижимого имущества, что зачастую влечет занижение или завышение по сравнению с рыночной ценой. Именно это обстоятельство является основанием для оспаривания кадастровой стоимости, если она будет существенно выше реальных значений с рынка спроса и предложения.

Методические указания для определения кадастровой стоимости по Приказу № П/0336
Методические указания для определения кадастровой стоимости по Приказу № П/0336

Какие объекты подлежат оценке

В сфере оценочной деятельности есть федеральные стандарты (ФСО) под разные виды объектов недвижимости. Также для определения кадастровой стоимости важен перечень объектов, который будет передан для работы бюджетного учреждения. Указанный список готовит и утверждает орган власти региона, а исходные данные для его оформления берутся:

  • из материалов предыдущей федеральной оценки;
  • из документов, представленных органами власти местного уровня;
  • из сведений ЕГРН (в отношении объектов, поставленных на кадастровый учет в период после предыдущей оценки).

При работе с перечнем бюджетное учреждение отдельно собирает и проверяет информацию по недвижимости, чья кадастровая стоимость была изменена после предыдущей оценки. Такие случаи возможны при оспаривании со стороны правообладателей, либо при устранении ранее допущенных ошибок, нарушений.

Так как ежедневно появляются новые объекты недвижимости, перечень для каждой последующей оценки будет больше. Но туда попадает только недвижимость, поставленная на учет в кадастре. Если речь идет о самострое, либо об объектах, снятых с кадастрового учета, то с ними бюджетное учреждение не работает. Отметим, что услуги по оформлению актов обследования для снятия зданий с учета оказывают кадастровые инженеры АБ «МБР».

Общие правила оценочной деятельности

Изучив перечень объектов, оценщик собирают информацию о ценообразующих факторах. Для объектов кап. строительства (строения, помещения и т.д.) они группируются следующим образом:

  • общие сведения и характеристики – назначение, вид использования, площадь, этажность, год постройки и ввода в эксплуатацию, капитальность, планировка и т.д. (всего 16 факторов);
  • сведения о местоположении – линия застройки, расположение относительно дорожных, водных и иных объектов;
  • данные об инженерной инфраструктуре – категория и класс линейного объекта, протяженность участка под ним, описание коммуникаций и их удаленность до участка;
  • прочие сведения, выбранные оценщиками для определенной группы объектов – уровень потребительских цен в населенном пункте, показатели товарооборота, расстояние до локальных центров, положительно или отрицательно влияющих на ценовые факторы.

Для земельных участков факторы определяются по группам «Общие сведения» и «Дополнительные характеристики земель сельхозназначения».

Сведения о ценообразующих факторах бюджетное учреждение может собирать (п. 28 Приказа № П/0336):

  • от органов местной и региональной власти;
  • от Росреестра (как вариант, из Фонда данных гос. оценки);
  • из цифровых тематических карт и топографических планов;
  • их архивов учреждений БТИ, которое осуществляли техинвентаризацию и учет;
  • из различных государственных баз данных, реестров и регистров.

Данные обо всех факторах и особенностях их применения раскрываются в отчетах и иных материалах оценки.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Еще одним действием бюджетного учреждения является оценочное зонирование. Оно предусматривает разделение территории с объектами на ценовые зоны. Для каждой из них будут определены:

  • средние рыночные цены по разным категориям недвижимости;
  • показатели затрат на возведение объектов (из расчета на 1 единицу площади);
  • ценовые характеристики, соответствующие предложению и спросу в разных сегментах рынка.

Особенности оценочного зонирования описаны в разделе VI Приказа Росреестра № П/0336.

Общие правила проведения государственной оценки недвижимости
Общие правила проведения государственной оценки недвижимости

Утверждение и публикация результатов оценки, обновление ЕГРН

Для расчета кадастровой стоимости бюджетное учреждение использует подходы:

  • сравнительный – изучаются данные о сделках и предложениях по аналогичным объектам;
  • затратный – определяются расходы, необходимые для приобретения, замещения или воспроизводства объекта (применяется для незавершенного строительства, зданий и сооружений)
  • доходный – определяется ожидаемый доход от эксплуатации недвижимости.

У каждого подхода есть свои методы оценки и определения кадастровой стоимости. Например, для сравнительного подхода это будет метод статистического (регрессного) моделирования, типового (эталонного) объекта и т.д. Если объекта ранее проходили федеральную оценку, то применяется ми метод индексации прошлых результатов. В Приказе № П/0336 есть не только описание всех подходов и методов, но и формулы применения разных моделей расчета.

На заключительном этапе федеральной оценки выполняются следующие мероприятия:

  • проверка материалов и дополнений, поступивших от правообладателей;
  • обоснование и учет замечание, внесение корректировок в материалы оценки;
  • направление и согласование проекта документов через Росреестр;
  • утверждение итогового отчета с показателями кадастровой стоимости.

Помимо внесения в ЕГРН, информация и материалы по проведенной оценке включаются в Фонд данных Росреестра. С ними может ознакомиться любое заинтересованное лицо.

Комментарий эксперта. Мы рассказали только про общие правила определения кадастровой стоимости недвижимости. Большинству собственников необязательно знать все тонкости этой процедуры. Намного важнее получить точный и объективный расчет рыночной цены, который используется во многих сферах деятельности. Такие услуги вы можете заказать в Архитектурном бюро «МБР».

Перечень ценообразующих факторов по Приказу № П/0336
Перечень ценообразующих факторов по Приказу № П/0336

Как собственник может повлиять на кадастровую стоимость недвижимости и зачем это нужно

После каждой оценки показатель кадастровой стоимость увеличивается. Соответственно, станет выше и размер налогов, которые придется платить собственнику. Вырастут и ставки аренды государственного (муниципального) имущества. Если правообладатель недвижимости видит, что стоимость по кадастру существенно превышает рыночную цену объекта, он может пройти процедуру оспаривания. При сопровождении специалистов АБ «МБР» она заключается в следующем:

  • проводится предварительное сравнение цены объекта по кадастру и на рынке;
  • запрашивается выписка ЕГРН с результатом и датой последней оценки;
  • оформляется отчет для определения рыночной цены недвижимости;
  • документы на оспаривание подаются в комиссию при Росреестре или в суд;
  • после завершения оспаривания новый показатель кадастровой стоимости приравняют к рыночной цене.

В итоге, после уточнения данных в ЕГРН, собственник сможет использовать для расчета налогов новый показатель. Подробнее обо всех действиях можно уточнить у экспертов АБ «МБР».

Между оценками допускается уточнение показателей кадастровой стоимости
Между оценками допускается уточнение показателей кадастровой стоимости

Заключение

  • Кадастровая стоимость недвижимости определяется по результатам федеральной оценки. Она проводится на основании Закона № 237-ФЗ и Приказа Росреестра № П/0336.
  • Для определения кадастровой стоимости бюджетное учреждение анализирует перечень объектов, собирает информацию об оценочном зонировании и ценообразующих факторах. Далее применяются подходы и методы, предусмотренные законодательством об оценочной деятельности.
  • Кадастровую стоимость недвижимость можно снизить в ходе процедуры оспаривания. Основным документом для этого станет отчет о рыночной цене объекта. Заказать оформление отчета и сопровождение оспаривания можно в АБ «МБР».

Оценщики АБ «МБР» рассчитают стоимость услуг после предварительного анализа ситуации. Примерные расценки мы указали в таблице ниже.

Описание услуги Стоимость услуги
1 Составление отчета о рыночной цене от 7 000 рублей
2 Заполнение искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости от 3 000 рублей
3 Запрос на получение выписки из ЕГРН 350 рублей
4 Сопровождение оспаривания в суде от 15 000 рублей
5 Сопровождение оспаривания в комиссии Росреестра от 12 000 рублей
Часто задаваемые вопросы
На что влияет кадастровая стоимость недвижимости?
Как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости?
Где посмотреть кадастровую стоимость недвижимости?

Список источников

Закон № 218-ФЗ (скачать)

Закон № 237-ФЗ (скачать)

Приказ Росреестра № П/0336 (скачать)

Оцените статью
АБ МБР