Кадастровая стоимость и как ее снизить — полная инструкция для 2020 года

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость объекта (КС) рассчитывается по результатам гос. оценки, входит в состав ЕГРН. Указанный показатель применяется для расчета имущественного налога гражданам, организациям, госпошлины при наследовании, в ряде иных случаев. Узнать кадастровую стоимость земли или объекта капстроительства можно по справке из Росреестра, выписке ЕГРН. В случае, если кадастровая оценка недвижимости была проведена с ошибками,  либо привела к завышению показателя стоимости, ее можно обжаловать в административном и судебном порядке.

Читайте в материале, как узнать кадастровую стоимость квартиры или другого объекта, как добиться снижения показателя, где это можно сделать.

Что такое кадастровая стоимость

Для оценки недвижимости применяются сразу несколько показателей. Инвентаризационная стоимость определяется по нормативным значениям, периодически меняется по причине износа и по итогам обследований. Рыночная цена определяется участниками сделок, экспертными организациями в результате оценочной деятельности.

Кадастровая оценка недвижимости осуществляется по нормам Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (скачать). Применение показателя КС имеет следующие особенности:

  • граждане и организации не могут сами рассчитать КС, так как она определяется только по результатам государственной оценки недвижимости;
  • данные КС напрямую не связаны с рыночной ценой, могут отличаться в большую или меньшую сторону;
  • при несогласии с кадастровой ценой, правообладатель участка или объекта может ее оспорить;
  • кадастровая стоимость участка, объекта является общедоступным показателем ЕГРН, поэтому ее можно посмотреть даже на чужую недвижимость.

Граждане и организация сталкиваются с КС при налогообложении. ИФНС самостоятельно получает информацию о недвижимости физ. лиц, рассчитывает налог и направляет уведомления (требования). Предприятия сами рассчитывают земельный и имущественный налог. Для этого им нужно знать, какая кадастровая стоимость здания или участка указана в ЕГН на дату подготовки авансовых расчетов, деклараций. Также кадастровая стоимость объекта применяется для расчета ставок аренды по государственному, муниципальному имуществу, для оплаты пошлины за вступление в наследство.

Мнение эксперта. Для совершения сделок кадастровая стоимость квартиры или иного объекта обычно не применяется, так как она не соответствует рыночным ценам. Граждане и организации могут учитывать показатель КС при определении цены договора, если на это согласны обе стороны сделки. Если такая договоренность есть, потребуется справка о кадастровой стоимости или выписка ЕГРН.

Посмотреть кадастровую стоимость можно через Публичную. кадастровую карту Росреестра
Посмотреть кадастровую стоимость можно через Публичную. кадастровую карту Росреестра

Как узнать кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость дома, участка, помещения или здания относится к общедоступным сведениям ЕГРН. Это означает, что получить данные может не только собственник, но и любое заинтересованное лицо. Узнать кадастровую стоимость земли или объекта можно следующими способами:

  • по запросу в Росреестр, МФЦ или через госуслуги выдается выписка ЕГРН о кадастровой стоимости (ранее вместо этого документа выдавалась справка о кадастровой стоимости);
  • все кадастровые сведения на объект можно увидеть в выписке ЕГРН (ее также можно запросить в Росреестре, МФЦ. через госуслуги);
  • кадастровая стоимость объекта входит в перечень данных Публичной кадастровой карты (ПКК), которую можно найти по ссылке.

Кадастровая оценка недвижимости проводится с периодичностью не реже 1 раза в 5 лет. Поэтому показатель КС может регулярно меняться. Также изменение стоимости возможно по обращению собственника, если он не согласен с государственным расчетом.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры или иного объекта, если вы планируете подать заявление на снижение? Для этого обязательно требуется выписка ЕГРН (ранее — справка о кадастровой стоимости) в виде отдельного документа. Если вы хотите узнать стоимость по кадастровому номеру с информационными целями, запрашивать документ не обязательно.

Совет эксперта. Получить кадастровые документы можно через специалистов, профессионально работающих со сведениями ЕГРН. Например, такие услуги оказывает Архитектурное бюро МСР, где вы можете получить любую информацию из ЕГРН. Наши специалисты разъяснят, как узнать кадастровую стоимость квартиры, участка, здания, быстро подготовят документы.

 

Кадастровая стоимость и как ее снизить. Вопросы эксперту.
Соловьев Петр
Соловьев Петр
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Можно ли снова обратиться за снижением кадастровой стоимости. если новая государственная оценка вновь привела к ее завышению?
Соловьев Петр
Подать заявление на снижение кадастровой стоимости можно после каждой государственной оценки недвижимости.
Добрый день! Как быть, если рыночная цена недвижимости выше кадастровой стоимости Росреестра?
Соловьев Петр
В этом случае обжаловать и уменьшать кадастровую стоимость не имеет смысла, так как имущественный налог будет рассчитан по выгодному варианту.
Нужно ли платить пошлину за уменьшение кадастровой стоимости через Комиссию?
Соловьев Петр
Рассмотрение обращений в Комиссии при Росреестре осуществляется бесплатно.

Что такое кадастровая оценка и как устанавливается кадастровая стоимость в 2020 году

Порядок определения КС регламентирован Законом № 237-ФЗ. Общие правила этой процедуры заключаются в следующем:

  • оценка проводится не чаще 1 раза в 3 года (для Москвы и Санкт-Петербурга – не чаще 1 раза в 2 года) и не реже 1 раза в 5 лет;
  • решение об оценке принимается органами власти субъектов РФ, размещается в открытом доступе в интернете, в СМИ;
  • кадастровая стоимость здания, участка, помещения определяется бюджетным учреждением, которому субъектом РФ переданы такие полномочия.

Провести оценку можно сразу в отношении всех видов объектов, находящихся на территории региона. Об этом указано в ст. 11 Закона № 237-ФЗ. В решении органа власти будет указан точный перечень объектов и категорий земель, так как по ним Росреестр будет предоставлять информацию из ЕГРН.

Приказом МЭР № 226 утверждены Методические указания о гос. кадастровой оценке (скачать). Этим документом будут руководствоваться сотрудники бюджетного учреждения при сборе, обработке информации, подготовки отчета о стоимостных показателях.

Запросить выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью можно через Госуслуги
Запросить выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью можно через Госуслуги

Нормативные акты предписывают, что кадастровая стоимость участка или объекта рассчитывается как сумма затрат, необходимых для приобретения недвижимости на конкурентном рынке. Однако на практике стоимостные показатели по кадастру существенно отличаются от рыночных значений. Это связано с тем, что гос. оценка не учитывает индивидуальные особенности и характеристики объекта. Вот несколько показателей, которые могут повлечь необъективности гос. оценки:

  • улучшения, которые сделаны в квартире, нежилом помещении или здании, которые существенно увеличивают рыночную цену по сравнению с аналогичными объектами;
  • условная престижность района, где расположена недвижимость (по этим причинам даже объект с обычными характеристиками может стоить дороже, чем в соседних районах);
  • неправильное определение видов допустимого и фактического использования объектов.

Специалисты бюджетного учреждения не осуществляют выезд на место, не проводят обследования объектов и участков, поэтому не располагают информацией об их индивидуальных особенностях. Это неизбежно сказывается на объективности расчета КС.

Для какого объекта вы проходили снижение кадастровой стоимости?
Земельный участок
0%
Квартира
0%
Нежилое здание или помещение
0%
Проголосовало: 0

Собственник заинтересован в максимально низкой КС, так как по ней придется платить имущественный и земельный налог. Органы власти, напротив, за счет высокой кадастровой стоимости могут увеличить поступления в бюджет. Так как в ходе оценки государственные и муниципальные ведомства могут представлять информацию для определения КС, они могут искусственно влиять на ее увеличение.

Расчет осуществляется по состоянию на 1 января, даже если оценка фактически проводится позже в течение года. Вот основные этапы этой процедуры:

  • принятие и обнародование решения о гос. оценке;
  • подготовительный этап – сбор и обработка информации из Росреестра, деклараций собственников, ответов на запросы из государственных и муниципальных ведомств;
  • обработка сведений об объектах, для которых проводилось снижение кадастровой стоимости;
  • определение кадастровой стоимости в соответствие с Приказом МЭР № 226;
  • подготовка отчета по результатам гос. оценки недвижимости;
  • утверждение и опубликование отчета органом власти;
  • обновление Росреестром сведений ЕГРН.

В процессе оценки бюджетное учреждение оформляет промежуточные отчеты, которые направляются в Росреестр, размещаются в интернете. При проверке промежуточных отчетов могут подаваться замечания, которые учитываются на последующих этапах работы.

Комментарий эксперта. В Москве полномочия по определению КС переданы ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». В это учреждение можно подавать запросы о разъяснения вопросов, связанных с гос. оценкой недвижимости в столице. Например, по обращению могут выявляться технические или методологические ошибки, которые будут устранены ГБУ самостоятельно.

Так выглядит выписка ЕГРН о кадастровой стоимости
Так выглядит выписка ЕГРН о кадастровой стоимости

Завышена или занижена кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость квартиры, участка или другого объекта редко совпадает с рыночными ценами. Обычно она существенно выше, что приводит к завышению налоговых и арендных платежей. Кроме того, кадастровая стоимость здания или помещения остается неизменной на протяжении нескольких лет, тогда как конкурентный рынок может неоднократно менять цены даже в течение года.

Собственник может сам проверить, соответствует ли кадастровая стоимость квартиры или другого объекта. Для этого можно узнать стоимость по кадастровому номеру через ППК, запросить справку или выписку ЕГРН, после чего:

  • сравнить полученные данные с информацией из интернета о рыночных ценах на аналогичный объект (например, можно использовать сайты Домклик, Авито, множество других агрегаторов информации);
  • заказать отчет об оценке в оценочной организации.

Второй вариант обязательно применяется для снижения КС. После завершения работы оценщик выдаст отчет с указанием рыночной цены. Этот документ нужно представить в региональную Комиссию при Росреестре, либо в суд (в зависимости от способа оспаривания).

Комментарий эксперта. Для подготовки отчета оценщик изучает документы на объект, использует открытые данные с конкурентного рынка, проводит обследование. Так как отчет делает специалист, профессионально занимающийся оценочной деятельностью, показатель расчета будет точно соответствовать рыночной цене конкретного объекта. Такие услуги вы можете заказать в нашей компании.

Снижение кадастровой стоимости в Москве

Алгоритм действий для снижения КС описан в ст. 22 Закона № 237-ФЗ. Граждане могут сами выбрать куда подавать заявление – в Комиссию при Росреестре, либо сразу в суд. Юридические лица обязаны сначала обратиться в Комиссию, а отказ вправе обжаловать в судебном порядке. Заявление в Комиссию можно подать по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15 (экспедиция). Заседания Комиссии проводятся по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15,  кабинет 02-14.

До обращения с заявлением нужно подготовить следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на объект (выписка ЕГРН, либо свидетельство о праве, выданное до июля 2016 года);
  • справку или выписку ЕГРН о кадастровой стоимости;
  • отчет оценщика о рыночной цене объекта;
  • иные документы, подтверждающие недостоверность стоимостного показателя ЕГРН.

Кроме подачи документов непосредственно в Комиссию или по почте, это можно сделать через портал Госуслуг. В состав Комиссии входят представители Росреестра, органов власти субъекта РФ, СРО оценщиков, иные специалисты. Срок рассмотрения документов не превышает 30 дней. Заявитель может участвовать в заседании лично, либо через представителя.

По итогам рассмотрения заявления кадастровая стоимость дома, участка, помещения или другого объекта будет приравнена к рыночной цене. Соответствующие сведения Росреестр внесет в ЕГРН. После этого расчет налогов и арендных платежей будет осуществляться по новым стоимостным показателям. Проверить сниженную стоимость по кадастровому номеру можно обычными способами (ПКК, запросы выписки).

Если Комиссия вынесла отрицательное решение, обжаловать его можно через суд. В столице заявление подается в Московский городской суд. Физ. лица могут подавать в суд сразу, без рассмотрения документов Комиссией. Для суда нужно представить те же документа, а также отказное решение Комиссии (если оно выносилось). На основании решения КС будет определена по рыночной цене. На основании судебного акта Росреестр обновит сведения ЕГРН.

Комментарий эксперта. Чтобы избежать проблем при обращении в Комиссии и суд, рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов. Они подготовят документы, правильно заполнят заявление, окажут сопровождение при проведении заседаний.

Пример и образец снижения кадастровой стоимости — наши кейсы

Ниже можно ознакомиться с примером отчета о рыночной цене и выписки ЕГРН.

Образец отчета оценщика. В отчете оценщика проведено сравнение рыночных цен на квартиры для снижения кадастровой стоимости.

Пример

Образец выписки ЕГРН. В выписке ЕГРН сделана отметка о снижении кадастровой стоимости по решению суда.

Пример 2

Стоимость и цена снижения кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений в региональной Комиссии проводится бесплатно. В перечень расходов, которые нужно нести для снижения КС, входит:

  • оплата справки о кадастровой стоимости — 350 руб. в цифровом формате, 600 руб. в письменном виде;
  • оплата услуг оценщика за подготовку отчета – размер платы определяется договором, зависит от типа и характеристик объекта;
  • госпошлина в суд – 300 руб. для граждан, 6000 руб. для организаций.

Дополнительно нужно оплатить расходы за сопровождение процедуры и услуги представителя, если вы привлекаете его для обращения в Комиссию или суд. Наша компания предлагает такие услуги по доступным ценам. Наши специалисты имеют многолетний опыт ведения подобных дел, поэтому вы можете рассчитывать на положительный итог. Подробнее о наших ценах за снижение кадастровой стоимости можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Выводы

  • Кадастровая стоимость – это показатель, рассчитанный в ходе гос. оценки.
  • Оценка проводится бюджетными учреждениями, аккредитованными органом власти.
  • Узнать КС земли или объекта можно через ПКК, по запросу выписки ЕГРН или справки через Росреестр.
  • Снижение кадастровой стоимости допускается по отчету о рыночной цене через региональную Комиссию, либо в судебном порядке.

Если кадастровая стоимость существенно выше рыночной, специалисты нашей компании помогут снизить ее. Заказать услуги можно по телефонам, указанным на сайте.

Часто задаваемые вопросы
Что такое кадастровая стоимость участка или объекта?
Кадастровая стоимость – это показатель, рассчитанный в ходе государственной оценки недвижимости.
Как допускается уменьшение кадастровой стоимости?
Уменьшение кадастровой стоимости допускается по заявлению собственника в Комиссию при Росреестре, либо через суд.
Какие документы нужны для снижения кадастровой стоимости?
Основными документами является выписка ЕГРН о кадастровой стоимости, отчет о рыночной цене объекта.

Добавить комментарий

%d такие блоггеры, как: