Кадастровая стоимость апартаментов

Кадастровая стоимость

Апартаменты являются объектом недвижимости. Поэтому их кадастровая стоимость обязательно определяется в рамках государственной оценки. На проведение оценочных работ влияет статус апартаментов, которые относятся к нежилым помещениям. Если владелец апартаментов считает, что их кадастровая стоимость превышает рыночную цену, он вправе подать документы на оспаривание. Основным документом для этого является отчет о независимой оценке. Услуги по сопровождению оспаривания можно заказать в Архитектурном бюро «МСР».

Читайте, как определяется кадастровая стоимость апартаментов и как она влияет на размер налоговых платежей, когда и где собственник может пройти процедуру оспаривания.

Определяют ли кадастровую стоимость апартаментов

Государственная оценка проводится в отношении всех объектов недвижимости, поставленных на кадастровый учет. К ним относятся и апартаменты, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Итогом оценки станет утверждение кадастровой стоимости. Она применяется для расчета налоговых платежей за апартаменты.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

При проведении кадастровой оценки применяются нормы Закона № 237-ФЗ, приказов Росреестра. Несмотря на особенности правового статуса апартаментов, их кадастровая стоимость определяется в общем порядке:

  • в перечень объектов для оценки включают апартаменты, которые ранее были поставлены на учет в кадастре, а сведения о них есть в ЕГРН;
  • для расчета кадастровой стоимости собираются и изучаются данные о ценообразующих факторах (в их состав будет входить и целевое назначение помещений);
  • результат оценки утверждается заказчиком (орган власти субъекта РФ), после чего данные о стоимость будут перенесены Росреестром в ЕГРН.

Если апартаментами владеет гражданин, он получит уведомление с суммой налога из ИФНС. Расчет ведется на основании кадастровых данных (площадь, целевое назначение, стоимость и т.д.). Если собственником является организация, она сама обязана рассчитать сумму налога, отразить ее в декларации. Базовым показателем для исчисления выступает кадастровая стоимость.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Комментарий эксперта. В законах и приказах Росреестра нет специальных правил для определения кадастровой стоимости апартаментов. Для целей оценки они рассматриваются как нежилое помещение. Это скажется на перечне ценообразующих факторов, которые применит бюджетное учреждение.

Особенности сравнительного метода при кадастровой оценке
Особенности сравнительного метода при кадастровой оценке

Что нужно знать о правовом статусе апартаментов

По своему правовому статусу и целевому назначению апартаменты относятся к нежилым помещениям. Это важно:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

  • для расчета налогов на имущество (в частности, не будут применяться льготные ставки, предусмотренные для объектов жилого назначения);
  • для определения суммы платежей по коммунальным услугам (для нежилых помещений ставки выше, чем для квартир, домов и комнат);
  • для выполнения строительных работ по перепланировкам, переустройству (согласование существенно проще, чем для жилых помещений).

Если апартаменты официально поставлены на кадастровый учет, то в состав сведений ЕГРН будет входить и их стоимость. Эта информация доступна налоговой службе. По мере получения отчетности от организаций ИФНС будет проверять правильность исчисления налогов, применения текущей кадастровой стоимости.

Если апартаменты еще не стоят на кадастровом учете, они не попадут в перечень объектов для оценки. Однако нужно учитывать следующее:

  • Росреестр направляет в бюджетное учреждение данные об объектах, прошедших постановку на учет;
  • в течение 10 дней после получения данных проводится определение кадастровой стоимости (для этого используются материалы и сведения, собранные в ходе последней оценки);
  • на основании акта об определении стоимости Росреестр обновит данные в ЕГРН.

Учитывая изложенное, кадастровая стоимость новых апартаментов будет определена в срок до 1-2 месяцев. Это означает, что собственнику не удастся избежать налоговых платежей в период между оценками.

Особенности определения кадастровой стоимости апартаментов

Оценка и определение кадастровой стоимости осуществляются с периодичностью не чаще 1 раза в 2 или 4 года (это зависит от региона). В 2022 и 2023 годах проводились внеочередные оценочные работы, чтобы упорядочить сроки для всех субъектов РФ. Оценка предусматривает:

  • сбор и анализ сведений об объектах (участках) из перечня, сформированного органов власти региона;
  • рассмотрение документов, представленных собственниками, органами власти местного самоуправления;
  • определение и обоснование ценообразующих факторов (их основной перечень указан в приложении к Приказу Росреестра № П/0336);
  • расчет кадастровой стоимости на основании собранных данных;
  • подготовка проектов и итоговых документов, передача их на утверждение.

Продолжительность оценки может составлять несколько месяцев. Обычно процедура разбита на несколько этапов, по итогам каждого их которых оформляются определенные документы.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

У собственников апартаментов есть право подать декларацию о характеристиках объекта, иные документы для оценки. Бюджетное учреждение может (но не обязано) учесть их при анализе ценообразующих факторов, расчете кадастровой стоимости. На практике, такие ситуации бывают очень редко. Основным способом влияния на итог оценки для собственников является оспаривание ее результата. Именно эти действия позволят приравнять кадастровую цену к рыночной, что скажется на размере налоговых платежей.

Комментарий эксперта. Объективным основанием для оспаривания является завышение кадастровой стоимости апартаментов над рыночной ценой. Чтобы проверить и сравнить эти показатели, рекомендуем обратиться в Архитектурное бюро «МСР». Мы поможем получить выписку из ЕГРН или отдельные сведения из кадастра, выполним оценку с оформлением отчета. Также заказчику будут оказаны услуги по сопровождению судебной или внесудебной процедуры.

Одна из формул для расчета кадастровой стоимости объекта
Одна из формул для расчета кадастровой стоимости объекта

Кто и как проводит государственную оценку

Показатель кадастровой стоимости апартаментов, как и других объектов недвижимости, рассчитывает бюджетное учреждение. Задание на оценку готовит и утверждает орган власти субъекта РФ. В Москве полномочия по проведению оценочных работ переданы ГБУ «Имущественный центр городских платежей». Кроме определения кадастровой стоимости, данное учреждение рассматривает и споры по обращению заинтересованных лиц.

Общая схема проведения оценки для расчета кадастровой стоимости апартаментов включает следующие этапы:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

  • подготовка задания и перечня объектов недвижимости, передача их в бюджетное учреждение;
  • запрос и анализ кадастровых сведений по недвижимости из представленного перечня;
  • выбор и обоснование методики, подхода и ценообразующих факторов на основании Приказа № П0336;
  • сбор данных о ценообразующих факторах, характеристиках объектов;
  • оценочное зонирование, которое включает анализ сведения о местонахождении недвижимости (с учетом административно-территориального ми кадастрового деления);
  • расчет кадастровой стоимости с использованием массового подхода (в отдельных случаях может применяться индивидуальный подход);
  • подготовка материалов с итогами оценки, направление их на рассмотрение и утверждение.

В одном здании может быть несколько десятков апартаментов. Оценщики ГБУ не выезжают на обследование каждого из них в отдельности. Вместо этого (в рамках массового подхода) анализируются данные по группам объектов со схожими параметрами – целевое назначение, площадь и т.д. По этой причине, у апартаментов в одном здании и одинаковой площадью, скорее всего, будет одинаковая кадастровая стоимость. Но при этом их рыночная цена может значительно отличаться. Например, это может быть вызвано разным уровнем благоустройства, дорогостоящими улучшениями и ремонтом, перепланировкой, другими факторами. Государственная оценка не учитывает эти моменты, что влечет несоответствие между кадастровой и рыночной ценой.

Как проверить текущую кадастровую стоимость

Собственникам апартаментов не направляют уведомление об изменении кадастровой стоимости после завершения оценки. Поэтому проверить этот показатель нужно самостоятельно:

В большинстве случаев, после каждой оценки показатель кадастровой стоимости апартаментов станет выше. Поэтому полученные сведения необходимо сравнить с рыночной ценой помещения, чтобы принять решение об оспаривании. Наши эксперты помогут сделать это максимально быстро и точно.

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Описание документа Ссылки для скачивания
1 Техническое задание на рыночную оценку объекта (образец заполнения) Ссылка
2 Заявление о пересмотре кадастровой стоимости в связи с ложными сведениями Ссылка
3 Методические указания о проведении оценки Ссылка
4 Заявление в Комиссию Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости Ссылка
5 Заявление в Комиссию Росреестра (образец заполнения) Ссылка
6 Образец отчета о рыночной цене Ссылка
7 Иск о снижении кадастровой стоимости Ссылка
8 Заявление о предоставлении выписки из ЕГРН Ссылка

Оспаривание кадастровой стоимости апартаментов

Если кадастровая стоимость апартаментов равна или ниже рыночной, в оспаривании нет смысла. Но если проверка показала завышение, то эта процедура может принести прямую экономическую выгоду. При любом варианте обращения собственнику апартаментов будут нужны документы:

  • заявление на внесудебное рассмотрение спора;
  • административный иск для судебной процедуры;
  • выписка ЕГРН (подтвердит право собственности на апартаменты, а также текущее значение оспариваемой собственности);
  • отчет о рыночной цене (документ оформляется оценщиком АБ «МСР»).

Для рассмотрения спора не нужны документы с расчетами налоговых платежей за предыдущие периоды. Если интересы собственника отстаивает представитель, он прикладывает доверенность.

При обращении в суд необходимо оплатить пошлину (6 000 рублей для юридических лиц). Также собственник оплачивает расходы на независимую оценку, услуги представителя. Все затраты окупятся, если кадастровую стоимость снизят и приравняют к рыночной цене.

Особенности затратного метода при проведении кадастровой оценки
Особенности затратного метода при проведении кадастровой оценки

Почему собственнику важно снижение кадастровой стоимости

Конечная цель оспаривания кадастровой стоимости – ее снижение. Это повлечет уменьшение налоговой базы, т.е. собственник сэкономит на платежах в бюджет. Разница в налогах может быть очень большой, вплоть до десятков и сотен тысяч рублей. Также закон позволяет подать заявление на перерасчет налогов и возврат переплаты за 3 предыдущих периода (в определенных случаях).

Для целей продажи апартаментов или сдачи их в аренду кадастровая стоимость не столь важна (хотя стороны сделки могут взять за основу этот показатель). Сведения из ЕГРН нередко используются для оформления документов на кредиты. В частности, если апартаменты передаются в залог, банк может использовать значение кадастровой или рыночной стоимости для расчета суммы доступного кредитования.

Варианты оспаривания

Владелец апартаментов может подать документы на снижение кадастровой стоимости:

  • в суд общей юрисдикции (самый эффективный вариант);
  • в региональную комиссию по рассмотрению споров (если ее полномочия не переданы ГБУ);
  • в бюджетное учреждение (если субъект РФ перешел на такую схему рассмотрения споров).

Положительное решение будет направлено в Управление Росреестра. После этого новое значение кадастровой стоимости будет отражено в сведениях ЕГРН. Отказ бюджетного учреждения или региональной комиссии можно оспорить в судебном порядке.

Услуги Архитектурного бюро «МСР»

Хотя практика пересмотра кадастровой стоимости уже сложилась, нередко могут возникать сложные моменты. Поэтому лучше действовать через представителя, который имеет опыт сопровождения указанных дел. Архитектурное бюро «МСР» предлагает:

  • помощь в подготовке и подаче документов при любом варианте оспаривания;
  • проведение оценки апартаментов, оформление отчета о рыночной цене;
  • представительство интересов при рассмотрении спора о кадастровой стоимости.

С помощью наших экспертов у вас не возникнет сложностей при снижении кадастровой стоимости апартаментов до рыночной цены. Подробнее об услугах можно уточнить на консультации. Примерные цены на услуги смотрите ниже.

Описание услуги Стоимость услуги
1 Составление отчета о рыночной цене от 7 000 рублей
2 Заполнение искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости от 3 000 рублей
3 Запрос на получение выписки из ЕГРН 350 рублей
4 Сопровождение оспаривания в суде от 15 000 рублей
5 Сопровождение оспаривания в комиссии Росреестра от 12 000 рублей
Учет физического износа при кадастровой оценке недвижимости
Учет физического износа при кадастровой оценке недвижимости

Заключение

  • Кадастровая стоимость апартаментов определяется так же, как и для других объектов недвижимости. При оценке учитывается, что апартаменты рассматриваются как нежилое помещение.
  • Оценочные работы выполняет бюджетное учреждение, уполномоченное субъектом РФ. По их итогам новая кадастровая стоимость апартаментов отражается в сведениях ЕГРН.
  • Если стоимость апартаментов по кадастру превышает рыночную, владелец объекта может пройти процедуру оспаривания. После ее успешного завершения снизится размер налогов, так как они будут рассчитаны по уменьшенной кадастровой стоимости.

FAQ

Кто определяет кадастровую стоимость апартаментов?

Апартаменты включаются в перечень объектов для оценки, если помещения поставлено на кадастровый учет. Оценочные работы выполняет бюджетное учреждение, а их итог отражается в ЕГРН.

Где проверить кадастровую стоимость апартаментов после оценки?

В режиме онлайн этом можно сделать через сервис на сайте Архитектурного бюро «МСР», через ресурсы на портале Росреестра. Для целей оспаривания необходимо заказать выписку ЕГРН на апартаменты.

Как снизить кадастровую стоимость апартаментов?

Для этого необходимо заказать независимую оценку и получить отчет о рыночной цене апартаментов. После этого собственнику нужно пройти оспаривание кадастровой стоимости по судебной или внесудебной процедуре.

Список источников

Оцените статью
АБ МБР