Апартаменты являются объектом недвижимости. Поэтому их кадастровая стоимость обязательно определяется в рамках государственной оценки. На проведение оценочных работ влияет статус апартаментов, которые относятся к нежилым помещениям. Если владелец апартаментов считает, что их кадастровая стоимость превышает рыночную цену, он вправе подать документы на оспаривание. Основным документом для этого является отчет о независимой оценке. Услуги по сопровождению оспаривания можно заказать в Архитектурном бюро «МБР».
Читайте, как определяется кадастровая стоимость апартаментов и как она влияет на размер налоговых платежей, когда и где собственник может пройти процедуру оспаривания.
- Определяют ли кадастровую стоимость апартаментов
- Что нужно знать о правовом статусе апартаментов
- Особенности определения кадастровой стоимости апартаментов
- Кто и как проводит государственную оценку
- Как проверить текущую кадастровую стоимость
- Перечень нужных документов
- Оспаривание кадастровой стоимости апартаментов
- Почему собственнику важно снижение кадастровой стоимости
- Варианты оспаривания
- Услуги Архитектурного бюро «МБР»
- Кейсы АБ «МБР»
- Кейс 1. Снижение кадастровой стоимости земельного участка
- Кейс 2. Снижение кадастровой стоимости торгового объекта
- Заключение
- FAQ
- Список источников
Определяют ли кадастровую стоимость апартаментов
Государственная оценка проводится в отношении всех объектов недвижимости, поставленных на кадастровый учет. К ним относятся и апартаменты, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Итогом оценки станет утверждение кадастровой стоимости. Она применяется для расчета налоговых платежей за апартаменты.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
При проведении кадастровой оценки применяются нормы Закона № 237-ФЗ, приказов Росреестра. Несмотря на особенности правового статуса апартаментов, их кадастровая стоимость определяется в общем порядке:
- в перечень объектов для оценки включают апартаменты, которые ранее были поставлены на учет в кадастре, а сведения о них есть в ЕГРН;
- для расчета кадастровой стоимости собираются и изучаются данные о ценообразующих факторах (в их состав будет входить и целевое назначение помещений);
- результат оценки утверждается заказчиком (орган власти субъекта РФ), после чего данные о стоимость будут перенесены Росреестром в ЕГРН.
Если апартаментами владеет гражданин, он получит уведомление с суммой налога из ИФНС. Расчет ведется на основании кадастровых данных (площадь, целевое назначение, стоимость и т.д.). Если собственником является организация, она сама обязана рассчитать сумму налога, отразить ее в декларации. Базовым показателем для исчисления выступает кадастровая стоимость.
Комментарий эксперта. В законах и приказах Росреестра нет специальных правил для определения кадастровой стоимости апартаментов. Для целей оценки они рассматриваются как нежилое помещение. Это скажется на перечне ценообразующих факторов, которые применит бюджетное учреждение.
Что нужно знать о правовом статусе апартаментов
По своему правовому статусу и целевому назначению апартаменты относятся к нежилым помещениям. Это важно:
- для расчета налогов на имущество (в частности, не будут применяться льготные ставки, предусмотренные для объектов жилого назначения);
- для определения суммы платежей по коммунальным услугам (для нежилых помещений ставки выше, чем для квартир, домов и комнат);
- для выполнения строительных работ по перепланировкам, переустройству (согласование существенно проще, чем для жилых помещений).
Если апартаменты официально поставлены на кадастровый учет, то в состав сведений ЕГРН будет входить и их стоимость. Эта информация доступна налоговой службе. По мере получения отчетности от организаций ИФНС будет проверять правильность исчисления налогов, применения текущей кадастровой стоимости.
Необходимо снизить кадастровую стоимость по вашему объекту и снизить сумму уплачиваемых налогов? За подготовкой отчет о снижении КС обращайтесь к специалистам АБ «МБР». Обладаем большим практическим опытом в подготовке и оспаривании кадастровой стоимости любых объектов недвижимости.
Для подробной консультации и заказа наших услуг свяжитесь с нами по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.
Если апартаменты еще не стоят на кадастровом учете, они не попадут в перечень объектов для оценки. Однако нужно учитывать следующее:
- Росреестр направляет в бюджетное учреждение данные об объектах, прошедших постановку на учет;
- в течение 10 дней после получения данных проводится определение кадастровой стоимости (для этого используются материалы и сведения, собранные в ходе последней оценки);
- на основании акта об определении стоимости Росреестр обновит данные в ЕГРН.
Учитывая изложенное, кадастровая стоимость новых апартаментов будет определена в срок до 1-2 месяцев. Это означает, что собственнику не удастся избежать налоговых платежей в период между оценками.
Особенности определения кадастровой стоимости апартаментов
Оценка и определение кадастровой стоимости осуществляются с периодичностью не чаще 1 раза в 2 или 4 года (это зависит от региона). В 2022 и 2023 годах проводились внеочередные оценочные работы, чтобы упорядочить сроки для всех субъектов РФ. Оценка предусматривает:
- сбор и анализ сведений об объектах (участках) из перечня, сформированного органов власти региона;
- рассмотрение документов, представленных собственниками, органами власти местного самоуправления;
- определение и обоснование ценообразующих факторов (их основной перечень указан в приложении к Приказу Росреестра № П/0336);
- расчет кадастровой стоимости на основании собранных данных;
- подготовка проектов и итоговых документов, передача их на утверждение.
Продолжительность оценки может составлять несколько месяцев. Обычно процедура разбита на несколько этапов, по итогам каждого их которых оформляются определенные документы.
У собственников апартаментов есть право подать декларацию о характеристиках объекта, иные документы для оценки. Бюджетное учреждение может (но не обязано) учесть их при анализе ценообразующих факторов, расчете кадастровой стоимости. На практике, такие ситуации бывают очень редко. Основным способом влияния на итог оценки для собственников является оспаривание ее результата. Именно эти действия позволят приравнять кадастровую цену к рыночной, что скажется на размере налоговых платежей.
Комментарий эксперта. Объективным основанием для оспаривания является завышение кадастровой стоимости апартаментов над рыночной ценой. Чтобы проверить и сравнить эти показатели, рекомендуем обратиться в Архитектурное бюро «МБР». Мы поможем получить выписку из ЕГРН или отдельные сведения из кадастра, выполним оценку с оформлением отчета. Также заказчику будут оказаны услуги по сопровождению судебной или внесудебной процедуры оспаривания.
Для того, чтобы получить бесплатную консультацию и заказать оспаривание кадастровой стоимости у нас, свяжитесь с нами по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.
Кто и как проводит государственную оценку
Показатель кадастровой стоимости апартаментов, как и других объектов недвижимости, рассчитывает бюджетное учреждение. Задание на оценку готовит и утверждает орган власти субъекта РФ. В Москве полномочия по проведению оценочных работ переданы ГБУ «Имущественный центр городских платежей». Кроме определения кадастровой стоимости, данное учреждение рассматривает и споры по обращению заинтересованных лиц.
Общая схема проведения оценки для расчета кадастровой стоимости апартаментов включает следующие этапы:
- подготовка задания и перечня объектов недвижимости, передача их в бюджетное учреждение;
- запрос и анализ кадастровых сведений по недвижимости из представленного перечня;
- выбор и обоснование методики, подхода и ценообразующих факторов на основании Приказа № П0336;
- сбор данных о ценообразующих факторах, характеристиках объектов;
- оценочное зонирование, которое включает анализ сведения о местонахождении недвижимости (с учетом административно-территориального ми кадастрового деления);
- расчет кадастровой стоимости с использованием массового подхода (в отдельных случаях может применяться индивидуальный подход);
- подготовка материалов с итогами оценки, направление их на рассмотрение и утверждение.
В одном здании может быть несколько десятков апартаментов. Оценщики ГБУ не выезжают на обследование каждого из них в отдельности. Вместо этого (в рамках массового подхода) анализируются данные по группам объектов со схожими параметрами – целевое назначение, площадь и т.д. По этой причине, у апартаментов в одном здании и одинаковой площадью, скорее всего, будет одинаковая кадастровая стоимость. Но при этом их рыночная цена может значительно отличаться. Например, это может быть вызвано разным уровнем благоустройства, дорогостоящими улучшениями и ремонтом, перепланировкой, другими факторами. Государственная оценка не учитывает эти моменты, что влечет несоответствие между кадастровой и рыночной ценой.
Как проверить текущую кадастровую стоимость
Собственникам апартаментов не направляют уведомление об изменении кадастровой стоимости после завершения оценки. Поэтому проверить этот показатель нужно самостоятельно:
- через онлайн-сервис на сайте Архитектурного бюро «МБР» (данные подгружаются напрямую из ЕГРН);
- через платные и бесплатные сервисы Росреестра;
- путем запроса выписки ЕГРН.
В большинстве случаев, после каждой оценки показатель кадастровой стоимости апартаментов станет выше. Поэтому полученные сведения необходимо сравнить с рыночной ценой помещения, чтобы принять решение об оспаривании.
Наши эксперты помогут сделать это максимально быстро и точно. В Архитектурном бюро «МБР» вы можете получить любую информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости, заказать выписку из ЕГРН. Также наши специалисты помогут с оспариванием — быстро подготовят необходимые документы (в том числе и отчет) и рассчитают возможный процент снижения.
Для получения подробной консультации о возможности снижения кадастровой стоимости по вашему объекту недвижимости свяжитесь с нами по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.
Перечень нужных документов
Документы для скачивания:
№ | Описание документа | Ссылки для скачивания |
1 | Техническое задание на рыночную оценку объекта (образец заполнения) | Ссылка |
2 | Заявление о пересмотре кадастровой стоимости в связи с ложными сведениями | Ссылка |
3 | Методические указания о проведении оценки | Ссылка |
4 | Заявление в Комиссию Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости | Ссылка |
5 | Заявление в Комиссию Росреестра (образец заполнения) | Ссылка |
6 | Образец отчета о рыночной цене | Ссылка |
7 | Иск о снижении кадастровой стоимости | Ссылка |
8 | Заявление о предоставлении выписки из ЕГРН | Ссылка |
Оспаривание кадастровой стоимости апартаментов
Если кадастровая стоимость апартаментов равна или ниже рыночной, в оспаривании нет смысла. Но если проверка показала завышение, то эта процедура может принести прямую экономическую выгоду. При любом варианте обращения собственнику апартаментов будут нужны документы:
- заявление на внесудебное рассмотрение спора;
- административный иск для судебной процедуры;
- выписка ЕГРН (подтвердит право собственности на апартаменты, а также текущее значение оспариваемой собственности);
- отчет о рыночной цене (документ оформляется экспертом-оценщиком АБ «МБР»).
Для рассмотрения спора не нужны документы с расчетами налоговых платежей за предыдущие периоды. Если интересы собственника отстаивает представитель, он прикладывает доверенность.
При обращении в суд необходимо оплатить пошлину (6 000 рублей для юридических лиц). Также собственник оплачивает расходы на независимую оценку, услуги представителя. Все затраты окупятся, если кадастровую стоимость снизят и приравняют к рыночной цене.
Почему собственнику важно снижение кадастровой стоимости
Конечная цель оспаривания кадастровой стоимости – ее снижение. Это повлечет уменьшение налоговой базы, т.е. собственник сэкономит на платежах в бюджет. Разница в налогах может быть очень большой, вплоть до десятков и сотен тысяч рублей. Также закон позволяет подать заявление на перерасчет налогов и возврат переплаты за 3 предыдущих периода (в определенных случаях).
Для целей продажи апартаментов или сдачи их в аренду кадастровая стоимость не столь важна (хотя стороны сделки могут взять за основу этот показатель). Сведения из ЕГРН нередко используются для оформления документов на кредиты. В частности, если апартаменты передаются в залог, банк может использовать значение кадастровой или рыночной стоимости для расчета суммы доступного кредитования.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости достаточно сложная. Поэтому приступая к ней лучше обращаться к специалистам, которые имеют опыт и богатую практику в данном деле. Обращайтесь за помощью в АБ «МБР». Наша компания оказывает полный комплекс услуг в сфере оспаривания кадастровой стоимости недвижимости как на территории Москвы и МО, так и в Санкт-Петербурге и ЛО. Мы поможем подготовить все нужные документы для оспаривания, грамотный отчет представим ваши интересы в Комиссии, в суде.
Для получения консультации и сведений о возможности снижения кадастровой стоимости по вашему объекту, звоните нам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или свяжитесь с нами по электронной почте: info@mosoblreg.ru.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Варианты оспаривания
Владелец апартаментов может подать документы на снижение кадастровой стоимости:
- в суд общей юрисдикции (самый эффективный вариант);
- в региональную комиссию по рассмотрению споров (если ее полномочия не переданы ГБУ);
- в бюджетное учреждение (если субъект РФ перешел на такую схему рассмотрения споров).
Положительное решение будет направлено в Управление Росреестра. После этого новое значение кадастровой стоимости будет отражено в сведениях ЕГРН. Отказ бюджетного учреждения или региональной комиссии можно оспорить в судебном порядке.
Чтобы избежать проблем при обращении в Комиссии и суд, рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов. Они подготовят документы, правильно заполнят заявление, окажут сопровождение при проведении заседаний. Команда АБ «МБР» обладает богатым опытом в судебном оспаривании кадастровой стоимости — у нас сотни успешных кейсов.
Оставьте заявку для анализа вашего объекта на сайтам или по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).
Услуги Архитектурного бюро «МБР»
Хотя практика пересмотра кадастровой стоимости уже сложилась, нередко могут возникать сложные моменты. Поэтому лучше действовать через представителя, который имеет опыт сопровождения указанных дел. Архитектурное бюро «МСР» предлагает:
- помощь в подготовке и подаче документов при любом варианте оспаривания;
- проведение оценки апартаментов, оформление отчета о рыночной цене;
- представительство интересов при рассмотрении спора о кадастровой стоимости.
С помощью наших экспертов у вас не возникнет сложностей при снижении кадастровой стоимости апартаментов до рыночной цены. Подробнее об услугах можно уточнить на консультации. Примерные цены на услуги смотрите ниже.
№ | Описание услуги | Стоимость услуги |
1 | Составление отчета о рыночной цене | от 40 000 рублей |
2 | Заполнение искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости | от 10 000 рублей |
3 | Запрос на получение выписки из ЕГРН | 650 рублей |
4 | Сопровождение оспаривания в суде | от 35 000 рублей |
5 | Сопровождение оспаривания в комиссии Росреестра | от 25 000 рублей |
Кейсы АБ «МБР»
Кейс 1. Снижение кадастровой стоимости земельного участка
В АБ «МБР» обратился заказчик — собственник земельного участка. Ему требовалось снизить кадастровую стоимость своего земельного участка площадью 29 000 м.кв., расположенного в Москве. Он выбрал для данной задачи АБ «МБР», так как компания обладает богатым опытом в данном вопросе, а также имеет свой штат юристов и оценщиков. На момент заключения договора, кадастровая стоимость участка, установленная в ЕГРН составляла 325 659 533 рублей.
Действия АБ «МБР» для снижения кадастровой стоимости:
- Проведен совместный анализ земельного участка, как оценщиками так и кадастровыми инженерами компании.
- Оценщики подготовили отчет о рыночной стоимости земельного участка и согласовали все нюансы с заказчиком для направления его в Комиссию и суд.
- Также экспертами и юристами была подготовлена вся необходимая документация, в том числе и административное заявление в Московский городской суд (заявление соответствовало Кодексу административного судопроизводства).
- Так как заказчик заказал оспаривание «под ключ», то юристы АБ «МБР» также сопроводили полностью всю процедуру судебного оспаривания завышенной кадастровой стоимости земельного участка, включая экспертную оценку.
- Московский городской суд принял положительное решение в сторону нашего заказчика. Кадастровая стоимость была снижена, а с ней и сумма налоговых платежей.
В результате работы команды АБ «МБР» кадастровая стоимость земельного участка была уменьшена до 225 813 754 рублей, то есть процент снижения составил 31%.
Кейс 2. Снижение кадастровой стоимости торгового объекта
В АБ «МБР» обратился заказчик — собственник торгового объекта, расположенного в Москве, площадью почти 8 000 м.кв. Обратился он по совету своих соседей-собственников, которые успешно оспорили кадастровую стоимость своих объектов при помощи наших специалистов. На момент заключения договора с нами, кадастровая стоимость здания в ЕГРН составляла 130 956 855 рублей, 46 копеек.
Действия наших специалистов для успешного снижения кадастровой стоимости объекта:
- Оценщики компании согласовали с заказчиком возможные варианты оспаривания — кадастровую стоимость можно снизить как в административном, так и в судебном порядке. Было принято обоюдное решение о том, что сначала будут поданы документы в Комиссию при Росреестре.
- Далее был проведен анализ рынка и подготовлен отчет о рыночной стоимости объекта для оспаривания в Комиссии или и в суде.
- Так как собственник заказа оспаривание кадастровой стоимости «под ключ», то наши специалисты также представляли его интересы в Комиссии при Росреестре. К сожалению, ее решение было отрицательным. Поэтому, была подготовлена необходимая документация для оспаривания в судебном порядке.
- Административное заявление об обжаловании решения Комиссии было направлено в Московский городской суд (в соответствии с Кодексом административного судопроизводства). Кроме того, юристы АБ «МБР» сопроводили процедуру судебного оспаривания и контролировали работу судебной экспертизы.
- Московский городской суд удовлетворил решение заказчика о снижении кадастрового стоимости торгового здания.
Таким образом, в результате успешной работы специалистов АБ «МБР» кадастровая стоимость объекта была уменьшена до 87 779 027 рублей. В процентном соотношении это 33%. А сумма налоговой экономии составила за три года более 2 200 000 рублей.
Заключение
- Кадастровая стоимость апартаментов определяется так же, как и для других объектов недвижимости. При оценке учитывается, что апартаменты рассматриваются как нежилое помещение.
- Оценочные работы выполняет бюджетное учреждение, уполномоченное субъектом РФ. По их итогам новая кадастровая стоимость апартаментов отражается в сведениях ЕГРН.
- Если стоимость апартаментов по кадастру превышает рыночную, владелец объекта может пройти процедуру оспаривания. После ее успешного завершения снизится размер налогов, так как они будут рассчитаны по уменьшенной кадастровой стоимости.