Кадастровая оценка недвижимости

У недвижимого имущества может быть 3 стоимостных показателя. Кроме инвентаризационной и рыночной цены, в России предусмотрен расчет кадастровой стоимости. От имени государства указанный вариант оценки вправе проводить учреждения, созданные на региональном уровне. Так как кадастровая стоимость объекта зачастую далека от действительных ценовых значений, собственник может пройти процедуру ее снижения. Ключевым последствием таких действий станет уменьшение налоговых платежей за недвижимость и землю.

Читайте, в чем суть кадастровой оценки объектов недвижимости, почему она не зачастую отвечает показателям рынка, как добиться снижения цены и обновить эти данные в ЕГРН.

Что такое кадастровая стоимость

Государство не только ведет учет всей недвижимости. В структуру разделов госреестра ЕГРН входит значение кадастровой стоимости. Так как оценка по заказу госорганов осуществляется уже на протяжении десятка лет, информация о цене есть в реестре по всем учтенным объектам.

Кадастровая стоимость – это ценовой показатель, рассчитанный бюджетным учреждением по заказу госорганов. Регламент оценочной процедуры определен Законом № 237-ФЗ. Методики работы экспертов-оценщиков можно найти в Приказе № П/0336. О кадастровой стоимости недвижимости нужно знать следующее:

оценка проводится отдельно для участков и различных видов объектов;

пересчет стоимости осуществляется в сроки, определенные законом, а не на усмотрение властей или собственника;

• в ходе оценочных действий на их результат можно повлиять путем представления документации, в том числе декларации с реальными параметрами недвижимости;
• итоги работы учреждения публичны, размещаются на сайтах субъектов РФ;
• актуальное значение кадастровой стоимости объекта недвижимости можно увидеть по выписке из госреестра ЕГРН;
• Росреестр не вправе сам проводить оценку или произвольно менять стоимостные показатели в кадастре (это возможно только по комиссионному решению, либо по судебному акту).

Все собственники наверняка знают, для каких целей назначается кадастровая оценка. По информации из ЕГРН будут рассчитываться налоги на недвижимость и землю. ИФНС ежегодно проверяет эти данные для подготовки уведомлений физ. лицам, для проверки расчетов в декларациях организаций. Также показатель стоимости из кадастра применяется для расчета штрафов по некоторым административным составам, для определения арендных платежей на государственное имущество или начальной цены аукционов.

Разъяснения эксперта. При подготовке сделок с недвижимостью стороны сами определяют цену по договору. Для этого можно проанализировать разные варианты на рынке, заказать отчет с независимой оценкой. Кадастровую стоимость также можно взять за основу при согласовании положений договора, если на это согласны обе стороны. Но обычно цена из ЕГРН существенно отличается от реальных значений на рынке, невыгодна контрагентам.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Алгоритм мероприятий и этапы оценки описаны в Законе № 237-ФЗ и Приказе Росреестра № П/0336. Выделим ключевые этапы процедуры:

• заключение договора с учреждением (напрямую или через тендеры);
• подготовительный этап (запрос и анализ информации из ЕГРН, от муниципальных образований и органов власти региона, и т.д.);
• сбор факторов и показателей, которые влияют на расчет цены;
• выбор и обоснование методики оценки по Приказу № П/0036;
• сбор данных по всем ценообразующим критериям;
• проведение зонирования, анализ местоположения группы объектов и участков;
• установление стоимости путем массовой и/или индивидуальной оценки;
• проверка документации и замечаний (например, от владельца объекта);
• расчет цены на недвижимость, учтенную Росреестром после завершения предыдущей оценки;
• оформление отчетов с показателями стоимости;
• утверждение отчетов и актов, размещение их на сайтах органов власти;
• передача материалов в Росреестр для проверок, обновления ЕГРН.

Отметим, что указанный перечень не включает выезда представителей учреждения на месте, обследование, сбор данных о характеристиках. Это является одной из причин, по которой цена в ЕГРН далеко не всегда соответствует рыночным значениям. Расчет по методикам нередко не учитывают действительное состояние недвижимости, а оно крайне важно для сделок на рынке.

Узнать кадастровую стоимость в 2024 году

Кто устанавливает кадастровую стоимость

Так как целью гос. оценки является подготовка данных для ЕГРН, правообладатели не могут сами просчитать стоимость для кадастра. В процедурах участвуют следующие структуры:

• региональные органы власти (заказывают работы, утверждают их итог, публикуют данные на портале);
• Росреестр (проводит предварительную проверку материалов оценки, вносит итоговые данные в ЕГРН);
• учреждения (принимают заказ по договору с органом власти, проводят комплекс оценочных процедур и расчетов, оформляют документы);
• муниципальные образования, ведомства федерального уровня (обязаны передать информацию об объектах в своих границах).

Региональная комиссия, которая создается для разбирательства споров о кадастровой стоимости, не вправе самостоятельно проводить оценку. Она сверяет информацию из ЕГРН с отчетом независимого эксперта-оценщика. Если при рассмотрении дела будет подтверждено существенное расхождение, комиссия вправе вынести решение о приравнивании стоимости из кадастра к рыночному значению. На этом основании Росреестр обновит информацию в ЕГРН.

Разъяснения эксперта. Суд, как и комиссия, не занимается оценочной деятельностью, а рассматривает спор по несоответствию показателей кадастровой и рыночной стоимости. Правообладатели могут обратиться в суд без предварительного разбирательства в комиссионном порядке. Решение суда также будет основанием для обновления ЕГРН, если заявитель докажет несоответствие по ценовым показателям.

Как узнать кадастровую стоимость

Прежде всего, это будет видно в уведомлениях и требованиях от налогового органа. Но их рассылают только собственникам-гражданам. Предприятия должны сами рассчитывать платежи в бюджет, запрашивать исходные сведения для этого из ЕГРН. Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно:

• запросом выписки ЕГРН (через МФЦ, на портале Госуслуг, по заявлению в Росреестр);
• запросом информации из фонда данных государственной кадастровой оценки (этот сервис доступен на портале Росреестра по ссылке);
• через сервис на сайте Архитектурного бюро «МБР» по ссылке.

В большинстве ситуаций есть возможность узнать кадастровую стоимость объекта по кадастровому номеру, если он известен собственнику. Также в онлайн-сервисах можно указать адрес недвижимости, либо выбрать его местонахождение на графической карте. Например, такая возможность реализована на Публичной кадастровой карте Росреестра.

Разъяснения эксперта. Для обращения в комиссию или суд потребует документ с действующим показателем стоимости. Ранее с этой целью Росреестр выдавал отдельную справку. Сейчас правообладатель недвижимости может заказать специальную или общую выписку ЕГРН. Проще всего это сделать через портал Госуслуг.

Как часто меняется кадастровая стоимость объекта недвижимости

Об этом сказано в ст. 11 Закона № 237-ФЗ. Периодичность проведения гос. оценки составляет:

• через 4 года после завершения предыдущей оценки (для всех субъектов РФ, кроме городов федерального значения);
• через 2 года после завершения предыдущей оценки (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь).

Чтобы перейти на общий механизм по всей стране, во многих субъектах РФ в 2021-2022 годах назначалась внеплановая оценка. После этого в России будут действовать одинаковые сроки проведения оценочных мероприятий.

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Государственная кадастровая оценка недвижимости

С учетом новых правил, оценочные процедуры проводятся одновременно (массовым порядком) в отношении групп объектов:

• участков, состоящих на учете в ЕГРН;
• строений, машино-мест, помещений и объектов незавершенного строительства, информация о которых есть в ЕГРН.

Не подпадают под оценку строения, которые не отнесены законодательством к объектам капитального или незавершенного строительства, либо не числятся в ЕГРН. Например, для частей помещений, выделенных под аренду, либо для некапитальных хозяйственных построек, стоимость не определяется.

Как произвести переоценку кадастровой стоимости недвижимости

Переоценка стоимости в кадастре может осуществляться следующими вариантами:

• по итогам последующей оценки учреждением по заказу государства;
• в ходе уточнения расчетов по мере поступления замечаний и возражений;
• по факту разбирательства спора в комиссионном порядке;
• по судебному решению после оспаривания стоимости.

Дополнительную информацию об основаниях переоценки можно найти в нашем предыдущем материале.

Правообладатели недвижимости не могут сам пересчитать цену объекта, установленную учреждением и включенную в ЕГРН. Но они вправе предпринять ряд действий, чтобы повлиять на итог оценки, либо оспорить его в судебном или административном порядке. Подробнее об этом читайте ниже.

Снижение кадастровой стоимости недвижимости

Если вы намерены оспорить стоимость объекта и привести ее в соответствие с рыночным значением, воспользуйтесь услугами АБ «МБР». Наши преимущества:

• наличие экспертов-оценщиков, имеющих право оформлять отчеты о рыночной цене;
• сопровождение спора на всех этапах, от подготовки заявления до участия в судебных процессах;
• возможность заказать дополнительные услуги в сфере кадастра, в том числе подготовку документации для Росреестра.

Мы поможем оценить целесообразность снижения стоимости. Если она практически не отличается от цены на рынке, в оспаривании нет смысла. Более того, при указанных обстоятельствах заявителю могут отказать в удовлетворении требований.

Методы оспаривания кадастровой стоимости

Есть три варианта, как повлиять на кадастровые значения стоимости. Собственник может:

• представить декларацию и иные документы в период проведения оценки (на практике, таким способом мало кто пользуется);
• пройти оспаривание в комиссионном порядке;
• обратиться для рассмотрения спора в суд.

Есть стоимость уже утверждена, а данные о ней внесены в ЕГРН, пересмотр допускается только на основании отчета оценщика.

Подготовка отчета об оценке – требования

В этом документе будет отражена реальная рыночная цена объекта или участка. Отчет об оценки оформляется с соблюдением следующих требований:

• работу может выполнить аттестованный эксперт-оценщик, чья компания состоит в СРО;
• при оценке не только изучаются сведения о ценовых предложениях на рынке, но и проводится обследование недвижимости;
• оценщик обязан обосновать выбор методики оценки в отчете, несет ответственность за объективность и достоверность расчетов.

Отчет нужно представить в суд или комиссию вместе с формой ЕГРН, где будет указана текущая стоимость в кадастре. При рассмотрении споры будут сравниваться два ценовых показателя. До начала процедуры можно уточнить кадастровую стоимость по кадастровому номеру, сравнивать ее с примерной ценой рынка на аналогичные объекты.

Стоимость услуг по оценке и оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

Рассмотрение спора в комиссии является бесплатной процедурой. Поэтому в состав расходов собственника может входить:

• оплата услуг эксперта-оценщика по оформлению отчета;
• оплата госпошлины за исковое заявление в суд;
• оплата расходов юриста, если он будет сопровождать процедуру оспаривания.

Оценщики АБ «МБР» рассчитают стоимость услуг после предварительного анализа ситуации. Примерные расценки мы указали в таблице ниже.

Кейсы по оценке и оспариванию кадастровой стоимости

Кейс 1. Оценщик АБ «МБР» подготовил отчет о рыночной цене магазина в Московской области. Она была примерно на 20% ниже стоимость по данным ЕГРН. По итогам судебного оспаривания и обновление ЕГРН собственник смог снизить налоговые платежи по зданию на 37 000 рублей в год.

Для оказания услуг оценщик Архитектурного бюро «МБР» проанализировал данные на региональном рынке недвижимости, провел осмотр здания магазина. В итоговом документе была обоснована методика расчетов и показателя рыночной цены.

В суде интересы заявителя представлял юрист АБ «МБР». На основании судебного акта в ЕГРН были внесены новые данные, которые позже использовались для расчета налога по новой базе. Экономия на налоговых платежах составила почти 37 000 рублей в год.

Кейс 2. После снижения кадастровой стоимости производственного здания размер налоговых платежей уменьшился на 85 000 рублей в год. Процедура оспаривания проходила через суд.

Для определения рыночной цены эксперт-оценщик АБ «МБР» использовал расчетный метод, так как на рынке не было сделок на аналогичные объекты. В судебном процессе была подтверждена обоснованность расчетов. В итоге, на основании новых сведений ЕГРН следующий налоговый платеж за здание уменьшился почти на 85 000 рублей.

Выводы

• Кадастровая стоимость – это показатель, рассчитанный по итогам государственной оценки недвижимости. Ее проводят бюджетные учреждения по заказу госорганов.
• Оценка может проводиться периодичность 1 раз в 4 или 2 года. Процедура может проводиться индивидуальным или массовым порядком.
• Изменить (уменьшить) показатель стоимости по кадастру можно в судебном или комиссионном порядке. Основным документов для этого будет отчет о рыночной цене недвижимости.

FAQ

Список использованных источников

• Закон № 237-ФЗ (скачать);
• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0336 (скачать).