Изменение назначения здания – как это сделать правильно в Москве

Назначение здания определяется при его строительстве и вводу в эксплуатации. Сведения об этом внесут в ЕГРН при постановке объекта на учет. Закон допускает изменение назначения здания, если оно изменится и для всех помещений. Решение по таким вопросам принимают уполномоченные органы власти региона. В Москве для этого нужно обращаться в Департамент городского имущества (ДГИ). О нюансах указанной процедуры, а также о требованиях к документам и строительным работам, расскажу в этой статье.

В практике специалистов компании АБ «МБР» были кейсы по изменению назначения зданий и помещений. Дляч этого мы предлагаем комплекс услуг, от подготовки проектов на перепланировку или реконструкцию до помощи в согласованиях. Заказать их можно по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).

Виды назначений зданий по законодательству РФ

Человек, далекий от сферы кадастра и недвижимости, может сходу назвать множество видов назначений зданий – медицинская клиника, бизнес-центр, торговый центр и многое другое. Все это описывает функционал, т.е. виды деятельности, которые ведут на объекте. В плане целевого назначения классификация минимальна. Согласно ст. 8 Закона № 218-ФЗ, в ЕГРН могут указать только одно из пяти назначений зданий:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• нежилое (с любым функциональным назначением, от торговли до управления);
• многоквартирный дом (основная масса помещений предназначена для постоянного проживания людей);
• жилой дом (подразумевает проживание только одной семьи);
• садовый дом (специальный вид зданий, где могут проживать люди на территории товариществ садоводов и огородников);
• гараж (формально, это тоже нежилой объект, но из-за специфики назначения он выделен законом).

Эти обозначения входят в перечень дополнительных сведений ЕГРН на здание. При этом о функциональном назначении в законе ничего не сказано. Для целей кадастрового учета это не важно.

Учитывая изложенного, вариантов изменения назначения зданий не так уж и много. Нежилое здание можно перевести в категорию многоквартирных домов. Для этого нужно выполнить множество требований, чтобы объект стал пригоден для постоянного проживания. В обратной ситуации, МКД можно перевести в нежилое здание. Здесь требований будет меньше, ведь условия для ведения коммерческой деятельности не столь строги, как для проживания людей. Но в любом случае, предстоит выполнить строительные работы, а при переводе МКД в нежилое здание еще и расселить жильцов.

Подробнее об условиях, при которых возможно изменение назначения здания, будет указано в региональных нормативных актах. Вот формулировка из Постановления Правительства Москвы № 99-ПП в редакции от 23.07.2024 года, когда принимается такое решение (п. 4.2.73/1):

«об изменении назначения здания с жилого на нежилое или с нежилого на жилое в случае перевода всех помещений в таких зданиях в нежилые или жилые соответственно».

Что из этого следует? Решение уполномоченного органа будет вынесено автоматически, т.е. по обращению заявителя. Но для этого нужно сначала добиться изменения назначения для каждого помещения. А теперь представьте, насколько это сложно сделать, если в МКД даже 10 или 20 квартир. Как минимум, необходимо договориться о переселении жильцов или согласовать вопрос с выплатой компенсации. Но это вполне оправдано, если речь идет о коммерчески выгодных зонах городской застройки, особенно в центре. Там все затраты могут с лихвой окупиться за счет продажи или аренды нежилых помещений.

Как изменить назначение жилого помещения в МКД на нежилое, чтобы открыть там магазин?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт Архитектурного бюро «МБР». Это тоже не самая простая задача. Решение об изменении статуса помещения на нежилое примет ДГИ. Но сначала нужно выполнить перепланировку и, как минимум, сделать отдельный вход с прилегающей территории. Еще для перевода почти всегда требуется согласие владельцев смежных квартир. Учитывая все сложности, лучше действовать при поддержке специалистов в данной сфере. У нас в практике есть кейсы по переводу квартир в нежилые помещения в Москве, так что вы можете рассчитывать на помощь.

Функциональное назначение нежилых зданий

Общее функциональное назначение МКД описывать не нужно. Тем не менее, даже в многоквартирных домах есть нежилые помещения с разным функционалом – торговля, общепит, медицина и т.д. Под каждый такой вид деятельности в МКД есть специальные требования по планировке, оснащению оборудованием и инженерными системами. Также стоит учесть, что для многих видов деятельности в МКД напрямую установлен запрет. В частности, об этом сказано в СП 54.13330.2022.

В нежилых зданиях вопрос с функциональным назначением может решаться так:

• у здания и всех его помещений будет одинаковое функциональное назначение (например, это распространенная ситуация для производственных объектов);
• есть нежилые многофункциональные здания (пример, ТЦ или бизнес-центр, где есть офисы, кафе и рестораны, точки оказания услуг и т.д.).

Изменить функциональное назначение нежилых помещений и зданий не так уж и сложно. Для этого не придется вносить новые данные в ЕГРН, получать разрешение от Департамента городского имущества (кроме изменений на арендуемых объектах). Даже если функциональное назначение изменится, в сведениях ЕГРН все останется по-прежнему.

На практике, условия ведения разных видов деятельности сильно отличаются. К примеру, если помещение или здание использовалось под ресторан, то для открытия там медицинского центра предстоит кардинально изменить все. Речь идет о перепланировке и переустройстве (переоборудовании). Это позволит выполнить требования СП и стандартов под новые виды деятельности.

Еще изменение функционального назначения может сильно повлиять на выполнение требований пожарной безопасности. В этой сфере функционал объекта имеет чуть ли не решающее значение. Поэтому любое изменение может повлечь разработку дополнительных мероприятий по пожарной безопасности, внеплановые проверки со стороны МЧС.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Как изменить назначение здания – требования для Москвы

В 2021 году вопрос о правовом регулировании изменения назначений зданий рассматривал Росреестр. В Письме № 13-00065/21 сказано следующее:

• в ЕГРН будет показан только вид назначения здания, который предусмотрен Законом № 218-ФЗ (в основном, нежилое или МКД);
• для изменения сведений в ЕГРН в части назначения здания нужны документы от уполномоченного органа субъекта РФ;
• за разъяснениями о порядке изменения назначения нужно обращаться в Минстрой РФ (это профильное ведомство).

По сути, здесь отражена та же позиция, о которой я рассказал выше. Росреестр будет работать на основании решения и иных документов от регионального ведомства. В Москве их подает Департамент городского имущества.

Стоит сказать, что на сайте ДГИ описано множество услуг, на которые можно подать запрос. Среди них есть и изменение назначения помещений (с жилого на нежилое, и обратно). А вот аналогичной услуги для зданий нет. Но это не противоречит логике законодателя. Когда через ДГИ все помещения изменят свой статус, такое решение вынесут и по зданию в целом. По мере необходимости, можно будет направить отдельное обращение по данному вопросу.

Можно ли заниматься бизнесом в квартире без перевода ее в нежилое помещение?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт Архитектурного бюро «МБР». В большинстве случаев это незаконно и может повлечь взыскание штрафа. При определенных условиях, если это не помешает жильцам дома, в квартире можно работать по самозанятости, открыть офис без приема посетителей. Но для полноценного ведения бизнеса нужно получить разрешение на перевод квартиры в нежилое помещение. Все документы для этого помогут собрать или оформят специалисты Архитектурного бюро «МБР».

Что нужно сделать для перевода жилого объекта в нежилой и обратно

Итак, для получения разрешения сначала нужно изменить назначение всех помещений. Для многоквартирного дома в состав действий будет входить:

• согласование вопроса с расселением дома на уровне властей (например, в рамках программы реновации);
• подбор вариантов для переселения собственников и нанимателей (для этого есть большое количество требований, от месторасположения до площади, количества комнат и т.д.);
• если согласия на переезд нет, то возможен вариант с выплатой денежной компенсации (с проведением оценки);
• в освобожденных квартирах или на этаже в целом нужно сделать перепланировку, переустройство (так как это все еще МКД, проект необходимо согласовать в Мосжилинспекции);
• когда по итогам работ помещение будет соответствовать назначению «нежилое», можно обращаться в ДГИ для его официального изменения.

Естественно, эта схема показана очень упрощенно. К примеру, проводить перепланировку только в одной квартире, пока остальные не освобождены, может оказаться бессмысленно. Вам может быть важно переделать сразу все на этаже, в том числе с образованием или разделом помещений, созданием новых зон. Это лучше сделать разом, когда появится такая возможность.

При изменении назначения нежилого здания на многоквартирный дом сложностей не меньше:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• скорее всего, придется полностью менять схему инженерных систем и коммуникаций (для МКД требования в этом плане очень жесткие);
• каждое помещение должно соответствовать условиям для безопасного проживания граждан, иметь выход в подъезд;
• наверняка придется делать новые проемы или расширять существующие, ведь для квартир уровень естественной освещенности строго нормирован;
• для перевода нежилых помещений в квартиры придется заделывать отдельные входы с прилегающей территории (если они были);
• необходимо выполнить множество требований по пожарной безопасности для МКД, по санитарным нормам.

Интересно решается вопрос с созданием апартаментов в нежилом здании. Сейчас это весьма актуально ввиду высокого спора на такие предложения. Под апарты можно отвести здание, которое раньше использовалось под производство, функции управления и иные цели. В этом материале мы подробно рассказывали о перепланировках для образования апартаментов. По своему статусу они до сих пор признаются нежилыми помещениями. Поэтому и назначение здания в ЕГРН после образования апартов менять не нужно. Новым параметром станет только изменившееся функциональное назначение.

Строительные работы и документы

Почти во всех случаях для изменения назначения здания не обойтись без проведения строительных работ. С учетом специфики объекта и ваши целей, это может быть:

• перепланировка и переустройство (в большинстве ситуаций) – раздел и объединение помещений, изменение границ и перераспределение площади, многое другое;
• реконструкция – если нужна замена несущих конструкций, устройство или ликвидация пристройки, этажей;
• капитальный ремонт – если не требуется менять планировку или основные параметры здания.

В первых двух случаях необходимо пройти согласования. Проектная документация будет нужна как при реконструкции с перепланировкой, так и при капитальном ремонте. Об особенностях согласования всех видов строительных работ читайте в статьях на нашем сайте. Проконсультиооваться по данным вопросам вы можете по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург), либо посредством электронной почты info@mosoblreg.ru. Разрешения не нужны только для текущего ремонта – отделка и т.д.

Кто выносит решение об изменении назначения здания

Если речь идет о зданиях в Москве, то для изменения его назначения нужно обращаться в ДГИ. Все запросы и приложенные документы принимают в электронном виде. Соответствующие сервисы размещены на портале mos.ru. В процессе согласований строительных работ могут участвовать такие ведомства, как Мосжилинспекция, Мосгосстройнадзор, Москомархитектура.

На заключительном этапе происходит обновление дополнительных сведений о здании в ЕГРН. Основанием для этого станет решение ДГИ. Также, если менялась планировка помещений или параметры самого здания, в Росреестр необходимо предоставить технический план. Этот документ подготовит кадастровый инженер АБ «МБР (после проведения обмеров и иных работ).

Особенности изменения функционального назначения здания

Функциональное назначение объектов поменять проще, ведь это не сопровождается обращением в ДГИ и обновлением данных в ЕГРН. Общие правила таковы:

• нужно определиться с видами деятельности, которые будут вестись в помещениях и здании в целом;
• ввиду требований нормативных актов, СП и стандартов, нужно согласовать и сделать перепланировку, переустройство;
• после завершения работ нужно заказать технический план и обновить данные в ЕГРН (только в части характеристик объекта, но не назначения);
• если требуется, об изменении функционального назначения необходимо уведомить МЧС.

Если нужна лицензия на определенный вид деятельности, при проверке обязательно убедятся в соответствии функциональному назначению.

В Архитектурном бюро «МБР» вы получите услуги по разработке и согласованию документов на разные строительные работы, помощь в получении разрешения на изменение назначения. Звоните, мы поможем оформить все необходимые документы и согласовать их в уполномоченных органах — +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).

Заключение – коротко о главном

• В силу Закона № 218-ФЗ, можно изменить назначение здания с нежилого на многоквартирный дом, и обратно. При этом функциональное назначение не отражается в ЕГРН.
• В Москве решение об изменении назначения принимает ДГИ. Основное условие – назначение должно измениться у всех помещений в здании.
• Для изменения назначения может потребоваться реконструкция, перепланировка или капитальный ремонт. Все документы на эти работы помогут оформить специалисты АБ «МБР». Получте бесплатную консультацию прямо сейчас, позвонив по телефонам +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).