Как исправить реестровую ошибку территориальной зоны заключением кадастрового инженера

Как исправить реестровую ошибку территориальной зоны заключением кадастрового инженера, зависит от того, в каком документе сидит ошибка: в описании границ самой зоны, которое в ЕГРН передал орган, утвердивший правила землепользования и застройки (ПЗЗ), или в межевом плане земельного участка. В первом случае заинтересованное лицо подает в Росреестр заявление о возможном наличии реестровой ошибки по ч. 6 ст. 61 218-ФЗ, а заключение кадастрового инженера служит его доказательной частью. Во втором случае кадастровый инженер готовит межевой план с заключением, и после учета изменений Росреестр одновременно сдвигает границу зоны по ч. 8 ст. 34 того же закона. Ниже разобраны признаки ошибки, состав заключения, три процедурных пути и случаи, когда процедура не подходит и нужен путь через изменение ПЗЗ. Сроки по закону, чек-лист проверки перед подачей и стоимость работ на 2026 год собраны во второй половине статьи, ответы на частые вопросы юристов - в конце.

Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.

Что считается реестровой ошибкой в границах территориальной зоны

Реестровая ошибка по ч. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" - это ошибка, которая содержалась в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории, акте обследования или в документах, поступивших в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия, и была воспроизведена в ЕГРН. Сведения о границах территориальных зон попадают в реестр границ именно вторым способом: их направляет орган, утвердивший ПЗЗ. Если в его графическом описании координаты определены неверно, ошибка переходит в ЕГРН и становится реестровой.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Практический признак для юриста - земельный участок компании по сведениям ЕГРН или по карте градостроительного зонирования оказался сразу в двух территориальных зонах. Градостроительный кодекс (ч. 4 ст. 30) требует, чтобы каждый участок относился только к одной зоне. Исключения перечислены в п. 7 ст. 11.9 Земельного кодекса: в их числе участки под линейные объекты. Для остальных пересечение означает, что к одному участку формально применяются два градостроительных регламента с разными видами разрешенного использования (ВРИ) и предельными параметрами.

Пересечение само по себе еще не доказывает ошибку. Ошибкой оно становится, когда кадастровый инженер показывает несоответствие координат границы зоны документам, на основании которых она устанавливалась, или фактическому положению участка и объектов на нем. В практике АБ МБР анализ начинается с двух документов, которые заказчик может получить сам: выписки из ЕГРН на участок и карты ПЗЗ. По выписке видно текущий ВРИ и координаты участка, по карте - в какой зоне он находится и какие ВРИ в этой зоне разрешены.

Когда процедура исправления реестровой ошибки не подходит

Исправление реестровой ошибки не меняет содержание ПЗЗ. Если граница зоны на карте градостроительного зонирования проведена так, как ее задумал орган, утвердивший правила, а компании нужна другая зона или другой ВРИ, это не реестровая ошибка, а предложение об изменении границ территориальных зон по п. 2 ч. 2 ст. 33 ГрК. Такие изменения проходят через комиссию по землепользованию и застройке и общественные обсуждения. Администрация обычно не проводит слушания по одному участку: заявки разных правообладателей копятся и выносятся одним пакетом, поэтому от подачи до слушаний проходит от нескольких месяцев до полугода и более, а положительный результат не гарантирован.

Второй случай, когда процедура не подходит, - пересечение, которое закон допускает. Участок под линейный объект может пересекать границы зон, и такое пересечение по ч. 10.9 ст. 34 218-ФЗ не препятствует внесению сведений о границах зоны в ЕГРН. Третий - исправление, которое затрагивает права соседей: по ч. 4 ст. 61 218-ФЗ, если исправление может причинить вред правообладателям или третьим лицам, оно проводится только по решению суда. Проверить, ваш ли это случай, можно по выписке ЕГРН: вид разрешенного использования участка и наличие смежных участков с зарегистрированными правами видны в ней сразу.

Три пути исправления: как выбрать по месту ошибки

Путь исправления определяется не желанием заявителя, а тем, в каком документе допущена ошибка и затрагивает ли исправление чужие права. После поправок Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ в ст. 61 и ст. 34 218-ФЗ прямо прописан механизм исправления реестровых ошибок в границах территориальных зон по инициативе Росреестра, в том числе по заявлению заинтересованного лица.

Первые две строки не требуют общественных обсуждений: после изменения границы зоны в ЕГРН орган местного самоуправления приводит ПЗЗ в соответствие со сведениями из уведомления Росреестра по ч. 11 ст. 33 ГрК, в порядке частей 3.2 и 3.3 этой статьи, то есть без слушаний. Для юриста это главный критерий выбора: если ошибку удается доказать, компания уходит от многомесячной процедуры изменения ПЗЗ.

У автоматического приведения границ есть порог. По ч. 10 ст. 34 218-ФЗ Росреестр сдвигает границу зоны под участок, если более 50% площади участка находится в границах определенной зоны. Поэтому в заключении мы всегда считаем, какая доля площади участка приходится на каждую из пересекающих его зон: эта цифра показывает, по какому варианту Росреестр будет устранять пересечение.

Что должно быть в заключении кадастрового инженера по территориальной зоне

Единой формы заключения кадастрового инженера закон не устанавливает. В техническом и межевом плане это обязательный раздел, куда инженер вносит сведения, необходимые для учета, а как самостоятельный документ заключение составляется под конкретный вопрос. Вес документу дает статус исполнителя: по 218-ФЗ кадастровый инженер отвечает за достоверность сведений в документах, которые передаются в ЕГРН, вплоть до уголовной ответственности за заведомо ложные сведения. Поэтому регистратор и суд читают заключение как подтверждение факта, а не как позицию стороны.

Для реестровой ошибки территориальной зоны заключение содержит обязательный каркас и блоки, которые добавляются под задачу:

• Нормативная база. 218-ФЗ (ст. 34 и 61), Градостроительный кодекс (ст. 30 и 33), Земельный кодекс (ст. 11.9), приказ Росреестра от 26.07.2022 № П/0292, которым установлены форма графического описания местоположения границ территориальных зон и требования к точности координат их характерных точек, постановление об утверждении ПЗЗ.
• Исходные данные ЕГРН. Кадастровый номер участка, уточненная площадь, ВРИ, система координат, реестровые номера границ зон, которые пересекают участок.
• Исследовательская часть. Что сделано и что установлено: геодезическая съемка границ участка и контуров зданий, сопоставление с картой градостроительного зонирования и с графическим описанием зоны, расчет площади участка в каждой зоне.
• Документы-основания. Правоустанавливающие документы на участок, документы об образовании участка, ситуационные планы из технических паспортов БТИ, если они хранились в БТИ по состоянию на 1 января 2013 года. Эти же источники перечислены в ч. 7.3 ст. 61 218-ФЗ как материалы для определения верных координат.
• Графическая часть. Схема расположения участка и зданий относительно границ зон, каталог координат характерных точек в системе координат ЕГРН, фотоматериалы.
• Выводы. Прямой ответ: в каком документе допущена ошибка, в чем она состоит и какие координаты границы зоны или участка следует внести в ЕГРН.

Отдельно фиксируем систему координат. Москва и Московская область ведут ЕГРН в разных местных системах координат, и расхождение может оказаться не в положении границы, а в пересчете. Для такого случая в ч. 7.5 ст. 61 218-ФЗ предусмотрен отдельный механизм: Росреестр при наличии ключей перехода пересчитывает координаты в местную систему без предварительного извещения заинтересованных лиц.

Важный нюанс из практики: регистратор может сверять заявленные контуры не с актуальной выпиской ЕГРН, а с архивным документом, например с паспортом БТИ по состоянию на 2010 год. Поэтому мы запрашиваем у заказчика самый последний технический паспорт с поэтажными планами и экспликацией, а в заключении прямо указываем, на основании какого документа и какого фактического обмера определены сведения. Это касается и формулировок из старых документов: "3, в том числе 1 подземный" и "3, а также 1 подземный" означают разное число этажей, и в заключении расписывается, какой вариант подтвержден обмером.

Как мы работаем с реестровой ошибкой территориальной зоны

1. Запрашиваем у заказчика выписку ЕГРН на участок и на здания на нем, правоустанавливающие документы, документы об образовании участка, технический паспорт БТИ и, если есть, ГПЗУ. Если выписки на руках нет, заказываем ее сами.
2. Открываем карту ПЗЗ и сверяем, какие территориальные зоны и подзоны проходят по участку, какие ВРИ и предельные параметры в них установлены.
3. Выезжаем на объект: геодезист снимает фактические границы участка и контуры зданий, техник фиксирует ограждения, проезды и другие признаки границы на местности.
4. Накладываем съемку на сведения ЕГРН и на границы зон, вручную пересчитываем площадь участка в каждой зоне и проверяем систему координат.
5. Определяем, в каком документе ошибка: в описании границы зоны или в межевом плане участка. От этого зависит, готовим ли мы самостоятельное заключение к заявлению или межевой план.
6. Готовим заключение с графической частью и сопроводительное письмо регистратору, где по пунктам показано, чем подтверждается каждый вывод.

На выходе заказчик получает заключение в PDF с подписью кадастрового инженера, каталог координат и, если путь идет через учет изменений, электронный пакет межевого плана для подачи. Все приложения переводим в черно-белый формат PDF/A по требованию приказа Росреестра.

Кейс из практики: ошибка в ЕГРН была в площади нежилого помещения, а не в границе зоны, но логика доказательства та же. В сведениях реестра к помещению была отнесена комната, принадлежащая другому собственнику. Заказчик получил письмо ДГИ, где ведомство подтвердило наличие ошибки; мы приложили его вместе с решением суда, выписками ЕГРН и сопроводительным письмом к техническому плану, а в заключении расписали расчет площади по комнатам. После учета изменений площадь в ЕГРН изменилась с 501,9 м² на 487,5 м². Для территориальной зоны аналогичную роль играет письмо органа, утвердившего ПЗЗ, если в нем подтверждено несоответствие границы зоны.

Порядок исправления: от проверки до изменения ЕГРН

Процедура по ч. 6 ст. 61 218-ФЗ запускается заявлением заинтересованного лица о возможном наличии реестровой ошибки в описании местоположения границ территориальной зоны. Росреестр рассматривает его и, если ошибка подтверждается, принимает решение о необходимости ее устранения с датой выявления, описанием, обоснованием и порядком устранения. Качество этого решения напрямую зависит от того, насколько подробно заявитель показал ошибку, поэтому основную работу нужно сделать до подачи.

Что проверить до подачи заявления

• Выписка ЕГРН на участок заказана недавно, в ней есть координаты границ, уточненная площадь, ВРИ и система координат.
• По карте ПЗЗ установлено, какие зоны пересекают участок и какая доля площади приходится на каждую.
• Выяснено, в каком документе ошибка: в графическом описании зоны или в межевом плане участка.
• Проверено, не относится ли участок к случаям, когда пересечение с зоной допускается законом (линейные объекты и другие случаи из п. 7 ст. 11.9 ЗК).
• Проверено, не затронет ли исправление смежные участки с зарегистрированными правами: если затронет, нужен судебный порядок.
• Собраны документы-основания: правоустанавливающие, документы об образовании участка, технический паспорт БТИ, ГПЗУ при наличии.
• Для юридического лица оформлена машиночитаемая доверенность на представителя, если подает не руководитель со своей электронной подписью.
• Кадастровый номер участка в заявлении и приложениях сверен с выпиской ЕГРН посимвольно.

Как подать заявление о реестровой ошибке территориальной зоны: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите выписку ЕГРН на участок и на здания на нем. Проверьте ВРИ, координаты характерных точек, систему координат и реестровые номера границ зон.
2. Шаг 2. Откройте карту ПЗЗ и найдите участок по кадастровому номеру. Приблизьте карту: слои территориальных зон и подзон подгружаются только в крупном масштабе.
3. Шаг 3. Закажите геодезическую съемку и заключение кадастрового инженера. В задании прямо сформулируйте вопрос: в каком документе допущена ошибка и какие координаты верные.
4. Шаг 4. Выберите путь по выводам заключения. Ошибка в границе зоны - заявление о возможном наличии реестровой ошибки с заключением. Ошибка в границах участка - заявление о кадастровом учете изменений с межевым планом.
5. Шаг 5. Подайте документы в Росреестр. Юридическое лицо подает их только в электронном виде; представитель действует по машиночитаемой доверенности.
6. Шаг 6. Отслеживайте решение. Решение о необходимости устранения ошибки направляется в уполномоченный орган не позднее рабочего дня после его принятия; если за 1 месяц орган не представил документы, публично-правовая компания сама вносит изменения в границы зоны.
7. Шаг 7. Проверьте результат. Уведомление об исправлении направляется в течение 5 рабочих дней (ч. 8 ст. 61 218-ФЗ). Закажите свежую выписку, сверьте дату обновления сведений и отнесение участка к одной зоне, затем проверьте, что ПЗЗ приведены в соответствие с ЕГРН.

Образцы документов для исправления реестровой ошибки в ЕГРН

Если ошибка в границах участка, начните с образца межевого плана: по его графической части видно, где в комплекте размещается заключение кадастрового инженера.

Москва и Московская область: кто утверждает ПЗЗ и куда уходит решение Росреестра

Решение Росреестра о необходимости устранения ошибки направляется не заявителю, а органу, уполномоченному на установление границ территориальной зоны, то есть тому, кто утвердил ПЗЗ. Для Москвы и области это разные органы и разные документы, и регламент одного региона на другой не переносится.

В Москве ПЗЗ утверждены постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП. Карта градостроительного зонирования открывается через раздел Комитета по архитектуре и градостроительству (Москомархитектуры) на mos.ru, для полноценной работы нужен вход через mos.ru, Госуслуги или электронную подпись. По клику на участок видны территориальная зона, ее код и параметры подзоны: плотность, высота, процент застройки. Индекс "Ф" в параметрах означает, что предельные параметры равны фактическим, и увеличить высоту или площадь застройки в обычном порядке нельзя. Реестровую ошибку этот индекс не исправляет и не отменяет: он часть регламента зоны.

В Московской области ПЗЗ утверждаются для каждого городского округа; порядок подготовки и согласования проекта установлен постановлением Правительства Московской области от 30.12.2014 № 1182/51, а утверждает правила орган местного самоуправления городского округа. Перед подготовкой заключения мы проверяем по муниципальным документам, какая редакция ПЗЗ действует для конкретного округа, и указываем ее реквизиты в нормативной базе.

Региональная специфика: в Московской области регистратор может потребовать координаты в МСК-50, даже если в выписке указана другая местная система координат, и отразить на схеме расположения здания на земельном участке все части участка. Для Москвы достаточно показать контур участка. Мы закладываем эти требования в графическую часть заключения до подачи, а не после первого замечания.

Сроки по закону и цена ошибки в процедуре

Регламентные сроки короткие, но складываются последовательно. Реестровую ошибку по документам заявителя регистратор исправляет в течение 5 рабочих дней со дня их получения (ч. 3 ст. 61 218-ФЗ). Решение о необходимости устранения ошибки уходит в уполномоченный орган не позднее следующего рабочего дня, а ждать от него документов Росреестр обязан 1 месяц (ч. 6.1). Если ошибка в границах земельного участка и Росреестр исправляет ее сам, правообладатель получает тот же месяц и может попросить продлить его не более чем на 3 месяца (ч. 7). Площадь участка при таком исправлении может увеличиться не более чем на 10% или уменьшиться не более чем на 5%.

Основные потери времени возникают не в регламенте, а вокруг него:

• Выбор неверного пути. Если ошибку можно доказать, а компания подает предложение об изменении ПЗЗ, она попадает в очередь на общественные обсуждения: от нескольких месяцев до полугода и более без гарантии результата.
• Нечеткий пункт в уведомлении. Формулировки вида "граница определена с нарушением требований" без указания места приходится уточнять у регистратора через запрос на обратный звонок; ответа ждут до 7-8 дней.
• Судебный порядок. Если регистратор не принимает доказательства, до суда проходят сроки приостановки и отказа, а само рассмотрение дела занимает от 4 месяцев до полугода. Чем меньше формальных замечаний остается к моменту иска, тем проще доказывать позицию.

Пока ошибка не исправлена, к участку формально применяются регламенты двух зон, и выбрать основной ВРИ из одного регламента правообладатель не может. Проверить, снято ли пересечение, можно только по свежей выписке ЕГРН и актуальной карте ПЗЗ, поэтому обе проверки мы включаем в закрытие работ.

Стоимость заключения кадастрового инженера и исправления реестровой ошибки

Итоговая цена зависит от площади участка, числа пересекающих его зон, объема геодезической съемки и от того, нужен ли межевой план или только самостоятельное заключение к заявлению.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Цены указаны на дату публикации. Судебное сопровождение, если исправление затрагивает права третьих лиц, рассчитывается индивидуально по параметрам объекта. Предварительную сумму по вашему участку можно получить через калькулятор стоимости кадастровых работ, указав тип объекта и нужную услугу.

Типовые объекты, с которыми мы работаем по кадастровому учету, - земельные участки, нежилые здания и помещения в Москве и Московской области; сроки по ним определяются составом ошибки и тем, требуется ли выезд геодезиста.

Как заказчики оценивают результат и сроки, можно посмотреть в отзывах о выполненных работах АБ МБР.

Выводы

Пересечение участка с границей территориальной зоны исправляется быстрее всего, когда доказано, что ошибка сидит в документе: в графическом описании зоны или в межевом плане. Тогда работает механизм ст. 61 и ст. 34 218-ФЗ, а ПЗЗ приводятся в соответствие с ЕГРН без общественных обсуждений. Если граница зоны проведена намеренно, путь один - изменение правил через комиссию, и заключение инженера его не заменяет. Решающими остаются выбор пути, точность координат и полнота документов-оснований.

Архитектурное бюро МБР готовит заключения кадастрового инженера и межевые планы для исправления реестровых ошибок в Москве и Московской области: от геодезической съемки и расчета площади участка в каждой зоне до сопровождения учета изменений и, при необходимости, судебного порядка.

Частые вопросы

Нужен ли межевой план, если ошибка только в границе территориальной зоны?

Нет. Если участок описан в ЕГРН верно, а ошибка в графическом описании зоны, координаты границы зоны определяет публично-правовая компания по ч. 7.3 ст. 61 218-ФЗ, а изменения вносятся на основании решения Росреестра и документов уполномоченного органа. Заявитель прикладывает заключение кадастрового инженера как обоснование. Межевой план нужен, когда меняются границы самого участка, а при исправлении границ участка Росреестром по ч. 7.1 ст. 61 он не готовится вовсе.

Почему участок вдруг оказался в двух зонах, хотя на нем ничего не менялось?

Пересечение может появиться после внесения в ЕГРН сведений о зонах, если на тот момент не сработало приведение границы по ч. 8 ст. 34 218-ФЗ, или после пересчета координат. По ч. 7.5 и 7.6 ст. 61 Росреестр вправе без предварительного извещения пересчитать координаты всех границ в местную систему координат или в связи с изменением координат пунктов государственной геодезической сети. Дату последнего изменения сведений видно в выписке ЕГРН.

Изменится ли вид разрешенного использования участка после исправления границы зоны?

Автоматически нет: ВРИ в ЕГРН остается прежним. Исправление устраняет двойственность, и участок начинает относиться к одной зоне. После этого правообладатель выбирает основной или вспомогательный ВРИ из градостроительного регламента этой зоны самостоятельно, по ч. 4 ст. 37 ГрК, и вносит изменения в ЕГРН отдельным заявлением.

Что будет, если орган, утвердивший ПЗЗ, не ответит Росреестру?

Молчание уполномоченного органа не останавливает процедуру. По ч. 6.1 ст. 61 218-ФЗ через 1 месяц со дня направления ему решения о необходимости устранения ошибки публично-правовая компания сама вносит изменения в сведения о границах территориальной зоны. После этого орган местного самоуправления обязан привести ПЗЗ в соответствие с уведомлением Росреестра по ч. 11 ст. 33 ГрК.

Насколько может измениться площадь участка, если Росреестр сам исправит его границы?

По ч. 7 ст. 61 218-ФЗ после исправления допускается увеличение площади не более чем на 10% или уменьшение не более чем на 5% относительно площади в ЕГРН. Если ошибка была допущена при прежнем уточнении границ, отсчет идет от площади до этого уточнения. Изменения вносятся без согласия правообладателя по истечении месяца, если он сам не представил межевой план.

Можно ли оспорить исправление, если оно ухудшает положение компании?

Да. Споры, связанные с исправлением реестровой ошибки в границах участка без согласия правообладателя, рассматриваются в суде (ч. 9 ст. 61 218-ФЗ). Если исправление может причинить вред правообладателям или третьим лицам, оно вообще проводится только по решению суда (ч. 4 ст. 61), и с таким заявлением вправе обратиться и сам Росреестр.