Где смотреть адреса объектов самостроя и что делать если объект в списке

Где смотреть адреса объектов самостроя, зависит от региона: в Москве проверяют сведения городских органов и онлайн-проверку по земельному участку, а в Московской области дополнительно изучают региональные и муниципальные перечни. Одного совпадения по улице и номеру дома недостаточно: адрес нужно сопоставить с кадастровым номером участка, характеристиками здания и документом, на основании которого объект попал в список. Если запись относится к вашему зданию, сначала устанавливают ее статус и причину, затем выбирают между приведением объекта в соответствие, судебным оформлением или сносом. Порядок проверки, документы для каждого сценария, актуальные цены и сроки собраны ниже.

Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.

Какие сведения считать списком самостроя

Перечень самовольных построек и запись в ЕГРН решают разные задачи. Перечень показывает, что уполномоченный орган выявил признаки нарушения или принял решение по объекту; ЕГРН отражает кадастровые сведения и зарегистрированные права. Наличие здания в ЕГРН само по себе не подтверждает законность его создания, а отсутствие записи в одном перечне не заменяет проверку прав на участок и документов на строительство.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Для проверки собственник должен определить, к какой территории относится объект, и искать не только слово «самострой», но и связанные формулировки: самовольная постройка, незаконно размещенный объект, объект, подлежащий сносу, отсутствие разрешения на строительство. Название списка, дата его утверждения и орган, который его ведет, нужны для оценки дальнейших действий.

Рабочая схема поиска выглядит так:

В Москве при подаче заявления на градостроительный план земельного участка онлайн-проверка запускается после ввода кадастрового номера участка. В числе проверяемых сведений указано наличие объектов самовольного строительства. Порядок действий и поля формы описаны в официальной инструкции Москомархитектуры по подаче заявления на ГПЗУ. Для Московской области опубликованный перечень на региональном портале используют только вместе с датой и реквизитами документа: старый PDF не подтверждает, что объект остается в актуальном списке.

Таблица разделяет три проверки, которые нельзя смешивать. По ее результатам у собственника должен остаться не скриншот совпавшего адреса, а связка из источника, даты, идентификаторов объекта и документов ЕГРН.

Как мы работаем с адресом из списка

1. Запрашиваем исходные сведения. Нужны выписки ЕГРН на участок и здание, документы о праве на землю, техническая документация и сам файл или ссылка на перечень, где найден адрес.
2. Разбираем идентификаторы. Сверяем кадастровые номера, адрес, площадь, назначение, контур и обозначение строения. Для Москвы отдельно фиксируем UNOM, если он указан в городском документе.
3. Проверяем основание записи. Отделяем информационную публикацию от акта, решения о сносе, судебного документа или уведомления о необходимости привести объект в соответствие.
4. Формируем карту действий. В результате собственник получает перечень расхождений и понятную ветку: уточнение записи, обследование и реконструкция, судебная работа или снос с последующим кадастровым оформлением.

В АБ МБР не начинаем с выбора проекта или заявления. Сначала восстанавливаем цепочку документов, потому что один и тот же адрес может обозначать участок, зарегистрированное здание, пристройку или отдельный объект, которого нет в ЕГРН.

Как проверить объект по адресу до принятия решения

Поиск начинают с точного адреса и кадастрового номера, а не с фотографии или названия объекта. В старых документах могут использоваться адресный ориентир, владение, строение, корпус или прежнее наименование улицы. Каждый вариант сохраняют отдельно и затем сопоставляют с текущими сведениями ЕГРН.

Как проверить адрес объекта самостроя: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите актуальные сведения ЕГРН на земельный участок и здание. Выпишите кадастровые номера, площадь, назначение, адрес и сведения о зарегистрированных правах.
2. Шаг 2. Определите регион и муниципальное образование. Для Москвы проверяйте городские документы и сервисы, для Московской области - региональные публикации и сайт администрации соответствующего муниципального образования.
3. Шаг 3. Найдите адрес во всех доступных вариантах написания. Сверяйте не только номер дома, но и корпус, строение, владение, адресный ориентир и кадастровый номер.
4. Шаг 4. Сопоставьте запись с объектом на участке. Смотрите, совпадают ли площадь, назначение, контур, количество строений и описание объекта в перечне с документами собственника.
5. Шаг 5. Сохраните источник и дату проверки. Скачайте сам перечень или акт, зафиксируйте страницу, реквизиты документа и формулировку статуса, затем сравните ее с текущими сведениями ЕГРН.

Если поиск по адресу дал несколько объектов, проверку по одному только тексту адреса прекращают. Нужен второй идентификатор: кадастровый номер, номер строения, площадь или описание местоположения. Если этих признаков в списке нет, собственнику нужно получить разъяснение у органа, который опубликовал сведения, а не считать совпадение доказанным.

Какие документы сопоставить со списком

Правовой статус здания оценивают по связке «земельный участок - объект - разрешения - фактическое состояние». Проверка только свидетельства или выписки на здание оставляет без ответа вопрос, на каком основании объект создан и соответствует ли он параметрам участка.

• Земельный участок. Проверяют право собственности или аренды, вид разрешенного использования, границы и ограничения. Для Москвы важны также сведения о принадлежности участка городу или о неразграниченной государственной собственности.
• Здание. Сверяют кадастровый номер, площадь, этажность, назначение, контур и дату постановки на кадастровый учет. Отдельно отмечают пристройки, надстройки и части здания, которые могли появиться после первоначальной регистрации.
• Разрешительная документация. Поднимают разрешение на строительство или документы, которые подтверждали допустимость работ, проектную документацию, разрешение на ввод и последующие решения о реконструкции.
• Фактическое состояние. Сравнивают поэтажные планы, технический паспорт, обмеры и фотофиксацию с тем, что указано в ЕГРН и перечне. Несовпадение контура или площади нельзя исправлять одной заявкой на кадастровый учет без установления причины.

Статья 222 ГК РФ относит к самовольной постройке объект, созданный на участке, не предоставленном для этой цели, без необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм. Поэтому запись о праве в ЕГРН не заменяет проверку земельно-правового основания и фактических параметров. Собственник сначала устанавливает, какое из этих обстоятельств указано в материалах органа.

Как отличить техническое расхождение от проблемы с объектом

Техническое расхождение возникает, когда адрес в старом документе отличается от современного написания, а площадь или кадастровый номер позволяют уверенно идентифицировать тот же объект. В таком случае собирают документы о переименовании адреса, выписку ЕГРН и материалы, подтверждающие непрерывность объекта.

Проблема с объектом есть, когда совпадают адрес и участок, но различаются контур, площадь, назначение, количество этажей или состав строений. Такой результат требует обследования и правовой оценки. Проектировщик не может заменить акт органа, кадастровый инженер - разрешение на строительство, а выписка ЕГРН - документ о законности создания объекта.

В практике АБ МБР мы вручную сводим данные в одну таблицу: отдельно по участку, зарегистрированному зданию и фактически существующим частям. Это помогает увидеть, относится ли запись к основному зданию, пристройке или соседнему объекту еще до подготовки проектных решений.

Что делать, если адрес найден в списке самостроя

После обнаружения адреса собственник фиксирует документ-основание и не меняет объект до выяснения его статуса. Снос, реконструкция, регистрация изменений и судебное обращение требуют разных исходных данных; универсальной процедуры для любого объекта из списка нет.

Сначала подтвердить, что запись относится к вашему объекту

Сверьте адрес, кадастровый номер участка, кадастровый номер здания, площадь, контур и номер строения. Если хотя бы один идентификатор не совпадает, запросите у органа, составившего перечень, сведения о границах и основании включения. При совпадении всех признаков переходят к проверке земельных прав, разрешительной документации и фактического состояния.

В ответе органа или в приложенном акте ищут не только само слово «самострой», но и действие, которое должно последовать: устранение нарушения, приведение объекта в соответствие, рассмотрение вопроса о сносе, обращение в суд или уточнение сведений. До этого момента собственник не может безопасно исходить из того, что запись означает уже принятое решение о демонтаже.

Ветка 1. Расхождение в адресе или идентификаторах

Когда перечень описывает другой объект либо содержит ошибку в адресе, готовят подтверждение: выписки ЕГРН, документы на участок и здание, техническую документацию, материалы БТИ и переписку с органом. В обращении указывают реквизиты списка, точное расхождение и сведения, по которым можно идентифицировать объект. Результатом должно быть письменное разъяснение или исправление публикации, а не устная отметка о том, что адрес «похож».

Ветка 2. Объект можно привести в соответствие

Такой вариант рассматривают, если у собственника есть права на земельный участок, назначение и градостроительные ограничения допускают нужный объект, а техническое состояние и планировочные решения можно подтвердить. Сначала выполняют обследование и фиксируют фактические параметры, затем разрабатывают проект реконструкции или иной комплект проектной документации, проходят предусмотренные согласования и оформляют технический план по результату работ.

Самовольную постройку нельзя «узаконить» одним техническим планом. Технический план описывает объект для кадастрового учета, но не заменяет правовое основание строительства и документы, подтверждающие соответствие объекта обязательным требованиям. Если орган или суд требуют привести здание в соответствие, проект и техническое заключение должны отвечать именно этому требованию.

Ветка 3. Объект подлежит сносу

Снос рассматривают, если участок не предоставлен для размещения объекта, использование земли не допускает существующее здание, устранить нарушения технически невозможно либо уже имеется обязательное решение о демонтаже. Перед работами проверяют, кто вправе организовать снос, не затронет ли демонтаж соседние конструкции и инженерные сети, а также какие документы потребуются для фиксации результата.

После демонтажа кадастровый инженер готовит акт обследования, если сведения об объекте есть в ЕГРН. Для практического оформления используют акт о сносе или демонтаже и акт обследования кадастрового инженера. Затем собственник решает вопрос о снятии объекта с кадастрового учета и прекращении записи о праве в установленном порядке.

Когда оформление объекта в существующем виде не подходит

• У собственника нет подтвержденного права на земельный участок либо участок предоставлен для другого вида использования.
• Объект выходит за границы участка, затрагивает права соседей, красные линии, охранные зоны или территории с особыми ограничениями.
• Фактическое состояние не отвечает требованиям безопасности, а обследование не подтверждает возможность сохранить конструкцию.
• В перечне или судебных материалах уже указано действие, несовместимое с сохранением объекта в текущем виде.

В этих сценариях проектирование ради последующей регистрации может привести к повторной трате на обмеры и документацию. Сначала нужно получить правовое и техническое заключение о допустимом варианте, затем выбирать реконструкцию, судебную защиту или демонтаж.

Стоимость ошибки при работе со списком

Ошибка на этапе идентификации приводит к работе не с тем объектом, а ошибка в выборе процедуры - к повторному обследованию, переработке проекта, приостановке кадастрового учета или расходам на демонтаж. Отдельно учитывают судебные расходы и затраты на устранение последствий, если собственник начал реконструкцию без проверки прав на землю и ограничений участка.

Точную сумму последствий заранее не определяют по одному адресу. Она зависит от того, какой документ уже принят, зарегистрирован ли объект, возможно ли сохранение конструкций и потребуются ли работы на участке после демонтажа.

Образцы для оформления сноса и снятия объекта с кадастрового учета

Для сценария демонтажа первым смотрят акт о сносе, а затем образец акта обследования кадастрового инженера, который фиксирует отсутствие объекта после работ.

В АБ МБР собственнику передают не только перечень найденных адресов. Мы связываем каждую запись с конкретным объектом, документом-основанием и допустимой веткой действий, чтобы решение о реконструкции или сносе принималось после проверки участка и здания.

Чек-лист собственника перед дальнейшими действиями

До подачи заявления, заказа проекта или начала демонтажа соберите один комплект контрольных сведений.

• Определен регион и орган, который опубликовал список.
• Сохранены название, дата и реквизиты перечня, акта, уведомления или судебного документа.
• Совпадают кадастровый номер земельного участка, адрес и описание объекта.
• Проверены права на землю, вид разрешенного использования и ограничения участка.
• Сопоставлены площадь, контур, этажность, назначение и фактический состав здания.
• Собраны разрешение на строительство, проектная документация, разрешение на ввод и документы о последующих изменениях, если они есть.
• Определено, требуется ли техническое обследование, проект реконструкции, судебная процедура или оформление сноса.
• Зафиксировано, кто принимает решение и куда направлять документы по конкретной записи.

Если один из пунктов не подтвержден, собственник сначала устраняет пробел в исходных данных. Проверка по адресу без проверки участка и фактических параметров не дает основания выбирать способ оформления.

Стоимость проверки и оформления объекта самостроя

Цена зависит от ветки работы: для уточнения записи нужен один состав документов, для реконструкции - обследование и проект, для сноса - фиксация демонтажа и кадастровое оформление. Ниже приведены позиции и сроки из действующей таблицы услуг АБ МБР.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

В таблице указаны стартовые значения. Если состав работ не совпадает с одной позицией, итог рассчитывается по параметрам участка, объекта и выбранной процедуры; для этого предусмотрен калькулятор стоимости работ.

Примеры объектов и состав выполненных задач собраны в разделе кейсов АБ МБР. Их используют для сопоставления типа объекта и последовательности работ, а не как фиксированный срок для другого адреса.

Оценить, как заказчики описывают взаимодействие по проектным и кадастровым задачам, можно в разделе отзывов о выполненных работах.

Выводы

Проверка объекта самостроя начинается с региона, точного адреса и кадастровых номеров. Запись в перечне нужно сопоставить с земельными правами, ЕГРН, разрешительной документацией и фактическим состоянием здания. После этого собственник выбирает уточнение сведений, приведение объекта в соответствие, судебную процедуру или снос с последующим кадастровым оформлением.

В АБ МБР мы выстраиваем работу от проверки идентификаторов и документа-основания до проектных, кадастровых и регистрационных действий. Такой порядок позволяет определить состав задачи до того, как собственник закажет неподходящий проект или начнет работы на участке.

Частые вопросы

Что делать, если в списке указан соседний адрес или другое строение?

Сравните кадастровый номер участка, номер здания или строения, площадь и описание местоположения. Если совпадает только улица и номер дома, запросите у органа, составившего перечень, сведения о границах объекта и основании включения. Исправление записи подтверждается письменным ответом или новой редакцией документа.

Достаточно ли выписки ЕГРН с зарегистрированным правом?

Нет. Выписка подтверждает зарегистрированные сведения и право в пределах записи, но не заменяет разрешение на строительство, документы на земельный участок и проверку фактического состояния. Для оценки самовольной постройки сопоставляют весь комплект документов и основания, указанные в перечне.

Можно ли продать здание, пока его адрес есть в списке?

До сделки нужно выяснить, есть ли в перечне только информационная запись или уже принято решение о сносе, приведении в соответствие либо идет судебное разбирательство. Покупатель и орган регистрации будут оценивать состав прав, ограничения и документы на объект. Одной выписки ЕГРН для оценки такого риска недостаточно.

Нужно ли сразу сносить объект после обнаружения адреса?

Сначала подтверждают, к какому объекту относится запись и какое действие предусмотрено документом. Снос выбирают, когда сохранение объекта невозможно или существует обязательное решение о демонтаже. После работ понадобятся документы, подтверждающие снос и отсутствие объекта для кадастрового оформления.

Кто должен заниматься проверкой: собственник здания или владелец участка?

Это зависит от того, кому принадлежат здание и участок, а также от содержания конкретной процедуры. Собственник здания собирает документы на объект, правообладатель участка подтверждает земельно-правовую основу, а заявление или обращение подает лицо, указанное в регламенте или документе органа.

Как понять, что сведения в списке актуальны?

Проверьте дату публикации, реквизиты акта, текущую редакцию перечня и наличие последующих решений по тому же адресу. Затем сопоставьте запись с новой выпиской ЕГРН и запросите разъяснение у органа, который ее разместил. Сохраненный PDF без даты проверки не подтверждает текущий статус объекта.