Экспертиза и оценка – это разные понятия, хотя их конечный результат вполне может совпасть. Экспертное исследование проводят по назначению суда. Он же утверждает перечень вопросов, на которые предстоит ответить эксперту. Одним из них может быть значение рыночной стоимости на определенную дату. Оценка изначально проводится для определения цены имущества. При этом отчет оценщика вовсе не обязательно использовать в судебных спорах. Об этих отличиях, а также о порядке проведения экспертизы и оценки недвижимости я расскажу в статье.

Что такое экспертиза рыночной стоимости и оценка недвижимости – общее и отличия

Оценка может проводиться для различных целей и совершенно не обязательно для суда. Собственнику может быть важно знать рыночную цену объекта, чтобы подготовить предложение о продаже и найти покупателя, оспорить кадастровую стоимость. Есть и другие примеры. Экспертизы обычно проводят в рамках судебных дел или при проведении следствия (дознания), подготовке материалов по административным составам. На основе заключения эксперта будут выносить решение по сути спора, определять квалификацию при назначении наказания, взыскивать причиненный ущерб.

Оценка, как и экспертиза, представляет собой исследование. Тем не менее, между ними много отличий:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• круг вопросов, которые ставят эксперту, ограничен только его познаниями (естественно, заказывать экспертизу будут только исходя из нюансов гражданского, уголовного или административного дела);
• при оценке ставится только одна задача – определить стоимость объекта (обычно рыночную, но бывает еще и инвентаризационная, инвестиционная и т.д.);
• нормативная база для проведения обоих видов исследований, во многом, совпадает, если, конечно, экспертиза назначена для определения рыночной стоимости;
• результат экспертизы (заключение) направляют в суд, тогда как отчет об оценке выдают заказчику.

При экспертизе суд может не только дать указание об определении рыночной стоимости, но и одновременно поставить иные вопросы. Бывают комплексные исследования, в которых принимают участие несколько экспертов из разных сфер науки, техники и т.д.

Встречаются судебные дела, где предметом экспертизы будет сам отчет о рыночной цене, как документ. Как вариант, такое исследование может проводиться чтобы определить:

• исказил ли оценщик данные о стоимости объекта;
• есть ли умысел в подготовке отчета с заведомо ложными сведениями;
• какой ущерб причинен действиями оценщика, как их квалифицировать по УК РФ или КоАП РФ.

Если выводы оценщика эксперт признает недостоверными, то это может повлечь и иные последствия – отмена сделки, возврат всего полученного по ней, взыскание убытков или упущенной выгоды.

В Архитектурном бюро «МБР» можно заказать оценку и экспертизу в сфере проектирования, строительных работ и недвижимости, в том числе по рыночной стоимости. В этой статье я расскажу об особенностях их проведения на примерах предыдущих работ. Все подробности можно уточнить у консультантов компании.

Кто платит за проведение экспертизы оценки недвижимости в суде?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Это решит суд при вынесении определения и назначении экспертизы. Если инициатором был участник дела, ему предложат и оплатить работу эксперта. Возможен вариант с распределением расходов поровну или в неравных долях. С проигравшей стороны взыщут компенсацию расходов при вынесении решения.

На каком основании проводят оценку и назначают экспертизу

Для проведения оценки заказчик подписывает договор, оплачивает работу за свой счет. На этом этапе необходимо согласовать дату и время для осмотра объекта (обязательное требование). Если же речь идет об экспертизе, то порядок ее назначения будет определен нормами:

• ГПК РФ – для гражданских дел с участием собственника, сторон по сделке;
• АПК РФ – для экономических и иных споров с участием юридических лиц, предпринимателей;
• УК РФ – для уголовных дел, но здесь экспертизу назначают следователи или дознаватели, а суд лишь рассматривает все поступившие материалы.

В этих кодексах описаны процессуальные вопросы – подача ходатайств о проведении экспертиз, порядок их рассмотрения, особенности выбора эксперта и согласования списка вопросов. Также суду, назначившему экспертизу, необходимо определить перечень документов, которые передадут для исследований.

Об основаниях проведения оценки или экспертизы будет указано в заключении или отчете. Помимо этого, в документах будет подробно описано задание, т.е. предмет договора с заказчиком или вопросы от суда. Кстати, эксперт обязан отказаться от работы, если она не входит в сферу его познаний, либо возник конфликт интересов, имеется личная заинтересованность в исходе дела. Еще эксперта обязательно предупреждают об уголовной ответственности за предоставление заведомо ложных сведений и выводов.

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Рассказываем о правилах проведения экспертизы о рыночной стоимости недвижимости

В практике работы оценщиков АБ «МБР» есть много кейсов с определением рыночной стоимости квартир, нежилых помещений, зданий и других объектов недвижимости. Оценщик может выступить и экспертом для суда. Такая необходимость возникает реже, но примеры тоже есть. Вот вводные данные по одному из кейсов:

• юридическое лицо арендовало нежилое помещение, а его собственником выступали столичные власти;
• в период действия арендного договора помещение попало в региональную программу для продажи на торгах;
• при определенных условиях у арендатора возникает преимущественное право выкупа, причем не на торгах, а по стоимости, определенной в ходе оценки;
• уполномоченный орган Москвы заказал оценку и указал ее в проекте договора на выкуп;
• арендатор не согласился с расчетом и подал административный иск (требованием было согласование разногласий по условиям договора);
• в ходе процесса истец заявил ходатайство о проведении экспертизы, чтобы определить реальную стоимость объекта для выкупа.

В ходатайстве для проведения исследования была указана кандидатура оценщика Архитектурного бюро «МБР». Суд, проверив все данные, признал его экспертом. Было вынесено определение о назначении экспертизы. По ее итогам наш эксперт обязан ответить на вопрос – какая рыночная стоимость у объекта на дату, указанную судом. Вместе с определением были переданы материалы дела, влияющие на ход исследования.

В данном примере экспертиза, по сути, представляет собой оценку. Но как я указывал в начале статьи, ее результаты нужно было изложить в виде заключения для суда. От этого зависело одно из важнейших условий договора, которое предстояло согласовать в судебном процессе. Учитывая цены на столичном рынке недвижимости, даже небольшая разница в стоимости объекта (по мнению истца и ответчика) можно существенно повлиять на финансовые показатели.

Могут ли провести экспертизу по рыночной стоимости объекта без его обследования?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Для любого подхода оценки, а значит и экспертизы, нужно учитывать качественные и количественные характеристики объекта. В принципе, эту информацию можно найти в различных документах (выписка из ЕГРН, техпаспорт и т.д.). Но эксперт обязан руководствоваться объективными данными. Следовательно, ему нужно посмотреть фактическое состояние объекта. А это невозможно сделать без визуального осмотра на месте. Такое требование предусмотрено и стандартами оценки.

Нормативная база и стандарты оценки

Про положения кодексов, которые применяют для назначения экспертизы, я указал выше. Также она проводится на основании профильного нормативного акта – Федерального закона № 73-ФЗ. Помимо прочего, там описаны права и обязанности экспертов, другие важные нюансы. Но непосредственно для экспертизы нужно применять руководящие документы из той сферы, где требуются специальные познания.

Оценка недвижимости проводится на основании нескольких нормативно-технических актов – федеральных стандартов (ФСО). В них мы найдем:

• алгоритм действий оценщика, а значит, и эксперта;
• перечень данных, которые можно и нужно использовать для определения рыночной цены;
• подходы к оценке (их три – затратный, сравнительный и доходный);
• ценообразующие факторы, рекомендованные для разных видов недвижимости и рыночных условий;
• требования к содержанию отчета о рыночной стоимости (это берем за основу и при подготовке заключения эксперта).

Если бы в судебном определении были дополнительные вопросы, то эксперт применил бы и другие законы, правовые и нормативно-технические акты.

Методика и подходы для экспертизы

Многие пояснения в заключении эксперта или отчете оценщика будут непонятны человеку, которые не имеет отношения к данной сфере деятельности. Обыватель вполне может определить рыночную цену «на глазок», пробежавшись по объявлениям на сайтах. Но это не означает, что такой показатель будет объективным с точки зрения нормативных актов.

Исходя из достаточности данных для проведения экспертизы (оценки), можно выбрать один или несколько подходов. Они отличаются:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• сравнительный (можно использовать почти всегда) – если для нашего объекта есть аналоги на открытом рынке, с учетом количественных и качественных характеристик, иных данных;
• доходный (актуален для коммерческой нежилой недвижимости) – если эксплуатация, в том числе сдача в аренду, повысит стоимость объекта и принесет дополнительный доход его собственнику;
• затратный (обычно применяется, если есть сложности с использованием других подходов) – рыночную стоимость определят на основании затрат на строительство, улучшения (естественно, с корректировками на инфляцию, износ и т.д.).

В нашем примере эксперт выбрал сравнительный и доходный подходы. На профильных сайтах он легко нашел информацию о десятках нежилых помещений, с тем же месторасположением, характеристиками, функциональным назначением и т.д. Рынок аренды в центре Москвы также отлично развит, и информацию с него несложно подобрать для доходного метода.

Осмотр объекта и сбор информации

В ходе осмотра нежилого помещения эксперт оценил его фактическое состояние. На рыночную стоимость могли повлиять такие характеристики и сведения:

• в помещении есть антресоль (это площадка на возвышении), которая увеличивает полезное пространство для основной деятельности;
• в помещении был сделан ремонт, который эксперт характеризовал как «стандарт» (объект пригоден к эксплуатации без дополнительных вложений);
• у помещения есть отдельный вход с прилегающей территории, что также является преимуществом для бизнеса.

Далее нужно было определиться с ценообразующими факторами. С учетом характеристик и вида объекта, их было более десяти. По каждому из выбранных факторов эксперт указал обоснование, уточняющие корректировки. В частности, к ним относилось местоположение помещения, удаленность от метро, этажность и т.д. Эти параметры были важны и при подборе объектов-аналогов. Это основа для сравнительного подхода.

Заключение эксперта – это достаточно объемный документ. У суда и участников спора не должно возникнуть замечаний по выводам и обоснованиям эксперта. Но ввиду специфики оценочной деятельности, все возникшие сомнения могут разрешить путем вызова эксперта в заседание. В нашем случае это не потребовалось.

Особенности расчета рыночной стоимости

Так как в нашем примере эксперт выбрал два из трех подходов к оценке, удельный вес каждого составил 0.5. Следовательно, рыночная стоимость была определена так:

• сначала эксперт определил стоимость по сравнительному подходу (за основу взяты предложения по аналогам с соответствующими корректировками);
• после изучения рынка аренды для аналогичных помещений была определена стоимость по доходному подходу (она оказалась больше, что вполне логично);
• взяв два полученных показателя, эксперт вывел из них среднее значение – это и стало рыночной стоимостью, которую суд увидел в заключении.

Для удобства восприятия выводов все необходимые сведения были представлены таблицами. Разобраться в них может даже человек, которые не особо глубоко знаков с оценочной деятельностью.

Заключение экспертизы о рыночной стоимости

Завершив работу, эксперт смог ответить на вопрос из определения суда – показать реальную рыночную стоимость спорного помещения. Эта информация, как и еще ряд сведений, изложена в виде заключения. Там видно следующее:

• пояснения по сути экспертизы (основания, предмет и т.д.);
• характеристики помещения, по которому проводилась экспертиза;
• данные, собранные в ходе осмотра и при изучении рынка;
• описание факторов, которые влияют на рыночную стоимость и учтены экспертом;
• таблицы с объектами-аналогами и их характеристиками, выводами по расчету рыночной стоимости;
• графические материалы (скрины с сайтов о продаже и аренде недвижимости, карты с местоположением объектов, фотоматериалы после осмотра и т.д.).

При вынесении решения суд принял значение рыночной цены, обязал стороны указать его в договоре. Таким образом, иск удовлетворили, а юридическое лицо смогло приобрести объект.

Подведем итоги

• Экспертиза и оценка недвижимости – это разные виды исследований. Экспертизу назначает суд, а среди поставленных вопросов может быть и определение рыночной стоимости.
• Если эксперту нужно рассчитать стоимость объекта, он выполняет примерно тот же объем работы, что и оценщик. За основу берут федеральные стандарты (ФСО).
• По итогам экспертизы оформляют заключение, а после оценки – отчет. В каждом случае лицо, проводившее работы, отвечает за их результат.
• В Архитектурном бюро «МБР» вы можете заказать как оценку недвижимости под разные цели, так и экспертизу для судебного спора.