Экспертиза недвижимости – этапы, порядок и последствия

Проведение экспертиз недвижимости может быть связано с разными целями, от разрешения судебного спора до подготовки объекта к продаже или выкупу. Эксперт ответит на вопросы, поставленные заказчиком или судом, подготовит заключению. Работа включает не только осмотр и обследование на месте, но и сбор и анализ документов, различные расчеты, иные исследования. В статье я расскажу о видах экспертиз недвижимости и особенностях ее проведения. Также посмотрим на примеры заключений, подготовленных экспертами Архитектурного бюро «МБР».

Что такое экспертиза недвижимости простыми словами

Что можно представить, если прозвучало слово «экспертиза»? Скорее всего, обыватель подумает о сосредоточенных и умных людях, которые работают в лаборатории или на месте преступления, изучают что-то важное. Отчасти это соответствует действительности. Но все зависит от предмета исследований, а именно это является сутью любой экспертизы. В этой статье мы покажем, как она проводится в отношении недвижимости, хотя можно легко насчитать десятки, если не сотни ее видов под разные задачи.

У каждой экспертизы есть определенные цели и предмет, поставленные вопросы. В отношении недвижимости эксперт может исследовать:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• техническое состояние объекта, конструкций и инженерных систем, фактический износ;
• соответствие строительных работ на объекте требованиям нормативных актов, СП и стандартов;
• уровень работоспособности, аварийности и ветхости объекта;
• соответствие признакам объекта капитального или незавершенного строительства;
• стоимость объекта недвижимости (обычно важен показатель рыночной цены).

Очень часто экспертизы проводятся для подготовки доказательств в судебных спор. Также их может назначить сам суд, если для ответов на какие-либо вопросы нужны специальные познания. Как итог, заказчик или судебный орган получит заключение. Именно там будут ответы на поставленные вопросы, описание проведенных исследований.

Специалисты Архитектурного бюро «МБР» проводят разные виды экспертиз недвижимости, в том числе для суда. Оценщики нашей компании состоят в СРО, а значит, могут законно выполнять указанные работы. Опираясь на выводы и ответы в заключении, вы сможете выиграть судебное дело, урегулировать внесудебные вопросы. В рамках этой статьи мы посмотрим примеры из заключения, где вопросом был показатель рыночной стоимости. Документ готовил оценщик АБ «МБР» на основании определения суда.

Нужна ли экспертиза недвижимости при подготовке договора купли-продажи объекта?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Купля-продажа является гражданской сделкой. Ее условия стороны согласовывают вместе, а экспертиза для этого не нужна. Как вариант, если нет договоренности о стоимости объекта, можно заказать оценку (это тоже разновидность экспертного исследования). Но чаще всего экспертизы важны для разрешения споров об исполнении сделок, качестве объекта или работ на нем. Еще отдельным направлением является экспертиза документации, в том числе проектов, актов, ведомостей и т.д.

Когда и кем проводятся экспертизы недвижимости

Во всех сферах деятельности есть специалисты, которые могут проконсультировать по каким-либо вопросам, разъяснить нюансы и т.д. Но экспертами, с юридической точки зрения, могут быть только лица, состоящие в профильной СРО. Для вступления туда нужно подтверждать свое образование, квалификацию и опыт работы. Также эксперты регулярно повышают квалификацию, проходят аттестации и сдают экзамены/тесты. Все это гарантирует, что ответы в экспертном заключении будут обоснованы, достоверны и объективны.

Экспертизы бывают разными, а проводить их можно не только в рамках судебных споров. Исследования эксперта важны для многих внесудебных процедур. Вот несколько примеров:

• страхование – эксперт может указать в заключении сумму ущерба, причиненного объекту или строительными работами, и от этого зависит размер выплаты;
• инвестиционные проекты и программы – чтобы привлечь инвесторов, эксперт обоснует рыночную стоимость объекта, подтвердить степень готовности конструкций и т.д.;
• уголовные – экспертизы проводятся на этапе дознания или следствия, и от их результата зависит квалификация деяний, определение размера ущерба и многие другие факторы.

Экспертизу недвижимости нельзя проводить субъективно. К примеру, суд точно не примет заключение, где эксперт указан стоимость объекта «с потолка», без обоснования, применения специальных методик и расчетов. Работа ведется на основании правовых и нормативно-технических актов. В частности, если эксперту поставлен вопрос о рыночной стоимости, то он действует в соответствии с федеральными стандартами (ФСО).

Чем экспертиза отличается от оценки недвижимости

Законами разделены понятия оценочной и экспертной деятельности. Целью оценки является определение какой-либо стоимости (как правило, рыночной). Как вариант, без этого не обойтись при оспаривании кадастровой стоимости, как в судебном, а и во внесудебном порядке. Экспертиза тоже может касаться стоимости объекта. От оценки она отличается:

• перечнем вопросов, которые могут поставить специалисту;
• установлением причинно-следственных связей, фактов и обстоятельств, которые прямо или косвенно связаны с ценой недвижимости;
• объемом и нюансами исследований (может быть недостаточно стандартов ФСО, ведь для экспертиз есть свои нормативные акты).

Ниже расскажу о нюансах экспертизы, которую мы проводили по определению суда. Суть спора заключалась в следующем. У арендатора возникло право на преимущественный выкуп объекта. При согласовании условий договора с собственником (комитет имущества) возникли разногласия относительно выкупной рыночной стоимости. Чтобы добиться положительного результата, покупатель подал административный иск. Поскольку у суда нет специальных познаний в сфере оценки, он назначил экспертизу. Для ее проведения был поставлен вопрос – какова рыночная стоимость нежилого помещения … по состоянию на определенную дату. Работа началась после получения определения, материалов административного дела.

При каких условиях суд примет заключение, если я заказал экспертизу недвижимости до подачи иска?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Если эксперт отвечает всем обязательным требованиям, суд примет заключение как доказательство. Но это не гарантирует, что выводы эксперта лягут в основу решения. Суд будет оценивать все материалы дела, а также вполне может назначить дополнительную или повторную экспертизу. Не забудьте, что вторая сторона тоже может обратиться к эксперту. Если в деле будут два заключения с противоречащими выводами, разбираться во всем придется судье.

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Рассказываем об этапах и правилах проведения экспертизы

Сначала заказчику или суду предстоит определиться с выбором эксперта. Собственник объекта сам рассматривает предложения. Естественно, нужно обращать внимание:

• на профиль деятельности эксперта (к примеру, специалист в сфере медицины не сможет провести обследование недвижимости);
• на местонахождение эксперта, так как ему придется выезжать на объект;
• на сроки и стоимость выполнения работы (это зависит от многих факторов).

Если идет рассмотрение спора, то любая их сторон может подать ходатайство о проведении экспертизы. Там нужно указать данные о компании и эксперте, которому стоит поручить исследование. Суд решает это вопросы в заседании, с учетом мнения истца и ответчика.

Сам процесс экспертизы объекта недвижимости будет включать следующие этапы:

• заключение договора, оформление задания или вынесение судебного определения;
• подготовка и передача документов для эксперта (например, материалы судебного дела, проектная и техническая документация на объект);
• согласование даты и времени осмотра объекта (суд может обязать собственника обеспечить доступ);
• мероприятия и исследования в рамках экспертизы (подробнее об этом расскажу ниже);
• подготовка заключения с выводами, ответами на вопросы, собранными материалами.

Эксперт обязан отказаться от работы, если есть личная заинтересованность в результатах исследования, конфликт интересов и т.д. Также бывает, что вопрос поставлен некорректно или он выходит за пределы познаний специалиста.

Применительно к экспертизе о рыночной стоимости, можно выбрать три подхода:

• сравнительный (основной) – эксперт берет во внимание цены на объекты с аналогичными параметрами, местоположением;
• затратный – учитываются расходы на создание объекта (если это возможно);
• доходный – эксперт учитывает доход, который собственник получит от эксплуатации объекта в будущем (например, размер арендной платы).

Если выбрано два или три подхода, эксперт укажет его удельный вес в общем значении. Для двух подходов это будет 0.5. Соответственно, для определения рыночной цены будет рассчитано среднее значение от показателей по обоим выбранным подходам. Именно так проводилась экспертиза в нашем примере.

Начальные действия эксперта

Для проведения исследований сначала проводится подготовка. На этом этапе эксперт:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• анализирует поставленные вопросы (по мере необходимости, их можно уточнить у заказчика или суда);
• изучает предоставленные материалы;
• выбирает методику и подходы для исследований, правовые и нормативно-технические акты;
• определяет программу проведения экспертизы (условно – сначала выезд на объект и осмотр, затем сбор дополнительных данных и т.д.).

Отметим, что при назначении исследований судом эксперту разъясняют об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Это логично, ведь от выводов зависит исход дела.

Осмотр и обследование объекта

Даже если у эксперта есть все необходимые документы, ему нужно провести осмотр и обследование. Там будут получены сведения:

• об особенностях планировки (она нередко отличается от кадастровых и технических данных, особенно если собственник не согласовывал перепланировку);
• о состоянии конструкций, инженерных систем, фасадов и иных элементов здания;
• о реальном износе, наличии каких-либо повреждений и дефектов;
• об улучшениях, которые могут повлиять на рыночную стоимость и состояние объекта;
• о прилегающей территории и близлежащей инфраструктуре, застройке.

Перечисленные данные важны не только для экспертизы, связанной с определением рыночной стоимости. Осмотры и обследования дают ответы и на многие другие вопросы – качество и объем выполненных работ, характеристики строительных и отделочных материалов, соответствие сметам и актам, многое другое. Нередко невозможно визуально оценить состояние конструкций, закрытых последующими работами. Для этого проводится частичное вскрытие (например, отделки стены). По мере необходимости эксперт отбирает образцы для лабораторных исследований. Состояние и качество конструкций можно оценить и в ходе испытаний. Все это тоже встречается в экспертизах недвижимости.

Сбор и анализ необходимых сведений

Чтобы применить результаты обследований и подготовить выводы по вопросам, собирает или анализирует различные данные. Несколько примеров:

• сведения с открытого рынка недвижимости (о сделках и предложениях по объектам-аналогам);
• нормативные справочники с ценами и характеристиками работ, материалов;
• аналитические и статистические данные от государственных ведомств, независимых организаций.

В примерах этой статьи вы видите данные, собранные для экспертизы с определением рыночной стоимости. Эксперт собрал сведения о тенденциях на рынке недвижимости и прогнозах на будущее, ситуацию с купле-продажей и арендой по заданному местоположению. Для использования сравнительного подхода в единую таблицу была собрана информация почти по десятку объектов. Доходный подход использован на основе данных с сайтов, где можно найти предложения по аренде нежилых помещений.

Сколько по времени занимает экспертиза недвижимости, если заказать ее в вашей компании?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Это можно определить только на основании задания, предмета и цели исследований. К примеру, экспертизы по рыночной стоимости мы завершили в течение 15 дней. Но бывают и более объемные работы. В частности, это относится к комплексной судебно-технической экспертизе.

Заключение эксперта

Итогом экспертизы недвижимости станет подготовка заключения. Помимо описания подхода и методики исследования, эксперт укажет там:

• обоснование всех выводов, со ссылками на собранные сведения и документы;
• ответы на вопросы, которые поставлены судом или заказчиком;
• пояснения по фактам и обстоятельствам, выявленным в ходе экспертизы и имеющим отношение к делу.

Естественно, к заключению эксперт приложит различные документы, которые он использовал в рамках исследований. Уточнить состав и стоимость услуг можно на консультации. Ориентировочные цены смотрите в таблице ниже.

Подведем итоги

• Экспертизу недвижимости можно провести в рамках судебных дел или для прохождения внесудебных процедур.
• Для экспертизы ставят вопросы, связанные с состоянием или стоимости объекта, качеством и объемом работ, другими аспектами.
• Состав действий, методики и подходы для экспертизы выбирают исходя из предмета, поставленных вопросов.
• Результатом работы эксперта станет подготовка заключения, где он даст ответы на поставленные вопросы.
• Заказать проведение экспертизы недвижимости можно в Архитектурном бюро «МБР».