Договор на снос здания

Одного только договора на снос здания будет недостаточно, хотя это, безусловно, важный документ. Работы по ликвидации объекта можно начинать только при наличии проекта. Также есть и еще ряд важных требований, от проведения обследований до уведомления надзорного органа. Сам договор вы оформите с подрядной организацией, состоящей в СРО. В статье я расскажу о нюансах, которые нужно учесть при подготовке документа, а также про общие действия при сносе.

Достаточно ли договора с подрядной организацией для сноса здания

Сразу оговоримся, что в данной статье рассматривает снос по решению собственника. Именно при таких условиях ему необходимо заключить договор на выполнение работ. Принудительный снос (например, по решению суда), может пройти иначе – как вариант, по заданию приставов и с возмещением расходов. Если же собственник сам принял решение, то его задачей станет:

• обращение в проектную компанию – для обследования объекта, разработки проекта;
• выбор подрядчика, который займется сносом на основании проекта;
• направление уведомлений в уполномоченный орган (до и после работ);
• обращение в Росреестр для снятия с учета несуществующего объекта.

Итак, договор на снос определяет права и обязанности заказчика, исполнителя работ. Но чтобы подрядчик знал, как действовать на месте, ему обязательно нужен проект. В противном случае сложно избежать таких последствий, как причинение вреда и ущерба, взыскания штрафов за нарушение норм строительной безопасности.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Работами по сносу объектов могут заниматься подрядные организации, состоящие в СРО. Это требование напрямую указано в законе и будет продублировано в содержании проекта. Членство в СРО подтверждается выпиской из реестра. Ее обязательно прикладывают к договору.

Архитектурное бюро «МБР» не занимается строительными работами. Но мы подготовим все необходимое, чтобы снос прошел строго в рамках закона и без нарушений. Наши специалисты проведут обследование с оформлением заключения, разработают проект, помогут пройти согласование. Также, кадастровый инженер АБ «МБР» изготовит акт обследования, без которого ваше здание не снимут с учета. Все подробности у наших консультантов!

Нужно ли регистрировать договор на снос в Росреестре или других органах?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Под регистрацию попадают только договоры, влекущие переход или изменение прав на объект. Работы по сносу к таких обстоятельствам не относятся. Косвенно, информация о предстоящем и завершенном сносе будет включены в государственные информационные системы. Туда надзорный орган передает информацию об уведомлениях до и после работ. Помимо прочего, это будет важным условием и для снятия объекта с учета.

На что обратить внимание при заключении договора на снос здания

Собственник зданий могут заключать договор на разные виды строительных работ – перепланировка, капитальный ремонт и т.д. При оформлении документа с подрядчиком на снос, в условиях нужно указать:

• общие обязательства по выполнению работ – цель, объем, срок, порядок сдачи и т.д.;
• требования по обеспечению безопасности (с учетом проектных решений);
• специальные обязательства по освобождению участка от строительного мусора и отходов;
• порядок оплаты за работу (аванс, поэтапно или по окончании сноса).

Еще в договорах указывают о разграничении ответственности за какие-либо нарушения. К примеру, если при сносе будет повреждено чужое имущество, то отвечать, скорее всего, будет именно подрядчик. На такой случай у организации страховка гражданской ответственности. Также за причинение ущерба выплаты могут последовать из компенсационного фонда СРО.

Проект на снос может содержать сметы, расчеты по технике и рабочей силе, иные цифры. Но окончательные условия по оплате согласовывают заказчик и исполнитель. Проектная компания в это не вмешивается. Еще стоит сказать, что при обследовании здания до разработки проекта можно привлечь представителя подрядчика. Это позволит учесть его мнение при выборе способа ликвидации здания, описании последовательности действий.

В договоре на снос будет описан перечень документов, который обязан передать заказчик. Кроме проекта организации работ, сюда будет входить отчет о результатах технического обследования. Зачастую нужны и дополнительные материалы. К примеру, если нужно временно изменить схему движения транспорта, на этот тоже оформляется отдельный проект.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Обязательные условия для сноса зданий по закону

Все действия собственник при сносе можно условно отнести к моменту до и после заключения договора. Прежде чем обратиться к подрядной организации, необходимо:

• оформить документ-основание для сноса (в нашем случае это будет единоличное решение, протокол собрания учредителей ООО и т.д.);
• выбрать проектную организацию, передать ей документы на объект и участок;
• обеспечить доступ для обследования технического состояния здания, фотофиксации.

До начала сноса нужно полностью освободить объект от людей и ценного оборудования, провести отключение от сетей общего пользования. Подрядчик не может начать работы, пока в здании ведется деятельность. В принципе, указанные мероприятия можно выполнить уже после разработки проекта и на этапе заключения договора.

После завершения работ нужно «закрыть» договор. Для этого стороны оформляют акт и иные документы. Также возможно поэтапное принятие работ, если такие условия указаны в договоре. Дальнейшие действия (после сноса) станут обязанностью собственника или его представителя. Здесь речь идет о снятия объекта с кадастрового учета.

Одним из условий договора на снос может быть получение и закрытие ордеров на земляные работы. Это станет обязанностью подрядчика. Он подает запросы в ОАТИ (для Москвы), действуя на основании календарного плана-графика из проекта. Отмечу, что закрытие всех выданных ордеров является непременным условием для положительного ответа на уведомление от надзорного органа.

Можно ли на основании договора на снос снять здание с кадастрового учета?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Документы-основания для снятия недвижимости с учета описаны в Федеральном законе № 218-ФЗ. Договора на снос среди нет. Собственнику нужно предоставить акт обследования. В состав приложений к нему можно включить и договор, а также иные материалы, подтверждающие фактическую ликвидацию объекта. Оформление акта обследование – это одно из основных полномочий кадастровых инженеров.

Обследование технического состояния здания

На основании результатов обследования можно сделать вывод о возможности или нецелесообразности восстановления объекта. Это важно для принятия решений собственником. Но в целом, обследование нужно и в тех ситуациях, когда владелец здания уже решил избавиться от него, провести снос или демонтаж. И здесь обследование позволит:

• выбрать способ ликвидации объекта, иные решения при подготовке проекта;
• обосновать мероприятия по безопасности на строительном участке, чтобы не допустить обрушений, причинения вреда здоровью рабочих;
• чтобы подготовить меры по защите объектов и коммуникаций, расположенных вблизи здания или под землей;
• чтобы определить, как и в какой последовательности будет идти снос, работать техника и люди.

Обследование проводят инженеры и/или техники, представители проектной компании и будущего подрядчика. Кроме визуального осмотра и фотографирования на месте, зачастую нужна инструментальная диагностика. К примеру, она может показать скрытые повреждения и дефекты, которые приведут к неконтролируемому и внезапному разрушению конструкции во время работы на объекте. А ведь под завалами могут оказаться люди, дорогостоящая техника.

Все итоги обследований мы описываем в отчете или заключении. Этого документ передают проектировщику, а затем и включают приложения к проекту. Отсутствие заключения или отчета может стать основанием для направления отрицательного ответа на уведомление. Подробнее о сроках и стоимости обследования перед сносом можно узнать у экспертов Архитектурного бюро «МБР».

Документы до и после завершения сноса

Документы нужны для любых серьезных строительных работ. Что касается сноса или демонтажа, то кроме договора с подрядчиком собственнику потребуется:

• выписка из ЕГРН на само здание, участок под ним;
• заключение с результатами технического обследования;
• проект организации работ;
• уведомление в адрес местной администрации или надзорного органа;
• акт обследования кадастрового инженера;
• заявление в Росреестр о снятии объекта с учета, аннулировании права собственности и кадастрового номера (документ подаем через МФЦ).

При разработке проекта нам нужны и дополнительные документы. Из примеров назову техпаспорт БТИ, эксплуатационную документацию, проект на строительство (если он сохранился). Еще почти всегда необходимо получить справки об отсутствии или местах размещения подземных коммуникаций. Эти документы запрашиваем в ресурсоснабжающих и эксплуатационных службах.

Дополнительные материалы будут нужны при подготовке акта обследования. Чтобы предоставит доказательства отсутствия здания, вполне можно использовать документы по бухгалтерии компании-собственника (например, о снятии с учета основных средств). Подробнее о нюансах оформления акта обследования расскажу ниже.

Уведомления о начале и окончании работ

Несмотря на весьма серьезный характер работ при сносе здания, на них не нужно получать разрешения. Вместо этого ГрК РФ предусматривает уведомительный порядок. Впрочем, это не говорит о том, что все пройдет слишком легко:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• собственник подает уведомление (в столице – в Мосгосстройнадзор), прикладывает к нему проект организации работ и иные обязательные материалы;
• проверка уведомления и документов длится до 7 дней (выезд на место не предусмотрен);
• если содержание проекта и иные требования соответствуют закону, данные об уведомлении вносят в ГИС;
• собственник получает ответ, где будет указано о приеме уведомления и внесении его в информационную систему.

Пройдя указанную процедуру, можно начинать работы. Договор на снос здания прикладывать к уведомлению не нужно. Если будут выявлены какие-либо нарушения, в том числе в содержании проекта, заявитель получить письмо с отказом в принятии уведомления.

Аналогичным образом вы направляете уведомление и после завершения работ. Тут еще важны такие нюансы:

• проверка надзорного органа может включать и выезд на участок (в частности, чтобы убедиться в выполнении всех мероприятий по проекту для вывоза мусора);
• обязательно проверят, чтобы не было неисполненных предписаний и незакрытых ордеров на земляные работы;
• если проверка прошла успешно, в ГИС внесут данные о принятом уведомлении, а собственник получит положительный ответ.

Итак, ответы на уведомления тоже можно назвать разрешением на снос, хотя в законе напрямую об этом не говорится.

Требования к действиям подрядчика при сносе объекта

При сносе здания подрядчик обязан не только выполнять свои обязательства по договору. Для приема второго уведомления важно строго следовать проекту. Это касается таких требований:

• по проектным решениям, имеющим отношение непосредственно к разборке конструкций или сносу в целом;
• по обеспечению безопасности при работе техники и людей, перемещении грузов и т.д.;
• по предотвращению доступа посторонним в зону проведения строительных работ;
• по наличию специальных допусков и разрешений на отдельные виды работ (особенно на высоте);
• по освобождению участка, вывоза мусора и отходов на полигон (такие предписания есть в проекте на снос).

Нельзя исключать, что надзорный орган проведет проверку прямо в ходе работ. Выявленные нарушения точно станут основанием для вынесения предписаний и предупреждений. Ну а если подрядчик нарушит условия договора на снос здания, его ждут претензии и иски со стороны заказчика.

Почему договора на снос недостаточно для снятия здания с учета

Как я сказал выше, Росреестр снимает объекты с учета не на основании договора, а акта обследования. За ним вы обращаетесь уже после направления второго уведомления. Кадастровый инженер Архитектурного бюро «МБР»:

• сделает выезд на участок, убедиться в отсутствии здания или в завершении работ по сносу;
• подготовит фотографии, подтверждающие отсутствие объекта на территории;
• заполнит и выдаст акт обследование (там будет заключение об отсутствии здания).

Итогом обращения в Росреестр станет выдача выписки из ЕГРН. Здание снимут с учета, а его кадастровый номер аннулируют.

Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на консультации по телефонам +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).

Заключение – коротко о главном

• Договор на снос здания необходимо заключить с подрядной организацией, состоящей в СРО.
• Кроме договора, для сноса здания обязательно нужен проект организации работ, заключение о результатах обследования.
• Вместо разрешения на снос, нужно уведомить надзорный орган о начале и завершении работ. Договор для его направлять не требуется.
• Все необходимые документы для сноса здания, в том числе проект организации работ и акт обследования, вы получите в Архитектурном бюро «МБР».