Договор аренды нежилого помещения — важные факты и инструкция

Регистрация аренды

Договор аренды нежилого помещения заключается с собственником, регистрируется через службу Росреестра при сроке от 1 года. Целью аренды обычно является ведение коммерческой деятельности, а сумма арендных платежей определяется по согласованию между сторонами. При подготовке и проведении сделки нужно руководствоваться нормами ГК РФ. Регистрация долгосрочных договоров осуществляется по положениям Закона № 218-ФЗ.

Читайте в материале, что подпадает под понятие договора аренды, какие пункты, положения вправе указать в документе контрагенты сделки, когда нужно заказать технический план.

Договор аренды и общая информация о нем в ГК

Понятие договора аренды регламентировано статьей 606 Гражданского кодекса РФ. Предметом сделки может быть передача движимого имущества или недвижимости во владение организации, ИП, гражданина. Договор можно заключить на помещение, здание, либо их части. Вот основные моменты, которыми характеризуется понятие договора аренды:

  • арендная сделка всегда подразумевает возмездность, т.е. за пользование чужим имуществом арендатор обязан перечислять плату (ежемесячно, либо в иной срок);
  • договор аренды недвижимости с периодом от 1 года должен регистрироваться через службу Росреестра (для краткосрочных сделок это не нужно);
  • заключение договора аренды сопровождается разграничением ответственности между контрагентами (в частности, в отношении проведения текущего и капитального ремонта).

Характеристика договора аренды недвижимости допускает только письменный формат сделки. Контрагенты сами оформляют документ, указывают в нем пункты по взаимной договоренности. Обязать заключить договор нельзя, однако для продления договорных отношений это допускается в исключительных случаях.

Комментарий специалиста. Арендовать можно государственное, муниципальное или частное имущество. Для частной коммерческой недвижимости размер платежей определяется по согласованию сторон. Если предметом сделки является государственная или муниципальная недвижимость, ставки утверждаются нормативными актами, либо определяются условиями конкурсов.

Предметом аренды может быть офисное, производственное, торговое или иное помещение нежилого здания
Предметом аренды может быть офисное, производственное, торговое или иное помещение нежилого здания

Существенные условия и предмет договора аренды

Все виды аренды должны содержать описание предмета сделки. Согласно ст. 606 ГК РФ (скачать), этот пункт является единственным существенным условием. Предмет договора аренды подлежит описанию следующим образом:

  • обязательно указывается вид и наименование объекта (например, офис № ___ здания по адресу ___);
  • чтобы идентифицировать предмет договора аренды, указываются его данные ЕГРН (кадастровый номер, точный адрес, иные параметры);
  • допускается передавать во временное владение части площади, которые не рассматриваются законом как недвижимый объект (для этого Законом № 218-ФЗ допускается временный учет).

Характеристика договора аренды указана в статьях 606-625 ГК РФ, допускает совершение сделки даже без указания суммы платежей и срока пользования. Если пункта об арендной плате нет, при возникновении споров могут применяться рыночные ставки на аналогичные объекты. Если срок аренды не определен, документ действует до получения уведомления о расторжении, но не более 5 лет.

Арендодатель — это всегда собственник, либо уполномоченное им лицо. Также допускается передача недвижимости в субаренду, если это прямо разрешено соглашением. Арендатор — это компания, ИП или физическое лицо, получающее объект или его часть в пользование. Передавать имущество иным субъектам арендатор вправе с согласия правообладателя, если это указано договором.

Совет эксперта. Характеристика договора аренды по ГК РФ допускает совершение сделки только при описании предмета. Однако чем подробнее будет составлен документ, тем меньше сложностей возникнет при его исполнении, продлении или прекращении. Разработку договора и сопровождение регистрационной процедуры желательно поручить профессионалам. Все услуги при подготовке проекта соглашения и совершении сделки вы можете заказать в компании Архитектурное бюро МСР.

Договор аренды нежилого помещения. Вопросы эксперту.
Соловьев Петр
Соловьев Петр
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Добрый вечер! Регистрация аренды в Росреестре платная? Кто должен платить пошлину?
Соловьев Петр
Регистрация договора аренды платная. Порядок несения расходов на оплату пошлины определяют сами стороны.
Здравствуйте! Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса? Или достаточно зарегистрировать его в Росреестре?
Соловьев Петр
Нотариальное удостоверение аренды необязательно. Если стороны выберут такой вариант, нотариус может сам передать документы на регистрацию в Росреестр.
Если при заключении договора аренды характеристики помещения не меняются, нужно ли заказывать технический план?
Соловьев Петр
В это случае технический план будет нужен, если арендуемый объект ранее не проходил кадастровый учет.

Виды договоров аренды

Виды аренды могут разграничиваться по типам имущественных активов (движимое, недвижимое), по срокам (до 1 года, свыше 1 года, на неопределенный срок). Если предметом сделки является недвижимость, допускаются следующие виды аренды:

  • целого здания, т.е. арендатор получит его со всеми помещениями и коммуникациями;
  • помещений, прямо описанных в договоре;
  • части помещений и зданий, в том числе не огороженных стенами.

Договор аренды здания позволяет пользоваться всеми его помещениями. Дополнительных разрешений на это указывать в соглашении не обязательно. Также допускается указание цели, под которые может арендоваться объект. Арендодатель это может сделать следующими способами – сразу указать точные виды разрешенной деятельности, либо указать отдельные запреты для арендатора. Например, передавая здание под торговую деятельность, можно отдельно прописать запрет на производство, открытие медицинского центра и т.д.

Правильное расторжение договора аренды

Как правило, договор составляется с указанием точного срока аренды. Как только этот временной промежуток истечет, объект передается собственнику. Для этого составляется передаточный акт, описывается реальное состояние объекта. Также допускается указание в соглашении пункта о его автоматическом продлении, если обе стороны не заявили о прекращении аренды.

Сложнее расторгается договор, подписанный на неопределенный срок. Сторона-инициатор должна направить уведомление контрагенту за 1 месяц. Собственник или арендатор это могут сделать по почте, путем личного вручения уведомления, отправки по электронке с ЭЦП, другими способами, заранее согласованными в соглашении.

Договор аренды недвижимости может расторгаться в одностороннем порядке при следующих обстоятельствах:

  • при существенном нарушении со стороны второго контрагента (например, при систематической задержке платежей со стороны арендатора);
  • по причине ухудшения характеристик или уничтожения предмета аренды по вине арендатора;
  • если заключение договора аренды происходило на заведомо невыгодных и кабальных условиях, если этот факт будет подтвержден в суде.

При расторжении по причине нарушений, с виновной стороны можно взыскать фактические убытки, упущенную выгоду. Например, арендодатель это может сделать, рассчитав недополученные арендные платежи, либо оценив ущерб от повреждений, разрушения или порчи. С примером судебной практики о расторжении аренды и взыскании убытков можно ознакомиться по ссылке.

Комментарий эксперта. В большинстве случаев принудительное прекращение договорных отношений осуществляется через суд. Независимо от оснований для прекращения, арендатор должен передать правообладателю объект в надлежащем состоянии.

Для изготовления технического плана при аренде проводятся обмеры, другие кадастровые работы в здании и помещениях
Для изготовления технического плана при аренде проводятся обмеры, другие кадастровые работы в здании и помещениях

Долгосрочный договор аренды

Если предмет договора аренды это недвижимость, а период его действия не менее 1 года, сделку нужно регистрировать в Росреестре. В противном случае договорные условия не будут иметь юридических последствий для третьих лиц. Регистрация осуществляется путем подачи документов в Росреестр, внесением сведений в ЕГРН. Несмотря на однозначное предписание ГК РФ регистрировать долгосрочную аренду, есть возможность обойти это правило:

  • можно заключать договор аренды здания на срок до года, после чего продлевать его допсоглашением на тот же период времени;
  • можно указать в соглашении пункт о неопределенном сроке (в этом случае также нет обязанности проходить регистрацию).

Указанные варианты применимы только для аренды частной недвижимости. Арендодатели государственных и муниципальных площадей обязаны применять положения о сроках и регистрации строго по нормативным актам.

На какой объект вы регистрировали аренду в Росреестре?
На нежилое помещение
0%
На нежилое здание
0%
На часть помещения или здания
0%
Проголосовало: 0

Регистрация договора аренды в Росреестре

Договор аренды нежилого помещения, строения или частей указанных объектов регистрируется в Росреестре. Для этого применяются нормы ГК РФ, Закона № 218-ФЗ:

  • заявление можно передать в Росреестр или МФЦ;
  • если необходимо пройти кадастровый учет арендованного объекта, это можно сделать по одному заявлению с регистрацией;
  • если соглашение заключалось на часть площадей, будет проведен временный учет;
  • на все время аренды в ЕГРН будет указано, что на объект возникло обременение.

По итогам процедуры выдается договор со штампом Росреестра, выписка ЕГРН. Если в одном здании оформляются долгосрочные соглашения на несколько помещений с разными арендаторами, каждый из них должен пройти отдельную регистрационную процедуру. Специалисты компании Архитектурное бюро МСР окажут услуги по оформлению договоров аренды, помогут быстро пройти регистрацию.

В выписке ЕГРН указываются сведения об обременении, которое регистрируется на период аренды
В выписке ЕГРН указываются сведения об обременении, которое регистрируется на период аренды

Технический план для договора аренды

Если заключение договора аренды не предусматривает изменений в параметрах объекта, обращаться к кадастровому инженеру и заказывать техплан не обязательно. Необходимость разработать технический план и пройти учет может быть вызвана следующими причинами:

  • если передаваемый объект ранее не проходил учет, а информация о нем не включена в ЕГРН;
  • если проводились строительные работы с изменением характеристик под нужды арендатора;
  • если арендное соглашение предусматривает передачу во временное пользование части площадей, которые не являются объектами недвижимости (в этом случае раздел не нужен, а в Росреестре проводится регистрация аренды части объекта).

Изменение характеристик арендуемого объекта обычно осуществляется в форме перепланировки нежилого помещения (реже это может быть реконструкция). При перепланировке меняется конфигурация помещений и здания, возводятся или сносятся перегородки, строится отдельный вход, проводятся иные работы. Арендатор это может сделать самостоятельно, по согласованию с собственником объекта. В большинстве случаев согласовывать перепланировку в нежилых зданиях не нужно, однако собственник все равно должен заказать и утвердить проектную документацию.

Техплан на договор аренды нежилого помещения можно получить через кадастрового инженера. Для разработки документа осуществляется выезд на место, проводятся обмеры и измерения. Фактические параметры арендуемого объекта будут описаны в текстовой части плана, на графической схеме. Если техплан делается на часть площади, ее границы будут определены по договору. Обычно таким способом передаются в аренду площади в больших торговых центрах.

Комментарий эксперта. Проведение перепланировочных работ должно соответствовать целям коммерческой деятельности арендатора. Их нужно сразу внести в договор аренды здания, иного объекта. Например, если арендатор получил строение под открытие магазина, он будет переделывать его под торговые залы, под хранение товара, под иные цели. Однако обустройство производственных цехов будет противоречить договорным условиям. При выявлении таких фактов собственник сможет расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Образец технического плана:

Технический план 1 Технический план 2 Технический план 3 Технический план 4 Технический план 5 Технический план 6 Технический план 7 Технический план 8 Технический план 9

Образец и пример договора аренды

Образец договора аренды нормативными актами не утвержден. При подготовке проекта документа нужно учитывать положения Главы 34 ГК РФ, интересы контрагентов. Даже при схожих характеристиках объектов условия разных договоров могут существенно отличаться. Поэтому разработку соглашения желательно поручить юристам.  Мы предлагаем скачать по ссылке примерный образец документа, который можно заполнить под цели, интересы сторон.

Наш опыт по регистрации договора и разработке технического плана

Даже разработка и заключение краткосрочных договоров аренды может представлять сложности. Неправильно указав какие-либо пункты, либо не проверив условия контрагента, можно столкнуться с необоснованными претензиями и штрафными санкциями. Поэтому рекомендуем совершать такие сделки только при поддержке профессионалов.

Компания Архитектурное бюро МСР специализируется на оказании услуг бизнесу, в том числе при проектировании и согласовании строительных работ, подготовке документов на аренду недвижимости. Мы поможем:

  • разработать проект документа в строгом соответствии с нормами ГК РФ, с соблюдением ваших коммерческих интересов;
  • пройти все этапы согласования договора, его регистрации в Росреестре;
  • отстоять свои интересы при возникновении споров и расторжении договора.

Также в нашем штате есть проектировщики и кадастровые инженеры, которые помогут провести строительные работы, изготовить техплан, пройти кадастровый учет и регистрацию. Подробнее о наших услугах, стоимости и сроках работы можно узнать на консультации по телефонам, указанным на сайте.

Выводы

  • Договор аренды – документ, по которому объект передается в пользование арендатора.
  • Регистрация аренды недвижимости проводится, если ее срок составляет не менее года.
  • Размер арендных платежей определяется сторонами, а для муниципального или государственного имущества – по нормативным актам, итогам конкурсов.
  • При подготовке договора и проведении сделки нужно руководствоваться Главой 34 ГК РФ, а ее регистрация осуществляется по положениям Закона № 218-ФЗ.

Полный комплекс услуг по разработке, заключению, расторжению договоров аренды окажут юристы компании Архитектурное бюро МСР. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Часто задаваемые вопросы
Что такое договор аренды?
Договор аренды – документ, по которому объект передается в пользование арендатора.
Когда нужна регистрация договора аренды?
Регистрация обязательна для договоров аренды недвижимости, в которых указан срок не менее 1 года.
На какой объект можно заключить и зарегистрировать договор аренды?
Предметом аренды может быть помещение, здание, часть помещения или здания.

Добавить комментарий

%d такие блоггеры, как: