Не зная, чем отличается перепланировка от реконструкции, вы можете «попасть» на серьезные проблемы. И речь идет далеко не только о штрафах, разница в которых может составить сотни тысяч рублей. Намного хуже будет, если из-за нарушений норм безопасности пострадают люди, разрушатся основные конструкции или обрушится все здание. Как собственник, вы обязаны соблюсти правила согласования почти всех более-менее масштабных работ. Как отличается этот процесс при реконструкции и перепланировках, я расскажу ниже. В обоих случаях всю необходимую помощь окажут специалисты АБ «МБР».
- Главные отличия между реконструкцией и перепланировкой
- Перечень и характер работ, их последствия для объекта
- Список полезных документов
- Список документов, которые нужны для согласования и производства работ
- Требования безопасности при реконструкции и перепланировке
- Порядок получения разрешений на строительные работы
- Последствия несогласованной реконструкции или перепланировки
- Можно ли сделать перепланировку при реконструкции
- Заключение – коротко о главном
Главные отличия между реконструкцией и перепланировкой
Реконструкция и перепланировка представляют собой строительные работы. В целом, на этом сходство заканчивается. Но стоит сказать, что все решения по перепланировке вполне можно включить в проект на реконструкцию. Обратная ситуация невозможна, о чем подробнее расскажу ниже в статье.
Перепланировка возможна в отношении здания, либо по отдельным помещениям. При реконструкции речь идет о строении в целом, его несущих конструкциях. Нормативное регулирование для обоих видов работ отличается так:
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
- все о реконструкции описано в федеральных правовых и нормативно-технических актах (ГрК РФ, Постановление Правительства РФ № 87 и т.д.);
- правила перепланировки, в основном, содержатся в региональном законодательстве (но, дополнительно, общие нормы для работ в помещениях МКЖ закреплены в ЖК РФ);
- власти региона сами определяют, какие структуры согласовывают перепланировку, а для реконструкции таким ведомством всегда будет надзорный орган.
Последствия перепланировки не скажутся на общих параметрах здания. Также эти работы не могут включать восстановление или замену несущих конструкций. Но это является одним из возможных направлений при реконструкции. Впрочем, ее можно провести и без замены или восстановления несущих стен, перекрытий и т.д. Пример – возведение пристройки, при которой, напротив, речь идет о появлении новых конструкций.
Архитектурное бюро «МБР» поможет как при перепланировке, так и при реконструкции. Уже на начальном этапе сотрудничества мы оценим, что вы хотите сделать на своем объекте. Правильно определение характера работ – залог успешного согласования, отсутствия рисков взыскания штрафов. Дополнительно, вы можете сами посмотреть полезные материалы у нас на сайте. Там наверняка будет похожая ситуация, которая поможет определиться с дальнейшими действиями.
Есть ли отличия в содержании проектов перепланировки и реконструкции?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Общие правила проектирования одинаковы для всех видов документов. Но нужно учитывать и специфику предстоящих работ. Для реконструкции требования к содержанию и составу разделов проекта утверждены Постановлением № 87 (акт федерального уровня). Документы на перепланировку оформляем с учетом положений регионального законодательства. К примеру, в Москве их можно найти в Постановлении № 508-ПП.
Перечень и характер работ, их последствия для объекта
Важнейшее отличие между перепланировкой и реконструкцией заключается в характере и видах работ. В первом случае может идти:
- об образовании или разделе помещений (за счет возведения, демонтажа или переноса стен/перегородок внутри);
- об изменении конфигурации и параметров помещений, но не здания в целом (как вариант, можно перераспределить площадь, чтобы одно помещения стало больше, в второе меньше);
- об изменении, создании или ликвидации проемов, что не повлияет на основные параметры здания.
Перечни работ и решений, которые можно и нельзя выбрать для перепланировки, смотрим по Постановлениям № 508-ПП и № 432-ПП (естественно, это законодательство действует только в Москве). Еще есть такое понятие, как переустройство. Оно относится не к изменению панировки, а к работам на санитарно-техническом или инженерном оборудовании. Отмечу, что переустройство возможно вместе и одновременно с перепланировкой. Все это опишем в одном проекте.
При реконструкции все будет намного масштабнее. Кроме замены и восстановления несущих конструкций, такие работы могут изменить:
- площадь и объем здания (пристройка, надстройка или демонтаж части здания);
- высоту и этажность (та же пристройка, т.е. появление одного или нескольких этажей);
- устройство новых лестниц между этажами, которые будут относиться к несущим конструкциям.
Оцените сами, насколько опасны работы по возведению нового этажа или пристройки. Можно ли вести деятельность в здании, пока они не завершены? Очевидно, что нет, ведь каждую минуту будет риск причинения вреда людям. Чтобы исключить такие моменты, при реконструкции мы выводим здание из эксплуатации. Это одно из обязательных мероприятий, о котором будет указано в проекте.
Могут ли совпасть последствия перепланировки и реконструкции. Отчасти, это вполне возможно. Реконструируя здание, можно, как и при перепланировке:
- создать или разделить помещения, изменить их площадь;
- возвести антресоль (простыми словами, ее можно рассматривать как аналог этажа, но все-таки это разные понятия);
- перенести стены и перегородки в границах существующих помещений;
- возвести или снести стены/перегородки (как вариант, чтобы сделать коридор к пристройке).
В проекте реконструкции, помимо прочего, есть раздел с описанием архитектурных, конструктивных и планировочных решений. Все, что будет там указано, проходит согласование в рамках единой процедуры. Поэтому разрешения на реконструкцию будет достаточно для изменения планировки, если это предусмотрено проектной документацией.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец заявления о согласовании перепланировки | Скачать |
| 2 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 3 | Образец заявления о проведении экспертизы и обследований | Скачать |
| 4 | Рекомендации о подготовке документов на экспертизу | Скачать |
| 5 | Образец акта освидетельствования скрытых работ | Скачать |
| 6 | Техническое задание на разработку проекта | Скачать |
| 7 | Образец технического плана | Скачать |
| 8 | Образец технического заключения о состоянии несущих конструкций | Скачать |
Список документов, которые нужны для согласования и производства работ
Основным документом в обоих случаях будет проект. Но он весьма существенно отличается для реконструкции и перепланировки (не только описанием решений и работ). Все основные разделы документации для реконструкции описаны в Постановлении № 87. Их отсутствие может стать причиной отказа в согласованиях или при прохождении экспертизы.
Стоит отметить, что изменение планировки можно узаконить, даже если работы выполнены без проекта. С реконструкцией это практически нереально. Также есть еще несколько отличий в перечне документов:
- при реконструкции нужны материалы инженерных изысканий (для перепланировки столь масштабные обследования не нужны);
- так как при реконструкции стройплощадка включает не только само здание, но и прилегающую территорию, для производства работ нужен общий ситуационный (строительный) план;
- при перепланировке на согласование еще требуется техническое заключение (подтверждает допустимость и безопасность работ);
- власти региона могут сами определять перечень документов, передаваемых на согласование перепланировки (эти положения мы увидим в Постановлении № 508-ПП для работ в помещениях жилого дома).
Разрешение на реконструкцию выдает надзорный орган (в столице – Мосгосстройнадзор). До обращения в это ведомство необходимо получить положительное заключение экспертизы. При перепланировках такое требование отсутствует. Правда для изменения планировки в нежилом помещении МКД нужно заключение о соответствии санитарным нормам. Но это не то же самое, что экспертиза документов при реконструкции. Там проверяют проект по всем направлениям безопасности (строительная, пожарная и т.д.).
Относится ли к реконструкции устройство нового входа в здание с улицы?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Новый проем в стене, в том числе в наружной – это изменение планировки, а не основных параметров здания. С входными группами чуть сложнее. Если они без фундамента и не выходят за допустимые габариты (по Постановлению № 508-ПП – до 15 кв. м. в общем случае), то согласование тоже идет через перепланировку. Но если итогом работ станет появление пристройки, т.е. помещения с входной группой, то это уже реконструкция.
Требования безопасности при реконструкции и перепланировке
Масштаб работ при реконструкции и перепланировке несопоставим. Меняя планировку, собственник и подрядчик действуют в границах помещения или этажа. В остальной части здания можно вести обычную деятельность. При этом к требованиям безопасности относится:
- мероприятия по пожарной безопасности (например, контроль за огневыми работами, наличие огнетушителей и т.д.);
- обеспечение охраны труда для рабочих;
- санитарная безопасности в части характеристик строительных и отделочных материалов, ограничения по времени на шумные работы и т.д.
Раздел с мерами безопасности обязательно есть в каждом проекте перепланировки.
При реконструкции аналогичных требований будет намного больше. Вот несколько характерных примеров:
- вывод объекта из эксплуатации с отключением от инженерных сетей общего пользования;
- ограждение строительной площадки по периметру, установка предупреждающих знаков и информационных щитов;
- расчет и описание зон опасных факторов для работы техники, хранения и перемещения конструкций;
- требования к допускам и разрешениям на многие виды особо опасных работ;
- временное изменение схем движения транспорта (по отдельному согласованию).
И это только примерный перечень, который на практике будет намного больше. За любое нарушение норм или отступление от проекта реконструкции штрафы будут намного больше, чем при реконструкции. Также есть риск получить отказ в получении разрешения на ввод в эксплуатацию, если не устранить все предписания.
Порядок получения разрешений на строительные работы
И тут мы увидим множество отличий. Если говорить кратко, то реконструкцию можно провести по следующим документам:
- положительное заключение экспертизы (не требуется только в отдельных ситуациях);
- разрешение на строительство/реконструкцию от Мосгосстройнадзора;
- разрешение на ввод в эксплуатацию от того же надзорного органа.
Указанные этапы согласования идут достаточно долго (в основном, за счет сроков проведения экспертизы).
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Перепланировку зачастую вообще можно выполнить без разрешения. Это допускается в помещениях нежилых зданий, и без изменения фасадных решений по Постановлению Правительства Москвы № 94-ПП. Есть проект и техзаключение – можно приступать к работам. Посложнее будет согласование для помещений в МКД:
- нужно обратиться за разрешением в Мосжилинспекцию;
- после завершения работ в тот же орган обращаемся за актом приемки (с техническим планом);
- возможно узаконивание работ, которые сделаны без разрешения (тоже через МЖИ с подачей технического плана).
Кстати, обязанность получения техплана есть как при перепланировке, так и после реконструкции. Этот документ Росреестр принимает для обновления данных в ЕГРН. При реконструкции в техническом плане покажем новые параметры целого здания.
Также есть и специальные согласования под отдельные виды работ. Тут тоже есть отличия. На изменение фасадных решений при перепланировке в Москве может потребоваться разрешение Москомархитектуры (впрочем, зависит о того, где находится здание – Постановление № 94-ПП). Если те же работы предусмотрены проектом реконструкции, то идет согласование по общей единой процедуре, т.е. через Мосгосстройнадзор.
Последствия несогласованной реконструкции или перепланировки
Если выполнена несогласованная перепланировка, то штраф взыщут только с собственника помещения в МКД. Для граждан он не превышает 2 500 рублей, а для ИП и компаний составит от 40 000 до 50 000 рублей. Дополнительные санкции, в том числе при работах в помещениях нежилого здания, грозят только при нарушении требований безопасности.
При реконструкции без разрешения проблем точно будет больше. В зависимости от ситуации, собственнику или подрядчику грозит:
- штраф в сотни тысяч рублей, а за повторные нарушения еще больше;
- предписания надзорного органа по каждому факту нарушений (без устранения нельзя получить разрешение на ввод в эксплуатацию);
- приостановление работ на срок до 90 или 180 дней;
- предъявление исков о возмещении вреда или ущерба, причиненных незаконной реконструкцией.
Еще последствием может стать иск о приведении объекта в исходное состояние. Но с этим можно столкнуться как при реконструкции, так и при перепланировке.
Можно ли сделать перепланировку при реконструкции
Как я уже сказал выше, перепланировочные решения можно включить в проект реконструкции, но не наоборот. Еще есть относительно схожие работы, которые при определенных условиях можно отнести к обоим вариантом. Примером назову возведение нового этажа или устройство антресоли. Отличия тут таковы:
- если антресоль не превышает 40% от площади помещения, то ее можно согласовать перепланировкой;
- если антресоль составляет свыше 40% от размера помещения, то это уже реконструкция с появлением нового этажа.
Человеку, далекому от сферы строительства и проектирования, такие нюансы будут неочевидны. Но мы обязательно разъясним все особенности согласования, если вы выберете для сотрудничества Архитектурное бюро «МБР».
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Обследование несущих конструкций при перепланировке | от 20 000 руб. |
| 2 | Инженерные изыскания с обследованием конструкций | от 65 000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта) |
| 3 | Обследование при проведении экспертиз | от 45 000 руб. |
| 4 | Оформление проектной документации на перепланировку | от 120 000 руб. |
| 5 | Помощь в согласования проекта на проемы в несущих стенах | от 35 000 руб. |
Заключение – коротко о главном
- Перепланировка и реконструкция отличаются масштабом работ и их последствиями для здания, порядком согласования и перечнем документов.
- Объективно, реконструкция всегда является более сложным и затратным видом строительных работ.
- Решения по перепланировке можно включить в проект реконструкции, но не наоборот.
- При содействии специалистов АБ «МБР» вы сможете получить разрешения как на перепланировку, так и на реконструкцию.
