Базовый файл информационной модели для АГР - это позиция в комплекте цифровой информационной модели (ЦИМ), которую сервис сборки архива на портале СтроимПросто помечает как необязательную: IFC-файл загружается при наличии. Обязательных файлов в комплекте пять, и на согласовании решает не сам базовый файл, а то, что все дисциплинарные модели собраны в единой системе координат с одной базовой точкой и привязкой к местности. Если базовый файл есть, он должен совпадать с этой системой. Иначе он добавит в комплект расхождение, а не пользу. Ниже разбираем, из чего состоит комплект со 2 апреля 2026 года, какие параметры координат задает распоряжение ДГП и ДИТ Москвы, когда АГР и модель не нужны вовсе и что меняется с вступлением в силу 1423-ПП. Во второй половине статьи - пошаговая подготовка комплекта, ошибки, из-за которых его возвращают, стоимость работ и ответы на частые вопросы.
Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.
Что такое базовый файл в комплекте ЦИМ АГР и обязателен ли он
Со 2 апреля 2026 года свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения (АГР) в Москве не выдают без цифровой информационной модели в формате IFC. Требования к этим материалам утверждены совместным распоряжением Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий Москвы от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26. ДГП с декабря 2025 года выступает правопреемником Москомархитектуры, поэтому в практике оба названия встречаются в одном деле: заявление подается в ДГП, а часть документов по-прежнему оформлена от имени комитета.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
Архив для подачи собирает сервис SAGR ZIP в личном кабинете СтроимПросто. Он проверяет форматы, показывает готовность комплекта и не дает выгрузить архив, пока не загружены все обязательные позиции. Базовый файл в этот перечень обязательных позиций не входит.
Состав комплекта на дату публикации:
| Файл комплекта | Формат | Статус | Что в нем |
|---|---|---|---|
| Ведомость ЦИМ АГР | .xml | обязателен | перечень файлов комплекта, формируется сервисом, имя вида vedomost_дата_время.xml |
| ЦИМ ПС - проектная ситуация планировки земельного участка | .ifc | обязателен | границы участка, рельеф, окружающая застройка; при одном кадастровом номере атрибуты задаются на IfcSite |
| ЦИМ БиО - благоустройство и озеленение | .ifc | обязателен | покрытия, озеленение, элементы благоустройства |
| ЦИМ АР - архитектурные решения | .ifc + TRM или BCF | обязателен | модель здания с атрибутами помещений; в TRM-контейнере - планы, разрезы, фасады |
| Ведомость ТЭП | .xml | обязателен | технико-экономические показатели, имя вида agrtep_дата_время.xml; из нее параметры выгружаются в свидетельство |
| Базовый файл | .ifc | при наличии | отдельные требования к содержанию в опубликованных материалах не приведены |
Из таблицы видно главное для технического заказчика: отсутствие базового файла не блокирует выгрузку архива, а отсутствие любой из пяти других позиций блокирует. Цифры свидетельства берутся из XML-ведомости ТЭП, а IFC несет геометрию и атрибуты, поэтому расхождение между ведомостью и моделью проверяющий увидит раньше, чем состав необязательных файлов. Проверить свою модель до подачи можно в сервисе CIM Check того же портала.
Зачем базовый файл нужен при согласовании: единая система координат
Требования распоряжения ДГП и ДИТ задают взаимную координацию дисциплинарных файлов через единую систему координат. Начало координат, то есть базовая точка проекта, - пересечение первых разбивочных осей и уровня чистого пола. Базовая точка привязывается к фактическим координатам местности X, Y, Z, к Балтийской системе высот и к проектному углу поворота объекта относительно истинного севера. Масштаб модели 1:1, единицы метрические.
ЦИМ ПС, ЦИМ БиО и ЦИМ АР выгружаются из разных файлов, часто разными исполнителями. Если в одном из них базовая точка стоит на углу участка, а в другом на пересечении осей, при объединении здание окажется смещенным относительно рельефа и благоустройства. Допуск коллизий между разделами АР, ПС и БиО составляет 80 мм, так что смещение на десятки сантиметров перестает быть косметикой и превращается в замечание. Отдельного описания того, что класть в позицию базового файла, в опубликованных требованиях нет. Требования к координатам сформулированы для всех файлов комплекта, поэтому базовый файл полезен, только когда он совпадает с координационной основой, от которой выгружены ЦИМ ПС, БиО и АР. Файл со своей точкой отсчета добавляет в архив расхождение.
В практике АБ МБР мы загружаем базовый файл только после сверки: открываем все IFC комплекта в одной сцене, проверяем совпадение базовой точки, отметки чистого пола в Балтийской системе высот и угла поворота к истинному северу. Если сверка не проходит, базовый файл в архив не идет, а причина расхождения исправляется в исходной модели, а не в выгрузке. Заказчик может проверить результат сам: при совместной загрузке файлов комплекта в любой просмотрщик IFC модели должны встать друг на друга без смещения. Подробные требования и практические рекомендации ДГП к ЦИМ опубликованы в базе знаний портала СтроимПросто о ЦИМ АГР в формате IFC: там же лежат шаблоны маппинга, IDS-файлы для проверки свойств и пример заполненной ведомости со схемой XSD.
Факт: АГР описывает изменения площади, этажности и конфигурации здания, поэтому согласованное АГР прикладывается к техническому плану, и на основании этих документов регистратор Росреестра вносит новые данные в ЕГРН. Ошибка в модели позже отражается и на кадастровом учете.
Когда АГР и информационная модель не нужны
Требование о ЦИМ относится к процедуре АГР, а она нужна не для каждого изменения здания. Положение, утвержденное 284-ПП, не распространяется на объекты культурного наследия, выявленные объекты культурного наследия и объекты индивидуального жилищного строительства. Изменение фасада без реконструкции в Москве идет по другим постановлениям, а смена цвета и отделки - через колористический паспорт. Квалификация работ определяет весь маршрут, поэтому ее проверяют до заказа модели.
| Сценарий | Процедура | Нужна ли ЦИМ АГР |
|---|---|---|
| Новое строительство объекта капитального строительства | АГР в составе подготовки к получению разрешения на строительство | да, с 2 апреля 2026 года |
| Реконструкция: меняется высота, этажность, объем, положение на участке, появляется пристройка или мансардный этаж | АГР, затем разрешение на реконструкцию | да |
| Новые проемы, входные группы, тамбуры, витрины без изменения параметров здания | проект изменения фасада: в границах 94-ПП - согласование в ДГП, вне границ - по 432-ПП без согласования | нет |
| Только цвет или материал отделки | колористический паспорт по 114-ПП | нет |
| Объект культурного наследия | отдельная процедура; работы с предметом охраны - реставрация по лицензии Минкультуры | нет, положение об АГР не применяется |
| Индивидуальный жилой дом | без АГР | нет |
Для технического заказчика таблица работает как фильтр бюджета: если работы попадают в третью или четвертую строку, заказывать IFC-модель, ведомость ТЭП и тем более базовый файл не нужно. Проверить, в какую строку попадает объект, можно по выписке ЕГРН с поэтажным планом и перечню планируемых работ.
Важный нюанс из практики: собственники часто называют изменением фасада работы, которые им не являются. Если сделана пристройка или кровлю подняли, прорезали в ней окна и используют чердак как мансардный этаж, это реконструктивные работы, и они согласуются через АГР и разрешение, а не через проект изменения фасада.
Нормативная база на дату публикации: 284-ПП, распоряжение ДГП и ДИТ, 1423-ПП
Порядок утверждения АГР в Москве до 30 сентября 2026 года устанавливает постановление Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП «Об оптимизации порядка утверждения архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства в городе Москве», последняя редакция от 09.02.2026. Регламент к нему дает на рассмотрение 10 рабочих дней для объектов окружного значения и 20 рабочих дней для объектов городского значения. Отказ в приеме документов предусмотрен, если электронные копии не поддаются прочтению или не соответствуют требованиям к форматам: для цифрового комплекта это самое частое основание вернуть заявление без рассмотрения.
Помимо ЦИМ в IFC, регламент 284-ПП требует трехмерные модели в FBX: низкополигональную модель в ZIP-архиве и высокополигональную модель в виде файлов FBX, PNG и GeoJSON в ZIP-архиве. IFC-комплект и полигональные модели решают разные задачи и друг друга не заменяют. С 1 июня 2026 года такой же комплект ЦИМ требуется на этапе рассмотрения материалов Архитектурной комиссией.
22 мая 2026 года принято постановление № 1423-ПП «О согласовании архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов в городе Москве». Оно вступает в силу 30 сентября 2026 года и утверждает новое положение о согласовании АГР и положение об Архитектурной комиссии. Заявления, поданные до этой даты, рассматриваются по прежним правилам. Новый порядок сохраняет требование подавать проектные материалы в виде высокополигональных и низкополигональных моделей и в формате IFC, поэтому подготовленный по распоряжению ДГП и ДИТ комплект не теряет актуальности.
Региональная специфика: требования распоряжения ДГП и ДИТ действуют только для Москвы. В Санкт-Петербурге аналогичный по смыслу документ называется АГО - архитектурно-градостроительный облик, и московский регламент к нему не применяется. Для объекта за пределами Москвы состав материалов проверяют по региональным правилам до начала моделирования.
АГР при реконструкции существующего здания: откуда берутся данные для модели
При новом строительстве ЦИМ АР описывает проект, а при реконструкции - здание, которое уже стоит и имеет сведения в ЕГРН. Геометрию существующей части берут из обмеров, и расхождение факта с документами переходит в модель. В практике АБ МБР около 80% объектов, с которыми к нам обращаются, имеют несогласованные изменения: даже запрос на согласование фасада на выезде часто оборачивается выполненной ранее перепланировкой. Если модель построена по факту, а в выписке ЕГРН другая планировка, вопрос всплывет не на АГР, а позже, при подготовке технического плана.
Поэтому первый этап работы - выезд на объект: фотофиксация, обмеры и обследование, по итогам которых становится понятно, относятся работы к изменению фасада или к реконструкции. Для сбора цифровых данных о состоянии фасада мы проводим лазерное сканирование: облако точек дает обмерную модель, от которой строится существующая часть ЦИМ АР.
Внимание: разрешение на строительство или реконструкцию на уже выполненные работы не выдают: процедура включает проверку того, что работы не начаты. Подача заявления по выполненной реконструкции фактически уведомляет госорган о самовольной постройке, штраф для юридического лица - до 500 000 руб.
АГР и модель готовят для работ, которые только планируются. Для выполненной реконструкции административный путь через разрешение закрыт, и узаконивание идет через суд по статье 222 ГК РФ: там нужен не проект на будущее, а техническое заключение о безопасности того, что уже построено.
Кейс из практики: на объекте с выполненной реконструкцией пристройка стояла на фундаменте, собранном из элементов конструкции подъемного крана, а в здании были устроены две антресоли. Мы предупредили собственника, что с таким конструктивом объект не пройдет строительную экспертизу, и предложили до подготовки документов привести его в соответствие или демонтировать проблемные элементы. Собственник снес пристройку и оставил одну антресоль из двух, после чего работа по документам продолжилась.
Как подготовить базовый файл и комплект ЦИМ к подаче
Порядок подготовки выстраивается от координат к атрибутам: сначала задается общая привязка, затем выгружаются дисциплинарные модели, и только после этого формируются XML-ведомости. Обратный порядок приводит к тому, что ведомость ТЭП собирается по модели, которую потом двигают.
Как подготовить комплект ЦИМ АГР с базовым файлом: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Квалифицируйте работы по сценарной таблице выше и убедитесь, что объекту нужен АГР, а не проект изменения фасада или колористический паспорт.
- Шаг 2. Соберите исходные данные: актуальную выписку ЕГРН с планом, ГПЗУ с границами участка, топографическую подоснову, имеющуюся проектную документацию и техническое задание на проектирование.
- Шаг 3. Задайте единую систему координат: базовая точка проекта - пересечение первых разбивочных осей и уровня чистого пола, привязка к фактическим X, Y, Z, Балтийской системе высот и углу поворота относительно истинного севера, масштаб 1:1.
- Шаг 4. Выгрузите ЦИМ ПС, ЦИМ БиО и ЦИМ АР в IFC 4 Reference View, кодировка IFC SPF, схема IFC 4.0.2.1 по ГОСТ Р 10.0.02-2019. Имена файлов составьте из пяти полей через нижнее подчеркивание: шифр объекта, номер корпуса, номер секции, шифр ЦИМ, шифр этапа, например НН_К01_С01_АР_АГР.ifc. Размер дисциплинарного файла - не более 500 МБ.
- Шаг 5. Сформируйте ведомость ТЭП и ведомость ЦИМ в XML сервисами СтроимПросто и не меняйте имена файлов: сервисы верифицируют содержимое по временным меткам в наименовании.
- Шаг 6. Проверьте модели в сервисе CIM Check и откройте все IFC в одной сцене: коллизии между разделами АР, ПС и БиО не должны превышать 80 мм.
- Шаг 7. Загрузите базовый файл только если его координаты совпали с дисциплинарными моделями, и соберите архив в SAGR ZIP.
Лайфхак: отправная точка любого анализа объекта - актуальная выписка из ЕГРН с планом. Дизайн-проекты, старые планы БТИ и чертежи от руки служат только дополнением, а выписки уже достаточно, чтобы начать предметный разговор о составе работ.
Как мы работаем над базовым файлом и моделью АГР
- Запрашиваем у заказчика выписку ЕГРН с планом, ГПЗУ, топографическую подоснову и имеющиеся проектные материалы. Если на объекте есть предписания, уточняем сроки по ним до начала работ.
- Выезжаем на объект: фотофиксация, обмеры, обследование, для фасадов - лазерное сканирование. Определяем, меняются ли высота, этажность, площадь и объем, затронуты ли несущие конструкции.
- Сверяем фактическое состояние с выпиской ЕГРН и поэтажным планом. Расхождения обсуждаем с заказчиком до моделирования, а не после отказа.
- Задаем базовую точку и координационную основу, от которой выгружаем ЦИМ ПС, БиО и АР.
- Сверяем все IFC в одной сцене, сопоставляем ведомость ТЭП с моделью, прогоняем комплект через CIM Check.
- Передаем заказчику архив для подачи, полигональные модели в FBX и буклет АГР.
Образцы документов для заказа модели и подготовки к разрешению на строительство
Первым откройте техническое задание на проектирование реконструкции: в нем заказчик фиксирует состав проекта и требования к выдаче, включая формат модели.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Образец раздела «Архитектурные решения» проектной документации | Скачать |
| Образец технического задания на негосударственную экспертизу проектной документации | Скачать |
| Заявление о проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов изысканий | Скачать |
| Форма заявления о выдаче разрешения на строительство или реконструкцию | Скачать |
Ошибки, из-за которых комплект ЦИМ возвращают, и цена ошибки
Большая часть замечаний к цифровому комплекту технические и повторяются от проекта к проекту:
- базовая точка задана в разных местах в разных дисциплинарных файлах, или загружен базовый файл со своей привязкой;
- неверно сформирован файл маппинга, связывающий параметры САПР с параметрами IFC;
- не заполнены обязательные атрибуты элементов, в названиях атрибутов или наборов есть лишние пробелы, неверно выставлены логические параметры;
- элементы выгружены в универсальные классы вместо корректных IFC-классов;
- модель выгружена старой версией IFC-экспортера или Revit;
- XML-файлы переименованы после формирования в сервисе;
- показатели в ведомости ТЭП расходятся с моделью;
- дисциплинарный файл больше 500 МБ.
Цена такой ошибки измеряется сроком. Несоответствие электронных документов требованиям к форматам - основание для отказа в приеме по регламенту 284-ПП: заявление не рассматривается, и регламентные 10 или 20 рабочих дней начинают течь только после повторной подачи. Для заявлений, которые готовятся сейчас, есть и второе следствие: комплект, возвращенный и поданный заново после 30 сентября 2026 года, пойдет уже по правилам 1423-ПП. Мы закладываем в график проекта отдельный этап на совместную сверку координат и прогон CIM Check до подачи, чтобы возврат по формальным основаниям не сдвигал сроки заказчика.
Стоимость работ по АГР, модели и сопутствующим документам
Стоимость зависит от вида работ по квалификации (реконструкция, изменение фасада, колористика), площади объекта, объема обмеров и того, нужен ли после согласования технический план. Разработка АГР и цифровой информационной модели рассчитывается индивидуально по параметрам объекта; сопутствующие работы - по таблице.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Реконструкция, согласование под ключ | от 500 000 руб. | от 30 дней |
| Согласование изменений фасадов | от 150 000 руб. | от 30 дней |
| Колористический паспорт и проект | от 90 000 руб. | от 30 дней |
| Обмеры, технический паспорт, инвентаризация | от 30 руб. за м2 | от 1 дня |
| Заключение кадастрового инженера | от 90 000 руб. | от 3 дней |
| Технический план для ввода в эксплуатацию | от 150 000 руб. | от 30 дней |
Цены указаны на дату публикации. Итоговая сумма складывается из площади, количества корпусов и секций в модели и объема исходных данных, которые приходится собирать заново; прикинуть бюджет по своему объекту можно в калькуляторе стоимости работ по согласованию.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
Какие объекты бюро уже проводило через согласование и сколько это заняло, показано в кейсах АБ МБР по реконструкции и фасадам.
Оценку результата со стороны заказчиков можно посмотреть в отзывах клиентов бюро.
Выводы
Базовый файл в комплекте ЦИМ АГР остается необязательной позицией: архив для подачи собирается и без него, если на месте ведомость ЦИМ, три дисциплинарные IFC-модели и ведомость ТЭП. Решающее значение имеет общая привязка всех моделей к одной базовой точке, Балтийской системе высот и истинному северу, а базовый файл имеет смысл загружать, только когда он с этой привязкой совпадает. До заказа модели стоит проверить, нужен ли объекту АГР вообще, и учесть, что с 30 сентября 2026 года заявления рассматриваются по 1423-ПП.
Архитектурное бюро МБР ведет такие проекты от обмеров и сверки с ЕГРН до передачи архива для подачи, а при реконструкции доводит изменения до технического плана и записи в ЕГРН.
Частые вопросы о базовом файле и модели для АГР
По каким правилам рассмотрят АГР, если заявление подано до 30 сентября 2026 года?
Заявления, поданные до вступления в силу постановления № 1423-ПП, рассматриваются по прежним правилам, то есть по 284-ПП в редакции от 09.02.2026. Требование о ЦИМ в IFC действует в обоих случаях: оно введено распоряжением ДГП и ДИТ от 16.01.2026 и сохраняется в новом порядке. По 1423-ПП свидетельство об утверждении АГР действует три года.
Нужен ли отдельный колористический паспорт, если для здания готовится АГР?
В большинстве случаев нет: АГР включает колористические решения и проект изменения фасадов, а колористический паспорт по 114-ПП является лишь малой составной частью такого решения. Паспорт оформляют отдельно, когда меняются только цвет или отделочные материалы без изменения конструкции. К техническому плану колористический паспорт не прикладывается и сведения ЕГРН не меняет.
Можно ли переименовать XML-ведомости после выгрузки из сервиса, чтобы они совпадали с шифром проекта?
Нет. Сервисы СтроимПросто проверяют содержимое XML-файлов по временным меткам в наименовании, поэтому имена вида agrtep_20260706_151955.xml и vedomost_20260520_211801.xml оставляют без изменений. Правила именования из пяти полей относятся к IFC-файлам, а не к ведомостям.
Нужны ли FBX-модели, если комплект ЦИМ в IFC уже готов?
Да. Регламент 284-ПП отдельно требует низкополигональную модель в FBX в ZIP-архиве и высокополигональную модель в виде FBX, PNG и GeoJSON в ZIP-архиве. IFC передает геометрию с атрибутами и ТЭП, а полигональные модели используются для проверки облика объекта; 1423-ПП сохраняет оба вида материалов.
Можно ли использовать АГР, если реконструкция уже выполнена и дело идет в суд?
Для суда основной документ - техническое заключение о безопасности выполненных работ, а проектная документация и согласование АГР входят в комплект только в отдельных случаях. Перед иском по статье 222 ГК РФ проходят досудебный этап: подают документы в Госстройнадзор на ввод объекта в эксплуатацию и получают официальный отказ. В суде по таким делам назначают строительно-техническую экспертизу.
Что добавляется к материалам, если рядом со зданием стоит объект культурного наследия?
Если сам объект не является памятником, но находится в зоне объектов культурного наследия, в проектную документацию включают раздел о сохранении объекта культурного наследия. В нем показывают, какие памятники рядом и что изменения здания не нарушают их архитектурный облик; ограничения обычно касаются высоты и визуального восприятия. Если фасад самого здания является предметом охраны, работы с ним - реставрация, для которой нужна лицензия Минкультуры.