Антресольный этаж (антресоль) в нежилом здании и МКД: порядок согласования в 2024 году

Антресоль

Увеличить площадь нежилого или жилого помещения, чтобы использовать его с большей эффективностью, можно за счет возведения антресоли. В обиходе бытует выражение «антресольный этаж», подменяющее понятие «антресоль», но это словосочетание в принципе некорректно, так как антресоль не является этажом, и в законодательных документах такого понятия нет.

В статье рассмотрены основные особенности антресоли и порядок согласования данной конструкции.

Что такое антресоль?

По Санитарным нормам и правилам, антресоль является площадкой на возвышении и не относится к разряду самостоятельных помещений.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Определяющий показатель данной конструкции — площадь, которая не должна превышать 40% от площади пола основного помещения.

При обустройстве антресоли учитывается также следующие правила:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

  • достаточная высота помещения — от 4,5 м, высота антресоли, как и высота помещения под ней, должна быть не меньше 2,1 м (30 см занимает толщина антресольной конструкции);
  • возведение объекта в границах одного помещения, то есть выход на общедомовое имущество и за пределы фасада дома исключен.

Прежде чем приступить к монтажным работам, собственнику необходимо заказать проект конструкции. Если недвижимость находится в собственности нескольких человек, от каждого из них требуется согласие на строительные работы в помещении.

Проект нуждается в согласовании, поскольку возведение антресоли — это перепланировка (изменение конфигурации помещения). Когда работы будут завершены, собственнику необходимо пройти кадастровый учет и отметить все изменения недвижимости в реестре ЕГРН.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Антресольный этаж (антресоль) в нежилом здании и МКД: порядок согласования в 2024 году
Антресоль в складском офисе Москвы

Если сделать антресоль без оформления проекта и его согласования (для помещения в МКД) в муниципальных органах, это будет несогласованная перепланировка. Такое нарушение правил заканчивается административным штрафом. Гораздо хуже, если нарушителя обяжут вернуть объекту первоначальный вид.

Комментарий специалиста. Архитектурное бюро «МБР» предоставляет полный пакет услуг, включающий проектирование антресоли, согласование и узаконивание данного объекта в жилом и нежилом помещении. Эксперты компании расскажут обо всем подробно — 8 (495)-129-16-28.

Документы для согласования антресоли

Список документов для согласования перепланировки в помещении, расположенном в МКД:

  • согласие всех собственников недвижимости в письменном виде;
  • правоустанавливающий документ (свидетельство о праве, выписка ЕГРН);
  • проект перепланировки с описанием всех работ и требований к их безопасности;
  • техническое заключение, включающее описание состояния несущих конструкций для перепланировки, вывод о допустимости работ, расчет перекрытия на несущую способность, расчет антресоли как конструкции на прочность и прочие расчеты;
  • заявление о согласовании проекта с Мосжилинспекцией;
  • разрешение на строительство (в случае реконструкции);
  • акт приемочной комиссии, оформленный в Мосжилинспекции после проведения работ;
  • технический план, изготовленный кадастровым инженером после обследования объекта, на основании технического плана объект ставят на кадастровый учет;
  • судебное решение (для согласования неузаконенной антресоли);
  • заявление о постановке на кадастровый учет;
  • выписка ЕГРН на основании кадастрового учета.

Не все документы в перечне потребуются в случае обычной перепланировки. Так, судебное решение понадобится в ситуации несогласованной перепланировки с антресолью, а разрешение на строительство нужно, когда монтаж антресоли квалифицируется как реконструкция (при замене/восстановлении несущих конструкций, при площади антресоли более 40% от площади помещения, при возведении данной конструкции в нежилом здании).

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Как согласовать антресоль в нежилом помещении МКД?

Согласование антресоли в нежилом помещении многоквартирного дома проходит по нормам ЖК РФ. В связи с этим оценивать проектную документацию для согласования будет Мосжилинспекция. Правила согласования для жилых и нежилых помещений МКД с 2019 года одинаковы и требуют следующих действий:

  • необходимо заказать проект в экспертной организации, состоящей в СРО, получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в МКД от автора проекта дома или от проектной организации, отобранной Мосжилинспекцией;
  • проект и техническое заключение подать в уполномоченный муниципальный орган, в Москве рассмотрением документов занимается жилищная инспекция (МЖИ); ·
  • получить заключение Роспотребнадзора и СЭС;
  • получить согласование от Мосжилинспекции;
  • после возведения антресоли по проекту получить акт приемочной комиссии;
  • обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана, в котором будет отражено новое состояние помещения;
  • последний шаг согласования — пройти кадастровый учет объекта в Росреестре и получить собственнику выписку ЕГРН.

Без проекта антресоли и его согласования установка конструкции будет незаконной. Последствия выявления факта несогласованной перепланировки: административная ответственность (штраф за самовольную перепланировку помещения в МКД), разбор антресоли и приведение помещения в первоначальное состояние.

Размеры штрафов:

  • 2000–2500 руб. — на физлицо;
  • 4000–5000 руб. — на должностное лицо;
  • 40 000–50 000 — на юрлицо.

При подготовке проекта антресоли эксперт должен обследовать помещение, сделать обмеры, ему потребуется документация — кадастровая, техническая, правоустанавливающая.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Правила согласования проекта в муниципальных ведомствах:

  • подача документов на согласование собственником или его представителем по доверенности;
  • документы могут быть на рассмотрении для принятия решения не больше 45 дней;
  • каким бы сложным ни было содержание проекта, согласование осуществляется бесплатно.

В Москве документы на согласование подают в Мосжилинспекцию (МЖИ), в Санкт-Петербурге данная процедура проходит через межведомственную комиссию (МВК), в регионах — через Администрации районов.

Выполнение строительных работ должно проходить строго в соответствии с предписаниями проекта. В случае отклонений от проекта прием работ будет осложнен: возникнут проблемы при оформлении технического плана и постановке объекта на кадастровый учет. Более того, конструкция антресоли, смонтированная не по проекту, может стать угрозой безопасности жизни и здоровья людей

Архитектурное бюро «МБР» оказывает услуги по проектированию и согласованию перепланировок, в частности — антресолей. Все документы квалифицированные сотрудники компании оформят в короткий срок. Заказать услугу и уточнить условия сотрудничества можно по телефону, указанному на сайте.

Собственнику следует определиться с материалом, из которого будет возводить антресоль, проектирование конструкций возможно из металла, дерева, древесины (массива), железобетона.

Комментарий специалиста. Необходимо помнить о допустимой нагрузке на перекрытие. Проектировщик сделает расчет и сообщит владельцу недвижимости, из какого материала возможно устройство конструкции антресоли в каждом конкретном случае.

Самый популярный запрос от владельцев недвижимости — проект антресоли из металла. Эта конструкция сравнительно небольшой массы, монтируется быстро, отличается долговечностью, практичностью, годится для установки в любом здании. К нему потребуются отделочные материалы: ДСП (древесно-стружечная плита), МДФ (древесноволокнистая плита), гипсокартон, древесный массив.

Антресольный этаж (антресоль) в нежилом здании и МКД: порядок согласования в 2024 году
Металлическая конструкция антресоли в нежилом помещении

Проект антресоли из дерева обычно требуется при перепланировке старых нежилых зданий со смешанными перекрытиями или в частных жилых домах из дерева. Проект железобетонной антресоли самый трудоемкий, требующий тщательных изысканий и расчетов. Антресоль из ЖБ очень тяжелая, представляет собой монолитное перекрытие, которое не перекрывает потолок помещения полностью. Возведение железобетонной антресоли допустимо не во всех случаях.

Как согласовать антресоль в нежилом здании?

Осуществить согласование устройства антресолей в нежилом здании значительно сложнее. Вариант перепланировки в данном случае не пройдет. В перепланировке отдельно стоящего нежилого здания не предусмотрен монтаж антресоли. Таким образом, возведение антресоли в коммерческом или промышленном здании пройдет как реконструкция.

К типу нежилых относятся и общественные здания. Чтобы установить антресоль в общественном здании, нормы проектирования, по мнению Департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя, не нуждаются в дополнениях. Разработка специальных технических условий для возведения этой конструкции в общественном здании не требуется.

Порядок действий в согласовании реконструкции нежилого здания при устройстве антресоли:

  • получить документы на землю — выписку из правил землепользования и застройки, в которой содержится информация о параметрах земельного участка и о месте нахождения объекта, существующего или запланированного (ГПЗУ);
  • провести инженерные изыскания;
  • подготовить проект реконструкции по всем разделам;
  • получить разрешение на реконструкцию объекта на его эксплуатацию.

Реконструкция стоит дороже обычной перепланировки, но она считается единственным законным способом установить антресоль и тем самым добавить квадратные метры помещению в нежилом здании.

Однако, в судебной практике Архитектурного бюро «МБР» есть опыт согласования антресоли в нежилом здании. В некоторых случаях возведение антресоли можно провести по суду как перепланировку при условии, что площадь конструкции не более 40% от площади помещения и не является этажом.

Как согласовать уже сделанную антресоль?

В большинстве случаев согласование сделанной антресоли невозможно. Это связано с двумя обстоятельствами:

  • почти всегда площадь самовольно возведенной антресоли занимает больше 40% от общей площади основного помещения;
  • допущены ошибки в конструкции антресоли, поэтому орган местного самоуправления не может положительно решить вопрос о согласовании.

Редкими можно назвать случаи, когда самовольная антресоль выполнена в соответствии со всеми нормативами, и ее можно согласовать. Обычно возведенную конструкцию признают угрозой жизни и здоровью неограниченного круга лиц, и потому она должна быть демонтирована в кратчайшие сроки. Виновное лицо обяжут привести помещение в прежнее состояние и уплатить штраф за самовольное переустройство.

Однако в Москве можно заказать техническое заключение у автора проекта дома или организации, отобранной МЖИ. Если все выполнено по правилам, на основании этого заключения можно получить акт о приемке.

Критерии перепланировки и реконструкции

Перепланировка и реконструкция различаются типом работ и изменениями в характеристиках объекта. Монтаж антресоли осуществляется за счет высоких потолков, то есть внутреннего объема помещения. Главные параметры недвижимости остаются без изменений, в связи с чем устройство антресоли чаще всего является перепланировкой.

Установка антресоли регламентируется как реконструкция в ряде следующих случаев:

  • замена или восстановление несущих элементов конструкции зданий в ходе работ;
  • возведение антресоли на площади свыше 40% от общей площади или по всей площади помещения (дополнительный этаж);
  • монтаж антресоли в нежилом здании (иногда по суду проходит как перепланировка).

Для согласования реконструкции, в отличие от перепланировки, нужно заключение экспертизы проектной документации, разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию. Это продлевает время оформления документов в разы.

Что влияет на сроки и стоимость согласования антресоли?

Определяющее значение в сроках и стоимости подготовки технических документов имеют условия договора с экспертной организацией. Учитывается объем работ по проектированию, сложность проекта, специфика помещения, особенности антресоли. В администрации время рассмотрения документации установлено законом, и оно не может длиться более 30 дней. Госпошлина за согласование не предусмотрена.

После подготовки аттестованным кадастровым инженером технического плана необходимо обратиться в Росреестр за регистрацией изменений в процедуре кадастрового учета. Учетные действия в Росреестре длятся пять рабочих дней, платить за учет не нужно. Заявитель в итоге получает выписку ЕГРН с обновленными характеристиками.

Средние цены на согласование антресоли в Москве:

  • проект — от 40 000 руб. (жилой дом) и от 80 000 руб. (нежилое здание);
  • технический план — от 15 000 руб. (жилой дом) и от 30 000 руб. (нежилое здание).

Специалисты Архитектурного бюро «МБР» уточнят, сколько стоит согласование антресоли в каждом индивидуальном случае, и предложат самые выгодные условия сотрудничества.

Роль БТИ в согласовании антресоли

Бюро технической инвентаризации выдает поэтажные планы со схематичным изображением антресоли черными линиями. Получить планы несложно, для этого надо представить следующие документы:

  • правоустанавливающий документ или доверенность от собственника;
  • согласие об оплате услуг БТИ;
  • оригиналы проекта и технического заключения;
  • согласование перепланировки в муниципальном ведомстве (для МКД).

Однако от бюро технической инвентаризации можно ожидать неприятности. В поэтажных планах БТИ проблемные зоны обозначают красными линиями, а в документы вносят запись о несогласованных перепланировках.

Так, место расположения антресоли в техническом паспорте БТИ может быть отмечено красными линиями, избавиться от которых можно следующим образом:

  • сделать заказ проекта и технического заключения (для нежилых объектов), подать документы на согласование в муниципальное ведомство (для жилых объектов);
  • представить документы в БТИ;
  • уплатить пошлину (в индивидуальном порядке, в зависимости от требований БТИ);
  • получить поэтажные планы, в которых нет красных линий.
Антресольный этаж (антресоль) в нежилом здании и МКД: порядок согласования в 2024 году
Антресоль в красных линиях в поэтажном плане БТИ

Комментарий специалиста. После установки антресоли получать новый технический паспорт в БТИ необязательно. Этот документ упразднен, все характеристики объектов недвижимости передаются и хранятся в сведениях ЕГРН на основании технического плана.

Кадастровый учет антресоли

Последний шаг в узаконивании антресоли — кадастровый учет, для которого определены следующие правила:

  • нужно подать заявление, акт приемочной комиссии и техплан через портал Росреестра или МФЦ;
  • кадастровый учет осуществляется для заявителя бесплатно;
  • после того как изменения в ЕГРН зафиксированы, собственник получает новую выписку из государственного реестра.

Такую процедуру полагается проходить после каждой перепланировки помещения (жилого и нежилого). Если антресоль устроена с отступлениями от проекта, Росреестр вправе отказать в кадастровом учете изменений. Факт нарушений будет отмечен в заключении кадастрового инженера, оформлявшего техплан.

Пройти кадастровый учет можно будет только после снятия замечаний кадастрового инженера и предоставления необходимых документов.

Кейсы Архитектурного бюро «МБР»

Кейс 1. Антресоль в офисном помещении спроектирована и согласована специалистами АБ «МБР».

Антресольный этаж (антресоль) в нежилом здании и МКД: порядок согласования в 2024 году
Выполненная антресоль в офисе

Кейс 2. Антресоль на складе в нежилом здании по проекту специалистов АБ «МБР».

Антресольный этаж (антресоль) в нежилом здании и МКД: порядок согласования в 2024 году
Антресоль складского помещения

Заключение

Антресоль — это площадка, которая возводится на высоте не менее 2,1 м, также высота антресоли должна быть не меньше 2,1 м, что соответствует условиям безопасности передвижения людей. Площадь антресоли составляет не более 40% от площади основного помещения. Монтаж антресоли является перепланировкой. Чтобы согласовать антресоль в МКД, надо заказать в экспертной организации проект и техническое заключение. Изготовленные документы подают в компетентные инстанции (Мосжилинспекция в Москве, межведомственная комиссия в Петербурге, МФЦ в регионах).

Обустройство антресоли в нежилом здании чаще всего является реконструкцией, на которую требуется разрешение, но иногда через суд регламентируется как перепланировка.

Поскольку строительство антресоли ведет к изменениям параметров помещения, обязателен новый технический план и кадастровый учет изменений. Перепланировка завершена только тогда, когда владелец объекта недвижимости получит новую выписку ЕГРН из Росреестра. Если собственник приобрел помещение с несогласованной антресолью в Москве, ему придется проходить процедуру узаконивания на основании технического заключения и обращения в МЖИ. В регионах обращаются в местную администрацию.

Список полезных документов

  • «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ Глава 4. (скачать)
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать)
  • Постановление Правительства Москвы № 106-ПП (скачать)
  • СП 118.13330.2022 (скачать)
  • СП 54.13330.2022 (скачать)
Оцените статью
АБ МБР