Акт технического состояния здания

Техническое состояние здания можно оценить по итогам осмотра и обследований на месте. Дополнительно на выводы могут влиять результаты экспертиз, расчетов и испытаний. Итоговым документом может быть не только акт, но и заключение, отчет, дефектная ведомость. Акт важен не только для текущей эксплуатации объекта, но и для проектирования, принятия решений о сносе или проведении ремонта. О порядке технического обследования и особенностях заполнения акта я расскажу в этой статье.

В каких случаях нужен акт технического состояния здания

Если вы читаете эту статью, то вопрос о проведении технического обследования объекта точно актуален. В рамках текущей эксплуатации здания оно нужно:

• для эксплуатационного контроля и заполнения соответствующих журналов;
• для планирования ремонтно-восстановительных работ (как в здании в целом, так и в отдельных помещениях, на конструкциях и инженерных системах);
• для получения информации при проектировании (перепланировка, реконструкция).

Если техническое состояние здания не отвечает нормам безопасности, придется проводить капитальный или текущий ремонт. В противном случае речь может идти о выводе объекта из эксплуатации, в том числе по предписанию надзорных ведомств.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Еще акты и иные документы после технического обследования будут важны в следующих случаях:

• для принятия решения о сносе или демонтаже, если восстановление объекта невозможно или нецелесообразно;
• для оценки ущерба, причиненного зданию, отдельным конструкциям и оборудованию;
• для устранения предписаний о нарушении норм безопасности и эксплуатации;
• для рассмотрения судебных споров, связанных с правами на недвижимость, сделками, качеством ремонта и т.д.;
• для постановка ни учет и списания основных средств, к которым относятся и объекты недвижимости.

В техническом обследовании могут участвовать различные специалисты – инженеры, техники, проектировщики, эксперты. Ввиду большого объема работ их может выполнить комиссия в различном составе.

В целом, срок действия акта технического состояния составляет до 5 лет. Но вполне возможно, что перед специалистами и комиссией будет стоять конкретная задача – например, определение работоспособности объекта для последующего сноса. Также, если в здании произошли какие-либо изменения, обследование можно провести досрочно (внепланово).

Кто, кроме собственника, может назначить обследование здания для оценки технического состояния?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт Архитектурного бюро «МБР». Прежде всего, это часто требуют покупатели или арендаторы, потенциальные инвесторы. Также обследование или экспертизу может назначить суд, если техническое состояние здание важно для рассмотрения дела. Судебным определением собственника обяжут предоставить доступ для осмотра. Документы после таких работ станут юридически значимым доказательством.

Почему техническое состояние здания важно для проектирования

Одним из ключевых направлений работы Архитектурного бюро «МБР» является подготовка проектов (перепланировка, реконструкция, снос). Для этого нам важны сведения об объекте, о его техническом состоянии. Это повлияет:

• на выбор проектных решений (например, ввиду ветхости какой-либо конструкции любые работы на ней станут невозможными);
• на расчет затрат, подготовку смет по строительным и отделочным материалам;
• на обоснование усилений конструкций, если это требуется ввиду снижения несущей способности.

Самым масштабным обследованием станут инженерные изыскания. Они проводятся для разработки проекта на реконструкцию. Если речь идет о перепланировке или капитальном ремонте, то под обследование может «попасть» какое-либо помещение, часть здания.

Материалы обследования прикладываем к проектной документации. Отмечу, что для разработки проекта на снос или демонтаж нужно подготовить заключение о состоянии объекта. В целом, его содержание будет таким же, что и в акте. Отличие в названии является лишь формальностью. Тем не менее, в заключении мы укажем вывод о том, целесообразно ли восстановление объекта с разных точек зрения (прежде всего, в плане финансов).

Какие решения могут принимать на основе выводов из акта

Если оценка состояния здания проводится в плановом порядке (эксплуатационный контроль), на основании акта может сделать выводы:

• о возможности эксплуатации объекта без проведения ремонта, улучшений;
• о необходимости замены каких-либо конструкций, оборудования или коммуникаций;
• о сроках, в которые нужно провести ремонтно-восстановительные работы;
• о показателях износа и амортизации основных средств (важно для ведения бухгалтерии, подготовки отчетности).

При продаже объекта его техническое состояние будет важно для определения стоимости. Это актуально и для оценки недвижимости.

Если техническое состояние здания в акте описано как «неработоспособное» или «ограниченно работоспособное», то итогом обследования может быть:

• полный или частичный ремонт с заменой поврежденных или изношенных конструкций;
• признание здания ветхим или аварийным, что бывает важно для включения в государственные или региональные программы;
• принятие решения о сносе или демонтаже (для освобождения участка или возведения нового объекта).

Кроме здания, оценить техническое состояние с оформлением актов можно для фасада, инженерных систем. Также эти работы могут входить в состав планового обслуживания объекта. В Архитектурном бюро «МЮР» вы можете заказать обследования под любые цели. Мы проведем их в разумные сроки и в строгом соответствии с нормативно-техническими актами. К примеру, обследование на несущих конструкциях проводятся на основании СП 13-102-2003.

Образцы и формы нужных документов

Как проводится обследование и оценка технического состояния здания

Ниже покажем, как проводится оценка технического состояния нежилого здания. Его функциональное назначение – производство. Собственник планировал капитальный ремонт. Для этого нужно было:

• выявить и описать все дефекты, повреждения, в том числе на скрытых конструкциях (для этого необходимо частично разобрать ошибку стен, покрытие пола);
• определить фактический износ оборудования систем водоснабжения и отопления;
• установить работоспособность здания с точки зрения основной деятельности (отдельно по производственным цехам, гаражу и т.д.).

После получения акта собственник хотел заказать еще и проектно-сметную документацию. Такие услуги тоже предлагает Архитектурное бюро «МБР».

Хотя основные выводы о техническом состоянии можно сделать только после обследований на месте, еще важен и анализ документов на здание. Из них мы получили информацию:

• о результатах предыдущих обследований, технической инвентаризации;
• о планировке помещений, которая изменилась два года назад;
• о результатах собственных проверок на технологическом оборудовании, обследований помещений.

Наши инженеры и техники изучили содержание техпаспорта, проектной документации, поэтажны планов. Также были предоставлены документы на производственное оборудование, которое было установлено по всему зданию. Собственник вел и журнал эксплуатации. Там есть записи о ранее проведенных обследования, их результатах.

Имеет ли юридическое значение акт технического состояния, проведенного своими силами?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт Архитектурного бюро «МБР». Обычно юридическую силу имеют материалы, подготовленные независимыми специалистами и экспертами. Но для собственных (внутренних) задач вполне подойдет и обследование, выполненное своими инженерами или техниками, если они есть в штате организации. По их итогам вы можете оформить не только акты, но и протоколы, ведомости, отчеты и т.д.

Действия на месте – осмотр, обследование

Точный состав действий при обследовании зависит от многих нюансов, да и от задач, поставленных собственником. Покажу примеры разных видов обследований, если речь идет о несущих конструкциях (это основа здания):

• визуальный осмотр – проводится последовательно и без применения специальных инструментов, оборудования;
• диагностика – выявление и анализ признаков, которые определяют состояние конструкции, наличие возможных отклонений от допустимых норм;
• обследование – выявление и оценка значений по контролируемым параметрам конструкции (например, несущая способность, надежность соединения и т.д.);
• поверки и поверочные расчеты – на предмет прочности стройматериалов, соответствия нормам проектирования и т.д.;
• испытания – мероприятия по проверке механических параметров конструкции (в определенных условиях, с использованием специального оборудования);
• лабораторные исследования и экспертизы – проводятся на основе образцов, отобранных при обследовании конструкций (по разным критериям – характеристики бетона, причины появления трещин и т.д.).

Еще есть разные методики и технологии обследования. Например, тепловизионным оборудованием можно проверить наличие даже незначительных трещин (за счет оценки разниц в температурах). Есть обследования разрушающим и неразрушающим способом. Выбор между ними также зависит от задач, поставленных перед инженерами и техниками.

Если проводится техническое обследование целого здания, то специалисты будут работать на всех конструкциях:

• фундамент, ростверки и т.д.;
• столбы, стены, колонны и т.д.;
• перекрытия и покрытия (сюда могут входить плиты, фермы, арки и т.д.);
• элементы жесткости и связевые конструкции;
• соединения, опоры, узлы и стыки.

Важное значение имеет специфика материалов, из которых изготовлены конструкции. Они могут существенно отличаться от проектных решений, что нередко становится предметом споров между собственников и подрядчиком, производителем.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Что касается этапов обследования технического состояния объекта, то их будет три:

• подготовка к проведению обследования – ознакомление с объектом и его решениями, подбор и анализ документов, утверждение программы (плана) работ на месте;
• визуальное (предварительное) обследование – фиксация состояния по внешним признакам, общие замеры, отражение дефектов и повреждение в промежуточных документах;
• инструментальное (детальное) обследование – сюда входят все работы с использованием оборудования, расчеты и испытания.

Чем больше объем работ, тем дольше пройдет обследование. Это вполне может занять несколько дней, особенно есть требуется детальная оценка по всем видам конструкций.

Что касается конкретики, то работы при инструментальном обследовании могут включать:

• обмеры геометрических параметров;
• выявление показателей повреждений и дефектов (глубина, протяженность и т.д.);
• оценка показателей прочности конструкций и соединений;
• анализ влияния технологических процессов на состояние здания;
• оценка реальных воздействий и нагрузок (с учетом деформации основания-грунта);
• расчеты несущей способности и усилий, определение расчетной схемы по всему зданию или отдельным конструкциям.

Экспертизы и расчеты зачастую проводятся в лабораторных условиях. Но есть и технически сложное оборудование, которое можно использовать для этих целей прямо на месте.

Примерно по таким же правилам проходит обследование по отдельным частям и конструкциям здания. В нашей практике были примеры работ на фасадах, когда нужно было собрать исходные данные для проектирования – по фактическом состоянию стен и кровли, по прочности соединений входной группы и т.д. На основании результатов обследований можно сделать вывод о безопасности и допустимости работ в техническом заключении (это обязательный документ почти для всех перепланировок).

Что будет указано в акте технического состояния здания

В акте технического состояния описываем количественные и качественные характеристики объекта, его частей, элементов и конструкций. Ключевое значение имеют выводы специалистов. Они укажут о техническом состоянии здания и его конструкций по следующим правилам:

• аварийное состояние – исчерпание несущей способности, что угрожает обрушением и разрушением;
• недопустимое состояние – характеризуется опасностью пребывания людей на объекте;
• ограниченно работоспособное состояние – относительно снижение несущей способности, без угрозы внезапного обрушения;
• исправное состояние – отсутствие повреждений и дефектов, признаков снижения несущей способности;
• работоспособное состояние – есть отдельные отклонения от проектируемых норм, но несущая способность и прочность обеспечена в должном виде.

Далее, получив акт с выводами о техническом состоянии, собственник будет принимать соответствующие решения.

Подробности о проведении обследований на разных видах зданий можно узнать у наших специалистов. Стоимость некоторых работ и услуг Архитектурного бюро «МБР» я указал ниже.

Заключение – коротко о главном

• Акт технического состояния здания оформляем после проведения плановых или внеочередных обследований.
• Работа инженеров и техников включает предварительный этап, визуальный осмотр объекта и детальное (инструментальное) обследование.
• В акте не только показываем результаты обследований, но и делаем выводы о состоянии объекта в целом, отдельных конструкций и элементов.
• Заказать обследование с подготовкой акта технического состояния здания можно в Архитектурном бюро «МБР».