Акт обследования после реконструкции для постановки объекта на учет

Акт обследования после реконструкции для постановки объекта на учет не составляют: по ст. 23 218-ФЗ этот документ подтверждает только прекращение существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места. Новые площадь, этажность и контур реконструированного здания вносят в ЕГРН по техническому плану, а после ввода в эксплуатацию проводят учет изменений без одновременной регистрации прав. Рядом с реконструкцией акт обследования появляется в двух случаях: при полном сносе старого здания и при гибели или уничтожении части здания, в которой были учтены помещения. Сценарная таблица ниже поможет выбрать документ под вашу ситуацию, а порядок учета показан отдельно для Москвы и Московской области. Чек-лист проверки исходных документов, стоимость работ на 2026 год и ответы на частые вопросы - во второй половине статьи.

Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.

Почему акт обследования не подтверждает реконструкцию

Статья 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определяет акт обследования как документ, в котором кадастровый инженер по итогам осмотра места нахождения объекта и с учетом сведений ЕГРН подтверждает прекращение его существования в связи с гибелью или уничтожением. Реконструированное здание продолжает существовать, меняются только его параметры. Для учета изменений закон предусматривает другой документ.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Разделение закреплено в ч. 2 ст. 14 218-ФЗ. Технический план служит основанием учета в связи с созданием или изменением зданий и сооружений в результате реконструкции (п. 7.3), акт обследования - основанием учета в связи с прекращением существования объекта (п. 7.4). Реконструкцией п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса называет изменение параметров объекта капитального строительства или его частей: высоты, количества этажей, площади, объема, включая надстройку, перестройку и расширение, а также замену и восстановление несущих строительных конструкций, кроме замены отдельных элементов на аналогичные или улучшающие показатели.

Два документа различаются по основанию, форме, исходным данным и работе на объекте:

Совпадает у документов только формат. Если после работ здание стоит, а изменились его площадь, этажи или контур, заказчику нужен технический план, даже когда в техническом задании написано «акт».

Когда акт обследования все же входит в пакет документов

Снос и реконструкция часто идут на одном объекте, и акт обследования нужен только там, где целиком исчез объект или часть здания, в которой были учтены помещения. Во всех остальных ситуациях сведения меняют техническим планом или через суд.

Из семи ситуаций акт обследования работает в двух, и в обеих речь идет о прекращении существования, а не об изменении.

Полный снос старого здания

Если старое здание демонтировано целиком, а на участке построено новое, старый объект снимают с учета по акту обследования, новый ставят на учет по техническому плану. Перед подготовкой акта инженер выезжает на объект и убеждается, что демонтаж выполнен. В приложения к акту входят проект организации работ по сносу, решение собственника о сносе, фотографии с выезда и короткая пояснительная записка о том, что на определенную дату объект демонтирован. Выписку ЕГРН прикладывать не обязательно. Все приложения готовят в монохромном режиме, с черно-белыми печатями и подписями, в формате PDF/A. Согласие на обработку персональных данных нужно, только если заказчик кадастровых работ - физическое лицо.

Снос части здания, учтенной в площади

Мансарда, пристройка или этаж, которые отражены в ЕГРН черными линиями, входят в площадь объекта. Их демонтаж меняет параметры здания и по определению Градостроительного кодекса является реконструкцией. Законная процедура в этом случае: проект реконструкции, разрешение на реконструкцию, работы, ввод в эксплуатацию и учет изменений на основании разрешения на ввод.

Важный нюанс из практики: собственник бизнес-центра с зарегистрированной мансардой решил ее снести: арендаторов на эти площади не нашлось, а налог начислялся. Для внесения сведений в Росреестр он просил акт сноса на эту часть. Такой акт вопрос не закрывает: мансарда учтена как легальная площадь без красных линий, ее демонтаж проходит как реконструкция со всеми этапами, перечисленными выше.

Красные линии после демонтажа незаконной пристройки

Актом демонтажа закрывают только несогласованную ранее реконструкцию, которая показана красными линиями в планах БТИ или в планах ЕГРН. Собственник готовит проект демонтажа и акт демонтажа, после чего сведения о красных линиях корректируют. В Москве, если после предписания ГИН пристройку снесли до того, как сведения попали в ЕГРН, собственник сообщает в ГИН о демонтаже, и красные линии убирает БТИ, которое их нанесло.

Прежде чем заказывать акт, откройте выписку ЕГРН и поэтажный план и проверьте, как отражена спорная часть: черными линиями как учтенная площадь или красными как несогласованные изменения.

Технический план после реконструкции: на каких документах он строится

С 1 сентября 2026 года разрешения на строительство и на ввод выдаются записью в реестре, а их наличие подтверждает выписка из реестра. Часть 8 ст. 24 218-ФЗ в редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 304-ФЗ связывает технический план здания именно с этими документами: сведения о здании указывают на основании разрешения на строительство или выписки из реестра разрешений на строительство и проектной документации. Исключение сделано для местоположения здания на земельном участке, его площади и площади застройки. Эти три показателя кадастровый инженер определяет сам: контур - по координатам характерных точек (ч. 5 ст. 24), площадь - по обмерам.

Копию проектной документации к техническому плану не прикладывают. В техплане указывают сведения о документации, а данные из нее переносят в текстовую и графическую части в объеме, который задает приказ П/0082. Разрешение на строительство под реконструкцию выглядит так же, как разрешение на новое строительство: отличается отметка о виде работ.

Декларацию об объекте недвижимости вместо разрешения и проекта используют только тогда, когда законодательство их подготовку и выдачу не предусматривает (ч. 11 ст. 24). Для изменений после капитального ремонта 218-ФЗ допускает декларацию только в отношении сооружений. Для здания изменение основных характеристик в п. 7.3 ч. 2 ст. 14 связано с реконструкцией, поэтому путь «оформить работы как капремонт и внести новые площади по декларации» для зданий закрыт.

Площади по факту и по проекту почти никогда не совпадают до сантиметра, и это нормальная строительная погрешность. В заявлении на ввод проектные и фактические показатели стоят рядом, поэтому мы сверяем их до передачи технического плана застройщику. В нашей практике ориентир - расхождение до 5%. Существенное расхождение возвращает застройщика к корректировке проекта, а это отдельная процедура, которую кадастровый инженер за заказчика не выполнит.

До начала работ запросите у заказчика разрешение на строительство с отметкой о реконструкции или выписку из реестра, раздел проекта с архитектурными решениями и выписку ЕГРН на здание и земельный участок. Без первых двух документов технический план после реконструкции не соберется.

Порядок учета изменений после ввода реконструированного здания

Технический план входит в пакет застройщика на разрешение на ввод: по ч. 1 ст. 19 218-ФЗ орган передает в Росреестр выписку из реестра разрешений на ввод «с приложением представленного заявителем технического плана». В Москве разрешения на ввод выдает Мосгосстройнадзор, порядок подачи описан на странице, где размещена услуга Мосгосстройнадзора по выдаче разрешения на ввод. В Московской области разрешения на строительство и ввод выдает Министерство жилищной политики Московской области, надзор за строительством ведет Главгосстройнадзор МО.

По ч. 1.6 ст. 19 218-ФЗ орган, принявший решение о выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта, не позднее 5 рабочих дней обязан направить в Росреестр заявление о кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик. Регистрация права при этом не нужна: п. 6 ч. 5 ст. 14 относит изменение основных сведений об объекте к учету без одновременной регистрации прав. Срок учета по ст. 16 - 5 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром и 7 рабочих дней при подаче через МФЦ.

В практике бюро, если выписка ЕГРН с новыми характеристиками к заказчику не пришла, мы берем полученное разрешение на ввод, включаем его в состав технического плана и подаем документы в Росреестр через МФЦ по доверенности правообладателя. Процесс ведем до получения выписки.

Как поставить на учет изменения здания после реконструкции: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите свежую выписку ЕГРН на здание и земельный участок. Проверьте площадь, этажность, наличие учтенных помещений и отметки о выявленной незаконной реконструкции.
2. Шаг 2. Проверьте разрешение на строительство: вид работ, срок действия, листы продления. Для земли в аренде проверьте срок договора аренды.
3. Шаг 3. Обеспечьте доступ на объект для обмеров всех этажей и геодезической съемки контура здания. Съемка, выполненная для стройплощадки в строительной системе координат, для технического плана не подходит.
4. Шаг 4. Получите технический план в электронном виде с усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера и сверьте фактические показатели с проектными.
5. Шаг 5. Подайте заявление на разрешение на ввод, приложив технический план.
6. Шаг 6. Через 5 рабочих дней после решения о выдаче разрешения на ввод проверьте, поступило ли заявление в Росреестр. Если нет, подайте заявление о кадастровом учете изменений с техническим планом самостоятельно.
7. Шаг 7. Получите выписку ЕГРН и сверьте площадь, этажность и контур с техническим планом.

Образцы документов для учета изменений и сноса

Для реконструкции с разрешением начните с заявления о внесении изменений в ЕГРН, образец акта обследования пригодится только при полном сносе здания.

Реконструкция без разрешения на строительство и самовольная реконструкция

Часть 17 ст. 51 Градостроительного кодекса освобождает от разрешения на строительство изменения объектов капитального строительства и их частей, которые не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры, установленные градостроительным регламентом (п. 4). Пункт 5 той же части отсылает к законодательству субъектов. В Москве таким актом служит постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется».

Что изменила редакция 432-ПП в мае 2025 года

Для нежилых зданий (раздел 3 постановления) прямо разрешены монтаж и демонтаж внутренних лестниц и устройство проемов в перекрытиях при сохранении прочностных характеристик. В перечень добавлены проемы в несущих стенах с тем же условием, ликвидация входных групп, устройство, изменение и ликвидация вентиляционных и технических коробов на фасадах. Условие о прочностных характеристиках на практике означает раздел проекта с конструктивными решениями, который обосновывает усиление. После таких работ готовят технический план на основании проектной документации.

Позиция Росреестра строже московского перечня. В письме от 30 января 2025 года Росреестр направил регистраторам методические рекомендации: Градостроительный кодекс понятия перепланировки не содержит, и изменения помещений в нежилых зданиях можно рассматривать как реконструкцию. Законность реконструкции подтверждают разрешение на строительство и разрешение на ввод, а стройнадзор для работ, которые реконструкцией не являются, такие разрешения не выдает. Выход из этого круга в большинстве случаев один - оспаривание приостановки или отказа в суде. АБ МБР ведет такие споры силами своего юридического отдела от имени кадастрового инженера как изготовителя технического плана и заинтересованного лица. Каждый объект перед заходом в суд проверяем отдельно.

Самовольная реконструкция: учет только после суда

Если работы требовали разрешения, а его не было, объект подпадает под ст. 222 Гражданского кодекса, и легализация идет через суд. Технический план в этом случае готовят после того, как решение вступило в законную силу, а само решение становится основанием учета (п. 5 ч. 2 ст. 14 218-ФЗ). Порядок складывается из пяти этапов:

1. Обследование объекта и комплект документов о безопасности в новых параметрах: техническое заключение о состоянии конструкций, документы по пожарной безопасности, кадастровые документы, при необходимости архитектурно-градостроительное решение.
2. Подача документов в стройнадзор на ввод: отказ нужен суду как доказательство попытки легализовать объект в административном порядке.
3. Иск в арбитражный суд. В Москве заинтересованное лицо по делам о самовольном строительстве - Департамент городского имущества.
4. Судебная строительно-техническая экспертиза, которая подтверждает безопасность объекта.
5. Технический план и подача в Росреестр после вступления решения в законную силу.

С 2021 года суды при оценке таких объектов смотрят прежде всего на безопасность: соблюдение строительных и пожарных норм, отсутствие угрозы жизни и здоровью людей. Для кадастрового инженера важна формулировка решения. Если суд лишь отказал городу в требованиях о сносе, новые параметры по такому решению не зарегистрировать. Резолютивная часть должна признавать право на объект в реконструированном виде.

Региональная специфика: в Москве ГИН выдает собственнику предписание с параметрами незаконной реконструкции, после чего объект включают в перечень самовольных построек по 819-ПП. Сведения уходят в Росреестр, в ЕГРН появляется отметка о выявленной незаконной реконструкции, и регистрационные действия по объекту блокируются, вплоть до регистрации аренды. Если БТИ провело обмеры, на поэтажных планах появляются красные линии.

Если работы на объекте выполнены без разрешения, до заказа технического плана проверьте по выписке ЕГРН, нет ли отметки о выявленной реконструкции, и определите, требовалось ли разрешение по ч. 17 ст. 51 ГрК и 432-ПП.

Что проверить до выезда кадастрового инженера

Два документа кадастровый инженер не может ни изготовить, ни исправить: разрешение на строительство и права на землю. Просроченное разрешение или просроченный договор аренды земли означают отказ в выдаче разрешения на ввод, как бы ни был подготовлен технический план. Проверку начинают с них:

• разрешение на строительство выдано на реконструкцию, срок действия не истек, листы продления на месте;
• договор аренды земельного участка действует или право собственности на участок зарегистрировано;
• проектная документация утверждена и там, где это требуется законом, прошла экспертизу;
• новые параметры здания укладываются в предельные параметры ПЗЗ и ГПЗУ, в том числе по этажности;
• в выписке ЕГРН нет отметки о выявленной незаконной реконструкции, объект не включен в перечень по 819-ПП;
• на поэтажном плане нет красных линий по спорным частям здания;
• понятно, учтены ли в здании помещения и затрагивает ли их реконструкция;
• геодезическая съемка стройплощадки не выдается за кадастровую: для техплана нужна привязка к системе координат, в которой ведется ЕГРН.

Как мы работаем с техническим планом после реконструкции

1. Запрашиваем у заказчика выписку ЕГРН на здание и участок, разрешение на строительство с листами продления или выписку из реестра, документы на землю, раздел проекта с архитектурными решениями и заключение экспертизы, если она требовалась.
2. Сравниваем сведения ЕГРН с проектом: какие параметры изменились, затронуты ли учтенные помещения, нет ли красных линий и отметок о самовольной реконструкции. Проверяем предельные параметры по ПЗЗ и ГПЗУ.
3. Выезжаем на объект: обмеряем все этажи, строим фактические поэтажные планы, геодезист определяет координаты контура здания.
4. Готовим справку о технико-экономических показателях и сверяем фактические площади с проектными до передачи документов застройщику.
5. Передаем технический план в электронном виде с подписью кадастрового инженера для подачи на ввод. После получения разрешения на ввод контролируем учет и при необходимости подаем документы в Росреестр сами.

На выходе заказчик получает технический план, поэтажные планы по факту и выписку ЕГРН с новыми характеристиками здания.

Когда технический план после реконструкции готовить рано

Технический план не решит задачу, если работы требовали разрешения на строительство, а его нет: основания для учета изменений отсутствуют, и сначала нужен суд. Бессмысленно готовить техплан и тогда, когда новые параметры выходят за пределы ПЗЗ, например, надстроен третий этаж там, где регламент допускает два: ни разрешения на ввод, ни учета такой объект не получит. Если объект уже включен в перечень по 819-ПП, порядок начинается с легализации. При истекшем разрешении на строительство или договоре аренды земли сначала решают вопрос с этими документами. Обмеры и фактические поэтажные планы в любом из этих случаев пригодятся: они нужны под любой вариант дальнейших работ.

Типичные ошибки и во что они обходятся

Акт вместо технического плана. На снесенную мансарду или пристройку, учтенную в площади здания, заказывают акт сноса или акт обследования, рассчитывая обойтись без разрешения. Ни тот, ни другой документ не является основанием для учета изменений здания. Время на подачу и приостановку потеряно, а в итоге собственник все равно проходит проект реконструкции, разрешение, ввод и технический план.

Технический план, переписанный из проекта. Обмеры пропускают ради экономии, а площади и этажные планы берут из проектной документации. Часть 8 ст. 24 218-ФЗ прямо исключает площадь и местоположение здания из сведений, которые переносят из проекта. Расхождение с фактом обнаруживается при приемке объекта или в Росреестре, и тогда технический план готовят заново, а при необходимости вносят изменения в реестр разрешений на ввод (ч. 1.7 ст. 19). Та же история с геодезией: съемка стройплощадки в строительной системе координат для кадастрового учета не подходит, и контур снимают повторно.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Ожидание проверки вместо легализации. Собственник откладывает оформление самовольной реконструкции до прихода ГИН. После предписания и иска города легализация идет только через суд, каждый судебный процесс длится год-полтора, а если земля в аренде у города, после признания права может понадобиться второй процесс по договору аренды. Судебная строительно-техническая экспертиза оплачивается отдельно, по сложным объектам ее назначают повторно. В одном из московских дел собственник отдельно стоящего здания 150 м² в центре Москвы без разрешения обустроил под землей помещение 50 м². Суд первой инстанции и апелляция решение в его пользу не приняли, и собственник потерял треть площади здания.

Перед подачей на ввод проверьте, что технический план построен на фактических обмерах и кадастровой геодезии, а его площади совпадают с цифрами в заявлении на ввод.

Стоимость технического плана после реконструкции и сопутствующих работ

Цена зависит от площади и этажности здания, объема обмеров, полноты исходной документации и от того, идет ли учет изменений по разрешению на ввод или через суд.

Цены указаны на 2026 год по прайсу бюро. Для реконструкции с разрешением базовая позиция - технический план для ввода в эксплуатацию, для спорных случаев добавляются заключение кадастрового инженера и сопровождение учета. Предварительную сумму под параметры конкретного здания показывает калькулятор стоимости работ.

Как проходили работы у других заказчиков, видно по отзывам клиентов о выполненных работах.

Выводы

Акт обследования фиксирует прекращение существования объекта, поэтому реконструированное здание по нему на учет не ставят: новые площадь, этажность и контур вносят в ЕГРН техническим планом, опирающимся на разрешение на строительство и проект, а учет изменений после ввода проходит без регистрации прав. Акт уместен при полном сносе и для помещений в погибшей части здания. Работы без разрешения в нежилых зданиях Росреестр часто квалифицирует как реконструкцию, а самовольная реконструкция попадает в ЕГРН только через решение суда о признании права на объект в новых параметрах.

АБ МБР готовит технические планы после реконструкции полным циклом: от проверки исходных документов и обмеров до сопровождения учета в Росреестре, а в спорных случаях - до защиты технического плана в суде.

Частые вопросы

Можно ли использовать исполнительную документацию, если подземные конструкции недоступны для осмотра?

Да, но только для определения контура здания. Часть 8 ст. 24 218-ФЗ допускает использование исполнительной документации, ведение которой предусмотрено ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса, если на момент кадастровых работ подземные конструктивные элементы нельзя осмотреть для измерений. Площадь и остальные сведения определяются по общим правилам.

Действует ли бумажное разрешение на строительство, выданное до 1 сентября 2026 года?

Да. Разрешения на строительство, выданные до 01.09.2026, действительны до окончания срока их действия. Для таких объектов в техническом плане указывают сведения о бумажном разрешении, для разрешений, выданных после этой даты, - сведения о записи в реестре, подтвержденной выпиской.

Нужны ли в техническом плане после реконструкции планы всех этажей?

Если в здании предусмотрены помещения, технический план здания по ч. 14 ст. 24 218-ФЗ обязательно содержит планы всех этажей. Исключение - случай, когда эти планы уже были включены в технический план, по которому здание ставили на учет. Технический план здания может также содержать сведения для учета всех помещений в нем.

Что делать, если Росреестр приостановил учет по заявлению, которое направил орган стройнадзора?

Для устранения причин готовят новый технический план. Если его содержание требует изменить сведения в реестре разрешений на ввод, орган, выдавший разрешение, принимает решение о внесении изменений и не позднее 5 рабочих дней направляет в Росреестр документы, подтверждающие устранение причин приостановления (ч. 1.7 и 1.8 ст. 19 218-ФЗ). При отказе во внесении изменений в Росреестр уходит уведомление об отказе с приложением нового технического плана.

Как оформить доверенность, если акт обследования в Росреестр подает кадастровый инженер?

Для собственника - физического лица Росреестр принимает доверенность в формате PDF с электронной подписью нотариуса. Если собственник - юридическое лицо, нужна машиночитаемая доверенность в формате XML. Графические приложения готовят в монохромном режиме и формате PDF/A. Если акт подписан усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, синяя печать и подпись ручкой не нужны: в конце PDF-версии есть лист электронных подписей.

Можно ли легализовать реконструкцию, если земля под зданием в аренде у города?

Да, при условии, что здание принадлежит собственнику на праве собственности. С 2021 года суды при оценке таких объектов в первую очередь проверяют безопасность эксплуатации, а не принадлежность земли. После признания права город может отказать в продлении или изменении договора аренды со ссылкой на нарушение его условий, и тогда потребуется отдельный иск об обязании заключить или изменить договор. Если у заявителя нет прав ни на здание, ни на землю, шансы на легализацию минимальны.