Акт обследования объекта недвижимости — в каких случаях нужен и для чего?

В статье дано понятие об акте обследования недвижимости, содержится информация о случаях, необходимых для составления данного акта, о его содержании, процедуре составления и стоимости оформления документа.

Что такое акт обследования объекта недвижимости?

По ст. 23 Федерального закона № 218-ФЗ, акт обследования недвижимого имущества — это документ, подтверждающий, по заключению кадастрового инженера, что объект недвижимости прекратил существование.

По акту обследования выносится решение о снятии с учета объекта, который ранее значился в Государственном кадастре недвижимости. Снятие недвижимости с учета означает конец бытия нежилого здания, жилого дома, сооружения или недостроенного объекта.

Когда необходим акт обследования?

Акт обследования объекта недвижимости нужен в таких ситуациях:

• снос строения, на месте которого предполагается возведение нового объекта;
• прекращение временной постановки на учет;
• разрушение объекта по разным причинам;
• реконструкция, раздел, объединение и другие операции с недвижимостью.

Так, собственник недвижимости решился на реконструкцию, итог которой — объединение отдельных объектов в одно строение. Прежде чем зарегистрировать образованный в ходе реконструкции объект, ему полагается снять с учета два объекта, прежде существовавших раздельно.

Для внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости собственник должен предоставить акт обследования. Когда изменения отражаются в записи ЕГРН, собственник теряет право владения на два прежних объекта и уже не платит на них налоги.

Кто составляет акт обследования?

Чтобы снять с кадастрового учета разрушенный или снесенный объект, мало заключения или акта межведомственной комиссии. Кадастровый инженер  АБ «МБР» должен подтвердить сведения о гибели или ликвидации строения. Он выезжает на место расположения ОКС, знакомится с исходными документами, в которых указаны причины разрушения или сноса.

В процессе обследования инженер АБ «МБР» устанавливает, что объект недвижимости в действительности больше не существует, и подтверждает данный факт заключением в акте.

Подписанный кадастровым инженером документ дает основание снять объект недвижимости с кадастрового учета.

Подготовка акта обследования здания

Подготовкой акта обследования занимается только кадастровый инженер, который предварительно осматривает объект недвижимости и оценивает его техническое состояние.

В работах по обследованию кадастровый инженер АБ «МБР» руководствуется Законом № 221-ФЗ, в составлении документа — Приказом Минэкономразвития № 861. При осмотре ОКС особое внимание уделяется строительным конструкциям, требования к которым прописаны Федеральным законом № 384-ФЗ.

Акт обследования объекта капитального строительства могут дополнять документы, подтверждающие ликвидацию недвижимости.

Примеры документов:

• акт визуального обследования комиссией;
• заключение межведомственной комиссии;
• решения государственного и муниципального органов;
• решение владельца о сносе или демонтаже.

При подготовке акта учитываются данные ЕГРН. Если объект не состоит на кадастровом учете, снятие с него невозможно.

Подготовка акта обследования помещения

В АБ «МБР» акт обследования помещения можно оформить отдельно от акта обследования ОКС. Поскольку на основании данного документа производится снятие объекта с учета, то кадастровый инженер оформляет не просто акт по помещению, но акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта, в котором это помещение располагалось.

Когда с учета снимают утраченное помещение, из кадастра одновременно удаляют данные об уничтоженном или разрушенном здании. Аналогична ситуация со снятием с учета всего здания: расположенные в нем помещения тоже лишаются регистрационных сведений.

Комментарий эксперта. Если акт обследования состояния здания оформляется при разрушении или ликвидации части объекта, в этой ситуации в связи с изменением параметров строения о нем вносятся новые сведения в ЕГРН.

Помещения, находившиеся в утраченной части здания, прекращают свое существование, что подтвердит акт обследования объекта кадастрового инженера АБ «МБР», а также снятие с кадастрового учета.

Форма акта обследования

В приложениях к Приказу Минэкономразвития № 861 дан образец акта и требования по его заполнению. Нельзя допускать отступлений от правил заполнения, так как в этом случае документ не будет принят Росреестром.

Процедура составления акта обследования

Начало подготовки акта обследования — это выбор кадастрового инженера, подписание договора подряда и изучение основных документов на объект.

В архитектурном бюро «МБР» вы найдете квалифицированных кадастровых инженеров для обследования и составления акта. Наша компания оказывает полный комплекс услуг по кадастровым работам.

Последовательность в действиях кадастрового инженера, позволяющая правильно составить акт:

• подписание договора с заказчиком;
• изучение технических документов на объект, предоставленных заказчиком;
• запрос сведений ЕГРН;
• выезд на место расположения объекта и проведение комплексного визуального обследования;
• заполнение акта по форме, утвержденной Приказом № 861.

В договоре об оказании услуг прописан перечень предстоящих работ, сроки их выполнения, дополнительные условия, оплата. К договору прилагаются утвержденные заказчиком смета и задание.

В осмотр объекта входит обследование фундамента, внешнего состояния недвижимости, инженерных сетей и коммуникаций, крыши, чердака, состояния внутренних помещений здания (стен, полов, окон, дверей).

Для заполнения акта обследования положена электронная форма, документ заверяется электронно-цифровой подписью (ЭЦП) кадастрового инженера АБ «МБР». Заказчик получает документ на диске. Электронным файлом акт направляется в Росреестр, чтобы провести кадастровый учет. Бумажный формат документа готовится, если этот вариант предусмотрен в договоре подряда.

Комментарий эксперта. Недвижимость могут готовить к сносу, чтобы на ее месте возвести новое здание. В акте обследования информации об этом нет. Новый объект ставится на кадастровый учет на основании технического плана, изготовленного кадастровым инженером после ввода в эксплуатацию.

Кадастровые инженеры АБ МБР квалифицированно оказывают услуги по оформлению технических планов. Связаться с нами можно по телефону +7 (495)-129-16-28.

Содержание акта обследования

Порядок заполнения акта прописан в Приказе № 861. Документ включает следующую информацию:

• на объект: вид недвижимости, кадастровый номер, наличие или отсутствие регистрации в ЕГРН;
• о заказчике: Ф. И. О. на физлицо, полное название и реквизиты юрлица (организации);
• о кадастровым инженере: Ф. И. О., регистрационный номер члена СРО кадастровых инженеров, контактный телефон, e-mail, название и адрес организации, срок оформления акта;
• список документов, прилагаемых к акту: подтверждение состояние объекта от официальных органов;
• заключение, в котором должен быть вывод, что означенная недвижимость закончила свое существование.

К акту обследования кадастровый инженер может приложить следующие документы:

• решение официального органа власти об аварийности объекта и разрешение на снос здания (в Москве — ордер ОАТИ (Объединение административных и технических инспекций));
• документ об изъятии земельного участка с расположенными на нем объектами, предназначенными к сносу, для нужд государства или муниципалитета;
• документ о комплексном развитии территории, на которой находится объект, предназначенный под снос;
• решение о сносе незаконной постройки;
• решение о самостоятельном сносе здания, принятое собственником;
• судебное решение о сносе объекта;
• проектные документы на снос или демонтаж ОКС;
• документальное подтверждение произошедших стихийных бедствий или иных чрезвычайных ситуаций.

Комментарий эксперта. Если объект перестал существовать по причине сноса после 4.08.2018, в пункте «Перечень документов» должны быть сведения, что орган местной власти получил уведомление о завершении сноса (по Приказу Минстроя РФ от 24.01.2019 № 34/ПР).

Образцы и формы нужных документов

Обследование объекта, подлежащего сносу или демонтажу

Объект полагается обследовать даже в том случае, если его демонтаж — дело решенное. Осмотр строения необходим для определения последовательности работ подрядчика, мер по безопасности и предотвращению довременного обрушения — все это будет отражено в проектной документации.

Решение по обследованию принимает собственник, осмотр здания проводится комиссионно.

Кто участвует в обследовании?

В обследовании строения, подлежащего сносу или демонтажу, принимают участие следующие лица:

• собственник или другой заказчик;
• члены проектной организации АБ «МБР»;
• кадастровые инженеры со стороны подряда, которым предстоит выполнять работы;
• техники и эксперты, мнение которых учитывается в проектировании сноса или разборки объекта;
• представители ресурсоснабжающих организаций, стройнадзора и других ответственных ведомств.

В каждом отдельном случае состав комиссии определяется спецификой участка и состоянием здания со всеми его характеристиками и параметрами.

Порядок обследования здания

Работы по сносу и демонтажу объекта должны быть безопасными, поэтому инженеры АБ «МБР» заблаговременно проводят ряд инспекций:

• анализ технической и эксплуатационной документации, паспортов инженерных систем, что позволяет определить, какие конструкции и сети демонтировать в первую очередь;
• проверка конструкций, их диагностика, в результате чего выносится решение о допустимости поэтапного демонтажа строительных конструкций, не угрожающего обрушением;
• обследование состояния других объектов на территории, коммуникаций, сооружений, надземных и подземных;
• анализ транспортных схем, определение зоны, представляющей возможную опасность для ближних зданий;
• оценка реального состояния конструкций, коммуникационных сетей, оборудования, находящегося внутри объекта — все это может быть использовано при реконструкции или возведении нового здания.

Аварийное состояние объекта, угроза его обрушения и невозможность восстановления сводят обследование к выбору самых безопасных способов сноса.

Комментарий специалиста. Если демонтажу подлежит только часть объекта, обследоваться будет все здание, так как на оставшиеся элементы и конструкции надо рассчитать показатели возможной нагрузки. Кроме того, будут рекомендованы мероприятия по усилению безопасности на время выполнения работ и сохранности имущества на период реконструкции.

Итоговые документы обследования объекта

По результатам осмотров и анализа документов составляются экспертные заключения, акты, отчеты. В них зафиксировано реальное состояние объекта со всеми коммуникациями, сформирован вывод о допустимости сноса или разбора здания по рекомендованным вариантам, указаны предложения по усилению безопасности и защите.

Пакет документов передают проектировщикам, которым предстоит подготовить проект на проведение работ.

Сколько стоит акт обследования кадастрового инженера о сносе здания

Примерные расценки:

• инженерные изыскания для сноса или демонтажа — от 25000 руб. (учитывается площадь и особенности участка);
• акт сноса объекта капитального строительства — от 8000 руб.;
• сопровождение процедуры постановки на кадастровый учет в Росреестре или МФЦ — от 12000 руб.

Архитектурное бюро «МБР» оказывает услуги в сфере кадастра и недвижимости. Наши кадастровые инженеры в короткие сроки проводят обследования и оформляют документы для подачи в Росреестр. Наши услуги доступны по ценам. Сколько стоит акт сноса объекта и другие документы, можно уточнить по телефонам, данным на сайте.

Кейсы АБ «МБР»

Кейс 1. Подготовка акта о сносе производственного сооружения в Москве

Кадастровые инженеры архитектурного бюро «МБР» оформили акт о сносе объекта в отношении производственного сооружения в Москве. На участке, где данный объект располагался ранее, запланировано строительство жилого комплекса.

Инженеры АБ «МБР» обследовали участок, составили соответствующий акт с подтверждением утраты существования объекта. В результате производственное здание было снято Росреестром с кадастрового учета.

Кейс 2. Подготовка акта демонтированного ОКС производственного назначения

Инженеры АБ «МБР» оформили акт обследования демонтированного производственного здания, которое находилось в аварийном состоянии и было убыточным для собственника из-за имущественного налога. В результате заказчик снял здание с кадастрового учета, получил выписку ЕГРН.

Сведения Государственного реестра недвижимости были переданы в налоговый орган, и собственник сэкономил значительную сумму на имущественном налоге.

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Акт обследования здания — документ, в котором кадастровый инженер дает заключение о прекращении физического существования объекта.

Акт обследования дает основание для снятия объекта с кадастрового учета в Росреестре.

Акт составляется по результатам комплексного визуального обследования объекта ОКС, помещений и машиномест после их разрушения или сноса.

Оформлением акта обследования занимается только кадастровый инженер с квалификационным аттестатом.

В АБ «МБР» квалифицированные кадастровые инженеры в сжатые сроки проведут обследование объекта недвижимости и составят необходимый акт.

Список использованных документов

1. Федеральный закон № 218-ФЗ.
2. Федеральный закон № 221-ФЗ.
3. Статья 23. Требования к акту обследования № 218-ФЗ.
4. Федеральный закон № 384-ФЗ.
5. Приказ Минэкономразвития № 861. Приложение № 2. Требования к подготовке акта обследования к приказу Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015.