Акт обследования для обоснования реконструкции здания порядок получения

Акт обследования для обоснования реконструкции здания по ГОСТ 31937-2024 оформляют как отчет о техническом состоянии с заключением. Готовит его специализированная организация, а по договору с застройщиком или техническим заказчиком, по общему правилу, только член СРО в области инженерных изысканий. При реконструкции детальное (инструментальное) обследование проводят сплошным, то есть по всем конструкциям здания. Заключение отвечает на два вопроса: в какой категории технического состояния находятся конструкции и основание и допустимы ли планируемые или уже выполненные работы. Дальше документ идет разными путями: при плановой реконструкции - проектировщику и в пакет на разрешение на строительство, при реконструкции без разрешения - в комплект для Госстройнадзора и суда. Этапы обследования, исходные документы, проверка исполнителя и случаи, когда обследование задачу не решает, разобраны по порядку, а стоимость работ на 2026 год и ответы на частые вопросы - в конце статьи.

Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.

Какой документ нужен для реконструкции: акт обследования, техническое заключение или акт кадастрового инженера

Словом «акт обследования» заказчики называют как минимум четыре документа с разными исполнителями и разной сферой применения. Для обоснования реконструкции собственник заказывает первый из них, остальные решают смежные задачи.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» введен с 01.05.2024 приказом Росстандарта от 10.04.2024 № 433-ст взамен ГОСТ 31937-2011. Стандарт определяет обследование технического состояния как специальный вид инженерных изысканий и прямо называет разработку проекта реконструкции одним из оснований для него. По итогам составляют отчет, в который входит заключение по форме приложения А или Б стандарта либо по форме специализированной организации. В практике этот документ называют техническим заключением, сокращенно ТЗК.

В Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» акт обследования - самостоятельный документ кадастрового инженера. Его оформляют в электронном виде с усиленной квалифицированной подписью, и подтверждает он прекращение существования здания, сооружения или помещения в связи с гибелью или уничтожением. Изменение параметров существующего здания этот акт не обосновывает, поэтому для реконструкции его не заказывают.

Различия удобнее сверять по назначению каждого документа:

Отличить заключение по ГОСТ от описательной справки можно по первой странице: в форме приложения А указаны адрес объекта, время обследования, организация, которая его проводила, и установленная категория технического состояния объекта и отдельных типов конструкций. Если категории в документе нет, запросите у исполнителя заключение по форме стандарта до того, как передавать его проектировщику или в суд.

Образцы исходных и учетных документов для обследования и реконструкции

Начните с образца технического паспорта: по нему видно, какие сведения о конструкциях инженер получит из документов БТИ еще до выезда на объект.

Когда обследование обязательно при реконструкции и что должно доказать заключение

Помимо плановых сроков, п. 4.3 ГОСТ 31937-2024 предусматривает обследование, а при необходимости и мониторинг технического состояния, в следующих случаях:

• по истечении расчетных сроков службы или сроков безаварийной эксплуатации, установленных по результатам предыдущего обследования;
• для разработки проекта реконструкции и капитального ремонта;
• при обнаружении в процессе эксплуатации дефектов, повреждений и деформаций, которые могут повлиять на безопасность объекта;
• после пожаров, стихийных бедствий и аварий, связанных с угрозой разрушения здания или его отдельных конструкций;
• при попадании здания в зону влияния нового строительства, реконструкции или природно-техногенных воздействий;
• по инициативе собственника объекта;
• для решения о дальнейшей эксплуатации или сносе (демонтаже) здания или его части;
• для разработки проекта сноса (демонтажа) здания или его части;
• при изменении назначения здания;
• по предписанию органов, уполномоченных на ведение государственного строительного надзора.

У нежилого здания под реконструкцию может совпасть сразу несколько оснований: проект реконструкции, изменение назначения, демонтаж части здания, предписание надзорного органа. Пункт 5.1.14 стандарта называет проведение реконструкции среди условий сплошного детального обследования. Выборочная проверка внутри сплошной допускается при одном условии: если не менее 20% однотипных конструкций (при общем количестве более 20, кроме конструкций из монолитного железобетона) находятся в работоспособном состоянии, а в остальных дефектов нет, оставшиеся проверяют выборочно, но не менее 10% и не менее трех штук. Фундаменты при сплошном обследовании проверяют не менее чем на 30% от общего количества фундаментов каждого типа.

Содержание заключения зависит от ситуации, в которой находится собственник:

Цель обследования фиксируют в техническом задании: по нему исполнитель определяет объем вскрытий, шурфов и расчетов, а в текстовой части заключения цель указывают отдельной строкой. Сформулируйте ее под свой сценарий из таблицы, например «для определения возможности надстройки этажа», чтобы орган, который будет читать заключение, нашел в выводах ответ на свой вопрос.

Этапы обследования по ГОСТ 31937-2024: что делают и что получает заказчик

По п. 5.1.2 стандарта обследование, как правило, проходит в три этапа. Объем каждого определяют в техническом задании и при необходимости утверждают в программе работ, которую согласуют с заказчиком.

При приемке сверьте приложения к заключению с перечнем приложения А ГОСТ 31937-2024. В него входят, в том числе, фотографии объекта и повреждений, ведомость дефектов, чертежи конструкций с обмерами, схемы мест измерений и вскрытий, поверочные расчеты несущей способности конструкций и основания фундаментов, планы и разрезы шурфов, анализ причин дефектов и рекомендации по восстановлению или усилению при ограниченно-работоспособном или аварийном состоянии. Если заключение для реконструкции состоит из одной текстовой части, данных для расчетов проектировщика в нем нет.

Категории технического состояния и их последствия для реконструкции

Категорию устанавливают по результатам обследования и при необходимости поверочных расчетов. Пункт 4.5 стандарта выделяет четыре категории:

• Нормативное. Значения всех параметров, включая состояние грунтов основания, соответствуют проектной документации и нормам, действующим на момент обследования. Эксплуатация возможна без ограничений.
• Работоспособное. Отдельные параметры не отвечают проекту или нормам, но необходимая несущая способность и механическая безопасность обеспечиваются. Эксплуатация при фактических нагрузках возможна без ограничений.
• Ограниченно-работоспособное. Дефекты снизили несущую способность или ее достаточность не подтверждена поверочным расчетом, но опасности внезапного разрушения нет. Нужны контроль состояния, восстановление или усиление конструкций и при необходимости мониторинг.
• Аварийное. Эксплуатация не допускается: разрабатывают и выполняют противоаварийные мероприятия, а до приведения конструкций в работоспособное состояние устанавливают обязательный режим мониторинга.

При ограниченно-работоспособном состоянии восстановление или усиление закладывают в проект реконструкции, при аварийном сначала выполняют противоаварийные мероприятия. Трещины, перекосы частей здания и разломы стен, которые указывают на просадки грунтового основания, по п. 5.1.12 требуют дополнительных инженерно-геологических изысканий, и по их итогам может понадобиться усиление основания. Категорию и рекомендации проверяйте в выводах заключения до того, как заказывать проект.

Какие документы подготовить до выезда инженера

Если проектной документации на здание нет, стандарт требует сплошного детального обследования (п. 5.1.14), а для восстановления утраченной проектной документации - сплошного детального обследования всего здания (п. 4.8). Наличие проекта и исполнительной документации напрямую влияет на объем работ. На подготовительном этапе инженер запрашивает у заказчика материалы из п. 5.1.7 ГОСТ 31937-2024, полноту набора определяет вид обследования:

• инвентаризационные поэтажные планы, технический паспорт на здание;
• акты осмотров здания, выполненные персоналом эксплуатирующей организации, в том числе ведомости дефектов;
• акты, отчеты и заключения ранее проводившихся осмотров и обследований;
• проектная и исполнительная документация;
• информация, в том числе проектная, о перестройках, перепланировках, реконструкциях, капитальном ремонте;
• геоподоснова;
• материалы инженерно-геологических изысканий;
• согласованный с заказчиком протокол о порядке доступа к обследуемым конструкциям и инженерному оборудованию (при необходимости);
• документы государственных, муниципальных органов или ресурсоснабжающих организаций о месте и мощности подводки электроэнергии, воды, тепловой энергии, газа и отвода канализации.

К этому перечню добавьте актуальную выписку ЕГРН: план до изменений в графической части заключения мы строим по сведениям ЕГРН. Сверьте поэтажный план и экспликацию с фактической планировкой. Красные линии на планах БТИ или ЕГРН означают, что несогласованные изменения уже зафиксированы, и инженер описывает фактическое состояние этих участков вместе с остальным зданием.

Как получить акт обследования для реконструкции: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Определите сценарий: плановая реконструкция, легализация выполненной, спор с Росреестром о квалификации работ или демонтаж части здания. От сценария зависят цель в техническом задании и выводы, которые должно содержать заключение.
2. Шаг 2. Закажите выписку ЕГРН на здание и соберите исходные документы по перечню выше. Отметьте, каких документов нет: без проектной документации обследование будет сплошным.
3. Шаг 3. Проверьте исполнителя: членство в СРО в области инженерных изысканий по выписке из реестра и поверку средств измерений, которыми будут работать на объекте.
4. Шаг 4. Согласуйте техническое задание и программу работ: перечень конструкций, места и методы измерений, места вскрытий и отбора проб, необходимость инженерно-геологических изысканий, перечень поверочных расчетов.
5. Шаг 5. Подготовьте объект: согласуйте протокол доступа к конструкциям и инженерному оборудованию и план безопасного ведения работ - с временным прекращением эксплуатации здания или без него.
6. Шаг 6. Примите отчет: проверьте категорию технического состояния, вывод о допустимости работ, приложения с расчетами и схемами вскрытий, выписку из СРО и рекомендуемый срок следующего обследования.
7. Шаг 7. Подпишите обложку заключения и передайте документ по назначению: проектировщику, в пакет на разрешение на строительство или в комплект для суда.

Кто вправе проводить обследование и как проверить исполнителя

ГОСТ 31937-2024 поручает обследование специализированным организациям, то есть тем, кто имеет право на такие работы по национальному законодательству (п. 3.24 и 4.1). В России это право связано с правилами об инженерных изысканиях. Постановление Правительства РФ от 19.01.2006 № 20 относит обследование состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций к видам инженерных изысканий. Часть 2 статьи 47 Градостроительного кодекса по общему правилу допускает к работам по договорам с застройщиком или техническим заказчиком только индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, которые состоят в СРО в области инженерных изысканий.

До подписания договора запросите у исполнителя выписку из реестра членов СРО и сверьте ее с единым реестром сведений о членах СРО, который ведет НОПРИЗ. Уточните, какими приборами будут определять прочность материалов и параметры дефектов: по п. 4.10 стандарта средства измерений должны быть поверены, а новые методики - аттестованы и при необходимости согласованы с заказчиком в программе работ. В практике АБ МБР выписку из СРО прикладываем к каждому техническому заключению: она подтверждает право бюро проводить обследование и оформлять его результаты.

Как заключение работает дальше: проект, Мосгосстройнадзор, суд

Плановая реконструкция: заключение в пакете на разрешение на строительство

В Москве разрешение на строительство, в том числе на реконструкцию, выдает Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор). Заявку подают онлайн, срок услуги - 5 рабочих дней. В перечне документов на странице о получении разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию на mos.ru названы результаты инженерных изысканий, положительное заключение экспертизы проектной документации и согласие всех правообладателей объекта при реконструкции. Результаты обследования прикладывают в составе изысканий, если их нет в ЕГРЗ или в информационных системах города.

После работ кадастровый инженер готовит технический план, его прикладывают к заявлению на ввод объекта в эксплуатацию. Госстройнадзор сверяет технический план с разрешением на строительство и проектной документацией, а после выдачи разрешения на ввод сам направляет технический план в Росреестр. Площадь объекта может отличаться от проектной не более чем на 5%, при большем расхождении в выдаче разрешения на ввод откажут. Для объектов в Московской области заявление подают по региональному порядку, сервисы mos.ru там не применяются.

Выполненная реконструкция: заключение как доказательство безопасности

Если реконструкцию выполнили без разрешения, техническое заключение входит в доказательную базу вместе с проектной документацией (иногда с архитектурно-градостроительным решением, АГР), документами по пожарной безопасности и техническим планом. С этим комплектом собственник сначала обращается в Госстройнадзор за вводом объекта в эксплуатацию, после отказа - в арбитражный суд. В Москве заинтересованным лицом по таким делам выступает Департамент городского имущества (ДГИ), а выявлением незаконной реконструкции занимается его подразделение, Госинспекция по недвижимости (ГИН).

Суд оценивает прежде всего безопасность объекта. По делам о самовольной реконструкции назначают судебную строительно-техническую экспертизу, в Москве ее проводит Мосэкспертиза, расходы несет собственник: в последних делах, которые мы видели, экспертиза объекта 600 м² стоила от 600 000 руб. Техническое заключение, подготовленное до суда, показывает нарушения строительных и пожарных норм заранее, и собственник устраняет их до обращения в суд.

Региональная специфика: в Москве ГИН по итогам проверки выдает собственнику предписание с параметрами незаконной реконструкции: пристройка, надстройка или другие изменения. После этого объект включают в приложение к постановлению Правительства Москвы № 819-ПП, а сведения передают в Росреестр. В ЕГРН появляется отметка о выявленной реконструкции и запрет регистрационных действий, из-за которого собственник не может зарегистрировать даже договор аренды. На Московскую область этот порядок автоматически не переносится.

Как мы готовим обследование под реконструкцию

1. Запрашиваем у собственника выписку ЕГРН, технический паспорт и поэтажные планы БТИ, проектную документацию и сведения о выполненных работах. По ним определяем сценарий и формулируем цель обследования.
2. Выезжаем на объект: инженер осматривает здание, выполняет обмеры и абрисы, фотографирует конструкции и помещения, отмечает места вскрытий.
3. Если находим явные нарушения строительных норм, до подачи документов даем собственнику рекомендации: привести конструкцию в соответствие или демонтировать элемент. Это условие закрепляем в договоре заранее.
4. Готовим заключение: титульный лист с адресом, кадастровыми номерами, шифром и подписью главного инженера проекта; текстовую часть с описанием здания, целью, методикой, категорией технического состояния и выводом о допустимости работ; графическую часть с планом до изменений, демонтажно-монтажным планом, планом после и экспликацией помещений; прикладываем выписку из СРО.
5. Передаем заказчику заключение для подписи обложки, а при легализации собираем его в комплект с проектом, документами по пожарной безопасности и техническим планом.

Когда обследование не решает задачу и во что обходится его отсутствие

Когда отчет об обследовании не нужен или недостаточен

• Здание полностью перестало существовать. Для снятия с учета нужен акт обследования кадастрового инженера по ст. 23 218-ФЗ, а сам демонтаж подтверждают проектом демонтажа и актом сноса.
• Спор с Росреестром об антресоли. В ответе органа государственного строительного надзора на запрос по антресолям указано со ссылкой на ст. 51 Градостроительного кодекса: возможность возвести антресоль без затрагивания конструктивных характеристик и без превышения предельных параметров определяют на этапе архитектурно-строительного проектирования. Основной документ здесь - проект перепланировки с расчетами, путь согласования - перепланировка без разрешения на строительство.
• Затраты на легализацию выше ценности пристройки. Собственник сопоставляет стоимость работ с ценностью площади: неликвидную пристройку в промышленной зоне дешевле снести и возвести заново по проекту, чем легализовать.
• Нужно право начать работы. Заключение подтверждает состояние конструкций, но разрешение на строительство оно не заменяет, как и судебную экспертизу в споре о самовольной постройке.

Важный нюанс из практики: ограничение площади антресоли в 40% от площади помещения установлено сводами правил для многоквартирных домов и для общественных зданий. В своде правил для производственных зданий такого ограничения нет, и антресоль больше 40% в производственном здании согласуют как перепланировку, если расчеты подтверждают, что перекрытия выдерживают нагрузку.

Во что обходится реконструкция без технического обоснования

В одном из дел, которые разбирались после проигранной первой инстанции, фигурировало небольшое здание в центре города площадью 100 м² на участке в собственности владельца. Собственник устроил под зданием подвал на 100 м² и надстройку на 100 м², площадь выросла до 300 м². ГИН выявила реконструкцию, город подал иск о приведении здания в прежнее состояние. Техническое обследование до суда не проводили, а судебная экспертиза установила частичную небезопасность конструкций, нарушения пожарной безопасности и строительных норм. Суд обязал собственника в течение 6 месяцев либо привести объект в соответствие, либо демонтировать подвал и надстройку; исправления, внесенные уже в ходе процесса, во внимание не принял.

Цена такой ошибки складывается из судебной экспертизы за счет собственника, риска потерять 200 м² из 300 м² и проекта демонтажа, который нужен и при сносе: после засыпки подвала и разборки надстройки здание должно остаться устойчивым. Если выводы экспертизы оспаривают, повторную экспертизу оплачивают отдельно.

Кейс из практики: пристройка к нежилому зданию, выполненная без проекта, и две антресоли внутри. При выезде инженер установил, что в фундаменте пристройки использованы элементы конструкции подъемного крана, то есть фундамент не соответствует нормативам. Мы сообщили собственнику, что с таким конструктивом строительно-техническую экспертизу не пройти; он демонтировал пристройку, а из двух антресолей оставил одну. В процедуру легализации объект вошел без элементов, которые экспертиза не приняла бы.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Стоимость обследования и сопутствующих работ при реконструкции здания

Стоимость обследования зависит от площади и конструктивной схемы здания, наличия проектной документации, объема вскрытий, шурфов и лабораторных испытаний.

Итог по зданию складывается из состава работ: при плановой реконструкции к обследованию добавляются проект и сопровождение разрешений, при легализации - документы по пожарной безопасности, технический план и судебная часть. Предварительный расчет по площади и набору услуг дает калькулятор стоимости услуг бюро; цены указаны на дату публикации.

Какие здания и задачи по реконструкции и перепланировке нежилых объектов бюро уже закрывало, видно по выполненным работам в разделе отзывов.

Как собственники оценивают сроки и результат согласований, можно прочитать в отзывах заказчиков АБ МБР.

Выводы

Реконструкцию обосновывает отчет по ГОСТ 31937-2024 с заключением о категории технического состояния и допустимости работ, а акт кадастрового инженера и акт о сносе закрывают другие задачи. Детальный этап при реконструкции выполняют сплошным, исполнитель по договору с застройщиком по общему правилу состоит в СРО в области инженерных изысканий, а полнота исходных документов определяет объем вскрытий и шурфов. Готовое заключение уходит в проект и пакет на разрешение на строительство либо, если работы уже выполнены, в комплект для Госстройнадзора и суда.

Архитектурное бюро МБР обследует нежилые здания и готовит технические заключения под конкретный сценарий: плановую реконструкцию, легализацию выполненных работ или спор с Росреестром о квалификации изменений. Заключение сразу собираем в комплект с проектными, пожарными и кадастровыми документами, которые потребует следующий орган.

Частые вопросы об обследовании перед реконструкцией

Сколько действует заключение по результатам обследования здания?

ГОСТ 31937-2024 срок действия заключения не устанавливает: по примечанию к п. 4.2 его определяют на национальном законодательном уровне. Стандарт рекомендует первое обследование не позднее чем через 2 года после ввода здания в эксплуатацию, затем не реже 1 раза в 10 лет, а для зданий и элементов в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района 7 баллов и более) - не реже 1 раза в 5 лет. Рекомендуемый срок следующего обследования указывают в самом отчете, и перед подачей документов на реконструкцию его сверяют с текущей датой.

Можно ли обойтись визуальным обследованием без инструментального?

По п. 5.1.11 стандарта детальное обследование допускается не проводить, если визуально установлено нормативное или работоспособное состояние, картина дефектов позволяет выявить их причины и результатов достаточно для задач технического задания. Тогда отчет по визуальному обследованию становится окончательным. Если найдены дефекты, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций, а несущую способность нужно оценить для проектирования, проводят детальное обследование: поверочный расчет, на который опирается проект надстройки или пристройки, выполняют именно на этом этапе.

Что происходит, если обследование выявило аварийное состояние конструкций?

По п. 4.6 ГОСТ 31937-2024 исполнитель в установленном порядке, в том числе письменно, сообщает о ситуации заказчику и при возможности собственнику, лицам с правом хозяйственного ведения или оперативного управления, эксплуатирующей организации. Эксплуатация здания в аварийном состоянии не допускается: разрабатывают и выполняют противоаварийные мероприятия и устанавливают обязательный мониторинг, который действует до приведения конструкций в работоспособное состояние.

Подойдет ли для реконструкции обследование, выполненное несколько лет назад?

Отчеты и заключения прежних обследований по п. 5.1.7 стандарта входят в исходные материалы подготовительного этапа: инженер их анализирует и учитывает. Новое обследование старый отчет не заменяет, если истек указанный в нем рекомендуемый срок следующего обследования или если после него в здании выполнялись перепланировки, реконструкция или капитальный ремонт: сведения о таких работах стандарт требует собирать отдельно.

Отличается ли техническое заключение для помещения в МКД от заключения для нежилого здания?

Да. В Москве для нежилого здания и помещения в нежилом здании работы регулирует постановление Правительства Москвы № 432-ПП, и графическая часть заключения там небольшая: она во многом повторяет графическую часть проекта. Для нежилого помещения в многоквартирном доме действует постановление № 508-ПП: в текстовой части описывают больше параметров, графических материалов больше, а критерии состава заключения прописаны в самом постановлении. При реконструкции многоквартирного дома для разрешения на строительство дополнительно нужно решение общего собрания собственников, а при уменьшении общего имущества - согласие всех собственников помещений и машино-мест.

Может ли суд не согласиться с техническим заключением собственника?

Может: заключение собственника представляет сторона, а судебную строительно-техническую экспертизу назначает суд. Если заключение судебного эксперта содержит ошибки или решение расходится с его выводами, сторона заявляет ходатайство о повторной экспертизе, а незаконный отказ в нем становится доводом апелляционной жалобы. Решение суда вступает в законную силу после постановления апелляционной инстанции, и только после этого по нему регистрируют изменения в ЕГРН.