АГР и информационная модель что подать в составе комплекта

АГР и информационная модель с 2 апреля 2026 года подаются в Москве одним комплектом: без цифровой информационной модели (ЦИМ) в формате IFC свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения не оформляют. В комплект входят альбом АГР, низкополигональная и высокополигональная 3D-модели, ZIP-архив с дисциплинарными IFC-файлами и XML-ведомостями. Модель не заменяет ни одну из прежних частей, она добавляется к ним. Площади, объем и высоты в ней должны совпадать с альбомом до сотых. Ниже разобрано, какие файлы собрать, какие атрибуты заполнить, какие исходные данные подготовить до моделирования и когда АГР объекту вообще не нужен. Стоимость сопутствующих работ, образцы документов и ответы на частные вопросы о переходе на новый порядок с 30 сентября 2026 года собраны во второй половине статьи.

Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.

Что изменилось в составе АГР в 2026 году

Совместное распоряжение Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий Москвы от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 утвердило Требования к материалам в формате IFC, представляемым для согласования архитектурно-градостроительных решений. Требования применяются с 2 апреля 2026 года ко всем новым и реконструируемым объектам, для которых оформляется АГР. Правительство Москвы объявило обязательное предоставление цифровой информационной модели для получения АГР и перечислило, что модель несет: данные об архитектуре, конструктивные решения, инженерные системы и технико-экономические показатели (ТЭП). В той же новости указан портал «СтроимПросто» с бесплатной проверкой моделей.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Параллельно меняется процедура. Порядок по постановлению Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП действует по 29 сентября 2026 года включительно. С 30 сентября 2026 года применяется постановление от 22.05.2026 № 1423-ПП «О согласовании архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов в городе Москве»: оно утверждает новое Положение об оформлении свидетельства АГР, Положение об Архитектурной комиссии города Москвы и порядок рассмотрения проектных материалов комиссией. Заявления, поданные до вступления 1423-ПП в силу, рассматриваются по прежним правилам. Срок действия решений, утвержденных свидетельством, по новому Положению составляет 3 года со дня оформления.

Орган тоже сменил вывеску. Москомархитектура присоединена к Департаменту градостроительной политики (ДГП), и свидетельство теперь оформляет ДГП. В практике и в тексте старых регламентов орган по-прежнему называют Москомархитектурой или МКА, поэтому ниже оба названия относятся к одной структуре. Для проектировщика это значит одно: комплект, собранный по требованиям 2025 года, на дату публикации некомплектен, даже если альбом и FBX-модели выполнены безупречно.

Нужен ли вашему объекту АГР или хватит другого документа

Прежде чем закладывать в смету ЦИМ, проверьте, что объекту действительно нужен АГР. В Москве изменения внешнего облика оформляются тремя разными документами, и только один из них требует информационной модели. Колористический паспорт касается только цвета и отделочных материалов фасада. Проект изменения внешнего архитектурного решения по 94-ПП охватывает входные группы, окна, витрины и крыльца нежилых зданий в перечне территорий. АГР описывает облик объекта капитального строительства целиком и оформляется при строительстве и реконструкции.

Практический вопрос для выбора один: затрагивают ли работы только цвет и материал фасада, или меняются проемы, входы, объем, этажность. Если меняется конструкция и облик в целом, нужен АГР, и отдельный колористический паспорт в большинстве случаев не оформляется: колористические решения уже входят в альбом. Если заказчик говорит о реконструкции, речь почти всегда идет именно об АГР.

Сравнение ниже собрано по нормам, действовавшим до 30 сентября 2026 года, и по нашей практике согласований.

Из таблицы следует простой фильтр: информационная модель нужна только в первой строке. Проект по 94-ПП и колористический паспорт подаются без IFC, и заказывать для них ЦИМ означает тратить бюджет на документ, который орган не запрашивает.

Когда АГР не нужен

По редакции 284-ПП, действовавшей до 30 сентября 2026 года, свидетельство не оформлялось для объектов не выше 2 этажей и общей площадью не более 1500 м², не предназначенных для проживания, если одновременно соблюдены остальные условия перечня: объект не стоит на магистральных улицах общегородского и районного значения и находится вне территорий объектов культурного наследия и их зон. АГР также не требовался для индивидуальных жилых домов, некапитальных и временных сооружений, инженерных сооружений и для реконструкции без изменения внешнего облика. Склад на 1000 м² внутри квартала под эти условия подходит, тот же склад вдоль магистрали уже нет. По 1423-ПП исключения сформулированы заново, поэтому перечень для заявлений, поданных с 30 сентября 2026 года, сверяется по новому Положению.

Для нежилых зданий, где меняются только входы и проемы, действует постановление Правительства Москвы от 2 февраля 2022 г. № 94-ПП об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий. Оно распространяется на административно-деловые, торгово-бытовые, учебные, лечебно-оздоровительные, спортивные и ряд других объектов в пределах Садового кольца и на улицах из перечня. Промышленные, складские здания и гостиницы в перечень не входят. Вне перечня проект изменения фасадов в Москомархитектуре не согласуется, но для технического плана его все равно разрабатывают и подписывает проектная организация.

Региональная специфика: в Московской области и Санкт-Петербурге аналогичный документ называется АГО, архитектурно-градостроительный облик, и согласуется в органах архитектуры региона или муниципалитета. Московские требования к ЦИМ, RusSet-атрибутам и составу ZIP-архива на область не переносятся: состав материалов для АГО проверяется по региональному регламенту.

Состав комплекта АГР с информационной моделью

Комплект на подачу состоит из 4 частей: альбом АГР, низкополигональная модель (НПМ), высокополигональная модель (ВПМ) и ZIP-архив с материалами в формате IFC и XML. НПМ и ВПМ передаются в FBX, как и до 2026 года. IFC их не заменяет: FBX несет геометрию и текстуры для цифрового макета города, IFC несет классы элементов и атрибуты, из которых система считает площади, объемы и высотные отметки. Если одной из 4 частей нет, комплект возвращают на стадии проверки состава заявления.

Альбом АГР: что остается в двумерной части

Альбом начинается с титульного листа и содержания, дальше идут ситуационный план и план расположения участка с выносками из ГПЗУ, топографический план, фотофиксация окружения, развертки фасадов со всех прилегающих улиц, поэтажные планы, разрезы, визуализации, решения по благоустройству и колористике, таблица ТЭП. Топографический план заказывается в Мосгоргеотресте или предоставляется заказчиком. Именно таблица ТЭП в альбоме сверяется с XML-ведомостью и атрибутами модели, поэтому ее заполняют последней, после выгрузки IFC.

ZIP-архив ЦИМ: какие файлы в нем лежат

Материалы в IFC и XML передаются одним ZIP-архивом. Состав ниже собран по Требованиям к материалам в формате IFC 2026 года и по разбору практикующих BIM-команд; на дату публикации это рабочий минимум для подачи.

Суммарный размер дисциплинарных файлов ограничен 500 МБ. Файлы .rvt и .pln в состав не входят: принимается только открытый IFC, поэтому выгрузку из Revit или ArchiCAD настраивают через транслятор с сопоставлением параметров. Имя IFC-файла собирается из 5 полей через подчеркивание: шифр объекта, номер корпуса, номер секции, шифр ЦИМ и шифр этапа, например НН_К01_С01_АР_АГР.

Классы, атрибуты и единицы измерения в IFC

Система читает модель по классам IFC и по пользовательским наборам свойств с префиксом RusSet_. Стена должна быть выгружена как IfcWall, перекрытие как IfcSlab, помещение как IfcSpace, окно как IfcWindow, витраж как IfcCurtainWall, участок и покрытия как IfcCivilElement. Универсальный класс IfcBuildingElementProxy допускается только для вспомогательных тел: стена, выгруженная как прокси, в расчет площадей не попадает.

Минимальный набор атрибутов распределен по наборам RusSet_Common, RusSet_Quantities, RusSet_Location и RusSet_AGR. У каждого элемента заполняются код и наименование по классификатору (RUS_MSSK_Element_Code, RUS_MSSK_Element_Name), наименование RUS_Name и функциональное назначение RUS_FNO с разделением на жилое и нежилое. Масштаб модели 1:1, линейные размеры до целого миллиметра, высотные отметки до 0,001 м, площади до сотых квадратного метра, объем до тысячных кубического метра. Модель привязывается к фактическим координатам местности в Балтийской системе высот с учетом угла поворота относительно истинного севера; начало координат принимается на пересечении первых разбивочных осей и уровня чистого пола.

Уровни в модели именуются по тому же принципу, что и файлы: номер секции, номер уровня, наименование, назначение и, при необходимости, отметка, например С01_4_этаж_основной_+12,000. Ошибка в имени уровня ломает поэтажный подсчет ТЭП, хотя геометрия при этом корректна.

НПМ и ВПМ: что остается от прежних требований

Низкополигональная модель встраивается в цифровую модель города и нужна для рассмотрения на Архитектурной комиссии. Высокополигональная модель дает детальное представление объекта: к составу НПМ в ней добавляются лестницы, пандусы, окна, двери, импосты и панели витражей. Обе модели проходят автоматическую проверку на лимит полигонов, текстуры и привязку, и превышение лимита даже на небольшую величину возвращает комплект на доработку. Для отдельных категорий объектов 1423-ПП допускает подачу только НПМ и IFC без ВПМ; категорию объекта проверяют по новому Положению до начала моделирования.

Практическая проверка перед подачей: откройте IFC в бесплатном просмотрщике, выберите любую стену и убедитесь, что у нее заполнены RUS_Name и RUS_FNO, класс указан как IfcWall, а суммарная площадь IfcSpace по этажу совпадает с цифрой в таблице ТЭП альбома.

Исходные данные, без которых модель не начинают

Если существующее здание стоит на нескольких земельных участках или часть проектируемого элемента выходит на чужую землю, ЦИМ проектной ситуации не соберется корректно: границы участка в модели должны совпадать со сведениями ЕГРН и ГПЗУ. Поэтому исходно-разрешительную документацию проверяют до того, как архитектор откроет BIM-среду. Для существующего здания к ней добавляются обмеры и фотофиксация, для нового строительства - топографическая съемка и градостроительные ограничения участка.

Минимальный перечень для старта: ГПЗУ с выносками и ограничениями, выписки ЕГРН на земельный участок и здание, документ о праве на участок (собственность или аренда), топографический план масштаба 1:500 с подземными коммуникациями, фотофиксация окружающей застройки, для реконструкции - обмерные чертежи и поэтажный план. Топоплан нужен и для АГР, и для входных групп по 94-ПП: по нему видно, куда можно вынести крыльцо и сколько останется до края тротуара. Для лестницы или крыльца на входе ширина прохода для пешеходов после устройства должна остаться не менее 1,5 м.

Кейс из практики: заказчик административного здания хотел пристроить входную группу длиной 30 м. Участок за зданием, куда выходила пристройка, принадлежал городу в лице ДГИ. Такое решение требует участия Департамента городского имущества и его согласия на использование земли, что растягивает срок получения свидетельства. Проверка прав на землю на старте показывает, укладывается ли задуманный объем в границы участка или проект нужно ужать до начала моделирования.

Как собрать комплект АГР с информационной моделью: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Определите процедуру: АГР, проект по 94-ПП или колористический паспорт. Для АГР проверьте дату подачи: до 30 сентября 2026 года заявление рассматривается по 284-ПП, с этой даты - по Положению 1423-ПП.
2. Шаг 2. Соберите исходные данные: ГПЗУ, выписки ЕГРН на участок и здание, правоустанавливающие документы на землю, топоплан 1:500 с коммуникациями, для реконструкции - обмеры и поэтажные планы.
3. Шаг 3. Выполните фотофиксацию окружения и эскиз облика. Утвердите эскиз с заказчиком до начала детального моделирования: переделка утвержденной модели дороже переделки эскиза.
4. Шаг 4. Настройте шаблон BIM-проекта под Требования к IFC: классы элементов, наборы RusSet_, коды классификатора, именование уровней и файлов, координаты в Балтийской системе высот.
5. Шаг 5. Разработайте модель и альбом параллельно из одной геометрии: планы, разрезы и развертки фасадов для альбома получаются из той же модели, которая выгружается в IFC.
6. Шаг 6. Выгрузите дисциплинарные IFC-файлы, XML-ведомость ТЭП и ведомость ЦИМ, аннотации BCF или TRM, НПМ и ВПМ в FBX. Проверьте размер архива: не более 500 МБ по дисциплинарным файлам.
7. Шаг 7. Сверьте ТЭП альбома с XML и с атрибутами модели, прогоните IFC через сервис проверки моделей на портале «СтроимПросто» и устраните замечания.
8. Шаг 8. Подайте заявление в электронном виде через mos.ru, приложив альбом, 3D-модели и ZIP-архив ЦИМ. Замечания по итогам рассмотрения отрабатывайте в той же модели, чтобы альбом и IFC не разошлись.

Образцы документов по фасадам и облику здания

Для объектов, где часть работ по фасаду согласуется вне АГР, начните с технического задания: оно фиксирует состав проектных работ до выбора процедуры.

Типовые ошибки в комплекте и во что они обходятся

Каждый возврат комплекта означает новый цикл подачи и рассмотрения. В нашей практике на согласование АГР закладывается от 1 до 3 месяцев, а у сложных объектов разница в сроках может вырастать в 2-3 раза в зависимости от пожеланий заказчика и того, укладывается ли решение в ГПЗУ. Ошибки ниже встречаются чаще всего, и почти все они видны до подачи.

• Модель заказана отдельно от альбома. Так делают ради экономии: дизайн у одной студии, модель у другого исполнителя подешевле. Геометрия FBX, IFC и развертки альбома начинают расходиться, а автоматическая сверка расхождение фиксирует. Исправление означает перемоделирование, на которое приходится основная доля трудоемкости АГР.
• Элементы выгружены как IfcBuildingElementProxy или без атрибутов RusSet_. Выгрузку делают стандартным экспортом без настройки транслятора. Система не считает площади и объемы, комплект возвращается, срок сдвигается на новый цикл.
• ТЭП в альбоме, XML и модели не совпадают. Таблицу в альбоме заполняют вручную раньше финальной выгрузки. Расхождение даже в долях метра дает возврат.
• Облик не согласуется с окружающей застройкой. Концепцию разрабатывают без анализа района. Яркое решение известной студии для нежилого здания у станции метро Тульская не было согласовано из-за несоответствия концепции района, облик пришлось перерабатывать.
• Не проверены права на землю и ограничения ГПЗУ. Пристройка выходит за границы участка, и к процедуре подключаются другие ведомства.
• В документации БТИ или ЕГРН есть ошибки. Площади и конфигурация здания в модели расходятся с учетными документами, и материалы не принимают до исправления сведений.

Кейс из практики: собственник бизнес-центра в Москве проводил капитальный ремонт фасадов со сменой цветового решения и получил несколько отказов в Москомархитектуре, работая с предыдущим подрядчиком. При анализе комплекта мы выявили причину: ошибки в технической документации БТИ. Исправление сведений заняло 3 недели, после повторной подачи паспорт колористического решения был получен, весь комплекс работ занял 3 месяца.

Когда АГР не решает задачу заказчика

Свидетельство АГР утверждает облик и не заменяет проект реконструкции. Если здание меняет высоту, площадь или положение на участке, нужны разделы проектной документации, экспертиза и разрешение на строительство; свидетельство АГР по 1271-ПП от 11.06.2024 оформляется до экспертизы проектной документации. Если в правилах землепользования и застройки для участка установлен запрет на изменение параметров объекта, согласованный облик не дает права увеличить здание даже на 1 м по высоте. АГР также не узаконивает уже выполненные работы: он согласуется на планируемое решение.

Кто готовит модель и как распределить работы

Генподрядчики часто выделяют АГР в отдельный этап концепции и заказывают его не у проектировщика основной документации: проектная организация может быть не связана с дизайном фасадов. После перехода на IFC в команде появляется еще одна роль, BIM-координатор. Он отвечает за настройку транслятора, сопоставление параметров с наборами RusSet_, выгрузку IFC и формирование XML-ведомостей. Если дизайн делает одна студия, а модель другая, координатор должен работать с исходной геометрией дизайнера, а не перестраивать ее по картинкам.

Как мы работаем с комплектом АГР

1. Выезжаем на объект, делаем фотофиксацию района и обмеры существующего здания. Для реконструкции сразу оцениваем, меняется ли облик и затрагиваются ли несущие конструкции.
2. Запрашиваем у заказчика ГПЗУ, выписки ЕГРН на участок и здание, документы о правах на землю, при наличии - ранее выданное свидетельство АГР. Топоплан заказываем сами, если его нет.
3. Готовим эскиз, согласуем его с заказчиком, затем первичный дизайн. До модели фиксируем, какие пожелания заказчика не укладываются в ГПЗУ.
4. Ведем модель и альбом из одной геометрии. Вручную пересчитываем площади помещений и суммарную поэтажную площадь и сверяем их с XML-ведомостью ТЭП и таблицей в альбоме.
5. Проверяем IFC на классы, заполненность атрибутов и размер архива, после чего подаем комплект и отрабатываем замечания в той же модели.

На выходе заказчик получает альбом АГР, НПМ и ВПМ, ZIP-архив ЦИМ и, после согласования, свидетельство. Если облик меняет сведения об объекте, согласованный АГР прикладывается к техническому плану для внесения изменений в ЕГРН.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Стоимость подготовки АГР и сопутствующих работ по облику здания

Стоимость зависит от площади и сложности объекта, количества корпусов и секций в модели, объема благоустройства, наличия актуальных обмеров и топоплана, а также от того, меняется ли только фасад или объект реконструируется. Цены актуальны на сентябрь 2026 года.

Для комплекта АГР с информационной моделью фиксированной цены нет: трудоемкость определяется числом дисциплинарных IFC-файлов, детализацией ВПМ и тем, есть ли у заказчика исходная BIM-модель, которую можно доработать под требования. Предварительный расчет по сопутствующим работам можно получить в калькуляторе стоимости услуг по согласованию и проектированию, а стоимость альбома и модели определяется после анализа ГПЗУ и исходных данных.

Типичные объекты, сроки и результаты по фасадам, реконструкции и согласованиям собраны в разделе с выполненными работами и отзывами заказчиков.

Как заказчики оценивают сроки и взаимодействие с органами на своих объектах, можно прочитать в отзывах клиентов бюро.

Выводы

С апреля 2026 года московский АГР подается как единый набор из альбома, FBX-моделей и ZIP-архива с IFC и XML, где показатели во всех частях обязаны совпадать. Основной объем работы и основные риски возврата лежат в модели: классах элементов, атрибутах RusSet_, именовании файлов и сверке ТЭП. До начала моделирования стоит проверить, нужен ли объекту АГР вообще или хватит проекта по 94-ПП или колористического паспорта, а также убедиться в правах на землю и корректности учетных документов. С 30 сентября 2026 года процедура идет по 1423-ПП, поэтому дата подачи определяет, по каким правилам рассмотрят комплект.

Архитектурное бюро МБР ведет альбом АГР и информационную модель из одной геометрии, сверяет показатели вручную до подачи и сопровождает рассмотрение до получения свидетельства и внесения изменений в ЕГРН через технический план.

Частые вопросы об АГР и информационной модели

Можно ли подать модель в формате Revit или ArchiCAD вместо IFC?

Нет. Требования к материалам 2026 года предусматривают только открытый формат IFC4 Reference View в виде IFC STEP Physical File. Файлы .rvt и .pln не принимаются. Выгрузку из проприетарной среды настраивают через транслятор с сопоставлением параметров наборам RusSet_Common, RusSet_Quantities, RusSet_Location и RusSet_AGR, иначе элементы уходят в IFC без нужных атрибутов.

По каким правилам рассмотрят заявление, поданное в конце сентября 2026 года?

Заявления, поданные до 30 сентября 2026 года, рассматриваются по порядку 284-ПП. С 30 сентября 2026 года действует Положение, утвержденное постановлением Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП, и рассмотрение идет через Архитектурную комиссию города Москвы. Требование о ЦИМ в формате IFC действует с 2 апреля 2026 года в обоих случаях.

Сколько действует свидетельство АГР и нужно ли новое при корректировке проекта?

По Положению 1423-ПП решения, утвержденные свидетельством, действуют 3 года со дня оформления. Новое Положение допускает часть корректировок без нового свидетельства, например изменение внутренних планировок и отклонение отдельных показателей в пределах 10%. Если меняется облик, колористика или показатели выходят за допустимые пределы, оформляется корректировка АГР с моделью по действующим требованиям к IFC.

Нужен ли отдельный колористический паспорт, если оформляется АГР?

В большинстве случаев нет. Колористические решения входят в состав альбома АГР, и отдельный паспорт по 114-ПП готовят только в нестандартных ситуациях. Колористический паспорт оформляется самостоятельно, когда меняются только цвет и отделочные материалы фасада без новых проемов, входов и изменения этажности.

Заменяет ли свидетельство АГР проект реконструкции?

Нет. АГР утверждает внешний облик объекта. Если меняются высота, площадь, объем здания или его положение на участке, нужна проектная документация на реконструкцию, экспертиза и разрешение на строительство. Самонесущий наружный фасад можно заменить без реконструкции, но если наружные стены несущие, их замена на остекление относится к замене несущих конструкций.

Действуют ли московские требования к ЦИМ в Московской области?

Нет. В Московской области оформляется архитектурно-градостроительный облик (АГО), который согласуют органы архитектуры региона или муниципалитета по своему регламенту. Распоряжение ДГП и ДИТ от 16.01.2026 о материалах в формате IFC распространяется только на согласование АГР в Москве, поэтому состав материалов для АГО проверяют по требованиям области.