Трехмерные модели АГР подаются не одним файлом, а комплектом: низкополигональная модель (НПМ) для общегородской 3D-карты, высокополигональная (ВПМ) для архива и цифровой среды города, а в 2026 году к ним добавилась цифровая информационная модель в формате IFC. Геометрия собирается в масштабе 1:1 из треугольных полигонов, привязывается к местной системе координат Москвы, текстурируется по заданным форматам и размерам и уходит на подачу отдельными ZIP-архивами, подписанными усиленной квалифицированной электронной подписью. Разберем, какие исходные данные нужны до первого полигона, по каким параметрам комплект проходит входной контроль и на чем чаще всего ломаются геометрия, именование объектов и текстуры. Регламентные сроки рассмотрения, сценарная таблица по типам объектов, стоимость работ на 2026 год и ответы на частые вопросы - во второй половине статьи.
Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.
Какие модели входят в комплект АГР и куда они попадают после согласования
Обязанность прикладывать к материалам АГР трехмерную цифровую модель отдельным файлом действует с 31 октября 2019 года: ее ввело постановление Правительства Москвы № 1370-ПП от 18.10.2019, которое изменило базовый порядок утверждения архитектурно-градостроительных решений по 284-ПП от 30.04.2013. Технические параметры моделей задает не само постановление, а совместное распоряжение Департамента информационных технологий и Комитета по архитектуре и градостроительству от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769, которое правилось распоряжениями от 30.05.2024 № 64-16-234/24/71025 и от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736. Проектировщик, который читал требования полтора года назад и с тех пор к ним не возвращался, работает по недействующей редакции.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
Поменялся и адресат подачи. С 3 декабря 2025 года Москомархитектура присоединена к Департаменту градостроительной политики города Москвы, и свидетельство об утверждении АГР выдает департамент как правопреемник по всем правам и обязанностям. Состав государственной услуги, перечень документов и форма запроса описаны на странице свидетельства об утверждении АГР на портале департамента - перед подачей комплект сверяется именно с ней, а не с текстом статей о процедуре.
Каждая модель комплекта решает свою задачу, и требования к ним различаются по детализации, полигонажу и составу сопровождающих файлов.
| Модель | Назначение | Формат | Что смотрят в первую очередь |
|---|---|---|---|
| Низкополигональная (НПМ) | Размещение объекта на общей трехмерной карте города | FBX 7.4 | Вес архива и соблюдение лимита по полигонам |
| Высокополигональная (ВПМ) | Архивное хранение и загрузка в цифровую среду города | FBX 7.4 + GeoJSON | Качество текстур, мелкие детали, корректность GeoJSON с координатами |
| Цифровая информационная (ЦИМ АГР) | Подтверждение технико-экономических показателей объекта | IFC | Совпадение облика с НПМ и ВПМ, наличие пространственных элементов |
Из таблицы следует практическое ограничение: одна и та же геометрия не переносится между тремя моделями простым экспортом. НПМ оптимизируется под вес, ВПМ - под детализацию, IFC - под данные о помещениях и площадях, и расхождение габаритов между ними на входном контроле видно сразу.
Факт: АГР не требуется для объектов площадью не более 1500 м² и этажностью не более двух, не предназначенных для проживания граждан. Складское здание на 1000 м² под это условие попадает, но оговорки по расположению на магистральных улицах действуют отдельно.
Исходные данные: что собирается до первого полигона
Модель строится не от эскиза, а от градостроительных ограничений. Предельные параметры застройки, отступы от границ участка, максимальная высота и пятно застройки берутся из ГПЗУ; подоснова с рельефом и существующей застройкой - из топографического плана, выполненного в местной системе координат; окружение - из фотофиксации, сделанной на объекте. Если объект реконструируется, к этому добавляются обмеры существующего здания: без них фасадные отметки в модели разойдутся с натурой, а расхождение вылезет уже на сопоставлении с городской моделью.
Кейс из практики: по одному из объектов на этапе комплектования у нас запросили 40 фотографий окружающей местности - полноценную развертку вокруг участка, а не три вида с улицы. В буклет АГР при этом уходит два-три кадра, остальной архив передается отдельно вместе с альбомом.
По существующим зданиям со сложным фасадным декором мы снимаем геометрию лазерным сканированием и строим обмерную модель по облаку точек. Ручные обмеры рулеткой на карнизах, тягах и арочных проемах дают погрешность, которую потом невозможно объяснить на сопоставлении с городской подосновой.
Чек-лист перед стартом моделирования
- ГПЗУ. Проверьте срок действия и предельные параметры: высоту, плотность, процент застройки. Модель, выходящая за предельную высоту, не согласуется ни при каком качестве визуализации.
- Топографический план. Убедитесь, что подоснова выполнена в местной системе координат Москвы, а не в условной системе подрядчика.
- Правоустанавливающие документы на участок. Земля должна быть в собственности или в аренде у заявителя; часть участка под входной группой, принадлежащая городу, добавляет в процедуру еще одно ведомство.
- Фотофиксация окружения. Снимайте развертку по всем улицам, с которых объект просматривается, а не только главный фасад.
- Обмеры существующего здания. Нужны при реконструкции и при корректировке ранее утвержденного АГР.
- Действующая редакция требований к моделям. Лимиты полигонов и состав архивов правились распоряжениями 2024 и 2025 годов, сверять их нужно на дату старта работ.
Координатная привязка, масштаб и геометрия
Единицы измерения в файле метрические: одна единица соответствует одному метру, модель строится в масштабе 1:1. Привязка выполняется в местной системе координат Москвы, для высокополигональной модели к архиву добавляется файл GeoJSON, в котором те же координаты записаны текстом вместе с метаданными объекта. В GeoJSON, помимо посадки, задаются свойства стеклянных поверхностей: цвет в модели RGB, прозрачность, показатель преломления в диапазоне от 1 до 3, шероховатость и металличность.
Геометрия собирается только из треугольных полигонов. Четырехугольники и n-гоны триангулируются до экспорта, иначе счетчик полигонов на проверке покажет не то число, которое видел проектировщик в своей программе. Перед выгрузкой модель очищается от всего, что не участвует в демонстрации объекта: камер, источников частиц, объемного тумана, служебных сплайнов и вспомогательной геометрии. Экспорт идет в FBX версии 7.4 (FBX 2014) бинарного типа.
Полезно знать: АГР - комплексный документ, который уже содержит колористические решения и проект изменения фасадов. Если по объекту готовится АГР, отдельный колористический паспорт в большинстве случаев не разрабатывается.
Образцы технических заданий и архитектурных материалов
Комплект для подрядчика по обмерам и фасадному проектированию: начните с технического задания на архитектурные обмеры, если объект реконструируется.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| ТЗ на архитектурные обмеры | Скачать |
| ТЗ на проектирование дизайна фасадов | Скачать |
| ТЗ на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Образец архитектурного решения (раздел АР) | Скачать |
| Заявление на согласование дизайна фасадов | Скачать |
Полигонаж, текстуры и имена объектов
Для низкополигональной модели рекомендованный ориентир - 15 000 треугольников на один объект капитального строительства и 50 000 треугольников на благоустройство. Предельные значения выше: 150 000 треугольников на ОКС и 180 000 на благоустройство в рамках одного FBX-файла. Архив НПМ содержит от 2 до 21 файла FBX - один файл благоустройства и до 20 моделей объектов капитального строительства, - и весит не более 1 ГБ.
Предельный полигонаж высокополигональной модели в разных редакциях требований отличался, поэтому его сверяют по действующей редакции распоряжения перед стартом моделирования. Состав архива ВПМ устроен иначе, чем у НПМ: до двух файлов FBX (геометрия и отдельный файл с источниками света), до 2100 файлов PNG с текстурами и один файл GeoJSON.
Текстуры готовятся в формате PNG со стороной, кратной степени двойки: 128×128, 256×256, 512×512, 1024×1024 и 2048×2048 пикселей. Больше 2048×2048 использовать нельзя. Для элементов благоустройства задана плотность текстуры: не меньше 10 пикселей на метр и не более 40 пикселей на метр. Комплект карт включает диффузную карту, карту нормалей, прозрачности, металличности и шероховатости.
Имена объектов, слоев и материалов пишутся латиницей, цифрами и нижним подчеркиванием, длина имени не превышает 15 символов, пробелы не допускаются. Имя архива формируется из префикса и транслитерированного адреса. Кириллица в именах - причина возврата, которая всплывает на последнем шаге: в интерфейсе моделирования такой файл открывается нормально, а на проверке комплект не проходит формальный контроль.
Как подготовить FBX к подаче: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Проверьте единицы сцены: одна единица должна равняться одному метру, масштаб - 1:1. Пересчет масштаба после текстурирования ломает плотность текстур.
- Шаг 2. Разместите модель по координатам местной системы координат Москвы и сверьте посадку с топографическим планом по характерным точкам границы участка.
- Шаг 3. Триангулируйте всю геометрию и удалите камеры, частицы, туман, вспомогательные объекты и скрытые дубли.
- Шаг 4. Переименуйте объекты, слои и материалы латиницей в пределах 15 символов, уберите пробелы и служебные символы.
- Шаг 5. Приведите текстуры к PNG с допустимыми размерами до 2048×2048 пикселей и проверьте плотность на элементах благоустройства.
- Шаг 6. Посчитайте треугольники по каждому FBX отдельно и сравните с действующими лимитами для НПМ и ВПМ.
- Шаг 7. Соберите архивы по назначению, добавьте GeoJSON к высокополигональным моделям и подпишите ZIP-файлы усиленной квалифицированной электронной подписью руководителя организации.
Порядок работы над комплектом моделей
Как мы работаем
- Запрашиваем у заказчика ГПЗУ, правоустанавливающие документы на участок, топографический план в местной системе координат и архитектурную концепцию в исходном формате, а не в картинках.
- Сверяем концепцию с предельными параметрами ГПЗУ: высоту, отступы, пятно застройки. Расхождения фиксируем до старта моделирования, потому что переделка объема после текстурирования - это повторная работа по всем трем моделям.
- Выезжаем на объект, делаем фотофиксацию развертки по всем прилегающим улицам, при реконструкции выполняем обмеры или лазерное сканирование фасадов.
- Строим геометрию в масштабе 1:1 с посадкой по координатам, отдельно собираем версии под НПМ, ВПМ и цифровую информационную модель.
- Прогоняем модели по формальным параметрам вручную: счетчик треугольников по каждому FBX, размеры и плотность текстур, имена объектов, отсутствие служебной геометрии, содержимое GeoJSON.
- Комплектуем архивы, подписываем электронной подписью и передаем заказчику набор файлов вместе с альбомом АГР, готовый к подаче.
Проверку по формальным параметрам мы делаем до подачи, а не после замечаний. В практике АБ МБР это снимает основную часть возвратов: содержательные замечания архитектуры обсуждаются по существу, а не тонут в претензиях к именам файлов.
Ошибки, из-за которых комплект возвращают, и во что обходится переделка
Возвраты делятся на две группы, и лечатся они по-разному. Формальные ошибки - кириллица в именах, превышение лимита полигонов, текстура 3000×3000, забытая камера в сцене, отсутствие GeoJSON в архиве ВПМ, несовпадение габаритов между НПМ и ВПМ. Они исправляются за день-два, но каждый такой возврат сбрасывает рассмотрение на новый круг.
Содержательные замечания сложнее: объем не вписывается в сложившуюся застройку, высотные отметки конфликтуют с соседними зданиями, фасадное решение выбивается из характера квартала. Такие замечания снимаются переработкой концепции, а это перестройка геометрии, повторное текстурирование и пересборка всех трех моделей.
Важный нюанс из практики: концепция, разработанная сторонней студией с сильным портфолио, не проходит автоматически. По одному из объектов на юге Москвы фасадное решение вернули именно по несоответствию характеру окружающей застройки, при том что технически модель была собрана корректно.
Цена ошибки считается не в часах моделировщика. Регламентный срок рассмотрения составляет 20 рабочих дней для объектов городского значения, 15 рабочих дней для объектов программы реновации и 10 рабочих дней для объектов окружного значения. Каждый возврат добавляет к проекту новый регламентный срок плюс время на исправление, а без свидетельства об утверждении АГР не двигается ни разрешение на строительство, ни график финансирования стройки.
Внимание: согласованное АГР прикладывается к техническому плану как основание для внесения изменений в сведения об объекте в ЕГРН, если менялись этажность, площадь или конфигурация. Колористический паспорт такой силы не имеет и в Росреестр не подается.
Что критично в зависимости от сценария
Набор критичных параметров меняется в зависимости от того, что происходит с объектом. Таблица показывает, куда уходит основное время подготовки и где чаще всего возникает замечание.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Новое строительство на свободном участке | Соответствие предельным параметрам ГПЗУ, посадка по координатам, высотное сопоставление с соседями | Детализация мелкой фасадной пластики на этапе первой подачи |
| Реконструкция с изменением фасадов | Точность обмеров существующего здания, совпадение отметок модели с натурой | Проработка внутренних помещений в высокополигональной модели |
| Корректировка ранее утвержденного АГР | Совпадение с ранее согласованным объемом по неизменяемым параметрам, актуальная редакция требований к файлам | Повторная фотофиксация окружения, если застройка не менялась |
| Крупный жилой комплекс с благоустройством | Распределение полигонов между корпусами и благоустройством, вес архивов, плотность текстур покрытий | Индивидуальная проработка типовых малых архитектурных форм |
Корректировка ранее утвержденного АГР - отдельный сценарий, который чаще всего недооценивают. При внесении изменений ранее выданное свидетельство аннулируется и выдается новое, поэтому модель пересобирается целиком по действующим требованиям, а не правится точечно в старом файле.
Когда трехмерная модель АГР не нужна
АГР не оформляется для объектов площадью не более 1500 м² и этажностью не более двух, не предназначенных для проживания граждан; для индивидуальных жилых домов; для некапитальных и временных сооружений, не имеющих фундамента и жесткой привязки к земле; для инженерных сооружений. Отдельное основание - работы по реконструкции и замене несущих конструкций, которые не меняют внешний облик здания: если фасад остается прежним, АГР не требуется.
Ограничения по расположению работают в связке с остальными условиями, а не вместо них. Освобождение не действует для объектов на магистральных улицах общегородского и районного значения, а объекты культурного наследия и их зоны идут по своей процедуре, к АГР отношения не имеющей. Проверять эти условия нужно вместе: здание на 1200 м² в два этажа, но на магистральной улице, под освобождение не попадает.
Региональная специфика: в Москве документ называется АГР, в Московской области и Санкт-Петербурге - АГО, архитектурно-градостроительный облик. Требования московских распоряжений к FBX, полигонажу и составу архивов на другие регионы не распространяются: в Санкт-Петербурге материалы рассматривает Комитет по градостроительству и архитектуре по собственным правилам, в Подмосковье - региональные и муниципальные органы архитектуры.
Отсутствие обязанности готовить АГР не отменяет проект реконструкции. Это разные документы: АГР закрывает архитектуру и фасады, а проектная документация на реконструкцию собирается по составу разделов, установленному постановлением Правительства РФ № 87. Мы разводим эти работы по отдельным этапам, чтобы заказчик не оплачивал проект реконструкции до того, как понятно, согласуется ли облик.
Стоимость подготовки моделей и согласования АГР: цены и сроки
Стоимость зависит от площади и этажности объекта, от того, новое это строительство или реконструкция, от объема благоустройства и от того, нужны ли обмеры существующего здания. Разработка альбома АГР и комплекта трехмерных моделей в прайс-листе отдельной позицией не вынесена и рассчитывается индивидуально по параметрам объекта. Ниже - смежные работы, которые чаще всего идут вместе с подготовкой моделей.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Согласование изменений фасадов | от 150 000 руб. | от 30 дней |
| Колористический паспорт и проект | от 90 000 руб. | от 30 дней |
| Обмеры, технический паспорт, инвентаризация | от 30 руб. за м2 | от 1 дня |
| Реконструкция, согласование под ключ | от 500 000 руб. | от 30 дней |
| Технический план для ввода в эксплуатацию | от 150 000 руб. | от 30 дней |
| Заключение кадастрового инженера | от 90 000 руб. | от 3 дней |
Итоговая цифра складывается из площади объекта, количества корпусов, объема благоустройства и потребности в обмерах. Параметры своего объекта можно свести в калькуляторе стоимости и получить ориентир до разговора о договоре.
Типичные объекты, сроки и состав выполненных работ собраны в кейсах бюро: по ним видно, как соотносятся площадь объекта и фактический срок подготовки комплекта.
Как проходило сопровождение на стороне заказчика, описано в отзывах о работе бюро.
Выводы
Комплект трехмерных моделей АГР собирается под три разные задачи: легкая модель для городской карты, детальная для архива и информационная модель с данными об объекте. Формальная часть требований - масштаб 1:1, местная система координат, треугольные полигоны, FBX 7.4, текстуры PNG до 2048×2048, латинские имена до 15 символов, отдельные архивы с GeoJSON и электронной подписью - проверяется механически, и любое отклонение отправляет материалы на новый круг рассмотрения длиной 10-20 рабочих дней. Содержательная часть решается раньше: объем должен вписываться в предельные параметры ГПЗУ и в характер сложившейся застройки.
АБ МБР собирает модели АГР вместе с альбомом и обмерами существующего здания, проверяет формальные параметры каждого файла вручную до подачи и ведет комплект до получения свидетельства, включая корректировку ранее утвержденных решений.
Частые вопросы
Можно ли использовать модель из BIM-проекта напрямую для АГР?
Прямой экспорт из проектной модели не проходит. В BIM-модели присутствуют внутренние конструкции, инженерные сети, служебные объекты и семейства с кириллическими именами, а геометрия состоит не только из треугольников. Из проектной модели берется геометрическая основа, после чего собираются отдельные версии под низкополигональную и высокополигональную подачу с собственным именованием и текстурированием.
Что делать, если объект стоит на границе двух кадастровых участков?
Координатная привязка выполняется по фактическому положению здания в местной системе координат, а не по одному из участков. В сопроводительных данных при этом допускается указывать кадастровый номер участка или квартала. Правоустанавливающие документы нужно подготовить по всем участкам, на которые попадает пятно застройки, иначе комплект вернут по некомплектности.
Нужна ли модель, если меняется только цвет фасада?
При изменении только цвета и отделочных материалов, без новых проемов, тамбуров и изменения этажности, готовится колористический паспорт, а не АГР. Трехмерная модель по требованиям к АГР в этом случае не подается. Как только в работах появляются новые оконные или дверные проемы, пристройки или изменение высоты, объект уходит в процедуру АГР со всем комплектом моделей.
Сколько действует свидетельство об утверждении АГР?
Срок действия свидетельства не ограничен. При внесении изменений в утвержденное решение ранее выданное свидетельство аннулируется и выдается новое, поэтому любая корректировка объема, высоты или фасадного решения означает повторную подготовку комплекта моделей по действующей на момент подачи редакции требований.
Кто подписывает архивы электронной подписью - проектировщик или заказчик?
ZIP-архивы низкополигональной и высокополигональной моделей подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью руководителя организации, подающей материалы. Если подача идет от застройщика, подпись ставит его руководитель, а подрядчик передает файлы без подписи. Этот момент удобно оговорить в договоре заранее: выпуск УКЭП занимает время и способен сдвинуть подачу.
Как проверяют совпадение модели с альбомом АГР?
Визуализации в альбоме и геометрия в файлах сопоставляются по габаритам, высотным отметкам и посадке на участке. Расхождение возникает, когда альбом верстают по ранней версии концепции, а модель дорабатывают позже. Перед сдачей габариты и отметки сверяются по обоим комплектам, а картинки в альбом рендерятся из той же сцены, из которой экспортируется FBX.