3D-модель для АГР показывает объем, фасады и положение здания в городской среде, но она является только одной частью комплекта для согласования. В Москве для подачи готовят альбом архитектурно-градостроительного решения, цифровые модели по действующим техническим требованиям и связанные с ними файлы данных; с 2 апреля 2026 года к комплекту также относится цифровая информационная модель в формате IFC. Чтобы согласовать решение, нужно синхронизировать геометрию всех моделей с планами, фасадами и технико-экономическими показателями в альбоме. В статье объясняем, какие материалы входят в комплект, на каких расхождениях чаще всего останавливается подготовка и как проверить комплект до подачи. Сроки и стоимость смежных услуг, а также практические документы приведены во второй половине материала.
Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.
Что именно называют 3D-моделью для АГР
Для проекта в Москве под «3D-моделью АГР» могут подразумевать сразу несколько разных файлов, поэтому в задании на проектирование нужно перечислить формат и назначение каждого результата. Полигональные модели показывают геометрию здания и используются городскими информационными системами; ЦИМ в IFC передает структурированные сведения об объекте. Ни один из этих файлов сам по себе не заменяет альбом материалов АГР и не подтверждает согласование.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
Требование представлять архитектурно-градостроительное решение также в форме трехмерной цифровой модели закреплено в московском порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 30 апреля 2013 года № 284-ПП. Текущий состав графических материалов этого порядка включает ситуационный план, схему организации участка, развертки и схемы фасадов, планы этажей и подземных уровней, разрезы, пояснительную записку и ведомость технико-экономических показателей. Нормативный состав можно сверить в постановлении № 284-ПП на официальном сайте Москвы.
В текущем московском комплекте следует различать три взаимосвязанных типа цифровых материалов:
| Материал | Что передает | Что проверить |
|---|---|---|
| Низкополигональная 3D-модель | Общий объем здания и его размещение для отображения в городской цифровой среде. | Совпадают ли габариты и положение модели с принятыми планами и геоданными. |
| Высокополигональная 3D-модель | Более подробную визуализацию архитектуры, фасадов, кровли и видимых элементов. | Соответствуют ли фасадные решения и визуализация утверждаемому альбому. |
| Цифровая информационная модель (ЦИМ) в IFC | Информационную структуру модели, необходимую для проверки цифровых материалов. | Сформированы ли модели, ведомости и сопутствующие файлы по применимым требованиям IFC. |
Для двух полигональных моделей в московских требованиях применяются отдельные правила, отличные от требований к IFC. Поэтому фраза «сделать 3D» в договоре или техническом задании недостаточна: нужно зафиксировать форматы файлов и состав выдачи по всем требуемым слоям.
Схема участка связывает объем здания с проездами, озеленением и элементами территории, которые должны согласовываться с проектом.
Из чего состоит модель и связанные с ней файлы
Геометрия трехмерной модели должна соответствовать проектным чертежам: в ней отражают положение здания, его объем, этажность, форму кровли и фасадные решения, попадающие в состав конкретного проекта. Для представления в городской среде важны также координатная привязка и атрибуты объекта, заданные форматом геоданных. Визуально похожая модель, которая не совпадает с планами или не привязана к координатам, не образует согласованный комплект.
Для подачи по действующим московским требованиям полигональные модели подготавливаются отдельно в низкой и высокой детализации. К ним прилагается файл GeoJSON с геоданными и атрибутами; параллельно формируется ЦИМ АГР в IFC по совместным требованиям Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий Москвы от 16 января 2026 года № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26, действующим с 2 апреля 2026 года. Этот набор нельзя автоматически переносить на процедуру Московской области: АГР - московское наименование, а в регионе применяется процедура АГО с требованиями соответствующего органа.
Как согласовать АГР: требования и последовательность
С 2 апреля 2026 года при согласовании АГР в Москве к комплекту полигональных моделей добавлена ЦИМ в формате IFC. Требования к IFC утверждены совместным распоряжением ДГП и ДИТ Москвы от 16 января 2026 года № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26. Сам перечень файлов, структуру IFC и проверку цифровой модели нужно соотносить с последней версией требований и с электронной формой услуги, а не с прежним шаблоном подачи.
Для подготовки низко- и высокополигональных моделей город опубликовал инструкцию по формированию материалов АГР. Отдельный документ с техническими требованиями к IFC размещен в формате PDF на официальном сайте Правительства Москвы. Перед отправкой проверьте дату редакции файла и поля, которые доступны в актуальной карточке государственной услуги на портале Москвы.
С 30 сентября 2026 года начинает действовать постановление Правительства Москвы от 22 мая 2026 года № 1423-ПП, устанавливающее новый порядок согласования архитектурно-градостроительных решений и работы Архитектурной комиссии. Поэтому у проектов, подаваемых на стыке дат, сначала определяется применимый порядок по дате обращения и действующим переходным положениям. Не следует переносить параметры прежней процедуры в подачу по новому порядку без сверки портала и требований, опубликованных уполномоченным органом.
Ниже - рабочая последовательность подготовки комплекта для девелопера; на каждом шаге проверяется согласованность графики и цифровой модели.
Как подготовить комплект АГР к подаче
- Шаг 1. Зафиксируйте сценарий проекта: новое строительство, реконструкция или корректировка ранее утвержденного решения. Уточните, какой орган и какой порядок действуют для региона и предполагаемой даты подачи.
- Шаг 2. Сведите исходные данные: актуальный градостроительный план земельного участка, топографическую основу, проектные планы и разрезы, фасадные решения, технико-экономические показатели и информацию об окружении.
- Шаг 3. Утвердите архитектурный вариант до моделирования: объемы, этажность, основные фасадные решения и благоустройство. Зафиксируйте версию чертежей, которая становится основой цифровых файлов.
- Шаг 4. Подготовьте буклет, низко- и высокополигональные модели, файл геоданных и IFC-модель в соответствии с действующими для подачи требованиями. Сверьте габариты, координаты, показатели и наименования объекта между файлами.
- Шаг 5. Выполните проверку комплекта и отправьте его через указанный для процедуры электронный сервис. После получения замечаний исправляйте все взаимосвязанные материалы, а не только лист, на который указал проверяющий.
Результат внутренней проверки - единый набор файлов одной версии, где объем модели, листы альбома и цифровые данные описывают один и тот же проект.
Фасадную развертку читают вместе с визуализацией окружающей застройки: одной перспективы недостаточно, чтобы описать все стороны здания.
Внимание: В Москве с 30 сентября 2026 года меняется порядок согласования АГР. Если подача приходится на эту дату или позже, сверяйте комплект с новой процедурой, а не с формой, подготовленной для прежнего порядка.
Какие листы альбома должны совпадать с моделью
Трехмерная модель не проверяется изолированно от архитектурной графики. В составе материалов АГР планы этажей и разрезы дают проверяемые размеры и высотные отметки, фасады показывают архитектурное решение, а схема планировочной организации связывает объект с участком и транспортной схемой.
На модели здания контролируем характеристики, которые повторяются на нескольких носителях: положение объекта на участке, плановый контур, высоту, количество этажей, конфигурацию кровли, крупные фасадные элементы и прилегающую территорию. Если, например, в фасадном листе показан парапет одной высоты, а в модели его положение изменено, комплект перестает быть однозначным для рассмотрения. При такой правке нужно проверить, не затронуты ли планы, разрезы, таблица ТЭП, визуализации и данные IFC.
В АБ МБР мы сначала сверяем исходные чертежи между собой и только после фиксации версии проекта передаем ее в моделирование. Затем сопоставляем модель с листами альбома: проверяем отметки и габариты, состав видимых элементов и соответствие объемов визуализации принятому архитектурному варианту.
Типовые расхождения и проверка исходных данных
Сбой чаще начинается не при экспорте файла, а раньше: разные специалисты используют неодинаковые версии геометрии. Архитектор обновил фасад, модельщик продолжил работу по прежнему файлу, а в ведомости ТЭП остались показатели предыдущего решения. В результате каждый отдельный документ может выглядеть корректно, но вместе они описывают несколько вариантов объекта.
До подачи стоит проверить следующие расхождения:
- контур, расположение здания или высотные отметки в модели отличаются от планов и разрезов;
- этажность, форма кровли, входы или проемы в визуализации не совпадают со схемами фасадов;
- благоустройство и транспортная организация показаны в альбоме, но не согласованы с подложкой участка;
- объектные атрибуты и координатная привязка в GeoJSON или IFC не соответствуют исходным данным и принятой версии проекта;
- после изменения архитектурного решения обновили только часть комплекта, поэтому файлы относятся к разным редакциям.
Для самостоятельной первичной проверки сравните планы, разрезы и фасады в PDF с видом модели, затем проверьте координатную основу и показатели по версии исходных данных. При существенном изменении геометрии повторно формируются все затронутые модели и графические листы. В рабочей практике АБ МБР версию проекта для моделирования фиксируем до выпуска модели, а все последующие изменения регистрируем в листе изменений, чтобы не смешать редакции файлов.
Полезно знать: В экспертных материалах АБ МБР трехмерная модель описана как часть буклета, которую разрабатывают вместе с поэтажными планами и разрезами, а затем подают отдельными цифровыми файлами. Заказ только модели без согласованного состава альбома не закрывает задачу согласования АГР.
На схеме участка читаются границы, подъезды и функциональные площадки; она помогает проверить связь здания с территорией.
Как мы работаем с моделью АГР
До моделирования проверяем не только геометрию, но и готовность исходного задания: какие материалы уже утверждены девелопером, кто ведет альбом и какой цифровой комплект требуется для предполагаемой даты подачи. Это позволяет определить, что можно взять из проектной модели как исходник, а что нужно подготовить отдельно по техническим требованиям.
- Запрашиваем исходники. Получаем планы и разрезы, фасады, ситуационную основу, показатели объекта, варианты визуализации и ранее выданные замечания, если они относятся к этому проекту.
- Фиксируем архитектурный вариант. Проверяем согласованность фасадов, этажности, основных габаритов и благоустройства с исходными листами и данными по участку.
- Собираем цифровую часть. Определяем набор полигональных моделей, геоданных и материалов IFC, применимый на дату подачи и к конкретной процедуре.
- Выполняем контроль перед передачей. Сверяем модель, графику альбома и цифровые данные по контрольным параметрам, затем оформляем комплект файлов одной редакции.
На выходе девелопер получает согласованный набор материалов для подачи либо перечень расхождений, которые нужно устранить до отправки. Результат административного рассмотрения остается за уполномоченным органом.
Кейс из практики: В переданном библиотечном материале представлен лист планировочной организации участка для проекта детского сада: на топографической основе показаны проектируемое здание, детские и спортивные площадки, проезды, границы участка и маршруты техники. Такой лист демонстрирует, что модель и альбом должны описывать не только фасад, но и связь проектируемого объекта с территорией.
Вид квартала показывает не только отдельные корпуса, но и их положение относительно набережной, дворов и соседней застройки.
Практические материалы по архитектурному решению
Из скачиваемых примеров первым смотрите образец раздела АР: это ориентир по графическому оформлению, но не полный альбом АГР.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Образец архитектурного решения, раздел АР (PDF) | Скачать |
| Образец заявления на согласование дизайна фасадов (DOCX) | Скачать |
Стоимость разработки 3D-модели АГР и смежных работ
В предоставленной странице цен нет отдельной позиции на разработку 3D-модели, альбома АГР или сопровождение согласования АГР. Поэтому стоимость этой задачи рассчитывается индивидуально по параметрам объекта; цены ниже относятся только к смежным услугам, указанным в источнике цен.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Согласование изменений фасадов | от 150 000 руб. | от 30 дней |
| Колористический паспорт и проект | от 90 000 руб. | от 30 дней |
| Обмеры, технический паспорт, инвентаризация | от 30 руб. за м2 | от 1 дня |
| Реконструкция, согласование под ключ | от 500 000 руб. | от 30 дней |
Итоговая цена модели и согласования зависит от параметров объекта, готовности исходных материалов и требуемого состава выдачи. Для предварительного расчета параметров проекта на сайте доступен калькулятор стоимости услуг.
Примеры объектов и выполненных работ собраны в разделе кейсов АБ МБР.
Оценить опыт взаимодействия с бюро можно по опубликованным отзывам заказчиков.
Выводы
Трехмерную модель для АГР следует готовить как часть единой цифровой и графической версии проекта. В московском комплекте сочетаются альбом, низко- и высокополигональные модели, файл геоданных и ЦИМ в IFC; набор и порядок подачи нужно сверять с датой обращения и применимыми требованиями. До отправки сопоставьте геометрию, показатели и координатную привязку во всех материалах.
В АБ МБР мы сопровождаем архитектурные задачи на этапах проверки исходных данных, формирования модели и согласования материалов. Такая работа начинается с определения состава пакета для конкретного объекта и даты подачи.
Частые вопросы
Можно ли подать обычную модель из Revit вместо полигональных моделей АГР?
Исходную BIM-модель можно использовать как основу для подготовки цифровых материалов, но ее нельзя автоматически считать готовым комплектом для городской подачи. Низко- и высокополигональные модели, геоданные и IFC формируются по разным требованиям; перед отправкой проверяют формат и состав файлов, которые запрашивает действующая электронная форма услуги.
Нужно ли заказывать отдельную 3D-модель, если уже есть визуализации?
Рендеры или перспективные изображения в буклете не заменяют трехмерную цифровую модель в требуемом формате. Визуализация помогает оценить внешний облик, а модель должна быть подготовлена для цифровой обработки и привязана к проектным данным. Попросите исполнителя перечислить файловые форматы и версии модели в задании.
Что делать, если после подачи изменились фасад или высота здания?
Нужно сопоставить изменение с утвержденным решением и действующими правилами внесения изменений. Если корректировка меняет геометрию или показатели, затронутые модели и листы обновляют согласованно; отдельно выясняют у уполномоченного органа, требуется ли корректировка утвержденного АГР или новая процедура.
Одинаковы ли требования к АГР в Москве и АГО в Московской области?
Нет. АГР - московское наименование процедуры, а в Московской области применяется АГО, порядок которого устанавливается для региона и компетентного органа. Не переносите сроки, форматы и состав московской модели на объект в области: до заключения договора проверьте территорию, дату подачи и требования органа, который будет рассматривать материалы.
Нужен ли колористический паспорт, если проект включает АГР?
Если проект охватывает комплексные изменения облика, отдельный колористический паспорт обычно не требуется: цвет и материалы фасада могут входить в состав архитектурного решения. Когда меняется только цвет или отделка без изменения других параметров фасада, проверяют, достаточно ли отдельного колористического решения. Границу определяют по фактическому составу работ и региональному порядку.