Перепланировка в нежилом помещении или нежилом здании в 2024 году

Нежилые помещение, равно как и квартиры или частные дома, имеют изначальную перепланировку, зафиксированную в ЕГРН, технической документации. При внесении изменений в конфигурацию нежилых помещений, либо при проведении работ на инженерном и сантехническом оборудовании, собственнику придется согласовать перепланировку или переустройство.

Порядок согласования указанных видов работ для нежилых помещений в МКД не отличается от аналогичных правил для квартир, за исключением нескольких моментов. Согласования в помещениях и зданиях, не отнесенных к жилфонду, проходят в упрощенном режиме. Более подробно далее в статье.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Перепланировка в нежилом помещении

Нежилые помещения не предназначены для проживания граждан. Их целевое назначение обычно связано с размещением офисов, торговых точек, иных структур. Перепланировка в таких помещениях также связана с изменением их конфигурации, однако порядок согласований отличается, в зависимости от места расположения объекта.

Суть перепланировки заключается в выполнении ремонта и строительных работ, в том числе:

• монтаж, перенос или разборка дверных, оконных проемов;
• монтаж, перенос или разборка внутренних перегородок, стен;
• перераспределение площади между помещениями;
• обустройство антресолей в пределах нежилого помещения;
• иные виды работ.

Целью согласования является обеспечение безопасности таких работ, предотвращение угроз целостности и надежности здания, вреда здоровью граждан, имуществу и окружающей среде.

В нежилом здании

Нежилые здания не относятся к многоквартирным зданиям (МКД). Поэтому порядок согласования перепланировок и переустройства в таких объектах будет существенно проще:

• на согласование перепланировки в нежилом здании не распространяются требования ЖК РФ;
• чтобы на законном основании приступить к строительным работам, собственник должен заказать проект перепланировки (или проект переустройства), техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
• после завершения работ, измененные характеристики объекта нужно отразить на техническом плане, обратиться в Росреестр или МФЦ для проведения кадастрового учета.

Дополнительные согласования могут потребоваться, если перепланировка предусматривает выполнение работ на фасадах, либо при отнесении здания к объектам культурного или исторического наследия.

Комментарий специалиста. Несмотря на упрощенный порядок согласований для нежилых зданий, собственник обязан заказать проект перепланировки, соблюдать его требования при проведении работ. Проект могут оформлять только проектные организации, состоящие в СРО проектировщиков. Если вы обратитесь в МосОблРег, мы подготовим всю необходимую документацию, согласуем ее в соответствие с законом, поможем быстро пройти кадастровый учет.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

В многоквартирном доме

В многоквартирных домах также могут быть нежилые помещения. Они могут сразу предусматриваться проектом на строительство дома, либо переводиться из нежилого фонда. В 2020 году в ЖК РФ уже были внесены изменения, уравнивающие порядок согласования жилых и нежилых помещений в МКД. Для проведения этой процедуры собственник должен:

• заказать проект перепланировки (или проект переустройства) и техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
• Получить согласования СЭС и Роспортебнадзора;
• подать заявление в администрацию района или через МФЦ, приложить проектную документацию, ряд иных бланков и форм;
• дождаться результатов согласования в межведомственной комиссии (МЖИ), а также в иных ведомствах (например, отдельные процедуры предусмотрены для согласования фасадов МКД);
• провести работы в строгом соответствии с проектом, получить акт комиссии;
• заказать технический план через кадастрового инженера;
• пройти процедуру кадастрового учета, чтобы внести новые сведения о характеристиках помещения в ЕГРН;
• получить выписку ЕГРН.

Для согласования перепланировок на территории Москвы будет применяться Жилищный кодекс РФ (ст. ст. 25-29), Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 2003.

Комментарий эксперта. Если перепланировка нежилого помещения затрагивает общее имущество МКД, придется получать согласие собственников квартир. Для этого проводится общее собрание собственников, оформляется протокол. Например, эта процедура необходима, если вы оборудуете отдельный вход на улицу.

Чем перепланировка отличается от переустройства или реконструкции

Строительные работы на объектах недвижимости могут проводиться  в рамках перепланировки, переустройства или реконструкции. Выделим основные характеристики этих видов работ:

• перепланировка заключается в изменении конфигурации помещения;
• под переустройство подпадает изменения места расположения, либо характеристик инженерных, электрических и иных сетей, сантехнического и другого оборудования;
• под реконструкцией понимается изменение параметров здания, его высоты, этажности, площади, замена или восстановление несущих конструкций.

Так как реконструкция связана с воздействием на несущие конструкции и элементы, может представлять угрозу для целостности здания, для ее проведения нужно получить разрешение на строительство. Выдача такого документа не входит в компетенцию МЖИ, поэтому с проектом реконструкции нужно обращаться в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Москвы, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Москвы (если дом отнесен к такой категории).

Комментарий специалиста. В рамках реконструкции могут выполняться работы, подпадающие под понятие перепланировки и переустройства. Требования к их выполнению будут предусмотрены проектом реконструкции. Если вам нужно получить разрешение на реконструкции, проектную документации можно заказать в МосОблРег.

Что можно делать и что нельзя при перепланировке нежилого помещения

Перечень требований к безопасному проведению перепланировки жилых и нежилых помещений не отличается. Как правило, целью таких работ на нежилых объектах является соблюдение требований закона к отдельным видам деятельности:

• для нежилых помещений в МКД обязательно должен предусматриваться отдельных вход (выход);
• требования к площади помещений, соблюдение санитарно-эпидемиологических нормативов может предусматриваться условиями лицензирования (например, лицензия на алкоголь выдает при наличии права собственности на нежилой объект, либо договора аренды);
• в помещениях МКД запрещено размещать производство, а при обустройстве кафе, магазинов и ряда иных заведений нужно получить заключение ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Москвы», органов МЧС.

Требования к видам разрешенных работ и организации их безопасности будут предусмотрены проектом перепланировки. Проектировщик отвечает за соответствие проекта нормативным актам и регламентам. Если же работы выполняются без проекта, перепланировка будет считаться самовольной (неузаконенной).

В нежилом здании

Обеспечение безопасности строительных работ в нежилом здании возлагается на собственника, проектировщика. Исходя из целевого назначения нежилых помещений, в рамках перепланировки или переустройства нельзя выполнять следующие виды работ:

• по проекту перепланировки нельзя выполнять работы, подпадающие под понятие реконструкции (например, увеличивать этажность, расширять площадь здания, пристраивать или надстраивать новые элементы);
• нельзя оказывать воздействие на несущие конструкции, не предусмотренное проектом;
• запрещено проводить переустройство, ограничивающее подачу коммунальных ресурсов на другие объекты (например, на близлежащие дома);
• запрещено проводить работы, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушение работы инженерных систем и оборудования.

Хотя нежилые знания не используются для проживания граждан, при строительных работах нужно учитывать правила пожарной безопасности, обеспечения коммунальными услугами. Соответствие всем требованиям должен подтвердить руководитель проектной организации. Передавать проект на согласование в муниципальные ведомства нужно только в случае, если оказывается воздействие на фасады здания.

В многоквартирном доме

Перечень требований к строительным работам в жилых домах существенно больше. Для этого применяется ЖК РФ и Постановлению Госстроя № 2003. При перепланировке нежилых помещений в МКД устанавливаются дополнительные запреты:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

• запрещен демонтаж дымовых и вентиляционных каналов, либо ограничение доступа для их функционирования;
• запрещено заделывать места доступа к счетчикам и устройствам, позволяющим перекрывать подачу холодной или горячей воды в МКД;
• нельзя расширять площадь помещения за счет общего имущества МКД, если не получено разрешение собственников;
• запрещено проводить работы на несущих конструкциях и стенах, не предусмотренные проектом, превышающие предельно допустимые нормы нагрузки;
• нельзя устанавливать устройства для ограничения подачи коммунальных ресурсов на общедомовые сети;

Это только примерный перечень ограничений, при которых проект перепланировки не пройдет согласование. Незаконная (самовольная) постройка влечет взыскание штрафа, предъявление иска о восстановлении исходных характеристик объекта. Чтобы устранить любые проблемы с согласованиями, своевременно обращайтесь за оформлением документации в наше бюро. Мы делаем проекты в строгом соответствии с нормативной базой РФ и Москвы, согласуем документы во всех ведомствах.

Алгоритм согласования перепланировки в нежилом здании

Чтобы согласовать или узаконить перепланировку в нежилом здании в 20243 году, придерживайтесь указанного ниже алгоритма действий.

Заказ исходной документации – выписки ЕГРН

Для подготовки проекта нужно получить кадастровые сведения на здание. Эта информация содержится не в техническом паспорте БТИ или ином документе, а в выписке ЕГРН. Получить этот документ может собственник, либо проектировщик. В выписке ЕГРН будут указаны сведения о правообладателе, об исходных характеристиках объекта.

Комментарий специалиста. Если у вас есть технический паспорт на здание, ранее выданный БТИ, этот документ проектировщик может использовать в информационных целях. Однако юридической силы технические паспорта в 2024 году не имеют, а вносить в них изменения после перепланировки не нужно. Обращаться в БТИ для согласований также не нужно.

Обмерные и обследовательские работы

Для изготовления проекта нужно провести обмерные и обследовательские работы на объекте. Собственник должен обеспечить допуск представителей проектировщика на объект. В ходе обмеров и обследования:

• устанавливается фактическое состояние несущих и иных конструкций, текущие характеристики здания и помещений;
• определяются места проведения строительных работ, проводятся расчеты допустимых нагрузок на конструкции;
• составляются схемы, чертежи, фото фасадов.

Обмерные работы проводятся с применением профессионального оборудования, позволяющего получить максимально точные данные о характеристиках объекта.

Изготовление проекта перепланировки

После анализа исходных данных и проведения обмерных работ, будет оформляться проект. В его содержание входят следующие блоки:

• данные о проектной организации, ее членстве в СРО;
• пояснительная записка;
• перечень строительных работ, которые будут проводиться в здании;
• архитектурные, конструктивные, объемные и иные решения;
• мероприятия по обеспечению безопасности работ;
• требования к качеству строительных материалов, их пожарной безопасности;
• требования к уборке и утилизации строительного мусора, местам складирования материалов;
• графические и фото материалы, с отражением исходных данных и предстоящих изменений.

Проект переустройства или перепланировки должен утвердить руководитель проектной организации и заказчик. Передавать документ на согласование нужно только при запланированных работах на фасаде здания. В этом случае согласование в Питере проходит через Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА).

Комментарий специалиста. Законным основанием для проведения перепланировки является только проект. Не является таким основанием эскизы, чертежи, выполненные собственников или иным лицом, дизайн-проекты. Дизайн-проект может использоваться для перепланировки, если в нем предусмотрены все требования к безопасности объекта, запланированным работам. Образцы и примеры документов, которые являются основанием для согласований, можно найти на нашем сайте.

Изготовление технического заключения

Обязательным условием для согласования перепланировки является оформление технического заключения о состоянии несущих конструкций здания. Этот документ оформляется после фактического обследования конструкции представителем экспертной организации. Техзаключение должно подтвердить максимально допустимые пределы нагрузок, которые нужно соблюдать при проведении ремонта.

Изготовление технического плана

Выполнит строительные работы и ремонт в соответствие с проектом, собственник должен получить технический план. Именно этот документ является законным основанием для проведения кадастрового учета, внесение обновленных характеристик здания в ЕГРН. Оформляется технический план последующим правилам:

• заказать техплан можно только через кадастрового инженера, имеющего квалификационный аттестат;
• инженер изучит исходную и проектную документацию, проведет обследование объекта, получит фактические характеристики после перепланировки;
• полученная информация будет отражена в текстовом и графическом блоке технического плана.

Заказать техплан нужно не только при согласовании предстоящих работ, но и при узаконивании уже состоявшей перепланировки. Готовый документ будет передан в Росреестр в электронной форме.

Комментарий специалиста. Если вы обращаетесь за согласованием перепланировки в МосОблРег, изготовление всех обязательных документов будет входить в услугу под ключ. Мы делам проекты и технические планы любой сложности, согласуем их в максимально сжатые сроки. Образец и заполненный пример техплана можно найти на нашем сайте.

Технический план здания образец

Регистрация изменений в Росреестре и получение выписки ЕГРН

Заключительным этапом согласования или узаконивания перепланировочных работ является обращение в Росреестр или МФЦ для проведения кадастрового учета. Эта процедура в 2024 году проходит по следующим правилам:

• в Росреестр или ИФЦ нужно представить заявление о проведении кадастрового учета, технический план;
• по представленным документам будут обновлены сведения ЕГРН;
• собственник получить выписку ЕГРН с фактическими характеристиками объекта.

Оформление выписки ЕГРН при кадастровом учете бесплатное. Если одновременно с кадастровым учетом проходит регистрация прав, размер госпошлины составит 2000 руб. (для граждан), 22 000 руб. (для юридических лиц).

Комментарий эксперта. Чтобы заказать все необходимые документы для согласования перепланировки или узаконивания самовольных работ, обращайтесь в МосОблРег. Опытные специалисты помогут решить даже самую сложную проблему, согласуют документы в КГА и иных ведомствах в максимально сжатые сроки.

Алгоритм согласование перепланировки в Многоквартирном доме

При согласовании или узаконивании перепланировок в помещениях МКД не важно, имеет ли объект жилой или нежилой статус. В ЖК РФ были внесены поправки, предусматривающие одинаковые правила согласования.

Заказ исходной документации – выписки ЕГРН, поэтажного плана, экспликации

Заказать проектную документацию может собственник. Соответственно, если нежилым помещением владеют несколько лиц, все они должна дать согласие на перепланировку. Оформляется такое согласие в заявлении, либо в виде нотариального документа.

Для оформления проекта будет запрошена исходная документация на помещение и здание – выписки ЕГРН, поэтажные планы, экспликации. На этих документах указано месторасположение помещения на этаже, места размещение стен, дверных и оконных проемов, отдельных входов, оборудования.

Обмерные и обследовательские работы

Как и подготовке проекта на нежилое здание, помещения в МКД должны быть обследованы экспертами. Будет проанализировано фактическое состояние объекта, несущих конструкций, определены места проведения работ. Особое внимание уделяется соблюдение требований для размещения отдельных видов объектов (например, для получения лицензии на алкоголь нужно доказать удаление помещения от школ, больниц и иных социальных объектов более чем на 100 метров).

Проектные работы – разработка архитектурных решений, водоснабжения и канализации, противопожарные мероприятия

Требования к содержанию проекта перепланировки на помещения в МКД предусмотрены ПП № 508.

• перечень архитектурных, конструктивных и иных решений, которые будут соблюдаться при проведении строительных работ;
• требования к обеспечению пожарной безопасности;
• места расположения стройматериалов и мусора;
• предписания об обеспечении помещения водоснабжением и канализацией.

При выполнении работ подрядчик или собственник не могут отклоняться от требований проекта. Иначе работы будут считаться самовольной перепланировкой, что повлечет штраф и иные санкции.

Комментарий специалиста. Для согласования  или узаконивания работ в нежилых помещениях МКД также требуется техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Если же работы оказывают воздействие на фасады или общее имущество дома, дополнительно оформляется согласие собственников МКД, разрешение КГА.

Подача документов на согласование в Центр гигиены и эпидемиологии в Москве

Чтобы подтвердить соответствие санитарно-эпидемиологическим требованиям, проект передается в Центр гигиены и эпидемиологии Москвы. Перечень нормативов и требований будет отличаться, в зависимости от целевого использования помещений. Например, при размещении в МКД кафе, будет проверяться звуко- и шумоизоляция, соблюдение правил работы с пищевыми продуктами. Если открывается магазин по продаже спиртного, для получения лицензии на алкоголь нужно соблюсти нормативы по площади помещения, где он будет храниться.

После получения заключения на санитарную экспертизу – подача документов в МЖИ

Для согласования проекта документы подаются в администрацию района или через МФЦ. Итоговое согласование проходит через МосЖилИнсекцию, которые действуют на основании Постановление Правительства № 508.

Получение разрешения на возведение в МЖИ

В состав межведомственных комиссий включаются эксперты в сфере строительства, архитектуры. Рассмотрение документов по нормам ЖК РФ не может превышать 45 дней. Данная государственная услуга предоставляется бесплатно. Если проект соответствует требованиям закона, собственник получить согласование и сможет приступить к работам. В согласовании будет указан срок, в течение которого должны быть завершены все работы.

Производство ремонтных работ и выполнение новых обмеров

Ремонт, монтаж, разборка или перенос конструкций и оборудования в нежилом помещении могут осуществляться строго в рамках проекта. Если потребуются дополнительные виды работ, собственнику нужно вносить изменения в исходный проект, заново проходить согласования. После завершения работ нужно провести обследование, зафиксировать изменения характеристик, получить акт в МЖИ и технический план.

Подача документов на согласование работ в МЖИ и получения акта

Для подтверждения, что все работы выполнены строго по проекту, нужно обращаться в МЖИ. Если объем и качество работ соответствуют ранее выданному согласованию, будет оформлен акт приемочной комиссии. Этот документ потребуется для получения технического плана и прохождения кадастрового учета в Росреестре.

Изготовление технического плана и подача документов на регистрацию в Росреестр

Чтобы зафиксировать измененные характеристики нежилого помещения нужно заказать технический план через кадастрового инженера. При заказе согласований под ключ в МосОблРег, изготовление техплана будет входить в общую стоимость услуг.

Получив техплан, его нужно представить вместе с заявлением и актом приемочной комиссии в Росреестр или МФЦ. По указанным документам будет проведен кадастровый учет, внесены обновленные характеристики объекта в ЕГРН.

Технический план здания образец

Получение выписки ЕГРН

Заключительным этапом согласования является получение выписки ЕГРН. Этот документ подтвердит, что все стадии согласования прошли успешно, а в реестре отражены фактические характеристики помещения.

Перепланировка в нежилом помещений в многоквартирном доме, выполненная до 2020 года

До 2020 года нормы ЖК РФ о согласовании перепланировки формально распространялись только на жилые помещения МКД. Поэтому владельцы офисов, магазинов, кафе, ресторанов и иных объектов могли избежать ответственности за неузаконенную перепланировку. С 2020 года в статьях 25-29 было устранено упоминание слова «жилое». Поэтому правила согласования для жилых и нежилых помещений стали одинаковыми.

Так как закон обратной силы не имеет, на неузаконенную до 2020 года перепланировку можно получить технический план и выписку ЕГРН на основании проекта и технического заключения, т.е. без обращения в МЖИ.

Полный комплект документов для регистрации такой перепланировки изменений:

1. Проектная документация, разработанной юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющим выданный допуск СРО;
2. Договора подряда на производство работ, заключенный с организацией, имеющей допуск СРО на осуществление строительных работ;
3. Договора на осуществление строительного контроля за производством работ, заключенный с организацией, имеющей свидетельство о допуске к таким работам, выданное саморегулируемой организацией.
4. Акта приемки работ заказчиком.
5. Подробное заключение кадастрового инженера.

Позиция Росреестра отражена в этой приостановке, которую получили наши специалисты:

уведомление о приостановлении о ранее выполненной приостановке

Согласование фасадов и отдельного входа в Москве. Виды возможных вариантов обустройства отдельного входа

Для отдельных видов работ, затрагивающих конструкцию или внешний вид фасадов зданий, нужно пройти согласование в Комитете по архитектуре Москвы.

В зависимости от вида запланированных работ, через МКА можно получить следующие разрешения и документы:

• колерный бланк (если ремонт связан с изменением колористических решений фасадов);
• согласование и акт приемки работ по размещению элементов благоустройства на фасаде;
• согласование архитектурно-градостроительного облика объекта.

Сроки рассмотрения документов и выдачи согласований составляют не более 30 дней. Отдельные виды услуг можно получить в электронной форме, т.е. через портал госуслуг.

При согласовании фасадных работ нужно представить колористические и архитектурные решения, представить фото с текущим состоянием фасада и монтаж с будущими изменениями. Все эти требования учтут специалисты МосОблРег. Мы делаем любые виды проектов под ключ, связанные с проведением фасадных работ, быстро согласуем их в КГА.

Полный перечень требований по составу документов:

Перечень документов для согласования фасадов

Описания требований к проекту изменения фасадов:

Требования к проекту

Основные сложности при согласовании перепланировок

Попытка самостоятельно согласовать перепланировку нежилого объекта в Питере чревата вынесением отказа уполномоченных ведомств. К наиболее распространенным причинам отказа можно отнести:

• отсутствие согласия собственников на проведение строительных работ;
• нарушение строительных нормативов и регламентов, СНиП, иных стандартов;
• отступление от проекта при выполнении ремонта;
• представление неполного комплекта документов;
• ухудшение характеристик помещений в МКД, что грозит повреждением здания.

Роспотребнадзор и органы МЧС вынесут отрицательное заключение, если работы нарушают СНиП, правила пожарной безопасности. Типичным примером нарушения будет демонтаж вентиляционных каналов в МКД.

Росреестр может отказать в проведении кадастрового учета по основаниям, указанным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Например, приостановка и последующий отказ возможен, если характеристик помещения не соответствуют ранее полученным кадастровым сведениям.

Подробнее о причинах и последствиях отказа в согласованиях вы сможете узнать на консультации у наших специалистов. Мы подготовим документы и согласуем их даже в самых сложных ситуациях.

Ответственность за незаконную перепланировку и переустройство нежилых помещений в многоквартирных домах, нежилых зданиях

Если перепланировочные работы проведены без согласования, собственнику грозят следующие санкции:

• по ст. 7.14 КоАП РФ грозит ответственность за самовольное проведение строительных работ на объектах культурного наследия (штраф составит 15-100 тыс. руб. для граждан, 20-300 тыс. руб. для должностных лиц, 100 тыс. руб. – 1 млн. руб. для организаций);
• по нормам ЖК РФ и ГК РФ грозит предъявление иска о восстановлении исходного состояния объекта, возмещения ущерба, причиненного состоянию объекта;

Наказание по ст. 7.21 КоАП РФ за незаконную перепланировку грозит только собственникам или нанимателям жилых помещений в МКД.

Стоимость и сроки согласования

Подведем итог, расскажем, сколько стоит согласование перепланировки и в какие сроки можно получить необходимые документы:

• сроки и стоимость обмеров, подготовки проекта и технического заключения зависит от сложности и объема работы (цены и сроки будут определены после изучения документации);
• рассмотрение документов в МЖИ бесплатно в срок до 45 дней (за рассмотрение в МЖИ плата не взимается, а стоимость услуг по согласованию на всех этапах вы можете уточнить пол телефонам МосОблРег);
• согласование в КГА бесплатно, в срок до 30 дней;
• сроки и стоимость изготовление техплана определяются по условия договора подряда с кадастровым инженером (цена будет зависеть от срочности и сложности работы);
• кадастровый учет проводится бесплатно, срок до 5 дней в Росреестре и до 7 дней через МФЦ.

Уточнить, сколько стоит разработка и согласование документов вы можете у наших специалистов. С предварительными ценами на услуги, примерами предыдущих работ, можно ознакомиться на нашем сайте.

Выводы

Перепланировка нежилых зданий проводится на основании проекта и технического заключения о состоянии несущих конструкций. Если нежилое помещение расположено в МКД, собственнику нужно:

• получить согласие собственников помещений МКД на работы, связанные с воздействием на общее имущество дома;
• заказать проект и техзаключение;
• пройти согласование в МЖИ, МКА, Роспотребнадзоре и органах пожарного надзора;
• выполнить работы в строгом соответствии с проектом;
• получить акт приемочной комиссии;
• заказать у кадастрового инженера технический план;
• пройти кадастровый учет в Росреестре, получить выписку ЕГРН.

Полный комплекс услуг по согласованию строительных работ в нежилых помещениях и зданиях оказывает МосОблРег. Мы делаем проектную документацию, заключения, дизайн-проекты, технические планы любой сложности. На консультации у наших специалистов вы можете уточнить, сколько стоит согласование, в какой срок можно получить необходимые документы.