Ипотечные кредиты доступны очень немногим

ИПОТЕКА

Ипотечные кредиты доступны очень немногим

Александр КОЛОТИЛКИН

В газете "Строительный эксперт" недавно была опубликована статья начальника управления социально-экономического развития Министерства экономики России В. Самощенко "Виражи ипотеки", в которой описывались различные модели ипотечного кредитования в Европе и США, анализировалась ситуация на российском рынке жилья и особенности ипотеки в различных регионах России. Особый интерес в публикации вызывают данные о распределении населения Российской Федерации по размеру среднедушевого дохода в 1996, 1997 и 1998 годах, которые используются для вывода о доступности ипотечных кредитов большой части населения

Реальность полученных результатов вызывает серьезные сомнения. Достаточно рассмотреть критерии, которые были использованы при проведении расчета и оценке доступности кредита. Первое - это годовая процентная ставка по кредиту, которая была принята за 10 проц., хотя хорошо известно, что такая ставка сейчас является льготной (дотируемой или некоммерческой). Реальную стоимость коммерческого долгосрочного ипотечного кредита для заемщика на начальном этапе оценивают в 25 - 30 проц. годовых. Хотя хорошо известно, что в странах с развитой системой ипотечного кредитования, ставка кредита не превышает 5 - 7 проц. при рассрочке платежа на 15-20 лет, что делает такие кредиты не только доступными, но и привлекательными. Следующие параметры более реалистичны, но тем не менее достаточно произвольны. Так, доля платежей по кредиту в доходе заемщика была принята за 30 проц., хотя в случае высоких доходов семьи эта доля может быть и больше. Коэффициент семейности был заложен 2,84, а поправка на налоги и обязательные платежи - 20 процентов. Исходя из этих параметров, стоимости жилья и размера кредита, были определены величины ежегодных платежей по кредиту, требуемая минимальная величина ежемесячного душевого дохода, необходимая для получения кредита, и как итог была примерно оценена максимальная доступность такого кредита для населения

Интересен и необычен принятый в расчете диапазон стоимости строительства (приобретения) жилья. Его нижний предел соответствует значению расчетной стоимости 1 кв. м общей площади жилых домов в среднем по России - 3900 руб., верхний - в 2 раза выше. В принципе этот параметр расчетной стоимости квадратного метра общей площади можно рассматривать лишь как желаемую себестоимостью строительства он не является даже реальной себестоимостью, и уж тем более не имеет никакого отношения к реальной рыночной стоимости жилья, по которой оно будет продаваться. Ведь в Москве местное правительство ставит перед собой цель снизить реальную себестоимость квадратного метра общей площади жилых помещений до 200 долл.. Нельзя забывать, что расчетная стоимость квадратного метра общей площади жилых домов существенно различается в разных регионах России. Кроме фактических значений стоимости жилья, важным фактором являются и темпы ее роста, которые приведены в виде процента по отношению к предыдущему кварталу, позволяющие прогнозировать динамику цен на рынке жилья. И еще раз подчеркнем, что реальная рыночная стоимость жилья значительно выше этих расчетных показателей. Рыночная стоимость однокомнатной квартиры в новом доме в Москве, к примеру, составляет примерно 20 тыс. долл., в то время как в таблице расчета доступности ипотечных кредитов предполагается, что квартиру общей площадью 100 кв.м можно приобрести за 14,5-29 тыс. долл., что, согласитесь, в Москве нереально - даже по самой скромной оценке верхний предел стоимости такой квартиры занижен в 1,5-2 раза. Резкое падение в нынешнем году расчетной стоимости квадратного метра общей площади жилых домов в долларовом выражении и соответственно определенное снижение рыночной стоимости жилья делают ситуацию привлекательной для покупателей, обладающих сбережениями. Если рублевый рост расчетной стоимости жилья в III квартале 1999 г. по сравнению с III кварталом 1998 г. в среднем по России составил 38 проц., то в долларовом выражении стоимость 1 кв.м общей площади жилых помещений упала с 466 до 160 долларов, т.е. почти в три раза. Результатом отставания долларовых цен явилось то, что в 1999 году по сравнению с 1997 и 1998 годами значительно увеличились темпы роста расчетной стоимости жилья. Если в 1998 году (до кризиса) этот показатель составлял в среднем по России примерно 2 проц. в квартал, то в III квартале 1999 г. по сравнению с предыдущим составил уже 6,1 проц. И это совершенно естественно, так как происходит неуклонное удорожание как строительных материалов, так и строительно-монтажных работ в целом. Подтверждением этого является рост в среднем по России на 8,5 проц. расчетного индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ в III квартале по сравнению с предыдущим кварталом этого года. Аналогичный параметр в III квартале 1997 году составлял примерно 1,4 проц., во II квартале 1998 г. - 0,4 проц., а в III квартале прошлого года уже 3,5 проц. Так что можно ожидать, что через некоторое время себестоимость жилья достигнет более высокого и приемлемого для строительно-монтажных организаций уровня. Даже при чрезвычайно льготной процентной ставке по кредиту (10 проц.) и заниженной примерно в 2 - 2,5 раза стоимости 1 кв.м жилья (3900 - 7800 руб.) в случае предоставления кредита сроком на 10 лет в объеме 70 проц. от стоимости жилья воспользоваться им для приобретения квартиры общей площадью 100 кв.м смогут по самой оптимистичной оценке менее 7 проц. граждан России, у которых месячный доход на семью из трех человек должен быть не меньше 580 долл. при приобретении жилья по минимальной цене (3900 руб./кв.м) и 1160 долл. при приобретении жилья по 7800 руб./кв.м. То есть при стоимости квартиры от 14,5 до 29 тыс. долл. величина кредита составляет 10 - 20 тыс. долл., при этом процент по кредиту составит от 6,5 до 12,9 тыс. долл. Интересно, что увеличение срока кредита до 15 лет не делает его более доступным. И это при сильно заниженной стоимости жилья

Если же оценивать реальную доступность кредита исходя из рыночной стоимости 1 кв.м общей площади примерно в 450 долларов, учитывая все те же параметры кредита (квартира 100 кв.м общей площади), то расчет окажется следующим: величина ежегодных платежей по кредиту составит примерно 5100 долл., а сам кредит будет предоставлен в том случае, когда месячный доход на человека будет составлять не менее 600 долларов, т.е. семья из 3-х человек должна иметь официально декларируемый годовой доход не менее 21500 долл. Согласитесь, что семей с таким официальным доходом у нас гораздо меньше 7 процентов. Существует лишь один путь сделать ипотечный кредит более привлекательным и доступным для заемщиков - это снижение кредитной ставки с одновременным увеличением его срока. Однако давайте не будем забывать о целом ряде негативных факторов, которые в ближайшее время будут снижать привлекательность ипотечных кредитов. О вероятном росте стоимости жилья мы уже говорили. Нельзя забывать и о том, что проводимая в России реформа жилищно-коммунального хозяйства, конечным результатом которой должна стать 100 процентная оплата жилищно-коммунальных услуг, существенно повлияет на доступность ипотечных кредитов. Увеличившиеся в последнее время темпы инфляции, недоверие к государственным и частным банкам, политическая и экономическая нестабильность, высокий уровень безработицы - вот далеко не весь перечень факторов, оказывающих влияние на развитие ипотеки

Расчетная стоимость 1 кв.м общей площади жилых домов в III кварталах 1997, 1998 и 1999 гг

Рубле- Долла- Рост Рост стои- Регион 1997 г. 1998 г. 1999 г. 1998 г. 1999 г. вый ровое стои- мости в % в долл. в долл. рост(гр. падение мости по отн

5 отн. (гр. 7 в % по к предыд

Гр. 3), отн. отн. к пре- кварталу раз Гр. 6), дыдущ. 1999 г

раз кв. 1998 г

Российская Федерация 2700 2887 3988 466 160 1,38 2,9 2 6,1 Северный район 1 Республика Карелия 3100 3200 (*) 4300 516 (*) 172 1,34 3 - 8,9 2 Республика Коми 2698 2870 3630 463 145 1,26 3,2 1 4 3 Архангельская область 3091 3091 3465 499 138 1,12 3,6 0 3 4 Вологодская область 2730 2780 3765 448 151 1,35 3 0 7 5 Мурманская область 3520 3504 5416 565 217 1,55 2,6 3 0 Северо-Западный район 6 Ленинградская область 2832 3008 4186 485 167 1,39 2,9 5 8,5 7 г. Санкт-Петербург 2772 2884 (*) 4951 465 (*) 198 1,71 2,3 - 11,9 8 Новгородская область 2835 2956 4421 477 177 1,63 2,35 4 11,6 9 Псковская область 2248 2713 4175 438 167 1,54 2,6 5 3,2 Прибалтийский район 10 Калининградская область 2389 2480 (*) 4697 400 (*) 188 1,9 2,1 - 9,8 Центральный район 11 Брянская область 2215 2383 3366 384 135 1,41 2,8 2 6,3 12 Владимирская область 2714 2739 (***) 4064 457 (***) 163 - 2,8 - 11,6 13 Калужская область 2246 2547 3407 411 136 1,34 3,0 - 8,3 14 Костромская область 2234 2356 (*) 3645 393 (*) 146 1,55 2,7 - 14,8 15 Московская область 2370 2380 (*) 3924 397 (*) 157 1,65 2,5 - 20,9 16 Орловская область 2380 2350 3300 379 132 1,40 2,9 0 8,4 17 Рязанская область 2640 2597 (*) 4220 433 (*) 169 1,62 2,6 - 19,7 18 Смоленская область 2285 2406 3722 388 149 1,55 2,6 1 -0,7 19 Тверская область 2324 2784 4258 449 170 1,53 2,6 16 12,4 20 Тульская область 2350 2440 (***) 4456 407 (***) 178 - - - 26,4 21 Ярославская область 2560 2660 4340 429 174 1,59 2,5 0 17,3 Волго-Вятский район 22 Республика Марий Эл 2228 2243 (*) 3539 374 (*) 141,5 1,57 2,6 - 1,4 23 Мордовская республика 2390 2238 3162 361 126,5 1,41 2,9 2 7,2 24 Чувашская республика 2291 2406 3220 388 129 1,34 3,0 1 9,7 25 Кировская область 2665 2693 (***) 3755 449 (***) 150 - - - 15,1 26 Нижегородская область 2590 2860 3590 461 144 1,25 3,2 7 3,5 Центрально-Черноземный район 27 Белгородская область 2650 2760 3960 445 158 1,43 2,8 1 14,5 28 Воронежская область 2461 2612 3750 421 150 1,44 2,8 6 7 29 Курская область 2580 2615 4098 422 164 1,57 2,6 0 14,1 30 Липецкая область 2470 2507 3652 404 146 1,46 2,8 2 3,6 31 Тамбовская область 2471 2510 3950 405 158 1,57 2,6 1 16,1 Поволжский район 32 Республика Калмыкия 2430 2400 (*) 3529 400 (*) 141 1,47 2,8 - 0,1 33 Республика Татарстан 2588 2665 (*) 3966 444 (*) 159 1,49 2,8 - 16,1 34 Астраханская область 2437 2594 3761 418 150 1,45 2,8 1 9,6 35 Волгоградская область 2534 2791 3699 451 148 1,33 3,0 7 10,2 36 Пензенская область 2525 2860 3584 461 143 1,25 3,2 5 5,7 37 Самарская область 2815 3046 (*) 4319 508 (*) 173 1,42 2,9 - 13 38 Саратовская область 2553 2950 4042 476 162 1,37 2,9 13 15,5 Северо-Кавказский район 39 Республика Адыгея - 2275 (*) 2690 (*) 379 (*) 115 (*) 1,18 3,3 - 0 40 Республика Дагестан 1972 2007 3233 324 129 1,61 2,5 2 7,8 41 Кабардино-Балкарская - - 3128 - 125 - - - 8,0 республика 42 Карачаево-Черкесская - 3100 3932 500 157 1,27 3,2 19 18,0 республика 43 Краснодарский край 2800 2854 (*) 4712 476 (*) 188,5 1,65 2,5 - 15,8 44 Ставропольский край 2481 2894 4127 482 165 1,43 2,9 0 11,6 45 Ростовская область 3028 2985 3767 482 151 1,26 3,2 2 0,2 Уральский район 46 Республика Башкортостан 2590 2689 (***) 4072 448 (***) 163 - - - 8,0 47 Удмуртская республика 2786 2870 (*) 3567 478 (*) 143 1,25 3,3 - 4,7 48 Курганская область 2792 2980 4011 481 160 1,35 3,0 4 10,1 49 Оренбургская область 2480 2640 (*) 3125 440 (*) 125 1,18 3,5 - 0 50 Пермская область 2756 2851 (***) 3450 475 (***) 138 - - - 6,2 51 Свердловская область 2810 2860 (*) 3660 476 (*) 146 1,28 3,3 - 8,3 52 Челябинская область 2727 2747 3694 443 148 1,34 3,0 1 14,5 Западно-Сибирский район 53 Алтайский край 3154 3230 (***) 4274 540 (***) 171 - - - 9,9 54 Республика Алтай 3380 3380 (*) 3910 570 (*) 156 1,16 3,7 - 0 55 Кемеровская область 3532 3534 4281 570 171 1,21 3,3 4 7,6 56 Новосибирская область 3654 3544 3988 572 160 1,13 3,6 0 0,2 57 Омская область 2750 3180 3946 513 158 1,24 3,2 5 6,5 58 г. Омск 3000 3130 - 505 - - - 2 -- 59 Томская область 3246 3570 4522 576 181 1,27 3,2 10 6,9 60 Тюменская область 2890 2740 3600 442 144 1,31 2,9 0 12,5 61 Ямало-Ненецкий авт. округ - - 6415 - 246 - - - -- Восточно-Сибирский район 62 Республика Бурятия - 3558 (***) 4499 600 (***) 180 - - - 4,1 63 Республика Тыва 2672 (*) 2935 (*) 2935 490 (*) 117 1 4,2 - 0 64 Республика Хакасия - 2704 3575 436 143 1,32 3,0 0 4,6 65 Красноярский край 3696 3781 (***) 4277 630 (***) 171 (***) - - - 4,2 66 Иркутская область 3536 3645 4876 588 195 1,34 3,0 1 16,0 Дальневосточный район 67 Республика Саха-Якутия - - 5570 (*) - 223 (*) - - - 2 68 Чукотский автономный округ - 4637 (*) - 773 (*) - - - 4 -- 69 Приморский край 3112 3440 4800 555 192 1,40 2,9 - 6,7 70 Хабаровский край 3500 3600 (*) 5100 600 (*) 204 1,42 2,9 - 4,2 71 Амурская область 3350 3570 (*) 4830 595 193 1,35 3,1 - 6,5 72 Камчатская область - - 7166 (*) - 287 (*) - - 4 -- 73 Сахалинская область 4120 (**) 4400 6039 710 242 - - - 8,0 * - данные по предыдущему (II) кварталу соответствующего года; ** - данные по следующему (IV) кварталу соответствующего года; *** - данные по I кв. соответсвующего года. Источник информации : Финансовая неделя,20.12.99 -