Договор аренды и регистрация в Росреестре в 2024 году

Договор аренды и регистрация в Росреестре – эти понятия будут взаимосвязаны, если речь идет о долгосрочной передаче объекта во временное пользование. Исходя из целей сторон, можно арендовать целое здание, отдельные помещения и даже их части. Все условия договора определяют стороны сделки. Для регистрации необходимо сдать документы в Росреестр или МФЦ. После завершения процедуры в ЕГРН внесут данные о временном обременении права собственности.

Читайте в статье, когда и зачем проводится регистрация договора аренды в Росреестре, какие документы нужно подготовить арендатору и арендодателю, как согласовать условия сделки.

Суть аренды простыми словами

Чтобы заниматься коммерческой деятельностью можно построить или купить здание, либо арендовать существующий объект. Строительство и покупка будут эффективны, если у компании есть свободные средства. Срок окупаемости таких инвестиций может составлять несколько десятков лет. Поэтому для большинства предприятий эффективнее будет арендовать здание или помещение, соответствующее видам деятельности.

Суть аренды заключается в передачи объекта или его части во временное пользование арендатору. Вот основные нюансы, связанные с заключением таких сделок:

• арендодателем может быть только правообладатель объекта или уполномоченное им лицо (например, полномочия по распоряжению недвижимостью можно указать в доверенности);
• виды деятельности арендатора должна соответствовать целевому назначению объекта (например, недопустимо размещать производственные и опасные объекты в помещениях МКД);
• срок договора стороны определяют самостоятельно, причем это условие напрямую повлияет на обязанность пройти регистрацию в Росреестре (в ряде случаев можно избежать регистрации, если заключать договор на срок менее года);
• для целей арендатора можно провести перепланировку, но в этом случае для регистрации потребуется технический план.

Нельзя заставить кого-либо арендовать определенный объект или подписать договор на определенных условиях. Пока обе стороны не достигнут договоренностей по всем условиям сделки, они не подпишут договор. В сложных случаях лучше привлекать к переговорам и подготовке документов юристов.

Комментарий юриста. Арендовать можно объект практически с любым целевым назначением – под офисы, под торговую или производственную деятельность, под склад, с другими целями. Об этом обязательно указывается в договоре. Если арендатор планирует вести деятельность, не соответствующую целевому назначению объекта, можно пройти процедуру его изменения.

С основными условиями договора аренды на объект недвижимости можно ознакомиться в таблице ниже.:

Цель регистрации договора аренды в Росреестре

Государство контролирует и ведет учет всех сделок с недвижимостью. С этой целью Росреестру переданы полномочия по ведению ЕГРН, регистрации договоров, обременений. Аренда тоже является сделкой с недвижимостью. Но ее нужно регистрировать только в случае, когда срок временного владения объектом превышает 1 год.

Регистрация арендных договоров проводится со следующими целями:

• для защиты интересов сторон, которым будет проще подтвердить факт арендных отношений, условия и сроки договора;
• для учета временного обременения права собственности, возникающего на основании договора;
• для учета изменений в характеристиках объекта, если они сделаны для целей арендатора.

Отметим, что временное обременение вводится, чтобы объект было нельзя повторно сдать в аренду. На возможность продажи другим лицам обременение никак не скажется. Если арендованный объект будет продан, условия временного пользования для арендатора не изменятся.

Варианты заключения договора аренды

Для подготовки договора и согласования его условий применяются нормы ГК РФ (скачать). Для регистрации необходимо руководствоваться Законом № 218-ФЗ (скачать). Это два основных нормативных акта, которые нужно учитывать сторонам сделки. Ниже расскажем о классификации аренды, которая будет важна для заключения договора и его регистрации в Росреестре.

По срокам действия

Срок арендных отношений важен не только для сторон сделки, но и для целей регистрации договора. Вот как закон трактует эти моменты:

• при сроке аренды менее 1 года стороны не обязаны регистрировать договор, т.е. им достаточно поставить подписи на документе и передать объект;
• при сроке аренды более 1 года контрагенты обязаны регистрировать договор, так как это прямо указано в ГК РФ;
• если договор оформлен на неопределенный срок, регистрировать его не нужно.

Отметим два важных нюанса. Если долгосрочный договор (более 1 года) не зарегистрировать, стороны усложнят процесс доказывания при возникновении спора. Арендные отношения без регистрации не будут иметь юридической силы для третьих сторон. Тем не менее, никаких штрафов со стороны государства за такое нарушение не будет.

Включение в договор пункта о неопределенном сроке аренды позволяет избежать регистрации. Но в этом случае возникнут дополнительные сложности при расторжении договора и возврате объекта. В частности, собственнику придется подавать уведомление о прекращении договорных отношений     в разумный срок. Такой может определяться договором. Если в документе нет пункта о сроке направления уведомления, такой период обычно составляет 30 дней.

По видам объектов

Вид арендуемого объекта всегда указывается в тексте договора. Закон позволяет арендовать:

• целое здание со всеми основными и вспомогательными помещениями;
• одно или несколько помещений в здании (в этом случае арендатору обеспечивается доступ к местам общего пользования здания);
• часть помещения, не существующая в виде самостоятельного объекта недвижимости.

Государство узаконило аренду частей помещений только несколько лет назад. Сейчас Закон № 218-ФЗ допускает временный кадастровый учет таких частей, причем сторонам не обязательно возводить капитальные стены или временные перегородки для ограждения площади. Чтобы зарегистрировать договор, нужно описать характеристики части объекта в договоре, техническом плане.

Комментарий эксперта. В законах нет ограничений по минимальной площади части помещений под аренду. Для многих предпринимателей достаточно арендовать несколько квадратных метров, чтобы разместить на них прилавок или торговое оборудование. В итоге, на одном большом помещении могут располагаться сразу несколько торговых точек, арендующих части помещения.

Как правильно оформить договор аренды недвижимости

Искать объект под аренду и договариваться по условиям договора нужно самостоятельно. На стоимость аренды влияют характеристики объекта, его местонахождение. Об особенностях согласования отдельных условий договора расскажем ниже.

Предмет сделки

Предметом аренды является объект или его часть, которую арендатор получит во временное владение. Если долгосрочный договор придется регистрировать в Росреестре, необходимо убедиться, что объект поставлен на кадастровый учет. При необходимости это можно сделать одновременно при регистрации.

При описании предмета аренды в договоре указываются следующие сведения:

• вид объекта (здание, помещение, часть объекта);
• адрес, присвоенный объекту;
• кадастровый номер по сведениям ЕГРН;
• основные характеристики (площадь, этажность или другие данные, в зависимости от условий договора).

Описание арендуемой части помещения можно сделать в тексте договора, в приложениях и схемах. Для этого указываются условные границы части в пределах основного помещения. Координирование арендуемой части будет сделано кадастровым инженеров при оформлении технического плана.

Порядок оплаты

Условия оплаты по договору аренды Росреестр не интересуют. Стороны сами определяют размер арендной платы, порядок ее перечисления, размер штрафных санкций за просрочку. После заключения договора нельзя менять условия оплаты в одностороннем порядке.

Требования к состоянию и планировке объекте

Объект нужно передать в состоянии, пригодном для ведения деятельности арендатором. Иное может быть указано в договоре, если арендатор согласен провести ремонт, выполнить строительные работы. Для описания фактического состояния объекта лучше составить передаточный акт. По нему будет осуществляться и возврат арендованного помещения собственнику.

Есть возможность изменить конфигурацию объекта, если это требуется арендатору. Например, для открытия магазина может потребоваться обустройство отдельных помещений под хранение товаров, отдельный вход для покупателей. Вот как можно решить эти вопросы:

• для изменения конфигурации помещений можно выполнить перепланировку/переустройство;
• чтобы обеспечить безопасность работ, необходимо заказать проект перепланировки;
• после завершения работ необходимо заказать техплан, где будут описаны новые характеристики арендуемого объекта;
• регистрируя аренду в Росреестре, можно одновременно внести изменения в ЕГРН.

Согласование проект требуется только при изменении конфигурации помещений в МКД. Если помещение расположено в нежилом здании, документы для проведения работ утверждает собственник. Оформление техплана и прохождение с ним кадастрового учета в Росреестре требуется в обоих случаях.

Комментарий эксперта. В договоре можно прописать множество дополнительных условий и пунктов, от разграничения ответственности за пожарную безопасность до порядка проведения текущего или капитального ремонта. Не рекомендуем использовать шаблоны договоров с сомнительных сайтов, так как документ должен учитывать индивидуальные особенности объекта, интересы сторон. Специалисты нашей компании помогут пройти все стадии согласования, подписания и регистрации арендного договора. С нашей поддержкой вы устраните риски и проблемы даже в самых сложных ситуациях.

Предварительные расценки на услуги и оформление документов в нашей компании указаны в таблице.

Как пройти регистрацию договора аренды в Росреестре

Подписав долгосрочный договор аренды, необходимо пройти его регистрацию. Если предметом сделки является часть объекта, либо проводилась перепланировка помещения, одновременно пройдет кадастровый учет. Об особенностях регистрационной процедуры в Росреестре читайте ниже.

Какие документы нужны

Специалисты Росреестра не выезжают на арендуемый объект для регистрации договора. Все проверки проходят по документам, представленным сторонами. В их перечень могут входить:

• заявление на регистрацию/кадастровый учет;
• регистрационные документы организации или ИП;
• доверенность на представителя (при необходимости);
• правоподтверждающие документы на объект (выписка ЕГРН, свидетельство);
• подлинник договора аренды со всеми приложениями (нужно представить 3 экземпляра);
• платежку об оплате пошлины (22 тыс. руб. для юридического лица);
• технический план на часть помещения или на объект после перепланировки.

Порядок оплаты пошлины и услуг кадастрового инженера стороны определяют самостоятельно.

Куда обращаться

На регистрацию можно обращаться непосредственно в Росреестр или в МФЦ. Это повлияет только на сроки проверки документов (через МФЦ все процедуры займут на 2 дня дольше). Документы может подать представитель, если у него есть доверенность. Директора компании арендодателя или арендатора действует без доверенности, поэтому на него нужно представить приказ.

Что получит заявитель

После обязательных проверок сотрудники Росреестра внесут в ЕГРН информацию о временном обременении. Если арендуется часть помещения, ей присвоят временный кадастровый номер (это тоже будет отражено в ЕГРН). Заявитель получит на руки выписку ЕГРН, зарегистрированный экземпляр договора.

Что делать при продлении или изменении договора

Если основной договор аренды проходил регистрацию, такую же процедуру нужно пройти с дополнительными соглашениями к нему. Допсоглашения могут касаться изменения любых условий аренды, если об этом договорились стороны. Если решено продлить договор, допсоглашение с такими договоренностями нужно представить на регистрацию.

Комментарий эксперта. В нашей компании вы можете заказать технический план на новый объект, на изменения после перепланировки (в том числе для аренды). Кадастровые инженеры ООО Смарт Вэй быстро проведут необходимые обследования и обмеры, запросят и проверят сведения ЕГРН. Также мы окажем сопровождение при прохождении регистрации и учета в Росреестре.

Договор аренды и регистрация в Росреестре. Вопросы эксперту.

Соловьев Петр

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Подскажите, нужно ли регистрировать дополнительное соглашение о продлении аренды на новый срок? Как избежать регистрации?

Если основной договор аренды проходил регистрацию, она будет обязательна для всех дополнительных соглашений. Чтобы избежать регистрации, проще заключить новый договор со сроком менее 1 года.

Можно ли доплатить госпошлину и ускорить регистрацию договора аренды в Росреестре?

К сожалению, в 218-ФЗ указаны единые сроки регистрации и кадастрового учета, а изменить их не получится. Специальных пошлин за ускорение регистрации не предусмотрено.

У кого должен храниться зарегистрированный договор аренды после получения его в Росреестре?

Росреестр выдаст зарегистрированные экземпляры договора для каждой стороны. Соответственно, оригинал документа должен быть как у арендатора, так и у арендодателя.

Если мы расторгаем договора аренды досрочно, нужно ли уведомлять об этом Росреестр?

Да, необходимо подать заявление в Росреестр, чтобы в ЕГРН аннулировали временное обременение права собственности. Иначе оно сохранится на весь срок первоначального договора.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Заключение

• Договор аренды проходит регистрацию в Росреестре, если срок его действия превышает 1 год.
• Предметом аренды может быть здание, одно или несколько помещений, часть объекта.
• Для регистрации аренды необходимо сдать документы в Росреестр или МФЦ. После завершения процедуры в ЕГРН внесут данные о временном обременении права собственности.

Услуги по подготовке, согласованию и регистрации договоров аренды на недвижимость окажут специалисты Смарт Вэй. По всем интересующим вопросам вы можете проконсультироваться у наших экспертов по аренде.